パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸
[スレ作成日時]2013-10-15 12:38:20
武蔵小杉断念組ということがバレバレですね(笑)。
やはり257＝260=武蔵小杉でしたね。
いつかの誤爆といい、分かりやすい人だ。
>251
段階的値上げ、定期的な一時金徴収は将来未納問題を引き起こす原因になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると入居時の修繕積立金が高くなるからやらない。それに、当初の修繕計画で計画されている３０年目以降に機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。実際には計画以上に値上げ。デベはそういうことを伝えずに売っちゃってる。良心的というのかな。
256さん
全体ってなんですか？
>262
段階的値上げは、新築マンション販売時の常識になっています。
定額積み立て計画で販売する新築マンションなんて、どれだけありますか？
売るときにちゃんと説明していれば良心的だと思います。
264さんに同意。
修繕積立や管理費が許せないなら、戸建が良いのではないでしょうか。確かに三階建てか、駅遠になるでしょうけど、価値観の違いで、悪いことではありません。
ちなみに、ここはペデストリアンデッキがついている分、管理費や修繕費が高いそうです。
小杉の三井のタワーでは、入居して数年で定額積み立てに切り替えたって記事が雑誌で紹介
されていた。管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻に
まっしぐら。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
>266
それは定額積立に切り替えた事例ですよね。
初めから定額積立の新築マンションなんて、業界の常識でも世間の常識でもありませんよ。
>管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻にまっしぐら。
馬鹿にしすぎです。
今の時代、30年の長期修繕計画があるのは当たり前で、管理会社もついているのですから、貴方が思うほど低レベルではないと思います。
鶴見の某タワー板でも話題になったけど、
ゲタ履きマンションだと管理費や修繕積立金もゲタ履きじゃないよりはよけいに負担することになるんじゃなかったっけ？
修繕費の積立方法はそれほど重要でないと思う。
組合で考えるべきは、
いつやるか？
どこをやるか？
どこでやるか？
だと思う。
そこから逆算して必要額がマンション全体で確保できれば、定額だろうが一時金だろうが、さして問題とは思えない。
なお、実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。
マンションは予定に従って、痛んだり、壊れたりはしません。
>実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。
別にデベの肩持つわけではないけど。そりゃあんまりよ。
また、修繕費の積立方法は重要だと思う。
最初が極端に安くて、長期間にわたって値上げができなかったとき
たとえば、地震で大きく壊れた場合、修繕のお金はどうします？
一時金の徴収も無理なら、管理組合が銀行借り入れを考えねばならないが、
少ない額ではないので、返済や金利負担で管理費会計が圧迫されます。
長期修繕計画については引渡を受けた瞬間に所有者に一切の責任が移る。なので、売主が作成した計画が
妥当かどうかを契約前にチェックする必要がある。
３・１１のときに乾式壁が壊れたタワマンって結構あったんだけど、自然災害は計画できないってことで組み込まれていなくて、補修費用をどう調達するかってのがすでに問題になっている。計画外の徴収ってのもありうるから心しておかないと。
ちなみに建築基準は構造部分が対象で、構造部分ではない乾式壁は対象外なので、壊れても設計上は問題なし。
駅から少し離れていますし、あの場所にタワーマンションは立たないと思います。駅からの道があまり魅力的ではないですし、そこまでの需要もなさそう。大規模低層マンションになるのでは？今度出来るプラウドシティと同じくらいの規模の。そのほうが売れるような気がします。
パークタワー新川崎もそうでしたが、モデルルームがあるところのマンション計画は地元住民の反対がすごく、計画が頓挫しているようなことを聞いたことがありますよ。
公式ホームページに、第一期販売価格や戸数が出ましたね。第一期は350戸というのは、勢いとしては良い方なのでしょうか？
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486番1 |
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5298万円～6998万円 |
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3LDK～4LDK |
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60.25㎡～77.68㎡ |
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総戸数 26戸 |
東京都府中市白糸台3丁目 |
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4900万円台～6500万円台（予定） |
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2LDK～3LDK |
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60.16平米～71.19平米 |
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総戸数 68戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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4,968万円～5,288万円 |
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3LDK |
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74.34平米～75.64平米 |
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総戸数 74戸 |
東京都台東区橋場1丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK＋S・2LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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45.14平米・56.43平米 |
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総戸数 72戸 |
神奈川県相模原市中央区南橋本２丁目 |
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3700万円台～4700万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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65.01m2～73.49m2 |
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総戸数 36戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
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3,900万円台予定～6,500万円台予定 |
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2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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66.41m²～80.90m² |
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総戸数 173戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台～5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2～62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
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3900万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK |
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58.57m2～68.67m2 |
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総戸数 140戸 |
