パークホームズ円山裏参道テラスってどうですか？

そのような失礼な見学者いたとは不愉快ですね。
私の時間帯は年配の方や、お子様の連れの方、中年夫婦の方がおり、皆良さそうな感じの人でした。
MRもアウトフレームだけあって広く、いい印象でした。MRは広いタイプのみでしたが。。
価格はまだ決定していませんでしたが、もう少し下がってくれると嬉しいです。
本気を出して　ローン組むかどうか検討中。
横柄なお客は　後々　管理組合等で問題になる可能性もあり、売ってもらえないと聞いたことがあります。。。

344さん、優先のさらに優先というものがどこもあるのですよ。
モデルルーム見たがなんだか狭くて寒かった。

344です。
失礼しました。
今回初めての物件購入なのでそんな話があることすら知りませんでした。

わが家は来週見に行く予定で、狭い方の間取り希望ですが予算ギリギリ。厳しいかな～(笑)。

モデルルームは広い方のお部屋だけだったんですね。話聞きながら参考にしてみます。
ちなみに温かい服装で行ったほうが良さそうですね。先に行かれた方の参考情報ありがとうございます！

我が家もここ本気で欲しいのですが、
少しでもいいから価格下がってくれるのを願ってます。

モデルルームで実際にお値段聞いて、
ハイ！買った！って言える人がうらやましいです。
みんな買えなくてお値段下がらないかな(笑)
お金って持ってる人は持ってるんですね。

モデルが狭いなら広いタイプを検討すればいいだけじゃない？
モデルって、別に同じ間取り買うわけじゃなければほんっと参考程度の何物でもないですよ。
モデルの良し悪しにあまり固執しないほうがいいですよ。

モデルルームは広い方のBタイプなので
これ以上の広さなら別物件となります。

モデルルームはＢタイプだけなのですね。
わが家はＡタイプを希望なのですが、設備等は両者でそんなに差はなさそうですし参考になりそうですかね。

第一期販売予定2月下旬となっていますが、そろそろ申し込み開始でしょうか？
高額ですが、即日完売もあり得るでしょうか？
競合物件のシティハウスの方が駅やスーパー、小学校近い分、同価格ならお得ですか？

小学校に近い方がいいというのは、あくまでも小さな子供のいるファミリー層。
関係なければむしろ近くにあるのは避けたいと思うかもしれませんね。
お得、というのは個人の好みや重要視する点が違いますから
こればっかりは何とも。
子供がすでに巣立った我が家にとっては小学校至近はマイナスポイントです。

小学校には恐らくしばらく高層ビル等建たないと思うので
眺望面でadvantageなのかと思った次第です。
お子様のいらっしゃらないご家庭には騒がしいだけ？かもしれませんが。。。
個人差なのでしょうね。
三井も住友も正式な価格を発表して欲しいところですね。

ここのオーナーズスタイリングとは
どの程度の自由度があるのかな。
単にフローリングやパネルなどの色味だけ？
キッチンと洗面台の高さは選べるようですが、
間取りの変更は可能なのでしょうか。
シティハウス円山は可能なようなので、かなり気になってはいますが、
何となくこちらの方が欲しい。
でも申し込み時期がずれているので、両方を同時に比較することができず、
迷っています。
せっかくのマンション購入ですから気に入ったようにカスタマイズしたいという思いがあります。

356です。
たぶんモデルルームで直接聞けとおっしゃる方もいると思いますが、
あまりうるさく質問すると、ウルサイ客として、
抽選で排除されたら嫌だなと。

抽選という名目でそのように選別されるのですか…

いいえ、選別はその手前で

昔と違い、今の抽選は公平なので、選別はないと思う。
人気ありそうだから　とりあえず申込みでもしてみようかな。
買うかどうかは当たってから考える。
はずれれば諦めもつく。

デベの声を代弁します。
それだけは絶対にやめて。

まあ次点用にいい人当てときゃいいかー。

359さん
その前の選別というのを差し支えない範囲で教えていただけないでしょうか。
要するに年収とか職業ということだと思いますが、
もし同じ部屋の希望者が複数いたら属性が高い人の希望が優先されて、
そうでない方は別な部屋に誘導されるということなのでしょうか。
つまりは抽選前にほぼ決まっているということ？

そうですがなにか！

こわっ

現在は，不動産会社が抽選に手を加えることはないですよ．
コンプライアンスの問題なので，もしそれをやって内部告発でもされたら
会社の存亡にかかわるので．

上客を優先するために，他の人の抽選申し込みが断られることもないですね．
某マンションで，いくらでも払うから最上階を買わせろといった人がいるとかいないとか（笑）
でも当然ながら，通常のルートで購入となったようです．
ただし，オーナーや会社の関係で買う人がすでに決まっていて
一般に販売されない住戸があることはあるようです．

事前の希望調査で同じ住戸に２人が競合して他の階などに空きがある場合，
抽選を避けるためにどちらかを，そちらに誘導することは良くあり，
その時のさじ加減に，申込者の状況が影響することくらいはあるかもしれませんね．

この物件だと，キャッシュで支払う方も少なからずいると思いますが，
ローンを組む場合には，当然ながら事前審査に通らないと抽選に応募できませんし，
手付金は１０から２０％の支払いを勧められるでしょう．
もし，それを５％とか法律上払わなくても問題ないとか言い出すような人でも，
申込みを拒否することはできないでしょうね．（相当嫌がられるとは思いますが）

補足です．

手付金の話は，抽選に当たった後の申し込みの流れの事前説明において，
手付金の支払額の目安が説明されるときのことです．
手付金を抽選前に払う必要があるという意味ではありませんので，
誤解のないようにお願いします．

代わりに説明ありがとうございます。
だいたいそういうことです。

デベは全戸1倍でキャンセルのない人を各住戸にあてておきたい。購入にあたり、買える人でトラブルのなさそうな人を選んで巧みに誘導します。でも登録は自由ですから残念ながら抽選になってしまうこともある。昔は三井でもサクラ投入もありましたが今は絶対にありません。サクラわ何人か入れてサクラが当たる可能性を高くして、次点として買わせたい人に流すということ。

一番はデベが買わせたくない人にならないことです。一番ダメなのはクレーマーとか不誠実な人。あとはローンに落ちそうな人も避けたい。

つまり、「いい人」を1倍で買わせるよう、登録、抽選前に他を誘導しているということ。

なるほど。わかりやすい解説をありがとうございます。
いい人だと思ってもらえるといいな。

ここは規模も小さいし
もし、そうなっても
寂しい抽選会になりそうですね

デベが買わせたくないが金銭面では問題ない人（現金一括やローン事前審査パス）
が申し込みしてしまったら、抽選で操作できないとすると、それを防ぐ手はないのでしょうか？
いよいよモデルルームも優先オープンですね。

残念ながらありません。抽選に当たらないことを祈るばかりです。

モデルルームの優先案内会期間中に都合がつかず見に行けません。

期間外だとやはり一度クローズになるのでしょうか。

完売するまでは基本オープンです。
あまりに長いこと売れ残れば棟内に移行かな。
ここは人気ありそうだから、とっとと売ってしまって早めに大通東に切り替える算段でしょうね。円山を先に手掛けた理由がここにある。

戸数が少ないから、即日完売もあるのかな？

さすがに高額ですので、即日販売はないでしょう。
ブランズさんも立地の割には長引きましたからね。
数か月以内に完売はするかと思いますが。。
いざとなれば、住友もありますからね。

　教えて頂きありがとうございます。

　ちょうど優先案内期間の翌週になりそうですが、予約して見せてもらえないか聞いてみようと思います。
　
　やはりここは人気なのですね(^^)
　優先案内会のお知らせが再度来ていましたが、明日と明後日は全時間帯満席のようでした。
　
　ちなみに元購入検討者さんの書き込みをはじめ皆さまの書き込みはビギナーの私には大変参考になり、有り難いです。

　

この物件の立地の良さはわかりますが、
価格以外のデメリットで思いつくことはありますか？

幹線道路沿いの音、危険
小規模物件故の高額維持費
高めの固定資産税
入居者全員分の駐車場無し
相場以上の？価格
賃貸にしてもMax 25程度。
他の高所得者とのお付き合い？
高額な割にパークコートでない。

裏参道祭り

ワロタ

377さま
私にとってのデメリットは。

両親が東京に定住しておりちょこちょこ帰らないといけないので、ここだと空港まで少し不便かなぁということでしょうか。これはこの物件に限らず円山を選べば当然のお話ですね。

あとはここは戸数が少ないマンションになるため住まわれる方がどんな方になるのかが気になります。所得や職業に関係なく、お互いに住み心地が良いと感じられる方とご一緒出来たらいいなと思うだけですが。

あくまで上記は個人的な事情によるものなので、この物件自体はとても魅力的だと思います。駐車場が全戸分ないのは仕方ないですね。ちなみにうちは地下鉄通勤で現在クルマ無しです(笑)。

モデルルームを見てきました．
広い方の100Bのみしかありませんが，
結論から言うと非常に良さそうです．

間取りは全部屋アウトフレームで角に柱がなく使いやすそうです．
南側，西側の窓はすべて掃き出し窓（床からの窓）で，リビングは非常に開放感がありました．
（その分，テレビの置き場に困るかもしれませんが）
また，こちらのガラスは網入りではないそうなので安心です．
（ペアガラス，low-eガラスなのかは訊きそびれました）
バルコニーは奥行1.6mあり，Ｌ字型につながっているので広く感じました．
手すりは11階までは曇りガラスですが，12階より上は透明ガラスで
座りながらでも眺望が楽しめそうです．（高所恐怖症の方を除く）
ブランズではネックだった電線ですが
こちらは南側は電線がなく，西側も電線はかからないようなので
低層階でも眺望はそれほど悪くなさそうです．

天井高はリビング，各部屋とも2m55（ダイニングは2m50）と
標準からやや高めで，下がり天井は壁際を除くとリビングとダイニングの間の梁のみです．
ただし，最上階の14階は天井高が2m70になるとのことで良さそうですね．
二重床ではなく直床，ボイドではない通常のスラブで最低200mmは確保．
暖房はガス（おそらくFact）で，リビングはパネルヒーター，
各部屋はファンコンベクターです．
リビングのパネルヒーターは床置き型（背の低い横型）ですので，
小さいお子さんのいる方は，ガードが必要でしょう．

ただ，戸境はコンクリートではありません．
防音は十分施されているとのことですが，
寝室と向こうのリビングが接する形になるので，少し気になりますね．
なおジャストフィットセレクトにより水回りの位置を除き
間取りの変更も可能だそうです．


続きます．

ロケーションについて，南西角地で裏参道と25丁目の広い道路に面していることに加えて，
本物件が45mの高さであるのに対して，南，西の区画は
33m高度地区であるので，将来大きく眺望，日照が妨げられるようなことは
ないことを力説していました．
25丁目通は車通りが多いので，騒音についても尋ねたところ，
測定しているが，窓を閉めていれば全く問題ないレベルとのことで，
（ちなみに全部屋クーラー取付可能）
完璧な静寂を求める人でなければ，低層階でも大丈夫そうです．
地下鉄までは180m，分速80mの切り上げなので表記は3分だが，
実際は2分15秒だそうです．

鍵ですが，オートロックは持っているだけで自動で開き，
玄関もボタンで開錠可能です．（車のキーレスと同じ）

駐車場の決め方ですが，物件の価格順だそうです．
屋根付きの平置きは７台分なので，100B,Cの14階から8階までは
それが確実に確保されるということになりますね．
全戸分の台数は確保されていないわけですが，
これまで，全員が駐車場を希望したことはないそうなので，
機械式でよければ，当たらない可能性はおそらく低そうです．



続きます．

高層階と，南側に植栽される桜の見える低層階が人気があるようです．
抽選を避けるための事前調整は行わないそうですが，
現在の申込み人数は教えてくれるそうですので，そこで変更は可能な模様．
100B,Cは販売開始日に全戸登録の可能性があるかもしれないと言っていました．

85Aに関しては間取は良いのですが，ブランズと違って
北西向きというのがネックとなっているようです．
これが気にならない方には，おすすめかもしれません．
こちらの棟外モデルルームは作られないそうです．
また現在のモデルルームも，すぐ大通東のモデルルームに
作り替えられる予定だそうなので，早期の完売を予想しているということでしょう．

さて問題の価格ですが，一部住戸の予定価格しかなかったので推測ですが，
100B,Cが6000-7700万，80Aが4600-5800万くらいになると思われます．
100B,Cが平米単価62.0-77.9万，坪単価205-257万，
85Aが平米単価55.1-69.5万，坪単価167-230万ですね．

価格，金銭面以外のデメリットがあるとすれば，
周囲の車通りが多いので，小さいお子さんのいる方は
注意が必要というところぐらいでしょうかね．
実際，あまりそういうファミリー層はターゲットとしていないようで，
小学校の学区などは，特にアピールしていないそうです．
なお，購入検討されている方は，リタイア前後の御夫婦から，
子供の比較的大きい50歳前後のファミリーが多いとのことでした．

元購入検討者様の書き込み、すごいなぁと思いました。
私は皆さまよりはるかに遅れてモデルルームを見に行く予定とさせて頂いていた者なので、しっかり参考にさせて頂きます。
私は狭いお部屋希望なのですが、やはり桜の見えるお部屋が人気なのですね。
私も実は低層階・桜狙いでした。

情報いつもありがとうございます。
感謝しております。

訂正です．

駐車場は通常の平置きが７か所で，うち屋根付きは２か所のみでした．


＞384

でも，85Aだと桜は見えないですよ，

385さま

そうなのですね。
84は桜が見えないのですか。

残念ですが教えて頂きありがとうございます。ありがたいです。
あの桜がやはり好きっていう方多いのですかね～。
私の場合、予算がまだまだ少ないのですがもう少し現金で用意出来ないか考えてみたいと思います。

良さそうですね！
色々と情報有り難うございます。
価格は高いけど、「瞬間蒸発マンション」となりそうですね。
設備が最新となるので古いパークコートより資産性は上がりそうですね！！
南西角地ですし。

このお値段なら、せっかくだから名前パークコートにして欲しい

マンションは立地。
設備はすぐに最新じゃなくなる。
パークコートはマルヤマクラス隣、駅ほぼ直結(マルヤマクラス入口)と立地が圧倒的です。
それにフラッグシップはじゃんじゃん建てるわけにいかないし。ホームズでいいから安くしてほしかった。

＞388

もしパークコートにするとすると，100平米の部屋は必要でしょうね．
そうなると，ここの立地では部屋面積が足りないと思います．

＞389

立地＝駅からの距離ではなく，様々な要因がありますね．
円山の需要は利便性至上主義ではないので，
本物件の立地は，パークコートと同等，もしくは
こちらの方が少し良いくらいではないでしょうか．

細かい数値もあげて詳しい情報を書いている方がいらっしゃいますが、
三井の方ですか？
本気で購入を考えている人ならモデルルームに行けば丸々わかる内容だし、
単なる野次馬に晒しているだけとしか思えません。
入居してからも自宅の価格がネット上に残っているなんて気分悪いです。

セールスポイントを列挙して客を増やしたいという作戦？
細かい事を一般客がわざわざ時間をかけて書き込むっていうのもなんだか理解しがたいわ。

以前、東京に住んでいた頃、都内のパークコートに住む先輩夫婦のお宅にお邪魔しましたがやはり素敵でした。憧れで、いつか買いたいなんて思ったものでした。円山のパークコートも街並みに馴染んでいて好きですが。

ちなみに桜の植栽が見えるお部屋が良いから狭い方の部屋でなく、広い方の部屋を…という話を両親に振ったら、バカか！身の程を考えろと一喝されました。

でもやっぱり気になるなぁ。

まあ確かにね。買う気のない人の書き込みだわな。
三井はここで宣伝なんてしないだろうし。

でも、元購入検討中さんはいちいち反論してくるのが感じ悪いけど、モデルの情報提供はありがたい。

テラスの方が立地がいいですと？(笑)
まあ、人それぞれか。

桜は1年のうちたったの2週間ですよ。
近くの円山公園に行けばたくさん見られるし。
マルヤマクラス前に桜並木通りありますし。
妥協されるのもよいのでは。