パークホームズ円山裏参道テラスってどうですか？

モデルルームを見てきました．
広い方の100Bのみしかありませんが，
結論から言うと非常に良さそうです．

間取りは全部屋アウトフレームで角に柱がなく使いやすそうです．
南側，西側の窓はすべて掃き出し窓（床からの窓）で，リビングは非常に開放感がありました．
（その分，テレビの置き場に困るかもしれませんが）
また，こちらのガラスは網入りではないそうなので安心です．
（ペアガラス，low-eガラスなのかは訊きそびれました）
バルコニーは奥行1.6mあり，Ｌ字型につながっているので広く感じました．
手すりは11階までは曇りガラスですが，12階より上は透明ガラスで
座りながらでも眺望が楽しめそうです．（高所恐怖症の方を除く）
ブランズではネックだった電線ですが
こちらは南側は電線がなく，西側も電線はかからないようなので
低層階でも眺望はそれほど悪くなさそうです．

天井高はリビング，各部屋とも2m55（ダイニングは2m50）と
標準からやや高めで，下がり天井は壁際を除くとリビングとダイニングの間の梁のみです．
ただし，最上階の14階は天井高が2m70になるとのことで良さそうですね．
二重床ではなく直床，ボイドではない通常のスラブで最低200mmは確保．
暖房はガス（おそらくFact）で，リビングはパネルヒーター，
各部屋はファンコンベクターです．
リビングのパネルヒーターは床置き型（背の低い横型）ですので，
小さいお子さんのいる方は，ガードが必要でしょう．

ただ，戸境はコンクリートではありません．
防音は十分施されているとのことですが，
寝室と向こうのリビングが接する形になるので，少し気になりますね．
なおジャストフィットセレクトにより水回りの位置を除き
間取りの変更も可能だそうです．


続きます．

ロケーションについて，南西角地で裏参道と25丁目の広い道路に面していることに加えて，
本物件が45mの高さであるのに対して，南，西の区画は
33m高度地区であるので，将来大きく眺望，日照が妨げられるようなことは
ないことを力説していました．
25丁目通は車通りが多いので，騒音についても尋ねたところ，
測定しているが，窓を閉めていれば全く問題ないレベルとのことで，
（ちなみに全部屋クーラー取付可能）
完璧な静寂を求める人でなければ，低層階でも大丈夫そうです．
地下鉄までは180m，分速80mの切り上げなので表記は3分だが，
実際は2分15秒だそうです．

鍵ですが，オートロックは持っているだけで自動で開き，
玄関もボタンで開錠可能です．（車のキーレスと同じ）

駐車場の決め方ですが，物件の価格順だそうです．
屋根付きの平置きは７台分なので，100B,Cの14階から8階までは
それが確実に確保されるということになりますね．
全戸分の台数は確保されていないわけですが，
これまで，全員が駐車場を希望したことはないそうなので，
機械式でよければ，当たらない可能性はおそらく低そうです．



続きます．

高層階と，南側に植栽される桜の見える低層階が人気があるようです．
抽選を避けるための事前調整は行わないそうですが，
現在の申込み人数は教えてくれるそうですので，そこで変更は可能な模様．
100B,Cは販売開始日に全戸登録の可能性があるかもしれないと言っていました．

85Aに関しては間取は良いのですが，ブランズと違って
北西向きというのがネックとなっているようです．
これが気にならない方には，おすすめかもしれません．
こちらの棟外モデルルームは作られないそうです．
また現在のモデルルームも，すぐ大通東のモデルルームに
作り替えられる予定だそうなので，早期の完売を予想しているということでしょう．

さて問題の価格ですが，一部住戸の予定価格しかなかったので推測ですが，
100B,Cが6000-7700万，80Aが4600-5800万くらいになると思われます．
100B,Cが平米単価62.0-77.9万，坪単価205-257万，
85Aが平米単価55.1-69.5万，坪単価167-230万ですね．

価格，金銭面以外のデメリットがあるとすれば，
周囲の車通りが多いので，小さいお子さんのいる方は
注意が必要というところぐらいでしょうかね．
実際，あまりそういうファミリー層はターゲットとしていないようで，
小学校の学区などは，特にアピールしていないそうです．
なお，購入検討されている方は，リタイア前後の御夫婦から，
子供の比較的大きい50歳前後のファミリーが多いとのことでした．

元購入検討者様の書き込み、すごいなぁと思いました。
私は皆さまよりはるかに遅れてモデルルームを見に行く予定とさせて頂いていた者なので、しっかり参考にさせて頂きます。
私は狭いお部屋希望なのですが、やはり桜の見えるお部屋が人気なのですね。
私も実は低層階・桜狙いでした。

情報いつもありがとうございます。
感謝しております。

訂正です．

駐車場は通常の平置きが７か所で，うち屋根付きは２か所のみでした．


＞384

でも，85Aだと桜は見えないですよ，

385さま

そうなのですね。
84は桜が見えないのですか。

残念ですが教えて頂きありがとうございます。ありがたいです。
あの桜がやはり好きっていう方多いのですかね～。
私の場合、予算がまだまだ少ないのですがもう少し現金で用意出来ないか考えてみたいと思います。

良さそうですね！
色々と情報有り難うございます。
価格は高いけど、「瞬間蒸発マンション」となりそうですね。
設備が最新となるので古いパークコートより資産性は上がりそうですね！！
南西角地ですし。

このお値段なら、せっかくだから名前パークコートにして欲しい

マンションは立地。
設備はすぐに最新じゃなくなる。
パークコートはマルヤマクラス隣、駅ほぼ直結(マルヤマクラス入口)と立地が圧倒的です。
それにフラッグシップはじゃんじゃん建てるわけにいかないし。ホームズでいいから安くしてほしかった。

＞388

もしパークコートにするとすると，100平米の部屋は必要でしょうね．
そうなると，ここの立地では部屋面積が足りないと思います．

＞389

立地＝駅からの距離ではなく，様々な要因がありますね．
円山の需要は利便性至上主義ではないので，
本物件の立地は，パークコートと同等，もしくは
こちらの方が少し良いくらいではないでしょうか．

細かい数値もあげて詳しい情報を書いている方がいらっしゃいますが、
三井の方ですか？
本気で購入を考えている人ならモデルルームに行けば丸々わかる内容だし、
単なる野次馬に晒しているだけとしか思えません。
入居してからも自宅の価格がネット上に残っているなんて気分悪いです。

セールスポイントを列挙して客を増やしたいという作戦？
細かい事を一般客がわざわざ時間をかけて書き込むっていうのもなんだか理解しがたいわ。

以前、東京に住んでいた頃、都内のパークコートに住む先輩夫婦のお宅にお邪魔しましたがやはり素敵でした。憧れで、いつか買いたいなんて思ったものでした。円山のパークコートも街並みに馴染んでいて好きですが。

ちなみに桜の植栽が見えるお部屋が良いから狭い方の部屋でなく、広い方の部屋を…という話を両親に振ったら、バカか！身の程を考えろと一喝されました。

でもやっぱり気になるなぁ。

まあ確かにね。買う気のない人の書き込みだわな。
三井はここで宣伝なんてしないだろうし。

でも、元購入検討中さんはいちいち反論してくるのが感じ悪いけど、モデルの情報提供はありがたい。

テラスの方が立地がいいですと？(笑)
まあ、人それぞれか。

桜は1年のうちたったの2週間ですよ。
近くの円山公園に行けばたくさん見られるし。
マルヤマクラス前に桜並木通りありますし。
妥協されるのもよいのでは。

394様
　392です。
　同じことを言われました(笑)。
　確かに無理して予算を越える物件を買うのは自分がキツいだけだなって思います。

よく見て決めたいと思います。

元購入検討者さんは別に元購入検討者なわけではなく、ハンドルネームがそうなっているだけだと思いますよ。

ちゃんとご自身で検討されている方が基本的には書き込まれていると私は思い
ます。そうでなければモデルルームへ行く時間が無駄じゃないですか。

価格の件も別に誰がいくらで契約した等を書くわけでもないのですから、感じ方の問題もあるかもしれませんが別によろしいのではないでしょうか。
私も購入検討中ですが、気にはなりません。

絶賛すると競合者が増えて購入しにくくなる可能性があるということ。
本当に欲しい人はこんなところで絶賛しないほうがいいだろうと。

勉強のため、趣味、冷やかし、モデルルームに行く理由は一つではありません。

三井さんの物件てファサードが地味よね。
パークコートは別格だけれど、
パークホームズはどこも重厚感も豪華さも足りなくて
全体にぼやけた印象。
タイルの色味が無難過ぎて、
どのパークホームズも、通りがかりに、あ、ここ素敵って思ったことがない。
立地の良さでここには一番惹かれてはいますけれど、
住友さん次第かしらね。

＞397

マンションコミュニティの趣旨を考えると，
有益な情報は共有した方が良いというのが当方のスタンスです．
情報はgive and takeですから，自分の意中の物件は情報を提供しないというのであれば，
ここの掲示板は成り立たないのではないでしょうか．
価格については未決定であり，あくまで当方の推測であることは御理解ください．
そもそも当方の書き込みは，モデルルームをまだ見に行っていない人の事前情報にはなっても，
これまでこの物件に全く興味のなかった方が，これを鵜呑みにして急に申込みにまで至り，
抽選倍率を上げるなどということなるとは思えないのですが．
それとも倍率を下げるために，ネガティブキャンペーンでも張った方が良かったですか？（笑）


＞391

レスに対して販売及び建設関係者であると指摘することは
利用規約違反で削除対象ですので御注意ください．


＞398

住友の方が外観が良かったとしても，周辺の町並みと併せて考えると
どうでしょうかね．

外観は好き嫌いが別れますね。
パークホームズはどちらかというと華やかではないかもしれませんが、私はここの落ち着いた雰囲気が好きです。

この物件もCGを見る限りではありますが、何となく街並みに自然に馴染む気がします。

399さんは購入のご意向はおありですか？
それとも評論家さんですか？
有益情報ありがとうございます。

399様の意見に賛同です。

絶賛すると競合者が増えるという考え方がよくわかりません。仮に欲しいと思う方が増えても良いのではないですか。
皆さん希望の住戸が欲しいお気持ちは同じでしょう。

あと、私も有益な情報は共有すべきだと思いますね。

重厚感や豪華さがないとおっしゃる方もいらっしゃいますね。好みが分かれるとこらですね。

あくまで私の主観ですが、ここは建物の外観も街並みにしっくり馴染みそうだなぁと思いました。あと、ぼやけているという言い方も出来るのでしょうが、自己主張しすぎず、帰宅した時にホッとする雰囲気を持っているなぁと感じました。早く帰って来たいと思える家かどうかを重視して物件を検討しています。

初心者の私にはちょっとお値段的に高めにはなりますが、そのことが積極的にここが欲しい理由でもあります。もちろん実際にモデルルームへ行ったり、営業の方にお話を伺ってみないとわからないこともあるかもしれませんが。

ﾋﾞｷﾞﾅｰさん

「この地球上で私がいちばん好きな道は、帰り道です。」

三井の広告です。社員ではありませんが。笑

404さま

こんなものがあるのですね。
まさにそんな気持ちで探しています。

社員の方…(笑)
もちろんそんなこと思わないです。

確かにここのところ、情報を詳細に書いて下さったり、業者や物件を支持するような書き込みをする方に対してと棘のある書き込みをする方がいるようで感じ悪いなと思ってます。

そろそろ申し込み開始？

ここは小規模なので維持費が高いことと、この立地なので固定資産税が高い。
買うことはできても住み続けるのが大変なマンションですよ。

同感です。
広めのタイプで固定資産税　50~60万円/年
管理費維持費　約30万/年
と伺っています。
ローン返済後も大変ですね。

固定資産税そんなにしますかね？
一般的にはどのくらいでしょうか？

固定資産税、408さんのおっしゃる通りですよ。
私も三井さんから直接そのように聞きました。

固定資産税、まじですか…

物件によって違うので一概には言えませんが，
この物件に限らず，固定資産税の減免，調整措置が
平成26年3月31日をもって廃止されるためではないでしょうか．

ただ，この物件に申し込む方は，そのようなことを気になさらない
経済状況の方が多いのでは？
この額になるとローンの利子も馬鹿になりませんが，
リタイアの近い御夫婦も多いと聞きますし，
ローンの割合も低い方が中心となるように思います．

やっぱりこの物件は管理維持費の負担が高くなるのですね。その点も伺った時にお聞きしてみようと思っていました。

住宅の取得はそんなに甘いもんじゃないと散々両親にも言われて来ました。
修繕積立金も5年目～6年目ぐらいに上がるんですね。

固定資産税については取得したらずっと払っていく税金なので自分で適当に計算してみたりしていました。

課税標準額＝購入価額ではないので正しい金額ではないですが。

とりあえず自分が欲しい住戸の予想価格に1.4％をかけてみました。あと札幌市は都市計画税が課税されますが、とりあえず置いておいて。

実際は課税標準額＜購入価額ですよね。

元購入検討者さまがおっしゃるように、平成26年3月31日で建物の減免が廃止されますね。

減免は建物の課税標準額×1/6というものだったと思います。この6分の1になる減免が廃止されると課税標準額×1.4％になってしまうなぁと思っていました。

土地についても減免がありますが、こちらも確か平成26年で廃止だった気がします。

よく考えないとですね。

いよいよ本気で買いたい人のネガキャン始まった予感。

〉414
ネガティブキャンペーンではなく、本気で欲しいから購入後のことも考えるのでしょう。

ネガキャンとは…
わざわざ寝た子を起こすようなことを言わなくともいいのでは。
そんなこと思いもよらなかった。
私は本気で検討中だが。

ビギナーさん
ここを参考にするのもありなのかもしれないが、
不確かな情報も混ざるこの掲示板をうのみにしないで、
早くMR行っておいで。正確な情報がわかるのだから。
ここは君専用のブログでもないしね。

＞413

住宅用地（土地）に対する減額措置はそのままで
新築住宅（建物）に対するものが廃止となります．
これまでは，3階建て以上の中高層耐火住宅は，
新築後５年度間，固定資産税が1/2となっていました．
マンションの場合，課税額に占める割合は建物が大きいので，
この物件に限らず，他の物件でも固定資産税は大幅に上がります．

この物件の建物分の固定資産税を仮に50万とすると，
本年度までであれば25万に減額され，5年間で125万安かったということになります．
例えば，同じ6000万の物件として本年度内に竣工するブランズと比較すると，
消費税が180万，固定資産税が125万，多く支払うことになりますね．

なるほど、消費税5%物件は価格の他にこういうメリットもあるんですね。

税に詳しいわけではないのですが，固定資産税を計算してみました．

物件の価格を6000万として，一般に課税標準額はその６割前後が目安だそうですので
課税標準額を3600万とします．
これに固定資産税1.4%，都市計画税0.3%で合わせて1.7%の税金がかかります．
建物は45年で減価償却ですので減価率が年5%で，全額が建物分とすると，
初年度が61.2万円で，総額は10年で491万，20年で785万，30年で961万円となりました．
なお土地は減価償却されませんので，土地の割合が増えれば支払額は更に多くなります．

また情報から推測すると，毎月の管理費が10000円，修繕積立金が15000円くらいでしょうか．
修繕積立金が10年目から20000円，20年目から25000円に上がると仮定すると，
10年で300万，20年で660万，30年で1080万円となります．

100Bに30年住む場合を考えると，ローンの割合によっては，
諸費用合わせて1億円近い出費は覚悟した方がよさそうです（苦笑）．
みなさん，堅実なマネープランを！

有益な情報をありがとうございます。
買うことはできてもその後何十年のことを考えたら
慎重にならざるを得ませんね。
ここを欲しい気持ちはかなり高まっていますが、
少し冷静になって今後のプランを考えてみたいと思います。

ホントに「買える！」って安易に飛びつくのは危険ですねー。
やはり増税前に買っておいた方がよかったなぁ。
ローン組まない予定だから、減税は関係ないし。

東京スター銀行で借りたらどうですか？
減税の恩恵あると思いますよ。

423さん
ここをキャッシュですか！
なんともうらやましい。

ローンなしなら希望の部屋で競合しても当確ですね。

キャッシュ購入予定者はリスキーと聞いています。
まず、本当に現金を持っているのかどうかがわからない。
収入を確認することができない。
心変わりする方が多い。

したがって、間違いなくローン審査に通る、属性の良い方が上客と聞いています。
キャッシュ客は抽選外されることもあると聞いたことがあります。
デベにとっては、ローン利用でも現金でも　入金額、入金時期は同じなのですから。

そのための手付け金では？
払えない場合は手付け金戻ってこないでしょうし。

わたしも、今の住居は現金購入でしたが、事前審査は通しましたよ。
デベさんには信じて無い訳じゃないのですが…
と言われたので一番貯金の入ってる銀行で不足している金額を借入の審査をした経験ありますよ。

＞427

昔は知りませんが，今どきローンかキャッシュかで
抽選に影響するなんてことはないですよ．
仰る通り，販売元は入金が確保されれば良いわけですからね．

現在の収入は多くても，自営業で収入が不安定な職種の場合は
長期ローンが組めない場合はあるでしょうが，
預金の残高証明で，支払能力は確認できますよ．
そういう方に偏見を持つのは良くないですね．
またキャッシュの方は，必ずしもローン審査が通らないというわけではなく
全額ローンでも審査が問題なく通るくらいの人も多いと思います．
キャッシュの方は，心変りが多いというより
手付金が戻ってこないぐらい気にしないということでしょう．
でもこれは契約上，認められていることですのでね．

全額キャッシュで購入の場合には、確定申告書や源泉徴収票など収入の確認はないものなのですか？

当然にあるものと思っていました。