パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

バラがついていないところは半分よりもずっと少なく見えました。
あれを見ると販売は順調のように思えます。

全戸の半数を新規で埋めるのが困難なことは、理解できなくもないが、
そうだとすると、では、１期で何戸（何％）売るのが適切なんですかね？

そうしている販売形式どこがそうなんだろうか。

一期販売の結果はそれほど悪くないと思います。一次と二次合わせて400弱売れて、竣工まであと一年四ヶ月ある。
キャンセルが出るのも想定内でしょう。
500戸即日完売くらいなら、良かったのでしょうか？それはさすがに新川崎では難しいでしょう。
デベとしても計画どおりで、上々の結果だと思いますよ。
現在、モデルルームを作り変えてますが、それも2ヶ月くらい前から計画があると言ってました。
高層階の二期分も丸々残してありますし、初めからそこ狙いの人もいるのでは。あと一年かけて残りを販売していくということに、それほど問題を感じません。

どうしてもネガりたい理由が、彼にはあるんだよ。
>920さん察してあげてください。

>>920
シンカよりここの方が立地条件もいいし何よりこっちは信用ある三井不動産だから。
もしあの事件が無かったら、ここは竣工前完売したと思うよ。

でも新川崎は残念ながらあの事件ですっかり信用は失ってしまった。

あの事件って何ですか?

シンカに恨みをもってる方が時々現れますが、正直それほど認知度高くないです。シンカシティというマンションも、新川崎という駅自体も。私も新川崎駅に実際来るまでどちらも知りませんでしたよ。
終わってしまったことにも、皆さんそれほど興味はないでしょう。パークタワーの計画と新川崎駅のアクセス、そして鹿島田周辺の街並みに満足できれば、購入者は現れます。シンカはもう関係ありません。

どなたかもおっしゃってましたが、シンカ事件のおかげでパークタワーが安くなったのであれば、感謝こそすれ、非難する必要はないですよね。野村不動産、三菱地所と、続々とブランド大規模マンションが鹿島田側に建設されている今、大手もそれだけの投資価値があると考えていると思われます。そのなかでも、ここは立地・仕様ともに一番良いのは事実ですし。

>>927
それならいいけどね。ただ、ここの計画も20年以上経ってやっと実現したように
新川崎は歩みが遅すぎる。本来ならシンカの辺りは
マイカルの大型SCとドーム球場になっているはずだった。

シンカに対して地元の人たちが遺恨を残しているのは
新川崎の開発遅延の象徴だから（それによって武蔵小杉に追い越された）では。

武蔵小杉には東横線が通っているので、そもそも勝てませんよ。

新川崎の悪評…って、住民はそんな風に感じてないですよ〔多分…〕。駅舎はともかく、駅前は空がいっぱい見えて「帰ってきた！」感あって結構好きです。

しつこくシンカの話題を出す人がいますが関係ないですよ。
パークシティが２０年以上経ってるのに
「ほぼ買った値段で売れた」という声が少なくないレベルであるんですから。
売りが出るのを待ってる人がいて、
広告に出る前に売買成立するケースが多いために
パークシティの需要の高さが知られていないんですよ。

やっぱり、竣工前完売の方が優勢ですね。まあ当然か。

完工前に完売するほどの勢いなら今の段階でもっと売れているはず。
今の販売状況は平均的というか並みと言うところだと思うが、加えて、前にも書いたが、今は増税前のゲタをはいてい る。
そのアドバンテージがあって並みの販売状況だから長期戦が予想されることに異論はないと思う。

増税前のゲタって、何？

670戸の中で、約400であれば順調ですよ。逆にこのペースで竣工前完売できなかった物件教えてほしいです。

武蔵小杉のプラウドタワーは、450戸中で一期は約300で、余裕で竣工前完売でした。

一期三次やるようだとむしろ不安だよ。

一期二次は一期落選者の救済だから別として、何次までも小出しに販売するのって見込み客がまとまって集まらないってことを示すことになる

ここって既に消費税8%ですよね。
増税前のゲタって何だろう…

消費税は引渡時点での税率が課税されるって知らないレベルの低いネガでしょ。相手にする必要なし。

モデルルーム改装中というのは、いつ完成するんでしょう？
今週契約してしまうのでモデルルームに用はないんだけど、興味はあるので見に行きたいな。

モデルルームは年明けにはできるそうです。契約者もどうぞ見にいらしてくださいと言われましたよー。私も気になるので、見に行く予定です。少し小さめのお部屋になるそうです。

>941
同感。そもそも、ここの検討者なら、増税によって割を食うのはデベのほうで、それに踊らされる必要はないってことも、分かっているのでは。
むしろ、問題は景気回復による金利の上昇と、資材や人件費の高騰のほう。プラウドシティが高値になるかも、と言われるのも、その辺りの事情が関係している可能性もあると思います。

ゲタと言ってるのは竣工後のことなんじゃない？
ロイ鶴みたいに竣工して3年弱でまだたくさん売れ残っているというような状態だと購入者の税負担が増えるかな。
影響ゼロとは言わないけどゲタといえるほどのものかどうか。

売れ残っていたら、税金や管理費は三井の負担では？

あれこれ想像で書いてもしょうがないよ。どうとでもとれるような表現はやめてほしいな。

10％へのアップ後の購入者の税負担のことでしょう。
デベは関係ないよ。

竣工後の話だとしても、10%になるのは2015.10月からだから竣工後半年以上売れ残ったらゲタが脱げて更に苦戦する、ってレベルの話ですね。
ここのモデルルームオープンが実は正確にいつだったか把握してないんですが、だいたい3ヶ月程度で半数売れてる実績からすると、残り1年4ヶ月で売れ残るとは考えにくい。
転勤などの事情で出るキャンセル住戸は別として、影響はまずないでしょうね。

売れ残りの管理費や税金は三井ですよ。確認しました。

売れ残りに関しては管理費や修繕積立金というより資産価値の評価への影響が大きいと思います。

新築がさっさと売れてしまって中古が売りに出るのを待っている人がいるようなマンションと、新築で何年も売れ残っているマンションでは当然、価値が違うわけで。
ずっと住むつもりだからそんなの気にしないと思っていても、数十年の時間の中で何が起きるか分からないから、一応気にしておくべきポイントではありますよね。

売れ残りリスクなら、比較に出ていた武蔵小杉のシティタワーのほうが高い。三井は売れ残りをリスクと捉えて、どうにか完売する方向へ努力するが、スミフは売れ残り上等という考え方で、高値付けして、値引きも竣工後数年経ってからしかしない。

三井はたぶん後半値引きますよね。
川崎の他物件で、竣工半年前くらいの物件で
4500→4000くらいに値引くのでどうですか、というふうに言われたことあるので。
ここもいざというときはこっそり安くして売り捌くのでは？

安くなるまで待てば。

こんなことを書きましたが私自身は1次で契約予定です。
他マンションで値引きの話は何度かありましたが、やはり残ってる部屋はそれ相応の部屋なので
早めに欲しい部屋を押さえてしまいました。

テナントが何が入るかはいつ頃決まるのでしょうか？
それが非常に気になりますが。
どなたかご存知ですか？

確かにシティタワーは売れ残っても値引きしないでしょう。
きっと竣工後数年経ってもしないと思います。
対してここのデベは、他物件ですが私も値引きをほのめかされたことがあります。
販売状況にもよりますが、ここもどこかの時点で見切って値引きを提示するのではないかと思います。
ただ500は難しいのではないかと思いますけどね。

誰かが以前書いてましたが、スーパーの値引きと同じですね。
閉店間際に行ったら安く売ってるかもしれないけど、そのときに欲しいと思える物が残っている保かどうかは分からない、ということで。

うちも最初から角部屋狙いだったので、一期で契約予定です。個人的には値引きして下さってもよいので、竣工前完売を目指して頂いてほしいところです。
ツインタワーとお見合いの南側、生活利便棟とお見合いの西側低層階については、値引きもありえるかもしれませんね。その他はそれなりに売れていくと思います。

>956
重説の時聞きましたが、詳細な店舗名を伝えれるのは引渡し直前になるとのことでした。
でも商業施設棟にスーパーが入るのはほぼ確定だそうですよ。

テナントは直前まで決まらないのでは？
今の時点では未定と説明されますし、建物の工事が終わって店舗の工事着手の準備に入れる来年年末くらいまでは何も情報なしの可能性が高いように思われます。

決まっていても教えてくれないということでは。
鶴見の某タワーでも本当に直前になってから明らかになったけど、
その顔ぶれが、まああまりにあれだったものだからスレが大騒ぎになった。

鶴見の話も繰り返しでしつこいよ。
サラ金以外はそんなにいうほど酷い店が入っていたわけでもなさそうだし、ここはサラ金禁止だから。

重要事項説明に行かれた方は分かると思いますが、店舗部分の管理費や修繕費もきちんと資料に記載されていましたね。安くはない金額だと思うので、採算が合わないような店舗は続けられないと思います。
特に三階の広い店舗はそれなりの金額でした。コンビニだといいですね！

それって大丈夫なんでしょうか？
採算が合いそうにないからと何も入らなかったというのが一番マズイと思うのですが。

ここは新川崎を買うような人なのだから、どうしょうもない店舗だらけでも
それは許容範囲だと思うけど。鶴見を底を考えるとそれよりひどいのはさすがに無いだろうし。
店舗には誰も全く期待していないから大丈夫では。

1番怖いのはシンカみたいな予定されていた計画が履行されないことだろうけど
ここはJRとの折衷の必要が無いからその不安は少ないし、最悪の最悪は無いと思いたい。

そんな状況なのでこちらのスーパーもマルエツになるらしいですね。
ドミナント戦略らしいです。加瀬側のサミット王国に対抗したいのかな。

>968
映画「スーパーの女」の「安売り大魔王」みたいな感じになりますね。