パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

ホームレスが住みついたりしないでしょうか。
そういうのもマンション側が立ち退きの説得をすることになる？

>641

マンションの敷地であれば全て管理組合で対応することになる。

自転車放置されると厄介だよ。勝手に捨てるわけにも行かない。

それあっての高い管理費なのではないでしょうか。重要事項説明で、自分が思ってることが、現在設定されている管理費の中に含まれてるのか、別途なのか、確認する必要はあります。
逆に、今後管理費を削ろうとすれば、それらのサービスの何かがなくなるということです。
また、ペデ部分はおそらく店舗等との共用部分でしょうから、住民だけの同意では削れないし増やせない部分ではないでしょうか。

つまりこのマンションでは、普通のマンションであれば発生しないであろうコストまで住人が負担しなければならない、あるいは住人が負担しなければならない割合が大きいということですね。

確かに放置自転車は問題が定着してしまったら厄介そうです。
ただ、新川崎・鹿島田駅近辺は駐輪場が比較的整備されているのか、あまり放置自転車は見かけない気がします。（土日しか見てないからかも？）

いずれにしても自転車を放置しておける場にしないという日常の管理は重要でしょうね。

管理計画は重要事項説明では説明されないから、別に確認しておいたほうがいいよ。

あと、三井の某物件は管理費が高い理由の一つとして店舗併設だから通常の物件より警備員を多く配置するなんてのがあった。そういうのは店舗から徴収すべきはずなんだけど。そういうのも要確認。

戸数が多いから、一戸当たりで割れば許容範囲なんじゃないでしょうか。
最近は敷地（管理範囲）内でも公開空地を持ってるマンションが多いですよ。
タワーは特に。

警備員が巡回するからホームレスが居つくことはないと思います。
隣のパークシティも、かなり広い面積ですが
何かあれば警備員が警察呼ぶなり対応してるそうですよ。

まぁこれらのコスト要因に納得出来なければ、押し売りされてる訳じゃないんだから買わなければいいだけの話。

金額については今の段階でどうこう言っても仕方がないし、入居してから管理組合の責任でどこまで削るか残すかそれとも増やすのかを判断することになります。

まあ敷地を公開しているマンションは多いですしね。
このタワーだって小学校に行くにはパークシティの敷地内を通ることになるでしょうし。
ペデストリアンデッキの下には、このマンションの駐車場とかがあるのだから
負担するのは割と普通なことのような気がしてきたのですが、そうでもないのでしょうか？

自転車については
駐輪場が近所にいっぱいあるし
周辺は広範囲で川崎市指定の放置禁止エリアですからね。
防犯カメラと近所の交番も安心材料じゃないでしょうか。

私有地については警察は民事不介入が原則。

パークシティと言えば
大崎のパークシティは植栽満載の庭が売りだそうですが
屋上以外の庭は全て公開ですって。
木登りも果実収穫も誰でもできるみんなのお庭、
歩道の街路樹も庭ですってことで
住民の負担だそうです。

自分の敷地に勝手に他人が入ってきたり居ついたりしたら
不法侵入で警察呼ぶでしょ。
不法行為は民事じゃないし、迷惑条例だってあるんだし。

大崎と違って新川崎や鹿島田の駅近でしょう。
自ずとレベルが違いますよね。
警備員だって体を張ってまで阻止するわけではないし。
それにテナントだって何が入るのかわからないわけでしょう。
最終形の予測ができないですね。

大崎そんなに凄いんですね・・・
新川崎が可愛く思えてきました。
公開空地がないと、タワーのような大規模開発は難しいんでしょうね。

公開している敷地に入っただけでは不法侵入に問われないよ。

自転車を捨てたということなら不法投棄になるけど、置いただけといわれるとアウト。実家のマンションで親が管理組合の理事してたとき、放置自転車の撤去には警察の確認とかかなり手間がかかってた。

こうなってくると高い管理費は当然という気がしてきました。三井としても、かなり余裕を持って、高めに設定していると言っていましたし。
管理修繕費の不必要な部分に関してはもちろん削減努力をしたいところですが、様々なトラブルが発生する可能性を考えると、余剰金ができるまで無闇矢鱈な削減は目指さない方が良いのかなと感じました。
放置自転車については、鹿島田駅周辺は、割と頻繁に行政が撤去してくれているので、綺麗に保たれているように思います。マンション周辺の一般の方々が通行するような場所に放置された場合は撤去してくれないんですかね？

公道は行政の担当だけど、私有地は担当外。ただそれだけのこと。

自転車って、デッキのある3階部分には入ってこれなくて
1階部分に放置されるということ？

マルエツの周り（歩道より内側)は、よく撤去されてますが、私有地ではないのですか？
パークタワーも一階の店舗周辺は自転車放置されそうで、
ちょっと心配です。

あっ、そうだ。川崎市って、一斉清掃のときにマンション周辺の道路とか公園の掃除とかも割り当ててくる。

自転車もそうですが浮浪者の方が気になります。
それも民事不介入ってことになるんでしょう？

私有地だからマルエツでしょ。お店の周りの放置自転車で通行人が怪我をしたら評判落とすことにもなるから徹底してるんじゃない。

店舗併設のマンションだと、そういう費用は店舗の負担割合が多くなるようにすべきなんだけど。三井ってそうじゃなかったりするから確認が必要。

そもそも浮浪者を居つかせるような警備だったら
本気で管理会社を変えたほうがいいような気がしますね。

掲示板でもやっぱり話してみるものですね。
これまで気がつかなかったことがいろいろわかりました。
本来ならデベから聞くべき話のような気もしますが。
そういうことって積極的に話してくれないんですね。

浮浪者についてはそれほど心配しなくても良いと思います。確かに缶、ビンの収集日には自転車などでウロウロしていることはありますが、住宅地や駅前で寝泊まりしたり、休んだりしている様子はみたことはありません。多分、多摩川に住んでいて、そちらに戻っているのだと思います。
ここはゴミ捨て場もマンション内にありますし、ペデストリアンデッキを歩けば、ほとんど遭遇することもないかと。

すみません、話が変わりますが
ここはベランダ喫煙は管理規約に規定があるのか知っている方いますか？

ここの管理規約は確認してないけど、一般的には迷惑行為で禁止だよ。バルコニーは共用部分だし。

でも夢見が崎に浮浪者のブルーテントがあったのってそんなに昔の話しじゃないですよね、確か。

>665

売る側はマンションの説明だけでしかもメリットを強調して説明する。一般論、しかも購入後は契約者が管理しなきゃいけないなんてことをわざわざ説明しないよ。

ちなみに、こちらから要求しないと出してこない資料もあるから、ちゃんと要求しないと。構造計算書、地盤調査結果、土壌汚染調査結果とか。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書も登録前に入手しておいたほうが良い。重要事項説明ってなんて契約の直前にさらっと説明するだけ。本当は、事前に熟読しておくべき。一期の人は手遅れだけど。

重要事項説明といえば、skyzで汚染土壌埋め戻しについて後出し説明してる。契約前には説明せずに、
契約後に書類を送付してお終い。追加の重要事項説明が生じた場合は、契約の無条件白紙撤回を可能
にする特約を追加しておいたほうがいいかも。後出しOKなら、何でもありでしょ。

ここは一応事前説明会でデメリット(液状化やモデルルームの土地の今後について)の説明があったのでまだ良心的なのかもしれないですね。

672さん
特約追加してくれって言えば個別に追加してもらえるものなんですか？
素直？に契約書の内容を飲むしかないものだと思ってました

契約だから交渉することは構わないでしょ。少なくとも提示してきた内容を鵜呑みにするのが契約
ではない。応じるかは相手次第だけど。

ちなみに申込証拠金って、法的には契約交渉の第一優先順位を確保するためのもの。交渉するって
のが前提にある。破談になれば証拠金を返してもらってはいさようなら。

特約付けないと判子押しません！
↓
じゃあ買わなくても良いよ

skyzの二の舞のリスクを排除できないなら、契約しないのが賢明でしょ。

デベが強気に出てくるかは倍率次第でしょ。倍率つかないようだと、契約に至らなかったら新たな客をいちから探すハメになる。

確かにそんなに人気化するような要素ってないですもんね、ここは。
ここは慎重に検討した方がよさそうな気がしてきました。

自分は第1期登録者ですが、登録状況は順調のようでした。
この物件は、採光や間取りで悩ましい部分も多いので
登録しても契約に至らない人もいるかもしれませんね。

横須賀線直結というだけでけっこう需要あるかと思ったけど。
手付金放棄の解約は痛いので、気になる人は考えるならいまのうちですね。

「～～かもしれない」とか、やたらと契約ブルーを煽る人がいるみたいだね。
「ペデストリアンデッキにホームレスが居着いたらどうしよう・・」ってｗ落ち着けよｗ
買えない人か、買わせたくない人なんだろうね。
悩んでいる人は、維持費を払えるかどうかとか、現実的な可能性で色々悩んだほうがいいですよ。

そうだね、パークシティは浮浪者問題とか有ったの？

無縁ですよ。
ちかくに多摩川河川敷という一等地がありますから。

ミストサウナはマイクロミストも使えるタイプなんですかね？
営業に聞けば分かるんだろうけど細かすぎてこれだけのために電話するのもなんだか。
誰か聞いた人、いませんか？

>683
維持費やローンなどの現実的な問題は全てクリアしているからこそ、他の問題が気になるのではないですか？新川崎の駅力や周辺施設についても、もうリサーチ、納得済み...となると、他に問題点がないか心配になるでしょう。モデルルームで浮浪者どうですか？、とか聞けませんしね（笑）。
私もここで、メリット、デメリットの両面とも伺うことができ、大変参考になります。今後も様々な情報交換ができると良いですね。

多摩川の川崎側は近年タワーマンションが沢山建ったせいか浮浪者は住んでないですね。（大田区側には居る）
新川崎駅の近くでも浮浪者が寝ている所とか目撃したことないです。

問題があったとしても今の段階で変えられる所はほとんどないので、納得して買うか買わないかの判断をするのは大事なことですよね。
買ってからこんなはずじゃなかったというのは本人にも残念だし、価値観が違いすぎる居住者が多いと管理方針がまとまらない原因になるので。

そうなるとどういうテナントが入るかというのは「買ってからこんなはずじゃなかった」の可能性がありますね。