ザ・パークハウス 川崎　Part1

>このままだと、南青山と同じ時期の地所物件で大丈夫なのという風評で資産価値にも影響が出るかもしれない。

三菱地所だけの問題ではないでしょう。
他のデベの同じ時期の物件でも第三者検査やったらよろしいのでは。
契約者や検討者にとってはお墨付きになるでしょう。

>493
三菱地所の品質管理に起因した問題であれば、他デベは直接関係ないでしょう。

>No.493
今は三菱地所だけが資産価値の面で疑いをもたれているだけでしょ。 今後、三菱が公式に記者会見やリリースすることで、他デベ物件の施工業者からのリークがあるかもしれません。 丁度今の次期は期末取り込みの瀬戸際なのでゼネコンも虐められていることでしょうし。そのときになってやっと業界全体で第三者検査が騒がれる事となり、他のデベも同じ問題に直面するのでは？ 個人的にはパークハウス時代からの既存の購入者のためにもしっかりと安全を証明することが、このマンショ ンの購入希望者に安心を与える事となると思ってます。 ちなみに、公式ＨＰには施工管理について詳細に説明がありますが、 これでも不正を未然に防 げないものでしょうか？ ページも最近になって閲覧できるようになったのですが、 以前と変更はありますか？

494
他デベもやってることは大同小異です。
同じ業界なのだから、体質も同じです。
むしろ、中小デベはさらに心配な状態かもしれません。

マンションなんて買わないほうがよいかな？

スリーブ問題は特定の物件で起こったものです。
特定の物件の問題が業界全体に波及したことなど殆どないでしょう。
現に三菱地所の建築中マンション全体にすら波及していません。

本当に今回の件で、他の施工中物件は問題なしと謳う自信があるのならば、
マンションの瑕疵担保特約を伸ばせば良い。それで全てカタがつく。

自社でチェックしてますなんて言いながら、実際のチェックはザルなんてことは
この業界では、珍しくもないよ。
うちのマンションも大手のデベなんだけど、
アフターや大規模修繕で管理組合の建築関係者が調べたら、チェック漏れがぞろぞろ出たよ。
その詳しい人は、なんじゃこれ！？とあきれてました。

>499
実態がどうあれ、問われているのは三菱地所の品質管理です。

>品質管理

さすがにここは念には念を入れてバッチリやるんじゃないの。
報道されてないデベより、かえって安心かもしれませんよ。

モデルルーム行かれた方、こちらの設備どうでした？

モデルルームの近くにプラウドのモデルルームがありますが、
川崎にもプラウドが出来るんでしょうか。

>501

それは期待しないほうが賢明。一昨年に赤羽で火事騒ぎを起してから、一年半で３件やっちゃってる。普通一度問題起したら対策するでしょ。対策してないのか、対策していても徹底できないのか。どっちだろう。

南青山の件だけが注目されてるけど、昨年の１２月以降、山王の火災、南青山の施工ミス、西麻布
の人身事故と地所物件でトラブル続出。施工会社が違うのに、地所物件で集中して起きてるっての
は何か固有の問題があるんだろうね。無理なスケジュールやコストダウン要求とか。

>499

嘘、バレバレの火消しお疲れ。

アフターサービスは２年間、最初の大規模修繕は１０数年後。アフターでチェック漏れぞろぞろだったのに、大規模修繕まで何もしなかったの。それに大規模修繕のときに問題が見つかっても瑕疵担保期間が過ぎているので後の祭り。そもそも建築関係者だったら内覧会のときちゃんとチェックして、そんな物件受け入れないよ。

506

嘘だと？

アフターサービスは２年間に数回、最初の大規模修繕は１０年目あたりだった。
アフターサービスは理事だった時期があるので、チェック漏れの指摘は確認した。
大規模修繕のときに見つかったものは人から聞いた。
大規模修繕まで何もしなかったわけないだろう。アフターサービスで見つけたものは直させた。
大規模修繕のときに見つかっても瑕疵担保期間が過ぎているので後の祭りになるような大問題は出なかった。（普通はそんな大問題は出ない。おまえ、頭確かか？）
建築関係者が内覧会のとき共用部までチェックしたのかは知らん。おれはその時は施工を信用してチェックしなかった。

なんでもかんでも火消しと決め付ければよいというものじゃないよ、バカヤロウ

過去にUR分譲で、大規模修繕のときに施工ミスが発覚して建て直しってのがあるよ。

チェック漏れがいっぱいあったのならチェックやり直しでしょ。建てた後にチェックだとそれなりに大事になるはずだけど。

余談だけど、最初の大規模修繕が十数年後に設定してあると、その前の建物調査で発覚しても瑕疵担保責任期間を過ぎてしまってる。地所は南青山みたいなことしちゃってるわけだから、瑕疵担保責任機関を最初の大規模修繕までに伸ばすくらいの対応すべきだよね。

まあ、引渡を過ぎてから問題が発覚したら大変だから、引渡前に第三者検証してもらうのが第一だと思うけど。チェックアイズは機能してないってのが露見したわけだし。

南青山の欠陥マンションに続き、大阪の詐欺事件といい三菱問題多すぎでしょ

施工にかかわるトラブル頻発は最近のことだけど、不祥事は過去から続いてる。土壌汚染隠しとか。地所に限らず、三菱グループで全体にあてはまること。

まあ、明治時代に政府のインサイダー取引で財を成した財閥だし。不祥事はDNAといったところ。

物件情報に価格でましたね。

２LDKで3900万台ですか。
低層階坪235万とは高い高い。

まー販売戸数少ないからこんな場所でも、完売はするか・・・。

ということは、平均坪単価270万くらいですか。
希少物件ですから当然ですかね。間取り内装設備仕様どれをとっても平凡で高級感がないのが残念です。

川崎西口なのは確かだし聞こえは良いけど、雰囲気は西口タワマンというよりも一戸建てに囲まれた矢向・尻手に近い感じですね。

全てが平凡で10年経って売りたい時に価格勝負になる気がしてならない。
そういう意味では好き嫌い二極化するにしても東口ミッドの方が買い替えを考えてる人は良いかもね。
売る時は1人に好かれりゃ良い訳だから。

一之江で突貫工事って内部告発が。

ほんとうにここを坪270万で買っちゃう人いたら、
笑っちゃうけどな。

現地見てきなよ。

まー金はあるとこにはあるから、無駄使いしちゃうような人が買っちゃうんだろうけど。

このスレのNo.5で坪単価260万円と予想しましたが、ほぼ当たりました。今後調整が入り、坪単価250ぐらいで落ち着くんじゃないかな。

施工ミスじゃないけど、晴海でも問題起してる。

いろいろやらかしてくれる会社。

512
そんなに高くないのでは。
再開発された主要駅で徒歩7分の物件で考えたらかなりお買い得感あるけどな。
この条件下でこの単価で買える物件は探したけど無かったよ。

安いとは思えないけど、西口はあまり新築が出ないから、
需要はあるのかな。
1回目の提示価格より、予想価格を値上げしてきたのは、
高くても勝算ありと判断したからでしょう。
とはいえ、薄暗い路地なので、中層よりうえの坪単価は
高いかなと思えてしまう。

西口に新築が出ないのは、再開発エリアに出し尽くしたからでしょう。
この物件は、古くからある一戸建ての中に急にできてるから、希少というより奇妙。

この物件の周辺見てきましたけど、分譲も賃貸も結構ある印象を受けましたが。
そのなかでもこの立地はちょっと厳しいと思い、候補から外しました。検討者はよく周辺歩いてみてから検討されたほうが良いですよ。

>522
具体的に、立地の何が厳しいのでしょうか？

同じく知りたいです
時間帯変えて何度か行っていますが気付いていないかもしれないので
あと、周辺とは町内全域を指すのか隣近所を指すのかも知りたいです

522
何が気になったのか教えて下さい。問答みたいな中途半端な発言はやめて下さい。

建ち変わりのリスクはあるよね。
川崎西口といってもまとものは堀川町、大宮町、中幸町でしょ。いわばラゾーナ周り。
南幸町とか南河原町商店街越えたら印象は矢向だよ。

522さんではありませんが…
ラゾーナの交差点こえてからの大通り、
早朝のカラスの大群が怖いです。
飲食店があるせい？夜に遊んでる人が汚すから？
早朝に収集車がまわってます。

ベランダにカラスがとまってたらコワイ。
窓を開けていて部屋の中に入ってきたらもっとコワイ。

カラスなんてたいしていないし。
堀川町はラゾーナしかないし。
大宮町は何もないだけだし。
中幸町と南幸町は雰囲気いっしょ。

あまりネガティブ要素が出ないですね。
ちなみに印象が矢向だと、どういった問題が考えられるのでしょうか?
うちは4回現地行きましたが、商業地を抜けた住宅地という印象しか持ちませんでした。

矢向→田舎って事じゃないですかね？
川崎駅前のタワーみたいなかっこよさは
まわりに民家が密集してるからないけど、
タワーが嫌な人もいますしね。
西口でタワーでなく、70平米の新築分譲は珍しい。
ただ、西口駅前のタワー販売時に負けない
価格設定は疑問。
向こうより条件は下なのに…

条件が下といっても

>ベランダにカラスがとまってたらコワイ

該当するのは、これくらいでしょ。
西口駅前のタワーなら、カラスは眼下を飛んでいくので心配ないから。

タワーの方が駅に近いし、まわりの雰囲気で、
条件下って意味じゃない？

駅前の交差点の駐車場と古い建物、
いつかマンションになりそう。

矢向とかカラスとかどうでもいいよ。やっぱ、いい物件ってことでしょ。

特徴がない印象に残らない物件。

カラスでネガとか…。
いくらなんでもネガる材料無さすぎでしょ。
普通にいつの間にか完売パターンだよ。
ここより駅から遠い市電通り沿いのナイスシティアリーナが坪230～240万ですんなり完売した位だからね。

シティアリーナは50～60平米程度だったし、
単身者やDINKSにさっと売れたんでしょ。
こちらの方が駅に近いし断然いい。
ただ、坪単価が高いから、70平米台は高くて、
お買い得感が少ない。

販売戸数が59しかないから、すぐ終わるでしょ。

ここは販売数少ないので、すぐ完売すると思いますが、
今回は以下の理由でやめました。

①立地
川崎駅西口徒歩7分ですが、雰囲気が西口とは異なりどちらかと言うと尻手である。また、西口もラゾーナのみなので、ちょっとした買物が不便。

②周辺状況
周辺が木造の古い建物が接近しており、今後高い建物が立つ可能性が高い。また駅からの夜道が怖い。周辺の雰囲気が自分好みではない。

③敷地形状
土地買収に失敗したのか、敷地形状が悪すぎる。多分、買収できなかった場所の建物とこのマンションが相当接近して、圧迫感がある。
敷地が大きな通りに接しておらず、敷地からマンション入口までのアプローチが悪い。

④価格
坪単価が割高で、転売する際、相当評価額が下がると思われる。入居した途端に500万、10年で1000〜1500万は下がるだろう。

⑤売主
最近何かと騒がれている三菱地所レジデンスで、手抜きや品質事故のおそれがある。

すべて決定的な理由ではありませんが、少しずつが重なって、今回はパスしました。

>539さん
私が見に行った時は⑤発覚前でしたが、全て同意です。
⑤も今となっては同意ですね。晴海のクロノ、ディアロ絡みでも契約者の心象を考えない行動起こしてますしね(苦笑)

東陽町のも然りですが、パークハウスは最近、一軒家の中とか中途半端な所にしか建ちませんね。

入居した途端に500万下がる
は同意できない。
東京オリンピックで日本中が上げ基調のなかで新築マンションがどんどん高くなってます。
ここだけ下がるとは考えにくい。

一方、10年で1000ぐらいの下げであれば優良物件だよ。

東京カンテイなどの分析『都市圏郊外、外周部の住宅地価は上がる気配がありません。むしろ緩やかに下がり続けていますから、地方圏も推して知るべしです。』でも分かるとおり、どこ買っても割安な訳ではありません。