パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

>423
たとえ事実であろうとも
そんなにあからさまに言わんでも

田の字のショボさが分からない人が多いからデベも一番楽な田の字ばかり作るんだろうね。

>>423
小学生かお前は。

そもそも、ここのスレで田の字がいいとか悪いとかそんな話はなかったですよね。ここは内廊下のタワーマンションなので、他の字なんて元々無理な話。
あえて言うなら、田の字のデメリットは個室が廊下側にあることだと思います。窓を開けると、廊下を歩く気配が気になります。就寝時や学習時は特にです。
個人的には、パークシティ新川崎のような、二戸の真ん中に階段とエレベーターがあり、南側にも北側にも外にひらけた窓のある間取りが優れているように感じます。昔の団地スタイルですね。最近は作られていないようなので、コストなどのデメリットが大きいのでしょうね。

416です。422さん、有難うございました。
教えていただいた通りに検索したら、私の知りたいことが沢山出てきました。このサイトは、マンションごとだけじゃないんですね。そんなことも知らない私が一番馬鹿ですね。
自宅を買う訳ですから、ほんとうに422さんのおっしゃる通りだと思います。ただ、将来的な売却や賃貸を考えたら、カニのこともカニカマのことも知っておきたいと思った次第でした。
また何かあったらご教示下さいね。

ここってコンシェルジュいないんですか？！

>421
「地下で」って言ってるのはあの薄暗い階段のことでしょ

430そこまでは聞いてないのでわかりません

コンシェルジュはいますよ。

結局、最後は階段みたいですね...。階段の横を奥まで掘ってエレベーターをつければ、雨に濡れないアプローチが可能なのになぁ。中途半端ですね。

JRと新川崎住民の折り合いが付かないのでJR側の協力が
得られないのだから仕方がない。JRからしたら新川崎と西大井は
国鉄時代の厄介な置き土産なのだろうね。普通ならシンカの橋と交通広場に
あんな時間がかかることは有りえないことだし。

重要事項事前説明、オーナーズスタイリング、ローン相談含め一通り終えて、登録待ちです。
立地、利便、予算、分譲施工設計会社、ローン控除利用方法、液状化や浸水エリア、物件から駅までの導線など概ね理解し、
前向きに検討しています。

気になるのは、店舗の入店動向（いつどんな店舗が入店予定なのか）、大規模修繕計画書類をまだ見れていないこと、
電気自動車の登録及び利用方法、低層中層高層ごとのエレベーターで混雑しないで乗れるのか、
駐車場やゲストルーム他はある一定の稼働を迎えられるのか、間取りです。

周辺環境はこのスレを見る限り程々の期待で留めた方がいいように思いますが、
ペデストリアンデッキから敷地内サンクンガーデンまでの綺麗な流れが途切れないようにして欲しい。
あと正面エントランスだけでなく、個人的には鹿島田側にも近く出れるようにサブエントランスが
欲しかった。

間取りはオーナーズスタイリングスタイリングで変更できると聞いていたので
安心していたら相談して見たら検討間取りでは出来ないことが判明してゲンナリしました。
もっと早く言って欲しかった。。

100％の物件は無いと思ってるので今のところ85点程度で魅力を感じています。

店舗については、鹿島田駅前に移転し、仮営業中の4店舗(不動産屋3店舗と1000円カット店)およびマツキヨ前のクリーニング店は地権者なので、確実に入居すると思われます。その他の地権者については、周辺を見る限り一旦店舗を閉めているようなので、どうなるか分かりません。
サンクンガーデンからペデストリアンデッキまでは綺麗に整備されそうで、私も期待しています。ただ駅までの階段が残るなら、少し残念です。

ロイ鶴を彷彿とさせる

あとは洋品店、豚カツ、焼肉店、といったところでしょうか。

スーパーは入りますか？

地権者店舗が入るのは、タワーの主に1階住居。りそなとか保育園とかが入るのは、タワーの隣の生活利便施設。スーパーは生活利便施設に入る可能性高いんじゃないの？未定らしいけどね。

スーパーは生活利便棟一階に入ります。

４３７

駅至近といっても、ちょっと微妙な駅
高めの価格
下駄履き地権者
それも「洋品店、豚カツ、焼肉店」

確かに似てますね。

個人的には焼肉店がポイント高いなあ。

ロイ鶴は坪300でしょ。ここは250だし。
店側に対する管理費等も三井クオリティでかなり高いみたいだから、客が入らない店を続けられるか疑問。

奇しくもロイ鶴の管理も三井。

リビングイン、悪くないですよ。
部屋を出るとそこに家族の空間があるというのは
子供の情緒が安定する要因になります。
全てリビングインだとしても、家族の孤立感がなくていいんじゃないですかね。
年頃になっても、必ず顔を見ることができるわけで親も安心。

行灯部屋は工夫次第でどうにでも。
窓が多すぎても暑い寒い家具置けないなどありますから、好みの問題かと。

ロイ鶴もホルモン焼きだったね。

>ロイ鶴は坪300でしょ。ここは250だし。

鶴見と新川崎の力の差と考えれば。

＞435さん
MRで聞いた話ですが、エレベーターは
25階以上は高層階用エレベーター
25階以下は低層階用エレベーターが止まるそうです。
25階は両方とまるそうです。
ゲストルームのあるフロアだからでしょうね。
中層階用のエレベーターはないようです。

焼き肉店程度だったらまだ仕方ないけど、ここは韓国料理店やスナックも地権者でいるからね。
それらが下駄で再出店しないことを祈りたいが。

黒いカサカサ動くやつが上に上がってこなければよいのだが。

>448
鶴見と新川崎の駅力で価格差があるのは当然のこと。ただ、新川崎タワー250のほうが鶴見タワー300より適性価格感がある。
あと、坪300だと年収1500はないと辛いが、坪250だと年収1000万でも何とか買える。購入者層が広ければ、売れ残る可能性が低そう。

>以前まだあった頃に地権者さんの店舗に行ったことありますが、お味が・・・なお店も。
>そういうお店が入っても続かないような・・・

でもこれまでは長く続いてきたんですよね・・・

以前は自宅でお金がかからなかったのかもしれませんが、これからは管理費と修繕費がかかる上、人に貸せばそれなりの収益が見込めるのですから、店を閉める可能性も高いと思います。本当に続けたいなら、鹿島田駅前の4店舗のように仮店舗営業をするような気が。

エレベーター確かに中層的な扱いはないですね。
ありがとうございました。

通勤時間帯のエレベーター混雑緩和は今の台数で概ね可能なんでしょうかね。

現在もマンション住まいですが、タワーではなく、これほど規模大きくないので少し心配です。

>456

>これからは管理費と修繕費がかかる上、

そうなんですか？
その分はてっきり住人負担なのかと思ってました。
ロイ鶴スレで大騒ぎになった時に、テナント分も住人が負担するみたいなことがいっとき話題になっていたように思っていたので。
私の勘違いだったのですね。

気になってモデルルームで聞きました。
店舗部分の管理費と修繕費は別積立とのことです。
ですから、そういった面では心配は少ないと思われます。

それは当たり前。

確認すべきは、店舗部の各店舗の専有部分でもなく、
住居部の各住戸の専有部分でもない部分の管理や修繕にかかるお金を、
住居部と店舗部がどのように負担することになっているか、です。

標準管理規約の複合型を読んで、もう一度質問してみましょう。

住居と店舗で管理組合が一緒なのかそれぞれ独立してるかも確認。

別々だとお互いに利益相反する問題が発生したときに調整できなかったりする。

ここまできて仮に管理組合が共通だったら買うのやめるの？
倍率下げるのに必死だねw

>確認すべきは、店舗部の各店舗の専有部分でもなく、
住居部の各住戸の専有部分でもない部分の管理や修繕にかかるお金を住居部と店舗部がどのように負担することになっているか、です。

店舗周辺の共有部について、別立ての管理費と修繕費があると伺いました。細かい負担割合と管理組合については聞いていないので、分かりません。

>>462
で、アンタは倍率下がると困る立場なんだ（笑）

部外者だから倍率上がろうが下がろうがどうでもいいよ
高みの見物してるだけ

で、即日完売するのかな？

抽選があるのは本当ですが、部屋によってばらつきがあるので、微妙なところでしょうね。
即日完売かどうかって、広告などで知ることになるのでしょうか？

１Ｌが３８００万、２Ｌが４４００万か…
ちょっと高いんだよねー。

確かにここは鶴見の某タワマンと似たところが多いように思う。
・駅近のタワマン
・駅近と言ってもあまりぱっとしない駅
・ゲタ履きのタワマン
・入居者にあまり歓迎されないテナント
鶴見の某タワマン関連板で大いに話題になったテナントの管理費等については正しく理解しておいた方がいいと思われる。

1Lは3300万から、2Lは4100万からあるよ。

明日はいよいよ登録最終日ですね。
うちは間取りでまだ迷っています。

ちょっと高いですよね～。
あんまりお店もないし、少し広い部屋だと6000万円近く！
収納も少ないし、間取りも家具の配置で悩みそう・・・。

武蔵小杉と比べたら激安。

いや、全然安くはないよ。
ムサコのアクセスと店の充実度を比べたら新川崎は・・・。
価格表見たけど、相場の1割は割高だね。

武蔵小杉と比較すれば、アクセス・店数が違うのは歴然。
相場より1割高い？今後売り出しのCT武蔵小杉は相場より相当高い？
高い。安い。の議論は不毛。

生活利便施設に認可保育園とりそな銀行以外何はいるか一切決まってないってのが怖すぎますよね。
現在検討中・交渉中の一点張りですし、スーパーとか本屋とか漠然とでもいいので、
もう少し具体的な話があれば安心できるのですが。

スーパーは決まっているようですよ。地権者さんから聞きました。三井としてはまだ言えないみたいですが。
あと、フィットネスクラブも決まってます。多分、これで容積としてはいっぱいいっぱいなので、あとは入らないくらいに思っておいたほうがよいです。
メディカルモールがあるという話もありますが、私はよく分かりません。

タワー４面のうち、半分が窓の向こうはオフィス棟というのが痛いですね。
それも日当たりのよい南側がふさがれる・・・。
ここ1年のマンション価格高騰を割り引いても、北の角部屋6000万声は高いと思います。
割高に感じないのは、金融機関の過当競争による変動金利の低下で月に支払額が家賃と変わらないように見えるから。
35年返済で金利が２％になると利息は3倍、3％で5倍ですからね。

>生活利便施設に認可保育園とりそな銀行以外何はいるか一切決まってないってのが怖すぎますよね。

それも鶴見の某タワマンのケースと同じ。
あそこは完成間近になってテナント群が明らかとなった。
その内容が契約者を失望させるに十二分なものであったためスレが騒然となったことは記憶に新しい。
ここではあのようなことは起きないとは思うが。

鶴見は具体的にどんなテナントが入ったんですか？

高いけど、これから消費税は上がっていくし早めに買うしかないシンカでまたタワー出来る頃には10%にはなってるね、小杉が近いから交通便もいいし。

>481
ご参照。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/all/

抽選してるのかな？

鶴見とここ、デベロッパーの違いに期待したいところです。
ですが、フィットネスですか・・・。パークシティの敷地内にもありますし、
京急ストア内にもありますし、動線の違いで集客見込めるのかもしれませんが、
飽和しそうですね。そういった意味で、フィットネスが入るとしたら魅力薄いです。
敷地面積的に478さんのおっしゃるとおり5000平米程度の敷地面積だと、
スーパーとフィットネスが入ってしまうと、他はあまり広い区画とれなそうですね。
ほんと、気になります。

最高倍率10階の部屋で8倍だそうです

おぉ〜。すごいですね！情報ありがとうございます。
確かに、私も10階の角部屋が人気とは聞いていましたが、8倍とは想像以上で驚きです。うれしいですね。

パークタワーのモデルルームに行ったのですが、あそこの土地ってかなり広いですね。
将来何か建つ計画はあるのでしょうか

計画はありません。登録事前重要事項説明会で説明されますが、全くの白紙です。
土地は三井所有ですので、将来的にはマンションが立つと思われます。タワーマンションの可能性も否定はできませんが、このあたりの需要や周辺住民の反対運動？のことを考えると、低層の可能性のほうが高いでしょう。

ありがとうございます。
モデルルームの敷地、地元で反対運動があったなら少し時間がかかりそうですね。
あのあたりの学区は何小学校になるのでしょうか？

モデルルームの場所は現在建てようとすると低層のマンションしか建てられないとのことで、
採算性の観点から建てることは現状ないとのこと。ただし１０年先はわからないとのことです。
反対に考えれば、今後数年何か建つことはないであろうとのことです。

また、小学校は「東小倉小学校」になるそうです。
新設されるペデストリアンデッキのエスカレータで南に降りて、三井ビルの間を通り抜け、
パークシティの中道を通って向かえば、大通り沿いを歩かずに小学校に行けるので、
安全というのが売り文句でした。
三井ビルの間を自由に通り抜けできるというのがポイントのようです。

契約段階でテナントが未定というのはリスクといえばリスクですね。
デベがなにがしかの保証をするということはできないのでしょうか。

鹿島田駅側の踏切音って大丈夫でしょうか。
ガラスが２重構造にはなっていますが、窓を開けると結構響きそうで怖いです

サウザンドシティ西向き棟は南武線の電車の音がスゴイと聞いています。

電車音もそうですけど、踏切音のほうがきついですよ。
特に朝ドラの時間帯は、電車の本数も増えるので窓を閉め切らないとテレビの音が聞こえなくなります。

第1期登録し、倍率1倍で抽選なしでした。
ただいろいろと気になる点が多く、契約するか迷っています。

４９１さん
小学校までの道のりは安心ですね。大通りを通っていくのは心配だなと思っていたので。
あと気になるのが川崎市の子供の医療費です。つい最近改定されて小学校１年生まで
無料になりましたが２年生からは入院以外はかかってしまうんですよね。
子供って結構病院へかかる事が多いので早く中学卒業まで医療費無料になってほしいです。

1期1次は即日完売？

川崎市の小児医療費補助は所得制限がありますよ！該当してしまうと1歳以上は補助が受けられません。新市長も所得制限は致し方ないという考えのようなので、撤廃される可能性は低いと思います。確認された方が良いかと。

地元民だけど、朝は7時〜9時までだいたい２，３分おきに電車が往来します。
地元民からは開かずの踏切と呼ばれているのですが、1回の踏切で音が鳴っている時間も長いのも特徴。
理由は、平間から鹿島田に侵入してくる南武線車輌が、鹿島田にまだストップすらしていないうちから踏切が閉まりだすから。
このせいで、目の前で止まるとわかりきっている電車の通過を待つために2分以上待たされる。
ご承知の通り、踏切の目の前には交番があり、そんな状況を知っていても遮断機をくぐって渡るのは困難でしょう。
休日は休日で非常に需要の高い南武線ですので、踏切音が鳴る間隔は通勤時間帯ほどではありませんがひっきりなしに踏切音が鳴ります。踏切音は高周波なので、高層階にお住まいだとしても非常によーく聞こえます。しかも耳障り。

そんなところにみなさん数千万を支払ってお住まいになるんですから、楽しみになさっててください。
地元民ならとてもとても。

>>497
>つい最近改定されて小学校１年生まで無料になりましたが２年生からは入院以外はかかってしまうんですよね。

所詮は所得制限付の制度。
んな制度あってもなくても関係ない。

タワマン購入層には無縁の話、というか、
あの制度の対象になれるようなら、タワマンを買うことが間違い。

改めて下記の資料を読んでいると、生活利便施設内で商業利用できるフロアって
2フロアだけなんですよね。しかも駐車場で分断されるカタチですし。
使い勝手としていかがなものなのでしょうか。
フィットネスが健康に含まれるのか商業に含まれるのかわかりませんが、
商業に含まれるとなると、478さんがおっしゃる通りになりそうですね。
とはいえ、ここに書かれているフィットネスが現在営業さんの説明で語られることが無いのは、
立消えたからでしょうか。いずれにしても、不安な要素が多いですね。

http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000042/42298/240509...

踏切は大してうるさくないですよ。むしろ、踏切待ちの車やバイクの音がうるさいと思います。
サウザンドはそんな線路に接しているのでめちゃくちゃうるさいと思いますが、パークタワーはそれなりに離れてるので、気になる方は気になるレベルだと思います。

地元民ですが、開かずの踏切なんて言っている人、見たことありませんよ。大体、ここのタワーは3階がメインエントランスで出入りするので、踏切をくぐってまで行こうと考えること自体、ありえないのでは？
音が聞こえるのは事実ですけどね。
なんだか買えないやっかみのように聞こえてしまいます。

このマンションは全熱交換器採用らしいので、窓を開けることはあまりなさそうですね。

でも>>500の内容は地元民以外は知らない内容であることは確かですね。
開かずの踏切とまではいかないですが、自動車や自転車の方はとても大変でしょうね。鹿島田駅周辺には住んでいませんが、踏切音が聞こえる側に好んで住もうとは思えないですね（私はそもそも買えないけど笑）。

テナントの見込みについて営業さんにお尋ねになられた方はいらっしゃいませんか？

1期2次はいつ頃？

眺望と音の観点からすると、私の主観ですが次の通りでしょうか。一長一短という感じですね。
　東：眺望は230メートル先にサウザンドシティのタワマンがあり△、音は踏切側に向いており踏切音や車の音が聞こえる×
　西：眺望は開けており○、鶴見信号場から時折警笛音のような音が聞こえることがある。ただし離れているので△
　南：眺望は三井ビルが目の前にあり×、音は反対に三井ビルの影になり緩和されることを期待し○
　北：眺望は開けており○、音は東側ほどじゃないにせよ踏切側を向いており△

ここに限った話ではりませんが、これに採光も考慮して考えていくと、難しい選択肢になりそうですね。
タワマンと言うと眺望や採光など目に見えるものを気にしがちですが、音の観点も重要なファクターになりそうですね。
特に購買層を見ていて小さなお子様連れが多く見受けられましたので、
気にされる方はそういったポイントも取り入れていかれるといいかもしれませんね。

朝８時過ぎは踏みきりなかなかあかないですよ。。。７時代はまだ平気。
何かでダイヤが狂ったりした日なんてますますあかない。３分待ちなんてフツーにあります。
徒歩の人は階段登って駅からまわればすみますが、自転車の人は結構踏みきりの下をくぐってるのを見かけます。

507さんへ
営業の方に再三にわたってテナントの計画を聞きましたが、
りそな銀行と認可保育園以外は決まっていないの一点張りです。
『物販や飲食が入る可能性』がある、ということは話していただけましたが、
実際に交渉に当たっているのがモデルルームの営業とは違う部署の人間が、
交渉にあたっているとのことで、どういった業者と話があるのかもわからない（教えてくれない）とのことです。
物販がスーパーを指すのかそれ以外もあるのか等、確かでないことはことは言えないとのことです。
そもそも物販がはいることすら『可能性』と言われており、営業の方からは具体的なことはなにも聞けていません。

西の低層は利便施設棟の屋上が保育園の遊び場になることは知っておいた方がいいのでは。平日の昼間限定ですけどね。

>>509さん
うちは倍率1倍で当選したものの迷っています。
100点満点の物件はないとわかっていても、子供がいるので4畳の部屋や少ない収納で生活に支障がないか、
騒音・眺望・採光の問題も考慮し、最後まで迷うことになりそうです。

迷ってる人はプラウドシティでも買うんでしょうかね？謎です。どこを重視して、どこを妥協するかなんてもっと早くに決断すべきなのに。

プラウドシティ新川崎が思っていたよりも高そうなので、こちらの1期2次を申し込もうか迷っています。

プラウドシティってそんな高いの？
5000万以上なら駅近のタワーかな？

1期2次の登録は明日までですよ。今日の抽選で外れてしまった方が中心になるのかな、と思われます。それ以外の人も登録できる、とは言ってましたが。

迷っている人を焦らせる訳ではないですが、1度登録しておいてキャンセルなどをすると、同じデベロッパーからまた買おうとするときに、不利な扱いを受けるのは事実ですよ。

西側にしました。現在も近隣の西向きに住んでいますが、特に日当たりで不満に思った事ありません。むしろ最近の暑すぎる夏などは日が当たりすぎるのもきついかと…富士山と夕焼けの美しさと、多分高層階なら夢見が崎の桜や、紅葉もたのしめます。電車の音は夜中の貨物車が通る時は少し気になる程度です。

不利な扱いされるって本当ですか？
公開抽選でどのように操作できるのでしょうか。
キャンセルしてほしくない営業さんではないですよね？

プラウドシティは駅遠に直床で5000万超えというオワコンなので、ここに集中してるんでしょうね。
私は当選したのでもう安心ですが（笑）

抽選での操作はされませんが、顧客リストに経歴が残されて、商談のときに希望の住戸が買えないよう誘導される可能性があります。同じ住戸に、経歴にキズのない他の客がいた場合に、そちらの客のほうが優先されます。
意思を曲げず、抽選まで持ち込めば、問題ないのかもしれません。

今日は盛りあがってますね。抽選に行かれた方いらっしゃいますか？360戸完売したのでしょうか？（私は1倍でしたので行きませんでした）