シティタワー武蔵小杉　パート2

横須賀線や湘南新宿ラインの開業で武蔵小杉の価値が上がったのは間違いないですね。更に東横線の副都心線乗り入れが追い風となり、北口開発が続くことで武蔵小杉はまだまだ発展していく。横須賀線を使う人にも使わない人にも資産価値上昇の恩恵は出ているのでは？

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４０００万台で買えるんだから、充分に安い。そこを考えないと。

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>175さん
ここが動線が悪い？
↑
悪いです。

横須賀線までは最後のロータリーを半周するまでは、一本道ですよ。
↑
信号がありますし、ならリエトの方がいい。


東急も、すぐ府中街道に出たら高架下を歩けばすぐ南口。
↑
高架下は汚いです。しかも
仮称アリオが邪魔して、最短距離ではありません。
仮称アリオですら、信号渡らないと行けません。

本当に、周辺を把握されてるのかな？
↑
住んでます。駅直結は、ヒカリエ、ラゾーナ、ライズ、マークイズなど
直結施設にはかなり便利ですよ。



横須賀線を使わない人は、西口でも北口でもいいんでしょうけど、
だったらなんでわざわざ横須賀線が停まるようになって、
さらに地価が上がった小杉に住む必要があるのかわかりません。
↑
横須賀線はたまに使うし、品川方面に行くの便利ですね。
横須賀線のおかげで利便性はあがってて感謝してます。
しかし、横須賀線はたまに使うからよくて、
駅には何もないし、本数少ないし、住むのは、東横線の近くにがいいと思います。
あと、東横線の中で武蔵小杉に住む意味は、横須賀線の乗り換えだけではなく、
特急も停まる駅で都心に近いというのも大きいですし、南武線で、すぐラゾーナに行けるのも
1つです。



かなり大金をどぶに捨てているように思います。
南武線側の駅入ってからホームまで人によってまちまちですが、
７～８分程度かかるのは毎日使わないにしても苦痛ですよ。
↑
いえ、休みの日もあんまり使いませんよ。
むしろ横須賀線ユーザーは、休みの日はほとんど東横線使ってませんか？


小杉の評判が良くなったことでその評判に踊らされて買った哀れな人々としか、
プラウドとセントスクエアについては思えませんね。
↑
プラウドは確かにそうかもですが、
今後の三角タワーの商業施設次第ですね。

結局、東側のコスタくらいを南限するエリアが、
一連の再開発の理屈が通る立地エリアで、
あとは正直無駄金を払っているとしか思えませんよ。
↑
すみません。意味わかりません。
もう一度説明願います。

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＞187さん
横からですみません。
横須賀線が品川、東京へのアクセスを格段に良くした、それだけで大分価値が変わると思うのですが。
休みの日も、って仰られるぐらいですから、普段品川東京に通勤されないんですよね？
利便を享受されていない方が横須賀線は使わないーって言っても、それは至極当然ですし、武蔵小杉の価値が上昇した理由を理解されていないと思うのですが。
結局東横線の西側は古き良き武蔵小杉で、再開発の恩恵が強いのが東側、ではないですか？
西側に建つマンションの周辺に緑はありますか？
緑もあり、両路線徒歩4分と駅利便も良く、「新しい」商業施設も集積しているのは東側のここの立地です。
更にここは南西に抜けがしっかりしている。
パークシティを買われた方から文句が出ても仕方がないくらい、後から良い条件をかっさらうようで嫌らしくも感じますが、ここの立地は武蔵小杉エリアで申し分なく良いと思います。

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>181様。
武蔵小杉が南武線と東横線だけでここまで地価上昇しますかね？
↑
ここまでは上昇しなかったと思います。



日経記事にもありましたが、地価が上がってるのはパークシティやリエトコートがあるエリアですよ。
↑
それはそうです。何もない時期に建てましたし、元が安いですから。
今は、エクラスやグランドウィングの方が高いですよ。
シティタワーは最も高くなりますよ。発展が進んでからの物件ですからね。昔と認知度が違いますからね。


ツインが勝ちとか、優位だとかは正直思えないです。
確かに勝ち負け論を語るのは価値観によるので人それぞれですが、人それぞれで不動産の価値は決まりませんよね？
↑
はい。もちろんそう思います。


横須賀線湘南新宿のユーザーの方が興味を示されてる、と聞いたことがあります。品川、東京にダイレクトアクセスできることのメリットは相当大きいと思いますし、それで武蔵小杉の価値が高まっていると思います。それがなかったら武蔵小杉は坪260くらいで止まってますよ。
↑
260はないです。今や新川崎でも坪260ですからね。逆に、武蔵小杉がなければ、新川崎は、もっと安かったと思いますが。
確かに、横須賀線のおかげで武蔵小杉の価値はさらに上がりましたが、それも東横線があってこそです。
何もない横須賀線の近くよりは、東横線の近くの方が、価値はあると思います。


横須賀線湘南新宿ラインの新駅開設で徐々に上がって300万越えてくるものだと、思いますけどね。
166さんは個人的に東横線ユーザーだからそのように仰られるのではないですか？
↑
確かに。

東横線だけだったら周辺の駅とここまで差は出ないと思いますが。
↑
差はあります。
都心に近く、特急停車駅と、再開発で駅近物件が多いのも要因ですよ。


横須賀線があるから価値が高まっている、これは自明の理じゃないですかね？
実際横須賀線新駅開設前に販売した住友のマンションは利益が出ているみたいですし。
武蔵小杉エリアに不足していた商業施設も、結局パークシティやリエトコートのエリアに完成されるのですから。
そのエリアの価値が高まり、そこで建築されるマンションの立地的価値が高くなりうると考えています。
どこに矛盾点があるのでしょうか？
回答いただければと思います。
正直反論の余地はないと思いますが。
↑
論点が違います。
確かに横須賀線のおかげで武蔵小杉の価値は上がりました。
しかし、何もなく本数の少ない横須賀駅よりは、
東横駅に近い方が、立地として価値あると思うだけです。

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最近、すみふのサクラって長文だから分かりやすい。

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今の時点でこのマンションには1人の購入者もいないわけで
そんなマンションを必死に擁護する必要があるのは、1つしかいないしな。
それに上の結論だったらレジかコスタが最良という話に帰結するだろうし。

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4000万台って何？

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北口はやはり南武線の玄関口であり、南武線のイメージ。
個人的には一年に一度乗るか乗らないかです。

東横や横須賀線使用者は東口が便利です。

南武線使用者の方は北口のツインタワー等がよろしいかと。
後、エクラスやプラタ中古ですね。

小杉はそれだけ選択肢があるということです。

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>187さん。
水をさすようで、申し訳ありませんが、
両駅徒歩4分てのは、言葉のマジックで、
決して、両駅の動線の真ん中ではありませんので、
両駅動線の途中にあるミッドスカイタワーや、
ステーションフォレストタワーのほうが、いいですね。

両駅4分よりは、
東急にもっと近いほうが便利です。

仮称アリオの真ん中が広い遊歩道でもあり、
再開発の真ん中を歩き、東急まで行ければいんですけどね。

残念ながら今のままでは仮称アリオが邪魔で、東急までは、遠回りになりますね〜。

いづれにせよ、これから販売の首都圏最高の物件だとは
思いますが。

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>193さん

北口はやはり南武線の玄関口であり、南武線のイメージ。
↑
今はそうかもしれません。
しかし、北口も再開発でイメージ変わると思います。
東口だって、元々は、工場やグランドのイメージになるわけですし。
北口は、ペデストリアンデッキでイメージを払拭
すると思います。現状、ツインタワーとエルシー跡地は、
ペデストリアンで繋がるのが決まってます。
それだけで終わると意味ないし、
それだけで終わるとも思えません。
小杉ビルディングの再開発も必須ですが、
エルシー跡地と三角タワーや、南武線駅が繋がれば、
北口のイメージは、変わりますよ。
南武線駅も東急とすぐ繋がってる分、
コアタウンと直結しますし、
横須賀線近場よりは、住みやすいかもしれません。

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横須賀線が最高ならレジデンスが最強ですよ。こちらもエクラス同様雨に濡れずに通えます。

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どっちも使えるって中途半端とも言えるからね。
やはりどちらかの駅に直結のほうが良い。

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東横線より横須賀線が最高と誰も言ってないような。誰が考えてもわかる。

東横線に近いけど、横須賀線から遠いのと、
どちらにもほどほど近いのとどちらが良いかという話でしょう。

ちなみに、ツインタワーから東横ってこことさほど変わらないよねえ。
ここの線路脇のルートは、武蔵小杉に住む人レベルでは気にならないよ。
あと、横須賀線を考えた時ペデストリアンって風景変わらないから長く歩くのには向いてない。慣れないと疲れる。

余談だが、アリオ調べるともちろんシティ側からも入れる。


ここで気になるのは、①街道や電車からの音②アリオ駐車客が列作ったりするのか③エントランス脇のガーラがどんな感じなのかなど。

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＞東横線に近いけど、横須賀線から遠いのと、
＞どちらにもほどほど近いのとどちらが良いかという話でしょう。

なら、メインで使う駅に近い方が良いでしょう。それは人それぞれでどっちがいーとかの議論が不毛。

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だから一般論として、不動産価値の話になるわけで。
東横の近くにはもうないっていう話。

そこからみんなが話しているんだよ。
わかった？

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>201
投げやりにならないでください。
東横に近いのは、これからたくさんできますよ。
三角
エルシー
ツイン

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マンション不動産価値を語ると、一般論で優劣話しても実際に買う人は個別要件もあるわけで、それらを含めて議論できないと意味ないじゃん。わかってる？

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私は、東横と横須賀線しか使わないので
やはりどちらも近い東口がよいです。

南武線と東横線ど横須賀線を使用されない方は
西口、北口がよいですよね。

どこも武蔵小杉なので個人的にどの路線を使用
するかで選択するのでは。

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買いたいときに分譲されてるとは限らない。
タイミングに尽きるでしょう。
タイミングさえ合ってればここよりも欲しいと思える物件があるのでは?

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とりあえず買って、もっと気に入ったとこが出来たら買い換えればいーんじゃないの？値下がりリスクを取る分、プラマイゼロでも勝ち組、値上がったら笑いが止まらない。次買う時により広くて眺望のいい物件が買えるし。

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タイミングの話をしてもどうしようもないですね。
ただ、セントラルのエリアにマンションが建たない限り、
ここが今後の再開発含めて最良の立地ですね。

三角タワーや北口のことを書いている人いますが、
例えば今後売る際も両方にアクセスがいい方が資産性が高いのは自明です。
もちろん、売るつもりがなくて、横須賀線も使う頻度が低ければ、
それらでもいいんでしょうけどね。
とはいえ、無駄に高い金払っているんですけど。

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ここを買う人が一番無駄な金を払うことになるんだろうな。スミフが有り得ない高額で仕入れた土地代が分譲価格に乗っかるんだから。

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多少は800戸の効果ないかなあ。

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無駄金って言ってる方は何なんですか？
無駄だったかどうかは自分が決めるもんでしょ？
あまりにもピーピー小杉の価値が上がって買えない方の妬みがひどいもんですから、今後ここを見ることはないかな。
さようなら。

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無駄金と書いていたわたしは、東側のタワマン住民ですよ。
そうじゃないと、あれこれ詳しく小杉のこと書けるわけないじゃないですか。

両線が整って地価が上がったのに、
東急だけでいいからと西側マンションを買うのは、
わたしには理解できないもんで。
たかだか特急停車駅ってだけでしょ。
街の魅力なんて、元住や日吉に圧倒的に負けてます。

朝の数分を争うような低次元なビジネスパーソンでなければ、
空いている各停でゆとりをもって読書したりニュース見たり新聞見たり、
有意義な時間が過ごせますよ。

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武蔵小杉ならばライフスタイルやそれこそ個人の通勤や通学スタイルにあわせて、特急や急行、各駅と好きな電車が選べるから、各駅しか止まらない駅よりはやはり付加価値があるといわざるをえないですね。

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東側ってお見合いしますよね。眺望が望めるのは西側と南側かな。南側高そう、西側は嫌→撤退濃厚です。ここの南側を買える人って年収どれくらいなんだろう。すごいなあ。羨ましいです。

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三井の二男ってだんだん囲まれてしまって可哀そう。
立地は最高なのに・・・そんなもんなんだよねえ。

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>206

買い替えって簡単じゃないよ。相場が上がってるときには新築の値上がりの方が大きいし、相場が下がってるときは中古の値下がりのほうが大きい。それに売却したお金を新居の購入資金にする場合は、売却を先にしなきゃならないんで一時的な仮住まいも必要になって引越しが2回になる。

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お買い得だったのはミッドまでだったのかなあ…。
リエトの売れ残りだって結局叩き売りで安く買えてるし。
本気でここかもっと好条件の中古か悩む。

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お金があるならこのあたりの中古は止めた方がいいんじゃない。
震災の影響が内部にあるでしょ。
買う価値があるのはその後にできた物件でOK

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211

なら元住吉か日吉に住めばいーのに。高次元なビジネスパーソンさんは、なぜ魅力のないムサコのタワマンを買ったんでしょうねw

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>218

乾式壁なんて大きな地震が来たら壊れるよ。免震でもね。

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216さん

一般的にはそーかもしれませんが、現実はそんな一辺倒な動きはしてませんよ。特に武蔵小杉は中古と新築の価格差が小さいし、今はローン中でも新たなローンを組めるし、キャッシュで買ってもいー。

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＞226さん
乾式壁が壊れるって、どちらの免震マンションであったんですか？

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＞219
横須賀線があるからでしょー普通に考えて

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３・１１のときはけっこうあちこちであったよ。悲惨だったのは耐震等級３と最強を謳っていたみなとみらいの免震物件。

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>221

小杉は横須賀線新駅開業、副都心線直通と話題があったという特殊事情でしょ。これからはもうそれもない。

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>224
そうなんですか？免震て下層階と上層階が同じようにゆっくり揺れるから建物は損傷しないと思っていたのですが。

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耐震基準って構造部分が対象。乾式壁やALCといった非構造部分は対象外だから、壊れても設計上問題なしってことで売主に責任はない。それから長期修繕計画って自然災害は考慮されてないから、補修のための費用をどこから調達するかってのも問題になる。というか、３・１１のときに問題になった。

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>226

免震って建物が揺れないことが前提に設計されている。なので耐震等級１ならば、同じ揺れに襲われたときの壊れやすさは一緒。皆、そういうところを見落としている。

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住友のマンションは造りがいいのが多いから期待してるんだけどなー
リエトコートは元々住友じゃなかったしね
住友から住友は誰かいないですか？

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相模大野の住友のタワマンは３・１１のときに壊れたよ。

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ゼネコンの実績を調べたほうがいいよ。

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>223

横須賀線のためだけに、魅力がないと思ってる武蔵小杉の分譲マンションを買ってしまう人が”普通”を堂々と語ってしまう（笑）

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225さん

中古物件の資産価値を維持もしくは上昇させる要因は、もう武蔵小杉には出てこないという一つの判断ですね。保守的に考えるならそれもありですね。私は武蔵小杉は再開発が全て終わるまで少なくともまだ数年は継続するとみています。5年程度の築浅であれば、特にここは立地も良いですし、70㎡の中高層物件であればリセールバリューが見込めそうに思えます。

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リセールバリューありそうですか。5年後に売却するとしてどのくらいの金額で売却できますかね？2割アップ、購入価格と同じ、2割ダウン。2割アップかなぁ

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>232

両方が便利につかるから東側のタワマンを買ったんですよ。
なんか間違った脳内変換されてるけど、
東急しか使わないんだったら小杉じゃなくていいんじゃないって話。
横須賀線は、朝の混雑さえ目をつぶれば、
山手線の東側のターミナル駅に停車してくれて便利。
土日は東横線で、アクセスできる街が選べる。
これが、小杉の立地として魅力。
街の中身はいまいち。

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どこにつかるんですかw

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（東急しか使わないって誰も言ってないことは置いといて）どーして東急しか使わないなら武蔵小杉じゃなくてもいーと思うんですか？

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>235さん。
しかし、メインは東横線がいいよ。
横須賀線駅には、何もない。

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メインは東横線だと思いますが、湘南新宿ラインも意外と便利です。
だから、プラウドタワーより安いのではないでしょうか？
４０００万円台の３ＬＤＫはあちらは無かったと思います。

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４０００万円台の３ＬＤＫがあるのですか？安いですね。

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239 すいません、どういうことでしょう？

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しかしここの建物は大きいね。
前にできている東側の古いマンション住民の人たちに相当な圧迫感を与えそうな大きさだ。
その分ここの南西方向はいい眺望が期待できるね。東南も上層階が良さそう。
今後の中古マーケットを考えると、ここが７０㎡前後を大量に供給してくるから、それくらいの物件が溢れる可能性が高いことを考慮すべきでしょう。
８０㎡以上の好眺望物件は価値があると思う。

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>242
古いって言ってもまだ5年だけどね。
うちは東側既存タワマンの93平米だからこことは競合しないかな。
というか72平米によく住めるな、という感覚です。

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さぁあほなことばっか言ってる人はおいておいて、今日から事前案内会ですね。
何にせよ、楽しみです。

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240

3LDKで安いとか早合点しない方がよいですよ。平米数が重要。
見せかけに騙されないようにした方がよいかと。ここに限りませんが。

70平米と80平米の3LDKは比較できません。70平米の3LDKはカツカツですが、2LDKならそれなり。

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70へーべーって二人住まいですよね。価格と住みごこちの良さが比例しない物件ですね。

ディンクスで、共働きには最適な物件ですが、ファミリー向け物件ではないですね。ファミリーは、住友の売り文句に踊らされて買うのは良いですが、住んでから後悔しても遅いですよ。住み替えできるくらいな潤沢な資金がある方は、そもそもこんな、プラスマイナス考えて、妥協ラインぎりぎりな設定のマンション買わないでしょうから。

無駄に高いタワーで、スミフの販売戦略でゆっくり売られたら、積み立て金や管理費とか安定しなくて先々心配になりませんか。

金銭的に頑張って購入予定の方にはおすすめしないですが、スミフはそういう層がターゲットで、うまい営業で買ってしまう人もいるんでしょうね。

買わずに待てば、安くなるものの待てない輩は損をします。

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＞積み立て金や管理費とか安定しなくて先々心配になりませんか。

そんな物件あるの？完売までデベ負担に決まってるじゃん。真剣な検討者とはとても思えないね。

＞買わずに待てば、安くなるものの待てない輩は損をします。

まずは一回モデルルーム行ってみなよ。どこでもいいからさ。それとも一生待ちますか？

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　事前説明会行ってきました。

　部屋のグレードはまあ普通のタワーマンションです。
売りのワイドビューとか梁が外に出ているのは良い感じ。
間取りも平米数の割りに部屋が広く取れていると感じました。

　で、お値段。
最高でこのくらいという価格ですが、
低層階で平米100万円ぐらい。
向きによる違いは余りありません。
高さによる違いも小さい方です。

　平米数の割りに部屋が広いというのは良いところですが、値段を見てしまうと、、、
もうちょっと様子を見てみたいと思います。

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平米100万円ということは坪単価330万円ですか？やはり高いですね。

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事前説明会行けない方はこちらを！http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20131028/637733/?...

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250さん
情報ありがとうございます。
大きな窓はいいですね。
もしかして、エアコンは天井についているんですかね。
スカイラウンジはそうなっています。

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>>251さん

　エアコンは普通のエアコンでした。

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２５２さん
情報ありがとうござます。窓が大きいので天井に標準装備なのかとちょっと思いました。

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マジか!ここで坪330って。どんだけ盛ってるんだよ。
パークシティですら270前後だったはずなのに…

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低層階で330？
ってことは、70㎡で7000万円ですか・・・、低層階で。
予想通りのスミフ価格ですね。

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まあパークシティ大崎が320予想が380になったようだし、ここが290予想が330でもおかしくないかな。上げ調子です。

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330が本当だとすると御苑が望める山手内側の新宿のトミヒサクロスより高いってことになるよ。
ありえないでしょ。ここはどこですか？川崎ですよ。

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　覚えている限りで正確に言っておくと
低層階が、
北向き55平米ぐらいの2LDKの部屋が5400万円。
東向き、南向きの3LDKの部屋が6900万円。
高層階が、
＋400万円～500万円。
　営業さんはこれは最高でこの価格と言うことだと言っていました。

　ここから先は想像ですが、
これだと北向きが南向きに比べて余りに高すぎるのでそこら辺はかなり調整が入るのではないかな？

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3LDKで、4000万円台はどうなったの？

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でもたまプラーザの駅徒歩８分の美しが丘プラウドが
310から330だそうです。
であれば小杉もあり得るのでは。

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4000万円台とか、リエトより安いわけないでしょ。

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まぁそうなれば究極の高値掴み物件ですね。

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こんなに都心から遠いのに。。。
低層北向きで平米１００万って・・・

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プラウドタワーより安いっていうからこっちに切り替えたのに、逆に何割増しだよ。これならプラウドタワーに決めとけば良かった…

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やっぱ、土地の仕入れが高い住友さんに安い値段を期待しちゃだめですよ。
カスタムオーダーメードで関心をそちらに仕向け、部屋の広さを抑えてなんとか高値感を払しょくしようとしてますが、とにかく超強気ですな。
これでどれだか捌けるか楽しみです。

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こうやって
掲示板で仕掛けておいて
実際はリエトより
１０％上
格安なイメージだけ植えつける
でしょ？

住友さん！

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直近のプラウドの一番高いとこで一坪３１１万程度だったぞ。
ここ北側で３３０万程度もすんの？
ありえんな。

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横須賀線へのアクセスもいーから当然の価格ですよね？無駄金を使わない人はこちらを選ぶんでしたよね？武蔵小杉に住むならこの立地じゃないと意味がないんでしたよね？みなさん。

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まあ、一発目のふっかけでしょうね。
これで少し安くなるとあら不思議。
どちらにせよ、270以上は高値掴み覚悟だな。

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7000万円を越えないように狭くしているはずですよ。
一部条件の良いところは越えるでしょうけど。

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ただでさえ割高なのにその上消費税も上乗せか…
なんだか厳しいなあ。

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東日本大地震やオリンピック、円安で、資材価格が上がってたり、鉄筋工が上がってたりすることを考えると仕方のない価格のような気がします。都心もこれから出てくる物件は㎡100は簡単に越えてくるでしょうし、立地プレミアムから周辺の1.5倍から2倍くらいになる可能性があると思います。

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低層で平米１００？
少し前に同じ住友が大井町でだしたなんとか坂ヒルトップと同じじゃん。

あの物件も、坪単価の高さを細切れ（70平米3LDKばかり）でごまかして、
珍しく売り切ったんだよな。
変な成功体験を積んじゃったのかな。

にしても、その２つの比較でも、どう考えても大井町の方が良いなぁ～

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273 　ここは、都心からかなり離れているよ。マヒしていない。

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値段で文句言うなら、新丸子に住め。そして歩け。

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東横線で東京側で変えない人は、㎡100万でも割安に感じるかもね。

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東横線プレミアムですね。ブランド力ですな。

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通りで最近駅近中古が瞬間蒸発するわけだ。

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4000万円とか変な安値の話がでてますが、その値段「だったら」欲しい。って希望を書き込んだ人が過去にいただけですよ。

豊洲ザ シンボルもまだ売ってる住友さんですから、ある程度高値設定にして、すぐの完売は予定してないでしょう。昨年そこの現地販売に行ってみたら、共有部バルコニーテラスにある花畑近くの黒い外壁に幾つも大きなヒビ入っていて、白いパテ埋めて頑張って修繕中でした。

ちなみに、プラウドタワーのたった一箇所のプレキャストのクラックなんて、幅僅か0.15ｍｍ、髪の毛たった1〜2本程度。強度に一切関係無い。直してる風景写真は、工程上ああ見えて当然。事実確認してないのに騒ぎ過ぎるのはどうかと…。

前田建設さん、クラックは日本では0.3ｍｍまでは直して使う決まりだから、直してる所は清水建設みたいに皆に見せてあげないで隠した方がイイよ。付け込まれるから。

この先しばらくは新築を買えるのはここしかなくなったから、安くする必要が無い。部屋の個別状況で少し値段変える所があるだけです。

いつもは閲覧だけだけどちょっと言いたくなった、マンション好きでした。

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ついに新価格か？！

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ここ買う人はいずれ近所のタワマン住民宅にお邪魔したとき広々角部屋が極少3LDKの自宅より安いって聞いたら時代のせいだと割り切れるのでしょうか？

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別に他の人のためにマンション買っているわけじゃないから。見栄っ張りは別にして。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

竣工間近のGWTを未使用で売る予定の方には追い風ですね！

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