パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

住居と店舗で管理組合が一緒なのかそれぞれ独立してるかも確認。

別々だとお互いに利益相反する問題が発生したときに調整できなかったりする。

ここまできて仮に管理組合が共通だったら買うのやめるの？
倍率下げるのに必死だねw

>確認すべきは、店舗部の各店舗の専有部分でもなく、
住居部の各住戸の専有部分でもない部分の管理や修繕にかかるお金を住居部と店舗部がどのように負担することになっているか、です。

店舗周辺の共有部について、別立ての管理費と修繕費があると伺いました。細かい負担割合と管理組合については聞いていないので、分かりません。

>>462
で、アンタは倍率下がると困る立場なんだ（笑）

部外者だから倍率上がろうが下がろうがどうでもいいよ
高みの見物してるだけ

で、即日完売するのかな？

抽選があるのは本当ですが、部屋によってばらつきがあるので、微妙なところでしょうね。
即日完売かどうかって、広告などで知ることになるのでしょうか？

１Ｌが３８００万、２Ｌが４４００万か…
ちょっと高いんだよねー。

確かにここは鶴見の某タワマンと似たところが多いように思う。
・駅近のタワマン
・駅近と言ってもあまりぱっとしない駅
・ゲタ履きのタワマン
・入居者にあまり歓迎されないテナント
鶴見の某タワマン関連板で大いに話題になったテナントの管理費等については正しく理解しておいた方がいいと思われる。

1Lは3300万から、2Lは4100万からあるよ。

明日はいよいよ登録最終日ですね。
うちは間取りでまだ迷っています。

ちょっと高いですよね～。
あんまりお店もないし、少し広い部屋だと6000万円近く！
収納も少ないし、間取りも家具の配置で悩みそう・・・。

武蔵小杉と比べたら激安。

いや、全然安くはないよ。
ムサコのアクセスと店の充実度を比べたら新川崎は・・・。
価格表見たけど、相場の1割は割高だね。

武蔵小杉と比較すれば、アクセス・店数が違うのは歴然。
相場より1割高い？今後売り出しのCT武蔵小杉は相場より相当高い？
高い。安い。の議論は不毛。

生活利便施設に認可保育園とりそな銀行以外何はいるか一切決まってないってのが怖すぎますよね。
現在検討中・交渉中の一点張りですし、スーパーとか本屋とか漠然とでもいいので、
もう少し具体的な話があれば安心できるのですが。

スーパーは決まっているようですよ。地権者さんから聞きました。三井としてはまだ言えないみたいですが。
あと、フィットネスクラブも決まってます。多分、これで容積としてはいっぱいいっぱいなので、あとは入らないくらいに思っておいたほうがよいです。
メディカルモールがあるという話もありますが、私はよく分かりません。

タワー４面のうち、半分が窓の向こうはオフィス棟というのが痛いですね。
それも日当たりのよい南側がふさがれる・・・。
ここ1年のマンション価格高騰を割り引いても、北の角部屋6000万声は高いと思います。
割高に感じないのは、金融機関の過当競争による変動金利の低下で月に支払額が家賃と変わらないように見えるから。
35年返済で金利が２％になると利息は3倍、3％で5倍ですからね。

>生活利便施設に認可保育園とりそな銀行以外何はいるか一切決まってないってのが怖すぎますよね。

それも鶴見の某タワマンのケースと同じ。
あそこは完成間近になってテナント群が明らかとなった。
その内容が契約者を失望させるに十二分なものであったためスレが騒然となったことは記憶に新しい。
ここではあのようなことは起きないとは思うが。

鶴見は具体的にどんなテナントが入ったんですか？

高いけど、これから消費税は上がっていくし早めに買うしかないシンカでまたタワー出来る頃には10%にはなってるね、小杉が近いから交通便もいいし。

>481
ご参照。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/all/

抽選してるのかな？

鶴見とここ、デベロッパーの違いに期待したいところです。
ですが、フィットネスですか・・・。パークシティの敷地内にもありますし、
京急ストア内にもありますし、動線の違いで集客見込めるのかもしれませんが、
飽和しそうですね。そういった意味で、フィットネスが入るとしたら魅力薄いです。
敷地面積的に478さんのおっしゃるとおり5000平米程度の敷地面積だと、
スーパーとフィットネスが入ってしまうと、他はあまり広い区画とれなそうですね。
ほんと、気になります。

最高倍率10階の部屋で8倍だそうです

おぉ〜。すごいですね！情報ありがとうございます。
確かに、私も10階の角部屋が人気とは聞いていましたが、8倍とは想像以上で驚きです。うれしいですね。

パークタワーのモデルルームに行ったのですが、あそこの土地ってかなり広いですね。
将来何か建つ計画はあるのでしょうか

計画はありません。登録事前重要事項説明会で説明されますが、全くの白紙です。
土地は三井所有ですので、将来的にはマンションが立つと思われます。タワーマンションの可能性も否定はできませんが、このあたりの需要や周辺住民の反対運動？のことを考えると、低層の可能性のほうが高いでしょう。

ありがとうございます。
モデルルームの敷地、地元で反対運動があったなら少し時間がかかりそうですね。
あのあたりの学区は何小学校になるのでしょうか？

モデルルームの場所は現在建てようとすると低層のマンションしか建てられないとのことで、
採算性の観点から建てることは現状ないとのこと。ただし１０年先はわからないとのことです。
反対に考えれば、今後数年何か建つことはないであろうとのことです。

また、小学校は「東小倉小学校」になるそうです。
新設されるペデストリアンデッキのエスカレータで南に降りて、三井ビルの間を通り抜け、
パークシティの中道を通って向かえば、大通り沿いを歩かずに小学校に行けるので、
安全というのが売り文句でした。
三井ビルの間を自由に通り抜けできるというのがポイントのようです。

契約段階でテナントが未定というのはリスクといえばリスクですね。
デベがなにがしかの保証をするということはできないのでしょうか。

鹿島田駅側の踏切音って大丈夫でしょうか。
ガラスが２重構造にはなっていますが、窓を開けると結構響きそうで怖いです

サウザンドシティ西向き棟は南武線の電車の音がスゴイと聞いています。

電車音もそうですけど、踏切音のほうがきついですよ。
特に朝ドラの時間帯は、電車の本数も増えるので窓を閉め切らないとテレビの音が聞こえなくなります。

第1期登録し、倍率1倍で抽選なしでした。
ただいろいろと気になる点が多く、契約するか迷っています。

４９１さん
小学校までの道のりは安心ですね。大通りを通っていくのは心配だなと思っていたので。
あと気になるのが川崎市の子供の医療費です。つい最近改定されて小学校１年生まで
無料になりましたが２年生からは入院以外はかかってしまうんですよね。
子供って結構病院へかかる事が多いので早く中学卒業まで医療費無料になってほしいです。

1期1次は即日完売？

川崎市の小児医療費補助は所得制限がありますよ！該当してしまうと1歳以上は補助が受けられません。新市長も所得制限は致し方ないという考えのようなので、撤廃される可能性は低いと思います。確認された方が良いかと。

地元民だけど、朝は7時〜9時までだいたい２，３分おきに電車が往来します。
地元民からは開かずの踏切と呼ばれているのですが、1回の踏切で音が鳴っている時間も長いのも特徴。
理由は、平間から鹿島田に侵入してくる南武線車輌が、鹿島田にまだストップすらしていないうちから踏切が閉まりだすから。
このせいで、目の前で止まるとわかりきっている電車の通過を待つために2分以上待たされる。
ご承知の通り、踏切の目の前には交番があり、そんな状況を知っていても遮断機をくぐって渡るのは困難でしょう。
休日は休日で非常に需要の高い南武線ですので、踏切音が鳴る間隔は通勤時間帯ほどではありませんがひっきりなしに踏切音が鳴ります。踏切音は高周波なので、高層階にお住まいだとしても非常によーく聞こえます。しかも耳障り。

そんなところにみなさん数千万を支払ってお住まいになるんですから、楽しみになさっててください。
地元民ならとてもとても。

>>497
>つい最近改定されて小学校１年生まで無料になりましたが２年生からは入院以外はかかってしまうんですよね。

所詮は所得制限付の制度。
んな制度あってもなくても関係ない。

タワマン購入層には無縁の話、というか、
あの制度の対象になれるようなら、タワマンを買うことが間違い。

改めて下記の資料を読んでいると、生活利便施設内で商業利用できるフロアって
2フロアだけなんですよね。しかも駐車場で分断されるカタチですし。
使い勝手としていかがなものなのでしょうか。
フィットネスが健康に含まれるのか商業に含まれるのかわかりませんが、
商業に含まれるとなると、478さんがおっしゃる通りになりそうですね。
とはいえ、ここに書かれているフィットネスが現在営業さんの説明で語られることが無いのは、
立消えたからでしょうか。いずれにしても、不安な要素が多いですね。

http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000042/42298/240509...

踏切は大してうるさくないですよ。むしろ、踏切待ちの車やバイクの音がうるさいと思います。
サウザンドはそんな線路に接しているのでめちゃくちゃうるさいと思いますが、パークタワーはそれなりに離れてるので、気になる方は気になるレベルだと思います。

地元民ですが、開かずの踏切なんて言っている人、見たことありませんよ。大体、ここのタワーは3階がメインエントランスで出入りするので、踏切をくぐってまで行こうと考えること自体、ありえないのでは？
音が聞こえるのは事実ですけどね。
なんだか買えないやっかみのように聞こえてしまいます。

このマンションは全熱交換器採用らしいので、窓を開けることはあまりなさそうですね。

でも>>500の内容は地元民以外は知らない内容であることは確かですね。
開かずの踏切とまではいかないですが、自動車や自転車の方はとても大変でしょうね。鹿島田駅周辺には住んでいませんが、踏切音が聞こえる側に好んで住もうとは思えないですね（私はそもそも買えないけど笑）。

テナントの見込みについて営業さんにお尋ねになられた方はいらっしゃいませんか？

1期2次はいつ頃？

眺望と音の観点からすると、私の主観ですが次の通りでしょうか。一長一短という感じですね。
　東：眺望は230メートル先にサウザンドシティのタワマンがあり△、音は踏切側に向いており踏切音や車の音が聞こえる×
　西：眺望は開けており○、鶴見信号場から時折警笛音のような音が聞こえることがある。ただし離れているので△
　南：眺望は三井ビルが目の前にあり×、音は反対に三井ビルの影になり緩和されることを期待し○
　北：眺望は開けており○、音は東側ほどじゃないにせよ踏切側を向いており△

ここに限った話ではりませんが、これに採光も考慮して考えていくと、難しい選択肢になりそうですね。
タワマンと言うと眺望や採光など目に見えるものを気にしがちですが、音の観点も重要なファクターになりそうですね。
特に購買層を見ていて小さなお子様連れが多く見受けられましたので、
気にされる方はそういったポイントも取り入れていかれるといいかもしれませんね。

朝８時過ぎは踏みきりなかなかあかないですよ。。。７時代はまだ平気。
何かでダイヤが狂ったりした日なんてますますあかない。３分待ちなんてフツーにあります。
徒歩の人は階段登って駅からまわればすみますが、自転車の人は結構踏みきりの下をくぐってるのを見かけます。