パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

>>248
ここはまだしもリヴァの場合、
本来タワマンを建てる価値がない土地にタワマンを建て、
本来タワマンを買うべきでない層に売ってるから、維持費が問題になるんだよね。

土地に価値がない分だけ、本体価格が他より安いので、相対的に低収入でもとりあえず買えてしまう。
でも、当然ながら維持費は他のタワマンと大差ない。
しかも、最初だけ異様に安い修繕積立金を設定して、そのことに気づきにくくしてる。

少なくともここは、修繕積立金を当初だけ不当に安くするなんて小細工をしてない分だけ、
リヴァよりは良心的な売り方だと思うよ。

購入前提でMRもオープンと同時に行ったり、セミナーに数回参加しましたが、やめました。
理由は２回のセミナーともに、最後の三井の方が下記について図面に誤りがあり、10月下旬に
修正した図面を送付する、と説明されたのに未だに送られてこないからです。
こういうことがあると他にも何かあるのでは、と危惧しならが高額な物件を購入できるほど
ゆとりはないので。

平成25年10月3日まで掲載しておりました間取図の方位が、真北に対し時計回りの方向に約6.8度ずれておりました。
ここに謹んでお詫びするとともに、本間取図で訂正させていただきます。

251さんの言うことはもっとも！

この辺で戸建となると、極小3階建てですか？元気な頃はいーですが、老後は階段が辛そう。何より戸建は20年で資産価値が無くなるのは勿体無くないですか？

>ここは、修繕積立金を当初だけ不当に安くするなんて小細工をしてない分だけ、
リヴァよりは良心的な売り方だと思うよ。

小細工をしていないことには同意します。
しかし、それが良心的といえるかどうか。
最初から、どっさりぶったくるんでしょ？

管理費と修繕積立金の比率を比べると
管理費　住宅　５．６
管理費　全体　５．１
修繕　　住宅　３．０
修繕　　全体　１．０
と管理費の全体が住宅にほぼ同じで修繕に比べて高いのですが、一般的にそういうものでしょうか？

>↑
>ここは川崎だからね。
>それなりの購入層です。

以下のとおり訂正してください。

↑
川崎区と幸区だからね。
それなりの購入層です。

でも、そんな貴方はアクアグランデ在住なんでしょ（笑）

以下のとおり訂正すべき。
　↓
川崎区と幸区と中原区だからね。
それなりの購入層です。

武蔵小杉断念組ということがバレバレですね(笑)。

やはり257＝260=武蔵小杉でしたね。
いつかの誤爆といい、分かりやすい人だ。

>251
　
段階的値上げ、定期的な一時金徴収は将来未納問題を引き起こす原因になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると入居時の修繕積立金が高くなるからやらない。それに、当初の修繕計画で計画されている３０年目以降に機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。実際には計画以上に値上げ。デベはそういうことを伝えずに売っちゃってる。良心的というのかな。

256さん

全体ってなんですか？

>262
段階的値上げは、新築マンション販売時の常識になっています。
定額積み立て計画で販売する新築マンションなんて、どれだけありますか？
売るときにちゃんと説明していれば良心的だと思います。

264さんに同意。
修繕積立や管理費が許せないなら、戸建が良いのではないでしょうか。確かに三階建てか、駅遠になるでしょうけど、価値観の違いで、悪いことではありません。
ちなみに、ここはペデストリアンデッキがついている分、管理費や修繕費が高いそうです。

小杉の三井のタワーでは、入居して数年で定額積み立てに切り替えたって記事が雑誌で紹介
されていた。管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻に
まっしぐら。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

>266
それは定額積立に切り替えた事例ですよね。
初めから定額積立の新築マンションなんて、業界の常識でも世間の常識でもありませんよ。


>管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻にまっしぐら。

馬鹿にしすぎです。
今の時代、30年の長期修繕計画があるのは当たり前で、管理会社もついているのですから、貴方が思うほど低レベルではないと思います。

鶴見の某タワー板でも話題になったけど、
ゲタ履きマンションだと管理費や修繕積立金もゲタ履きじゃないよりはよけいに負担することになるんじゃなかったっけ？

修繕費の積立方法はそれほど重要でないと思う。
組合で考えるべきは、
いつやるか？
どこをやるか？
どこでやるか？
だと思う。
そこから逆算して必要額がマンション全体で確保できれば、定額だろうが一時金だろうが、さして問題とは思えない。
なお、実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

マンションは予定に従って、痛んだり、壊れたりはしません。

>実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

別にデベの肩持つわけではないけど。そりゃあんまりよ。

また、修繕費の積立方法は重要だと思う。
最初が極端に安くて、長期間にわたって値上げができなかったとき
たとえば、地震で大きく壊れた場合、修繕のお金はどうします？
一時金の徴収も無理なら、管理組合が銀行借り入れを考えねばならないが、
少ない額ではないので、返済や金利負担で管理費会計が圧迫されます。

長期修繕計画については引渡を受けた瞬間に所有者に一切の責任が移る。なので、売主が作成した計画が
妥当かどうかを契約前にチェックする必要がある。

３・１１のときに乾式壁が壊れたタワマンって結構あったんだけど、自然災害は計画できないってことで組み込まれていなくて、補修費用をどう調達するかってのがすでに問題になっている。計画外の徴収ってのもありうるから心しておかないと。
　
ちなみに建築基準は構造部分が対象で、構造部分ではない乾式壁は対象外なので、壊れても設計上は問題なし。

>272
問題ないので何度もコピペしないこと

登録説明会を受けて改めて感じたのが、
今モデルルームが設置されている場所の今後の活用方針でした。
すべてが未定、且つ道を整備するところから始めないと大型建築物を作れないとはいうものの、
今のマンションの130ｍ先にあれだけの空き地。
将来的にタワマンが立ってもおかしくないわけで。
日照条件が良くないかわりに眺望が期待できる北側ですが、
入居する頃にタワマン計画発表とか出てきそうで怖いですね。

駅から少し離れていますし、あの場所にタワーマンションは立たないと思います。駅からの道があまり魅力的ではないですし、そこまでの需要もなさそう。大規模低層マンションになるのでは？今度出来るプラウドシティと同じくらいの規模の。そのほうが売れるような気がします。

>>274
あれは南武線高架化する時の代替地候補だから、少なくとも
それがどうなるかはっきりしないことにはマンションは建たないよ

南武線高架化はかなり先になりそうですから、あの土地はしばらく塩漬けってことですね。三井もなんだか可哀想。

公式ホームページに、第一期販売価格や戸数が出ましたね。第一期は350戸というのは、勢いとしては良い方なのでしょうか？

いよいよ来週抽選申し込みですが、今になって、間取りの悪さに悩み中。リビングにドアが多すぎて、間口が狭く、上手く家具を配置できません。もしかして、メニュープランじゃない間取りでの家具配置はそもそも出来ない？

来週じゃなかった、抽選締め切りは再来週まで、でした。

結局行灯部屋の洋室表示は説明あったの？

建築基準法で採光が取れない室は無窓の居室といいます。無窓の居室は、「居室（ＢＲなど）」としては基本的には表現ができないです。
ただし。。。外気に接する開口部が無い居室（と呼べる）はあります。
建築基準法で無窓の居室でも２部屋が引き戸等で繋がった続き間で２室全体で採光条件を満たしていれば居室として認めれる事となっています。

283さん、ありがとうございます

でも75Eとか85Aの洋室はドアですよね
なんで洋室なんでしょう？
今は3LDKになってるけど中古で売る時は3LDKと表示できないとか？！

なるほど。
窓のない部屋のドアが引き戸なのは必然性があったのですね。

スー○さんを見ると、60戸ほど空いているようですが、規模からすれば

売れたほうなのでしょうか。

>280
不必要なものは捨てて、シンプルライフを目指すしかないでしょうね。使いづらい間取りが多いのは事実です。設計段階でどうにかならなかったのか、とは思いますが今更仕方ないですよね。比較的間取りが良い部屋もありますが、お値段も高いです。違う間取りの部屋に変えるか、階数上げてカスタマイズするか、違うマンションにするか。
我が家は引越しを期に断捨離するつもりです。日々使う物は意外と限られていますからね。生活はできると思いますよ。ただ、やっぱり間取りも大事です。実際の生活をイメージしてみて、我慢する部分が多いと感じるなら、考え直すのも良いかもしれませんね。

窓のない部屋の使い方って例えば何でしょう？生活するには圧迫感ありますよね。

納戸か夫婦の寝室でしょうね〜。子ども部屋にしたら、なんだか悪影響がありそう。

>287
そうですよね。断捨離、頑張らなくちゃ！タワーマンションに住めるんだもの！
間取りは面積取れてれば大丈夫だと思っていたので、甘かったです。そういえば、モデルルームも基本プランのとこはなかったですね。たくさん間取りがあるみたいなので、申し込む住戸を再検討したいと思います。気づいてよかったです。

MRに5回通うと10万引きになるスタンプラリーをしてますけど、あれって修繕積立てから引かれるんですよね。
ということは三井に損はなくて管理組合の修繕費の蓄えが少ないところからのスタートになってしまうのでしょうか??

>291
ホントだ！！小さく書いてありますね。物件価格から引かれるものと思い込んでいました。軽く詐欺にあった気分です。
まぁ、いいですけど…。

>289
確かにこども部屋にはしたくないですね。なんかかわいそうです。納戸ですかねぇ。

第1期1次で350戸も売り出すの？
そんなに要望書が集まってるんだ～。ちょいとびっくり。

結局、人気のある部屋の抽選って、何倍くらいになるんですかね？

本当に人気があったら一期で売り切っちゃうんでしょうけどね。

第1期2次って、価格表全て公開になるんでしょうか？

現時点で公開になってないところもどうですか？とか言われてます。

要望書の段階で1次はかなりうまってるってことの表れかな？

>291
ありえなくない？
長期期修繕計画をスタート時点で崩しちゃうの？

>291
これも計算に入れて長期修繕計画を組んでいるのでしょう。月々の修繕費や管理費もあえて高めに設定している、と言っていました。地域ナンバーワンの価値を維持し続けるためだとか。それだけキチンと管理してくれると期待したいものですが…。
不安なら三井に確認したほうがいいかもしれませんね。
ただ、私も三井の懐が痛くないのは、ズルい気がしてしまいます。

角部屋や最上階あたりは抽選になるのでしょうか。要望でびっちり埋まってますよね。値段も強気設定のままですし。あと北向きは人気だって聞きました。

デベにとって都合の悪い話題になるとこういう書き込みが現われているような気がする。

要望で埋ってるというのはどこを見たら分かりますか？

サロンにバラとかついてますか？

バラはもう取ってしまったようです。
とりあえず、今回価格発表があった350戸は要望が入っているところだと思います。

最上階角部屋で230切ったらタワーの申し込み　見送ろう。
明日　電話するのでよろしく。

チラシを見たけど安いね！

2次で価格がもし出揃ったら、完売ですかね？

逆に人気がないのはどのあたりの住戸ですか？

人気がないのはツインタワーとお見合いの南向きでしょうね。最初は一番高い西向きと同じくらいの価格でしたが、どんどん下がって、結局北向きと同じか、それより安いくらいになっていると思います。武蔵小杉と比べるとびっくりするくらいの安さで、新川崎でも徒歩10分のシャリエという低層マンションと同じくらいの価格です。
眺望は全く期待できませんが、駅までのアクセスと設備仕様を重視という方なら、お得感はあると思います。あと、お見合いと言っても、住宅密集地の低層マンションや戸建てよりは距離がありますから、風通しや圧迫感は許容範囲内かもしれませんね。かなり人によるとは思いますが。

川崎駅の分譲に、想定よりも多く客をもっていかれていると営業は嘆いていましたよ、

ミッドマークだけですよね、こんな品がないことをするのは。
三井で他分譲の話を聞いたことはありませんよ。貶す話も褒める話もね。企業コンプライアンスがあるのでしょう。
客の方から話をしつこく聞けば、何か答えるのかもしれませんけど。
そもそも、川崎駅東口と新川崎駅周辺では、住環境が違いすぎて比較にならないし、比較検討している人がいるなら驚きです。

登録開始ですね！

なんだかいろいろ考えすぎて、結局最後は物件との縁だよねと
思うようになりました。

自分の結婚より悩むって、どうなんだろ？

結婚相手は人間だからこの人しかいない！って思えるけど、物件は似たようなものが出てくるかも〜、違う部屋のほうがいいかも〜、買い時ではないかも〜、という気持ちが出てきますよね。そういう意味では、結婚より悩むっていうのは分かる気がします。
ここは、新川崎では同じような物件は、今後もほぼ確実に出ませんから、新川崎がお好きならアリだと思いますよ。武蔵小杉など他地域と悩まれているなら、再考の余地ありも。。。

312さん、ありがとうございます。

新川崎では確かに同じような物件はでなそうですよね！

小杉は確かに素晴らしいですが、酔っぱらって帰った時、
どれが自分ちか分からなくなりそうな上、お値段も高いので
やはり新川崎はいいな！と思います。 あとは抽選〜！

す○ふの方が他社物件の悪口を言ってますよ。
大手で下品って、救いようがないですね。

基礎ができましていよいよ積み木スタート。楽しみな存在です。

写真UPありがとうございます。楽しみですねー！
私は、新川崎のんびりしていて大好きです。

西・北側の日当たりは相当厳しいのでしょうか？子供の成長に影響がないか心配です。３０年後に固定費１０とは管理費・修繕積立・固定資産税の合計の事なのでしょうか？

315です。現地から200m離れてるきた向き環境です。北向きは景色は本当に綺麗ですがやはり冬は寒いです。
この辺りは日用品レベルには事欠くことなく、大変便利な場所です。小杉のような都会な雰囲気はありませんがのんびり暮らすにはよろしいかもしれません。

西向きは日当たりはいいと思いますよ。西日が厳しすぎるくらいじゃないですか？北も日当たりという意味では微妙ですが、高層で前を遮るものがないので、採光は充分とれると思います。
固定費10は概ねその通りだと思いますが、部屋にもよると思うので、モデルルームで確認された方がよいと思います。

317です。318･319さん、ありがとうございました。モデルルームで改めて確認してみようと思います。

お見合いの課題は解決するんですかね、タワマンなら致し方ないのかな。
やはり眺望を期待すると川崎区と迷いますね。

＞お見合いの課題は解決するんですかね、

砲撃でもしない限り解決しないと思うよ。

高層階に住めば問題なしです。

新川崎にはもう一路線欲しいな。
日吉から延伸してくればいいのに。

今日登録に行って来ました。
近隣に住んで10年以上。なんだかんだ言って、買い物便利、学校便利、病院便利、鹿島田・新川崎地区からは離れられません。
希望の部屋に一番登録でした。
一番登録の特権は赤いバラをつけらることです。

…どーせ抽選です。ハズレたらプラウド考えます。

写真逆方向から。

手前のJR貨物と新川崎から滲み出る哀愁感がたっぷり。
とても資産価値が維持できる、または再開発の効果が得られるとは思えない。

確かに操車場のま横にタワマンと言われてもなぁ。
再開発に失敗して歩道橋ひとつできない場所なのに。

南向きって、確か４３階ぐらいから視界が抜けるんでしょ？
南向き中住戸の中層階が苦戦しそうだね。

歩道橋人もうあるってる様に見えるけどできてないの？

タワマンって眺望のためにある程度間取りを我慢するイメージだけど、南側みたいにその眺望をふさがれたらどんなメリットが残るのでしょうね。

眺望って真横だけをまっすぐ見つめるわけじゃない。
真横より少し下方向を俯瞰して見える光景＝眺望。
多少隣より高くても、パッとみ視界が大きく遮られるって点では免れ得ない。
だから、公式HPの眺望のパノラマ（屋上からの眺望）でも、
きっちり南側の眺望だけ外してる。

ちなみに、相手から自室を見られるかどうかって観点では、
真横ないしそれより下か、少しでも上か、は大違い。

>331
駅までのアクセスとスーパーと病院への直結、仕様設備ですかね。新川崎好きの老夫婦、眺望よりも利便性と割安感重視のディンクスだったら、需要があるかも？

眺望といっても、操車場や工場、それに買えなかった武蔵小杉のタワマンとかなんですけど。
もっとも、眺望なんて3日で飽きちゃうんですけどね。

確かに眺望より、広さや間取りのほうが実際に住みだしたら
気になるとおもいます。 すべての条件満たせるセレブの方は
羨ましいです。

324さん、当選することをお祈りします。

私は明日、登録予定です。 近隣に住んで長い方が
申し込みに行かれているのは、住みやすさを象徴して
もらえたようでうれしいです。

331です。
ご回答ありがとうございます。確かにスーパー(マルエツ？)直結は魅力的ですね。

明日、登録予定ですが…家族で購入賛成・反対と分かれています。最終的な契約の時まで悩もうと思っていますが、同じような方はいらっしゃいますか？反対の人がいたら、やめた方がいいですかね？

反対しているのが家長ならやめておいた方がよいのでは？子どもなら、上手く説得力できませんかね。とりあえず、意見はまとめたほうが良いと思います。

338です。ご回答ありがとうございます。妻と子供が難色をしめしているんです。家族で意見をまとめてみます。

339ではないですが、奥様が反対されているのなら、やめた方が良いと思いますよ。後々の火種になりかねません。

339です。奥様なら厳しいですね。理由は間取りとかでしょうか。
共働きだとしても、やはり家を整え守るのは奥様になるでしょうから、気に入って買った家でないと、かなり苦痛になると推測されます。やめておいたほうが良いかもしれませんね。部屋の変更などで対応できるなら、良いのですけれど。残念ですが...。

と、いうか
理由によると思いますが、
広い間取りがいいと反対しているのら、両親から援助を検討するとか、
別物件がいいと反対しているのら、それなりの解決策を模索するだろうし。

どんな理由で反対なのですか？

ミッドマークタワーより、
価値が高い点を誰か教えてくれ！
川崎一番じゃないと、納得してかえない

まともなファミリーならまずあの立地を選ばない。アンタが独身かDINKSならミッドマークでもいいんじゃない？

344さんにとっての価値が何か分かりません。

どっちにしろ川崎一番じゃないよ

どちらにせよ、川崎一番っていうのがイマイチ。

ミッドマークは20階までしかない外廊下の田の字マンションなのに、タワーと言い切るのがすごいですよね。それなら、シンカもシンカタワー！？

奥さまにしてみれば新川崎でマンション買いましたって友だちには言いづらいでしょうからね。