パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

世帯年収 は1000万円は無いと厳しくないですか？

そんな人がわざわざ新川崎に住むとは思えないが。

585は年収800万すら見たことのない世界なんだろうな

ここの乾式耐火遮音壁のTLD値って聞かれた方いますでしょうか。
ペット飼育可の物件なので、そこそこのグレードのものを使われているとは思うのですが、
営業さんに聞きそびれてしまいました。。。

>582
中住戸狙いなら、そういった考え方もありかもしれませんね。私は角住戸希望だったので、あまり悠長に検討している余裕はありませんでした。
難のある向きや間取りが多いので、完売は遠いと思いますが、バランスの良い部屋はそれなりに早く動いたほうが良い気がします。

580さんのおっしゃる価格改定が行われた場合、南側全体の価格が改定されるというイメージでしょうか？それとも、南側の一部の間取りの価格改定？当然ながら南側以外の方角の既購入者は関係ありませんよね？

>586
だから新川崎なんでしょ(笑)。
資金的な余裕があれば小杉や川崎で買っている。

先日の抽選では角住戸とと3ＬＤＫが人気だったのでしょうか？
友達が購入予定でしたが、9月上旬にモデルルームがオープンしてすぐ行ったのに、抽選までの時間がかなりあり、その間に希望する住戸が重なり購入出来なかったと言っていました・・・

資金的余裕ってどれ位？
ここもファミリーの年収800程度で買おうとしているなら、結構無謀だと思うんだけど。駅遠の低層にしておくべきでは。
大体、世帯年収1000万くらいなら、言うほどでもないよ。そこそこの企業に夫婦共働きしてると、簡単に越えられるし。今の小杉に買いたいなら、1500はないと。

どうしても値引きはないとがんばりたい方（もしくは会社）があるようですね。

>値引きはタイミングの問題なので、個別交渉での値引きなり優遇の話がこのタイミングで出来るはず無し。

これ、どういう意味ですか？
このタイミングってなんのことですか？
出来るはず無しって、交渉もするなってことですか？してほしくないという希望？
今の段階で値引きが難しいことくらい誰でもわかりますよ。
それでもするだけはしてみるのは当然とはいわないまでも自然なことなんじゃないんですか？

>592
単純に数が少ないんだと思います。角部屋の数が限られるのは言わずもがなですが、ここはファミリーが使いやすい広めの3LDKが少ないような気がします。表示は3LDKであっても、一部屋が四畳くらいしかなくて、子ども二人以上になると厳しいな、と感じる間取りが多いです。三井としても、リタイア後の老夫婦とDINKS、子供一人までのファミリーを購入者層としています。そもそもタワーマンションの前提がそうなのだとは思いますけどね。
数が少なく、需要があれば人気になります。

1期1次は350件の販売に対し370件くらい登録があったと抽選会場で聞きました。
2期は高層階が多めでやや高額の部屋の販売が多くなりそうですが、このペースだと値引く間もなく完売しそうな気がします。

>597
情報、ありがとうございます！南向きも当初予定価格よりかなり下がりましたし、思った以上に善戦のようですね。
周辺の中古物件と比べても、なかなか妥当な値付けのように感じます。早期完売してほしいですね。

ここは住民板ないの？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>596

>一期一次受付中の時点では一蹴されました。

「やりたいなら交渉してみればいいんじゃないですか」みたいなこばかにしたような言い方しておきながら自分はちゃっかりやってるってこと？
今の段階で値引きが難しいことくらい誰だってわかっているよ。
それでもタダで何かオプションつけてくれるんじゃないかくらいは誰しも期待するんじゃないの？

タダでオプションほしい人種が入居するのか…。登録直前に修繕費上がったのに、よく買ったな。そっちのが影響大きいと思うが。

価格交渉するしないは人それぞれですし、そんなにぎすぎすしなくても・・・
おそらく入居される方同士なのでしょうから、こんな契約前の時期から雰囲気悪くすることないですよ。

>604
修繕費、上がったんですか？知りませんでした。
積立金？それとも月々のほうですか？

匿名の掲示板ですから、多少荒れるのは致し方ないですよね。それだけ注目度が高いくらいに、前向きに捉えたいです。
価格交渉やオプションサービスにしても、求めたくなる気持ちは分かります。いくら経済的に無理のないプランでここを買おうとしていても、安くなるのであればそのほうが良いですから。

30F以上の高層階を検討中の者です。
高層階は携帯電話がつながりにくいと聞いたのですが、こちらはいかがでしょうか？どなたか質問なさった方いらっしゃいますか？

＞609さん
現在27Fに住んでいてこちらに買い替え検討中ですが、参考になれば。
今の27Fの住まいは電波状況よくないですが、ドコモに電話して訪問調査をお願いすることができます。
リピータという機器を置いてもらって改善しましたよ。

値引き交渉できる＝そうしないと完売出来ないかもしれない程度の物件なんでしょ？

値引きはいいが、管理費と積立金が普通のマンションの1.5倍だから、35年すむとしたら、他の普通の物件ならあと500万高い物件かえるのになー、もったいと思うのは自分だけかね？

あと500万高い物件＝プラウドシティ新川崎
だったりして。

1.5倍の根拠は？

23区内でもすめるね、管理費、積立金は金をドブに捨てるようなもの

>607
自分の関心はそこではないなどと言いながら自分はちゃっかりと値引き交渉をしているのなら、同じことを考える人のことをさもあさましげに言うようなことは止めていただきたいものです。
大きな買い物ですから少しでも出費をおさえたいと思うことは恥ずかしいことでもなんでもない。

>611
戸建なら、あと1000万は高い物件が買えるかもね。
価値観は人それぞれ。好きなようにすればいい。

値引き情報に群がるのは浅ましいですよ

管理費、修繕積立金の意味がわかってない方がおられるようです。

あああ

管理費と修繕費の話だと、ちょっと古いですが平成20年度に
国土交通省が行った調査で以下のような調査結果が出てますね。
http://www.mlit.go.jp/common/000037707.pdf

これによれば平均管理費は『15,848円』修繕費は『10,898円』足し合わせると『26,746円』となります。
パークタワー新川崎の当初の管理費＋修繕費はの中間値がおおよ『31,000円』ということを考えると、
1.5倍とまではいかないまでも高い部類に入ると思われます。

しかもこの数値は平均値ですので新築から築○十年という物件まで含めた値になりますので、
そういった意味では初期価格であるパークタワー新川崎の値は高く見えます。
反対に一般的に安いと言われている低中階層マンションも、
高いと言われているタワーマンションもまとまった数字となりますので、
一概パークタワー新川崎が高いと決め付けるのも難しい話ではあります。

ただ、そうしたプラスマイナスの要素が含まれた数値と比較して、
パークタワーの管理費＋修繕費が高いのも事実のようです。
やはりペデストリアンデッキというマンションと直接関係の無いものの修繕費まで
金額に含まれているというのは影響が大きいようですね。

管理費、修繕積立金は管理会社の儲けみたいなもん。
これだけたくさんの管理会社があるのは、皆さんの積立や月々の管理費で、成り立っているんです。

管理業務主任者の資格もってるから、はっきりいうけど、この半値でもそれなりの管理・修繕は出来る。

賃貸マンションのほとんどは管理人いなくてもやっていけるし、ゴミ出しだってわざわざ清掃員にさせなくてもいい。
新川崎でそこまでの管理を求めますか？

値引き云々いってるが、ぜったいにここは無理してまでかうマンションではない、景気がわるくなると管理費、積立金が払えないと処分して、ローンのみのこる人多いと思うよ。

＞610さん

情報いただき、ありがとうございます。
電波が入りにくいとしても対策がとれるのなら安心です(*^-^*)
ありがとうございました。

それはテナント分の負担も含んだ金額ですか。

失礼しました。

622さん
それはテナント分の負担も含んだ金額ですか。

626さんへ。

622です。
わたしが提示したパークタワー新川崎の管理費と修繕費の金額は、
パークタワー新川崎からいただいた資料に記載してある金額となります。
この金額には以下が含まれていると書いております。
　管理費は『全体管理費』『住宅管理費』が含まれている。
　修繕積立金は『全体修繕積立金』『住宅修繕積立金』が含まれれると記載がありますが、
テナント分が含まれているか否かは記載が無いので不明です。
また、管理費は消費税10%と想定して試算していると記載があります。

尚、管理費＋修繕費の最安値は約45.2平米の19,440円。最高値は約92平米の39,570円となります。

＞626,627さん
テナントは『全体管理費』『全体修繕積立金』の他に店舗分の管理費・修繕積立金がありますよ。
管理規約集に明記されているのでそれを確認するか、
持っていなければ営業に聞けば出してくれると思います。

管理費は入居してから管理組合での削減努力は必須。
結構お金のかかる共用設備も多いので、どれを残してどこを削るかというのが最初の数年の課題でしょう。
高級感を買ったという住民も少なくない中、グレードを落とさずどこまで下げられるか、相見積もりとって業者変更するなど理事会の腕の見せ所たっぷりなので、ビジネス感覚と実力とやる気のある理事会メンバが求められるところだったりします。

管理費・修繕費も大きいですが、固定資産税の試算は出ているのでしょうか？
デッキ部分も入居者負担なのでしょうか？

ペディストリアンデッキ等も含め、共用部にかかる固定資産税は住宅・店舗含めた所有者負担ですが、これは管理費から支出されます。

>>617
そもそも大手デベの第一期第一次で値引きが出来ないなんていうのは
マンションを買う上で当たり前の常識でしょ。

そんなことも知らないで値引きなんてしようとしている恥ずかしい人に
関わりたくないというのは当然では？もっとマンションのことについて
勉強してから購入検討した方がいいと思うけど。

ちなみに上で出ている提携特典とかいうのはまた違うから。
これは大手企業に勤めている人だけの特権。

あれ、ペデストリアンデッキは川崎市のものなので固定資産税はかからないかと思ってました。
マンション敷地は公式ホームページの駅前再開発のページにある上空写真のピンク色で塗ってある箇所だけかと思ってました。

ペデは、敷地内と敷地外に跨ってますよ。敷地内にあるペデは、当然住民負担です。膨らんでる部分だから、面積はそこそこあるよ。植栽とかベンチとか、隣の三井の会社に行くための階段も。
一般の通行が前提だから、痛みやすく、管理費、修繕費がかかって当然。汚いのやだから、住民負担だけど、いつも綺麗にしておいてほしいね。みんな、ポイ捨てしないで綺麗に使ってね！

ペデストリアンデッキは一部を川崎市に移譲し、マンションに直接繋がっている部分は住人の所有、管理になると聞きました。マンションに直結のペデストリアンデッキについては、移譲したくても出来ないと言われたように思います。詳しくはモデルルームで確認されたほうがよいかもしれません。

用などないのに、不特定多数の人が歩くわけですよね。酔っぱらいにゲロされるとイヤですよね。

住民負担は痛いけど、あのペデストリアンデッキあってこその価格と今後の資産価値だろうから、仕方ないよね。それが許せない方は検討外ってことで。

>632
常識といわれましてもねぇ（笑）。
大手のデベでも早い段階で値引きに応じるケースはありますよ。
デベはデベなりに成約の見通しをもっているでしょうからね。
これまで意見のあったとおり、
値引きの話を持ち出すかどうかは人それぞれということでいいんじゃないんですか。

>636
そういうことあった場合って、誰が片付けるの？
マンション側はマンションの清掃員？川崎市管理側は？？
鹿島田のペデストリアンデッキも酷く汚れてるのは見たことないから、あんまり気にしてないけど、年に数回はありそうだよね、そういうこと。

自分の敷地内のを他人が金出して、管理してくれるわけないから。敷地の所有者が委託してる人が行います。ゲロやポイ捨てや犬のふんも、敷地内なら管理費です。敷地境界線、図面でもう一度チェック！

ホームレスが住みついたりしないでしょうか。
そういうのもマンション側が立ち退きの説得をすることになる？

>641

マンションの敷地であれば全て管理組合で対応することになる。

自転車放置されると厄介だよ。勝手に捨てるわけにも行かない。

それあっての高い管理費なのではないでしょうか。重要事項説明で、自分が思ってることが、現在設定されている管理費の中に含まれてるのか、別途なのか、確認する必要はあります。
逆に、今後管理費を削ろうとすれば、それらのサービスの何かがなくなるということです。
また、ペデ部分はおそらく店舗等との共用部分でしょうから、住民だけの同意では削れないし増やせない部分ではないでしょうか。

つまりこのマンションでは、普通のマンションであれば発生しないであろうコストまで住人が負担しなければならない、あるいは住人が負担しなければならない割合が大きいということですね。

確かに放置自転車は問題が定着してしまったら厄介そうです。
ただ、新川崎・鹿島田駅近辺は駐輪場が比較的整備されているのか、あまり放置自転車は見かけない気がします。（土日しか見てないからかも？）

いずれにしても自転車を放置しておける場にしないという日常の管理は重要でしょうね。

管理計画は重要事項説明では説明されないから、別に確認しておいたほうがいいよ。

あと、三井の某物件は管理費が高い理由の一つとして店舗併設だから通常の物件より警備員を多く配置するなんてのがあった。そういうのは店舗から徴収すべきはずなんだけど。そういうのも要確認。

戸数が多いから、一戸当たりで割れば許容範囲なんじゃないでしょうか。
最近は敷地（管理範囲）内でも公開空地を持ってるマンションが多いですよ。
タワーは特に。

警備員が巡回するからホームレスが居つくことはないと思います。
隣のパークシティも、かなり広い面積ですが
何かあれば警備員が警察呼ぶなり対応してるそうですよ。

まぁこれらのコスト要因に納得出来なければ、押し売りされてる訳じゃないんだから買わなければいいだけの話。

金額については今の段階でどうこう言っても仕方がないし、入居してから管理組合の責任でどこまで削るか残すかそれとも増やすのかを判断することになります。

まあ敷地を公開しているマンションは多いですしね。
このタワーだって小学校に行くにはパークシティの敷地内を通ることになるでしょうし。
ペデストリアンデッキの下には、このマンションの駐車場とかがあるのだから
負担するのは割と普通なことのような気がしてきたのですが、そうでもないのでしょうか？

自転車については
駐輪場が近所にいっぱいあるし
周辺は広範囲で川崎市指定の放置禁止エリアですからね。
防犯カメラと近所の交番も安心材料じゃないでしょうか。

私有地については警察は民事不介入が原則。

パークシティと言えば
大崎のパークシティは植栽満載の庭が売りだそうですが
屋上以外の庭は全て公開ですって。
木登りも果実収穫も誰でもできるみんなのお庭、
歩道の街路樹も庭ですってことで
住民の負担だそうです。

自分の敷地に勝手に他人が入ってきたり居ついたりしたら
不法侵入で警察呼ぶでしょ。
不法行為は民事じゃないし、迷惑条例だってあるんだし。

大崎と違って新川崎や鹿島田の駅近でしょう。
自ずとレベルが違いますよね。
警備員だって体を張ってまで阻止するわけではないし。
それにテナントだって何が入るのかわからないわけでしょう。
最終形の予測ができないですね。

大崎そんなに凄いんですね・・・
新川崎が可愛く思えてきました。
公開空地がないと、タワーのような大規模開発は難しいんでしょうね。

公開している敷地に入っただけでは不法侵入に問われないよ。

自転車を捨てたということなら不法投棄になるけど、置いただけといわれるとアウト。実家のマンションで親が管理組合の理事してたとき、放置自転車の撤去には警察の確認とかかなり手間がかかってた。

こうなってくると高い管理費は当然という気がしてきました。三井としても、かなり余裕を持って、高めに設定していると言っていましたし。
管理修繕費の不必要な部分に関してはもちろん削減努力をしたいところですが、様々なトラブルが発生する可能性を考えると、余剰金ができるまで無闇矢鱈な削減は目指さない方が良いのかなと感じました。
放置自転車については、鹿島田駅周辺は、割と頻繁に行政が撤去してくれているので、綺麗に保たれているように思います。マンション周辺の一般の方々が通行するような場所に放置された場合は撤去してくれないんですかね？

公道は行政の担当だけど、私有地は担当外。ただそれだけのこと。

自転車って、デッキのある3階部分には入ってこれなくて
1階部分に放置されるということ？

マルエツの周り（歩道より内側)は、よく撤去されてますが、私有地ではないのですか？
パークタワーも一階の店舗周辺は自転車放置されそうで、
ちょっと心配です。

あっ、そうだ。川崎市って、一斉清掃のときにマンション周辺の道路とか公園の掃除とかも割り当ててくる。

自転車もそうですが浮浪者の方が気になります。
それも民事不介入ってことになるんでしょう？

私有地だからマルエツでしょ。お店の周りの放置自転車で通行人が怪我をしたら評判落とすことにもなるから徹底してるんじゃない。

店舗併設のマンションだと、そういう費用は店舗の負担割合が多くなるようにすべきなんだけど。三井ってそうじゃなかったりするから確認が必要。

そもそも浮浪者を居つかせるような警備だったら
本気で管理会社を変えたほうがいいような気がしますね。

掲示板でもやっぱり話してみるものですね。
これまで気がつかなかったことがいろいろわかりました。
本来ならデベから聞くべき話のような気もしますが。
そういうことって積極的に話してくれないんですね。

浮浪者についてはそれほど心配しなくても良いと思います。確かに缶、ビンの収集日には自転車などでウロウロしていることはありますが、住宅地や駅前で寝泊まりしたり、休んだりしている様子はみたことはありません。多分、多摩川に住んでいて、そちらに戻っているのだと思います。
ここはゴミ捨て場もマンション内にありますし、ペデストリアンデッキを歩けば、ほとんど遭遇することもないかと。

すみません、話が変わりますが
ここはベランダ喫煙は管理規約に規定があるのか知っている方いますか？

ここの管理規約は確認してないけど、一般的には迷惑行為で禁止だよ。バルコニーは共用部分だし。

でも夢見が崎に浮浪者のブルーテントがあったのってそんなに昔の話しじゃないですよね、確か。

>665

売る側はマンションの説明だけでしかもメリットを強調して説明する。一般論、しかも購入後は契約者が管理しなきゃいけないなんてことをわざわざ説明しないよ。

ちなみに、こちらから要求しないと出してこない資料もあるから、ちゃんと要求しないと。構造計算書、地盤調査結果、土壌汚染調査結果とか。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書も登録前に入手しておいたほうが良い。重要事項説明ってなんて契約の直前にさらっと説明するだけ。本当は、事前に熟読しておくべき。一期の人は手遅れだけど。

重要事項説明といえば、skyzで汚染土壌埋め戻しについて後出し説明してる。契約前には説明せずに、
契約後に書類を送付してお終い。追加の重要事項説明が生じた場合は、契約の無条件白紙撤回を可能
にする特約を追加しておいたほうがいいかも。後出しOKなら、何でもありでしょ。

ここは一応事前説明会でデメリット(液状化やモデルルームの土地の今後について)の説明があったのでまだ良心的なのかもしれないですね。

672さん
特約追加してくれって言えば個別に追加してもらえるものなんですか？
素直？に契約書の内容を飲むしかないものだと思ってました

契約だから交渉することは構わないでしょ。少なくとも提示してきた内容を鵜呑みにするのが契約
ではない。応じるかは相手次第だけど。

ちなみに申込証拠金って、法的には契約交渉の第一優先順位を確保するためのもの。交渉するって
のが前提にある。破談になれば証拠金を返してもらってはいさようなら。

特約付けないと判子押しません！
↓
じゃあ買わなくても良いよ

skyzの二の舞のリスクを排除できないなら、契約しないのが賢明でしょ。

デベが強気に出てくるかは倍率次第でしょ。倍率つかないようだと、契約に至らなかったら新たな客をいちから探すハメになる。

確かにそんなに人気化するような要素ってないですもんね、ここは。
ここは慎重に検討した方がよさそうな気がしてきました。

自分は第1期登録者ですが、登録状況は順調のようでした。
この物件は、採光や間取りで悩ましい部分も多いので
登録しても契約に至らない人もいるかもしれませんね。

横須賀線直結というだけでけっこう需要あるかと思ったけど。
手付金放棄の解約は痛いので、気になる人は考えるならいまのうちですね。

「～～かもしれない」とか、やたらと契約ブルーを煽る人がいるみたいだね。
「ペデストリアンデッキにホームレスが居着いたらどうしよう・・」ってｗ落ち着けよｗ
買えない人か、買わせたくない人なんだろうね。
悩んでいる人は、維持費を払えるかどうかとか、現実的な可能性で色々悩んだほうがいいですよ。