ファインフラッツ京都桃山御香宮ってどうですか？

京阪は良い物件がおおいですねえ

山科と伏見、雰囲気はどちらも違うけど
交通便でいえば、どちらも便利だと思います。
駅に近いですから通勤通学しやすいですからね。
でも、どちらを選んだとしても買い物などの時に自家用車は必需品かと思います。

近くに出来るパラドールは 線路のすぐ横ですね。
値段は少し安いだろうね。
パラドールは駐車場も多めにとれそうな広さにみえますが どうですかね。

パラドールの方が、パーキングはとれるだろうな・・１２月ですよね、情報開示は。そのころには、ファインフラッツは完売でしょうか・・・ね・・まさかね。伏見桃山周辺でマンションがこれから建設できそうな用地ってなさそうですよね？
うーん。決め時かしら・・・

丹波橋駅ちかくのイニシアの前にたちますよ。

丹波橋のほうって、２軒くらいマンション予定ないですか?
電車利用で考えたらファインのほうが便利ってイメージです。

丹波橋はエスリードが建設予定と聞きましたが、他にもあるのですか？ファインフラッツ、、京阪特急が伏見桃山に停車して欲しいですね、京阪さん、まあ無理でしょうが、せめて急行を！伏見稲荷大社にとまるんだから

伏見桃山駅は駅のプラットフォームの長さが致命的に短く、特急、急行は停車できない、とどこかで読みました。本当かどうかは知りませんけど。

ホームそういえば短いですね、、、残念！

この伏見桃山という場所、
ズバリおすすめですか？

土地勘がなく、生活が想像しづらいのですが。

学区や交通の便がよいので
魅力は感じています。

治安も良く、生活にはとても便利な下町です。
大手筋商店街という長いアーケード商店街を通りぬけて左折すると なやまち商店街や竜馬通り商店街があり お祭りも多いです。
城下町の風情もあり 酒蔵も多く、夕飯のお買い物に便利なスーパーもたくさんあります。銀行郵便局コンビニファーストフード店なんでもあります。

マンションの前の道は
一日中車の通行量
多いのですか？

御香宮には、たまに立ち寄りますが
マンションが建つほどの土地が周辺にあったとは驚きました。
便利というイメージはなかったんですが
みなさんのカキコミを読ませていただくと買い物も交通便も悪くなさそうですね。

正直言いまして、ここら辺は地理的に「買い」だと思いますよ。交通の便はもちろん、商業施設などの利便性、役所などの公共施設の存在、医療施設も多く、かといって大都会のような狭苦しさ、公害は少なく生活には適していると思います。だからマンションデベロッパーも狙っているのでしょうね。周辺の住宅開発地域もそれで何十年も前から開発してきているのでしょうし。良い意味で京都市内から外れているのが吉となっていると思います。

でも、、車は必要かな、、京都の街中なら最初から車を持たない選択も出来るけど、流石に伏見だから。でも、立地はすごくいい！

でも4千万以上の物件は伏見では買う人が少ないよね。
3千万以下がスタンダードな町だから。
なんであんなに高いんだろ？不思議。

五階建てだからでしょうね

運良く、駐車場が当たればいいけど、はずれて遠い駐車場を借りる事になったら、少し無理して一軒家にしたらよかったと後悔しちゃいそう、、、なんであんな駐車場少ないんだろ。めちゃくちゃ残念！

伏見のあのエリアは車無しでも十分ですけど？
公共交通機関の無い人里離れたところなら話は別ですけど。
日本でそんな場所、少ないよ。

最初から車がなければ不便は感じないでしょうが、元々持ってるのに敷地外の駐車場を借りるとか車を手放すとなるとかなり抵抗があるとおも思います。日常の買い物だけならいいですが、家族でどこかにお出掛けしたり郊外のショッピングセンターなどに行きたかったら車は必須ですし…。
マンション内の裏手の駐車場は道が狭すぎてコンパクトカー位しか入らないでしょうし、とにかく駐車場がネックです。
ちなみにマンション前の大手筋はいつも混んでるので、車の出し入れも大変かもしれません。

京都市内郊外でで四千万以上払う価値があるのは阪急沿線の桂ぐらいでしょう。

阪急沿線、、、神戸ならわかるけど、京都の人は余り、拘らないのでは無いですか？すみません、あまりわからないんですが、、京阪で淀屋橋までいける桃山は便利ですよ。値段が高いのは、、、何年か前売りにでたネバーランドも高い物件でしたね、ファインフラッツの向かいのユニハイムも高かったとか、、でも高くても、あのエリアは買える層には需要があるんだなと思います。

伏見桃山から丹波橋にかけて、24号線の東側にマンションが建つことは滅多に無いので、人気なのでしょう。
ただ、ここから大手筋商店街までは案外距離がありますし、買い物帰りは上り坂になります。私は生まれてからずっと丹波橋・伏見桃山界隈に住んでいますが、この近辺の住人はイオン久御山や新堀川・1号線沿いの量販店に行くことも多いです。ですから、駐車場が少ないのはちょっと不便ですね。

そうですね、あのエリアにたつのって滅多にないし、あっても高いです！ＪＲよりまだ東の住宅街にたってるパークハイム？テラス？戸数の凄く少ないマンションはもっと高い分譲価格だったと聞きました。需要があるんですね。

こちらの営業さんは、立地と学区が売りということで、それ以外のセールス文句が聞けませんでした・・・
モデルルームも至ってふつうでしたが、この物件は立地だけで売れる感じなんですかね。
先週末抽選で、半分くらい埋まった感じですかね？

この地域では希少なマンションで資産価値もあるとは思いますが、やはり価格と駐車場の少なさがネックですね。
ちなみに、校区は桃山小学校ということで、本当に人気学区ですよ、と営業さん言ってましたが、人気の理由ってなんでしょうか？

桃山学区は、伏見区で1番人気の学区です。
マンションの立地も、伏見区内で一番坪単価が高いと聞いてます。
24号線より東に位置する桃山は今後も希少価値上がる事、間違いなし。
JRと私鉄2線が五分以内の場所って京都にはないですよー。

やっぱり買いですかね。。。
一つ心配があるのですが、子供の通学路は、安全でしょうか？
歩道のない細い道もありそうですが、車と子供の接触があったらと思うと心配です。

私の子供も桃山小学校で通学しておりますが、マンションからのルートだと車の少ない所から行き来できそうです。
待ちに待った場所のマンションですから楽しみです。
でも、入居がかなり先で残念。

通学路は車の往来が少ないのですね！貴重な情報ありがとうございます！！
やっぱりいいですね～。
この4月から小学生の子がいるので、この3月までに入居できるタイミングであれば迷わず買うんですけど・・・

>>桃山学区は、伏見区で1番人気の学区です

そうなんですか?

友人に伏見の物件を検討しているというと
学区はどこも良くないって噂よと聞いて心配していたのです。
子供が幼稚園に入る前に入居出来るのでいいなと思っています。

ちなみに、このあたりでは幼稚園はどこがおすすめでしょうか?
ご近所さんの情報があればありがたいです。

教育大学の附属の幼稚園が近所にありますよ。抽選はありますが、よさそうですよ。

幼稚園は近所でしたら、睦美幼稚園じゃないでしかねー。
附属は、入園も運がよくなければ入れないですし。

>73
>教育大学の附属の幼稚園が近所にありますよ。抽選はありますが、よさそうですよ

教育大が近くですものね。
付属幼稚園いいですね。調べてみます。ありがとうございます。

>74
>幼稚園は近所でしたら、睦美幼稚園じゃないでしかね

ありがとうございます。
早速調べてみようと思います。

みなさんのかきこみを読ませていただくと
子育ても安心して出来そうな場所ですね^^

一番重視したかったのが子供のことだったんです!

今、伏見で物件を探し始めていたので
週末に現地へ行ったみたいと思います。

睦美幼稚園のホームページを見てみました。
課外授業に美術や体操教室などがあり、子供が楽しめそうですね。
特にバイオリンは習わせたいと考えていたので幼稚園で学べたら嬉しいです。

のびのびと育てられる環境のようで、すごくいいなと感じました。

子育てをするなら普通は阪急沿線を選ぶでしょ。
伏見で子育てって予算が少ない人が仕方なしに選ぶのであって、負の連鎖が断ち切れない地域ですよね。

伏見区内で　桃山町だけ高級住宅街です。
あそこだけ緑が多く静かで環境が良く雰囲気が違います。
有名な資産家も住んでいます。なぜでしょう？

阪急沿線は、京都で生活及び仕事されている方には不向きな沿線です。
それに比べ、桃山地区は地下鉄も直結している近鉄も使えますから、生活仕事子育てにも、素晴らしい場所ですよ！

過去に「伏見市」と言われるくらい伏見桃山は京阪間の拠点として商工業が発達していてそのオーナーがこのマンション付近に住んでいたからでしょう。
やはり今は阪急沿線が主流なんでしょうか？

阪急沿線は　大阪や兵庫の方にとってはお洒落なイメージがあって憧れの沿線なんだと思います。
京都の人にとっては　あまり使わないのでピンとこなくて…京都では地下鉄烏丸線沿線が一番人気だと思います。
京都市は　部分的に高級住宅地があって　通りを挟んですぐに評判の悪い地域が隣り合わせになっていたりすので　どこを選んでいいのか迷います。

このマンションをトータルで考えると、立地・生活・学区申し分ないと思います。
特に桃山学区は人気でこの地域限定でお住まいを探されている方が沢山おられると
聞きます。ユニハイムもロジュマンも空室が出てもすぐ売れちゃいますから。
私は、すぐ契約してしまいました。

阪急を使わないなんてそんなことないでしょう。
京都の人間が大阪へ行く時は大半が阪急です。
ただ、高級な沿線であるため敷居が高いのも事実。
桂の住民は桃山のことを激しくバカにしてますよ。

大阪へ通勤の方は阪急や京阪を使われるでしょう。
京都にお勤めの方は、地下鉄利用が多いと思います。
阪急が敷居が高いとかバカにしてるとか、こちらのマンション買えないひがみでしょう。
ご愁傷さま。

だから、阪急沿線の話はどうでもいいし。
マンション買えないやつが阪急沿線の話持ち出して混乱させてるわ！
ここは桃山

最近このスレッドが　２ちゃんねる　みたいになってしまって残念ですよね。
スレッド荒らしが来てますね…
あの方は　他のマンションスレッドでも同じような話ばかりして迷惑がられていました。
単なる嫌がらせのようです。そっとしておきましょう。

そうですね、

このマンションは確かに立地、学区は凄くいいです。桃山エリアで資産にもなると思います。値段は、、高い、、ただ桃山エリアである事やアベさんの事を考えると、まあこんな値段かな、、とは思いますね。ただ、ネックは駐車場ですね。これも、価値観は人それぞれなんでね。

子供がいなくて、車を手放せない、うちの家は購入はみおくりましたが、いい物件だと思います。

子育てのことでは周辺のことは気になりますが
周辺が高級住宅とかは関係ないかなと思います。

どこの沿線が人気とかも関係ないです。

自分のところで便利さを感じるところが大切であり
見下したり決めつけた表現は避けたいものです。

伏見で資産価値とか書くから阪急沿線住民から笑われるんですよ。
この地域だとせいぜい３０００万後半がいいところでしょう。
桂あたりだと倍になりますね

桂って、すごい不便な場所ですよね！
阪急しかないし。のどかな場所ですし、伸び伸び子育て出来ますね

伏見区の物件なのに、どうして桂のことがあがってくるんですか?
そういうことを書けば書くほど、批判的なカキコミが増えるだけです。
桂は桂の、伏見には伏見の良さがあります!

昔親戚が桃山に住んでいて、田舎というか
不便そうだな～と思っていたんです。
今実際に行ってみるとそうでもないですね。

賑やかな感じではないけど、
京阪も利用出来て出かけるのも便利そうですよね。

御香宮の近くに昔、スケート場ありませんでしたか?
小学校の時に、学校のスケート教室で行っていた記憶があるんですが・・・。
なんか、このあたりは懐かしい場所です。

スケート場は桃山アリーナですね。今は賃貸マンションになってるのでわ？

近隣から考えている人もいるだろうことを前提に見るとこの駅近環境で51戸は少ないような気が。。
競争になってません?

マンションはここだけではないですから余計な心配だとは思っていますが、便利な立地だけにもっと戸数があればたくさんの人が住める。なんてことを考えました。でも自身が住んでみた時のことを考えるとこれぐらいが静かで良いのかも。

>>97
確かに土地面積に対しての戸数少ないですよね。
150戸以下は修繕積立金や管理費が割高になるともいいますし。
デベロッパーから見ても大規模化した方が利益取れるのにしないというのは、容積率制限と高さ制限の影響なのかなと推測してます。

購入者の取り合いにはならないと思いますよ。
春夏頃から噂になってた２つのマンション計画の詳細が発表されてますよ。
スレッドがなかったので立てておきました。
さらにあと３つくらい計画中っていう噂もありますが真偽はどうなんでしょう？

（仮称）エスリード伏見桃山ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398208/
http://www.eslead.co.jp/house/fushimimomoyama/

京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分　
京阪本線「中書島」駅徒歩9分　
近鉄京都線「桃山御陵」駅徒歩6分

パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩6分
京阪宇治線「観月橋」駅徒歩7分
JR奈良線「桃山」駅徒歩9分

エスリードって、丹波橋の方に出来るのではなく？桃山と中書島の間ですか？すみません、宜しければ、どのあたりか教えていただけたすか。

>>99
リンクも張ってるのに自分で調べないってどんだけ（笑）

https://maps.google.co.jp/maps?q=京都市伏見区新町3丁目492-1&ie=UTF-8&ei=0lu7UveAEqS8iAfmsYGQCg&ved=0CAoQ_AUoAg

ちなみにエスリードは丹波橋じゃなく丹波口11分ね。
丹波橋が良いなら駅から遠いけど名鉄不動産のプライムメイツ伏見丹波橋があるよ。

エスリード京都大宮
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kyoto/sc_kyotoshishimogyo/nc_67707037/
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/dtl/00083856/

プライムメイツ伏見丹波橋
http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/tbb75/index.html

エスリードは伏見桃山の他にもありますね。イニシア伏見丹波橋の東側が更地になってエスリードの建築の看板があがっています。丹波橋駅徒歩5分ですね。伏見桃山よりも1年後のようですけど。

>>101
そうなのですね。
初耳でした。

日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステムと
投資マンションの電話営業屋さんがファミリーに進出して大活躍してますね。

エスリード丹波橋のスレッドらしきものがありましたがスレッド名にも何にも書いてなかったので見落としていました。
京阪丹波橋から徒歩５分、近鉄丹波橋から徒歩８分前後になるのでしょうかね。

丹波橋に新たにマンション
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367570

https://maps.google.co.jp/maps?q=イニシア伏見丹波橋&ie=UTF-8&ei=Onu7UsGfDsm0kgXVgoHIDw&ved=0CAoQ_AUoAg

丹波橋、桃山御陵近辺に、これからも数棟マンションが
建築されますが、桃山学区はこの物件だけです。

4LDKが多いほうが永住率が安定しそう、
間取りの振り分け次第かなあ、
2LDKは住んでみて狭いとか感想が出てきて引っ越すケースもありますよね。

他の考えとしては夫婦2人の永住先としてここの2LDKが多くの人から評価されていれば問題ないとは思います。

ファイン良いなと思ってたんですが
この周辺に、今度はパラドールやエスリードが建つようです。
物件を近くで比較できるのは嬉しいなと思います。
だんだんとこのあたりも雰囲気が変わってきそうですね。

知人に聞いたんだけど

確かにまだこの伏見周辺ではマンションがまだまだ建つよって。

昔の伏見の雰囲気よりも明るくなってきている気がする。

だからこそ、たくさんの物件を比較しすぎて

望む間取りの物件がなくなったらイヤだと思うけど

価格だけじゃなくて設備とか好みのものを選びたい。

誰もが思うことだと思う。

>日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステムと
>投資マンションの電話営業屋さんがファミリーに進出して大活躍してますね。

それはどこ情報なのでしょうか
まぁどんな会社でも営業は付き物で仕方ないかなとも思いますが
何度も電話営業されるのはごめんかなと・・
資料をとりよせようかと思ってましたが少し考えようかな

駅にも近いという点で決めようかと思ってましたが
駐車場が確保出来るという点でエスリードにしようか迷っています。

うちは、他と比較したりしていますが
そんなにしつこく電話営業された経験はないです。

エスリードは駐車場がさらに少ないのでは？　パラドールは多いみたいですけど。

水害は大丈夫かな〜？
昨夏の長雨で特別警報がでた時は　伏見のあちこちに避難勧告がでましたよね。
ファインフラッツあたりは大丈夫だったけれど…他はどうなんでしょ？

１１０さん
あの大雨の時は、西京区や伏見区、南区と大変そうでしたね。

友人が久我周辺にたくさんいますが、みんな避難勧告が出て
近くの小学校へ避難していました。

でも、戸建て家の子もマンションの子も家は大丈夫でした。

あれだけの大雨はそうそうないとは思いますが
いつ何があるかわからないことは確かですね。

同じ伏見区だからといって、久我周辺と桃山は全然違う地域ですね。

もともと湿地帯とか池とかの場所に家たてたら水害の危険があってあたりまえ。

治水が今よりも悪かった江戸時代から人がすんでるとこは水害はあまり関係ないですよ。

川が近い場所はどこも心配だと聞きますよ。
ここだけは大丈夫というとこなんてないのかなと思います。

京都市のハザードマップみれば危険度の高い低いはわかりますよ。
桃山のあたりはわりとましなのでは。
低地は氾濫した水がたまってしまうから被害が酷くなるでしょうね。

JR桃山のあたりは、実質山の中腹のような高台にあたると思います。
近鉄の桃山御陵前駅などのほうに向かって下り坂になっているので。

川の近くは水害の心配がありますし

山の近くも山の災害がありますし

その点ではどこでも同じかなとは思いますね

家を買う時には　周囲の建築条件と土地の地盤の固さを確認し　ハザードマップもチェックしたうえで納得して買うのが良いと思います。あとは　予想外の出来事が起きたら　その時はその時。
色々確認したけれど　ここは大丈夫そうですね。
駅近くで　閑静な住宅ってなかなか無いですしね。良さそうですね。

地域はいいと思います。ただ、南側が高層マンションにかこまれてしまっていて眺望が悪いですよね。

土地も変な形状で、駐輪場がへんなとこにあったり、なんか無理につくってる感あります。

また、この価格ならもっと市内でも買えるんですよね。

まだけっこう売れ残ってますね。

ここでなくては!と感じるものが残念ながらなかったです。
駅に近くても駐車場はもう少し確保されるべきだったかなと思います。

ここの徒歩圏内（24号線東側）の月極駐車場はほぼ埋まっています。それで私もここは断念しました。

マンションギャラリーに行ったら、駐車場は近所の月極を確保してくれるって言っていましたよ〜。
でも　マンションの値段が高すぎるので　他を探します。もっと安ければいいのにね〜。

駐車場確保といっても、わずかだし、けっこう離れてますね。
マンションの駐車場も細い道通らないと入れないし、車必要な人にはむきませんね。

確かに24号線に出るための西向きの渋滞の多い（ひどい時はJRの踏切を跨ぎます）大手筋に面しているので、特に朝のラッシュ時間帯は駐車場から出るのはもちろんのこと、入るのも少し時間がかかりそうです。御香宮の交差点の信号が何とかならないものかといつも思ってここを通ります。

駐車場確保の件は昨年10月にマンションギャラリーで営業の方に尋ねてみたところ、「探してはみるが、他の近隣の場所で必ず確保できるとは現時点ではお約束できない」とそっけなく言われました。その時は。

それで後日この桃山学区エリアで営業している他の不動産屋さんにこの地区（24号線東側）の駐車場の空き状況を確認したら、ファイン絡みで業者さんが押さえにかかっているけど「明らかに需要と供給のバランスがあってない」と聞いてます。

結局、私は駐車場を2台（1台は月極）確保できる条件もあった別の中古物件を選択しました。このマンションのその他の内容には非常に後ろ髪を引かれましたが、車を使わないという選択肢は今の私にとっては絶対ありえないし、そもそも桃山学区に拘っていたので、苦渋の決断をした次第です。

桃山学区だし、坪200万超えでしょうか？
このエリアで苦戦してるのはめずらしい。
もう完売でしょうか？

売れ残っていますね。チラシがよく入っています。
駐車場も難点でしたけど、いくら桃山学区といっても高すぎると思いました。
そこまでの価値はないと思いやめました。

残ってるのは、何階でしょうか？
価格から考えると、一階ですかね･･･

一階はすべて埋まっていた記憶がありますねぇ
間違ってたらすみません

一階は売れましたよ。値段的には3千万前半で一階北来た向きで苦戦してたみたいですが。売れましたね

ラスト１邸4,900万円台です

私には高嶺の花だけど、学区も立地も良いので、住める人がうらやましい！と素直に思いました。

私も定年後のＵターンで購入検討でしたが、定年まで数年あるのと、その間を賃貸した場合に物件価格が高めにつき賃貸収入の利回りが厳しいように思い踏み切れませんでした。
数年後に売りに出た場合はいくらくらいになるのでしょうかね？？？
立地的に上がるような気がします。ならば購入すべきやったかしら！！
御香宮さんのお水を洛中のど真ん中から汲みくる老舗の方もいらっしゃるくらいだし・・・
購入された方がホンマにうらやましいです

キャンセル発生したみたいですね
営業さんから連絡もらいました

なかなか高値の部屋みたいなので躊躇しますが、値引き交渉OKとの事！

ちょっと興味津々です

多分、京阪ケチだから値引き難しいんじゃない。
販売のアーバンライフにそんな力ないでしょ。

せいぜい値引きを餌に呼んで交渉無理でしたってケースになるのがオチ。
定価で買う客いたらそっちに売るんじゃない。

確かに釣りかもね。興味津々ならば、わざわざここで言うことない。

無事完売ですね。
高いマンションなだけにそれなりの方が住人になるのではと安心しております。
地域の治安も良いので、閑静に暮らすにもってこいではないでしょうか。
京阪不動産は高島屋の南側や岡崎にもレジデンス建設中ですね。
あくまで安売りは避けていただければと思います。

中古ででてますね。
http://www.athome.co.jp/mansion/1031347614/?BKLISTID=030PPC

これは新築の売れ残り在庫をデベロッパが仲介に依頼してるの？
それとも流行りの転売屋業者ですか？
新築から見てどれくらい上乗せされてるんですか？
購入する人は仲介手数料３％も掛かるし間取りや内装も選べないのに買うのはなんでだろう？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/2qClqKZp7Mi5DKsIt...
ファインフラッツ京都桃山御香宮 5階
価格 6,980万円
間取り 4LDK
専有面積 91.85m2（壁芯）
所在階/建物階 5階/地上5階建て
主要採光面 南西
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島　[周辺地図]
交通 奈良線 「桃山」駅 徒歩3分
近鉄京都線 「桃山御陵前」駅 徒歩4分 　[その他交通]
築年月 2015年5月(築1年未満)

>>137
はじめは5800万円位だったと思う

もう売りに出てます？

ここ壁白化現象おきてるよね？
表向きの駐車場は、錆液が滴ってる
サビ防止の塗装して貰えなかったのかな、

>>141 通りがかりさん
壁から白い液垂れしてますね
表の駐車場は錆の液垂れが凄い