パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

御殿山に住めばいい。

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御殿山も震災のときは、火災で大変なことになるこでは？
心配症のひとは、賃貸で多摩の奥地とかがお勧めかも

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奥地まで行かなくてもほんのちょっと内地の地盤の良いところに行けばいいだけじゃね？ここと大差ない値段で買えますよ。

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山手線駅６分でそんなとこ無いよ。

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なんか皆感じ悪いね。感じ悪い街になりそうで嫌なんだけど・・・ってか677さんが言ってることはここを検討する上で誰もが考えることじゃないの？
あとは転売を考えなければ物の価値は主観的なものなのでご自身で決めるしかないですね。それらのリスクを含めてこの値段で高いと考えるか安いと考えるか。安ければ買いだし、高いと思うなら避けるだけですね。

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価格が安くなれば其なりの物件で其なりの住民層という事です

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＞＞この街（土地）を気に入るとは寛大な人だね…

と、仰ってるのが前提ですから、「感じ悪い」って事もないでしょう。
ま、「寛大な人」って皮肉に聞こえなくもないですけど。

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休日に散歩するにしても山手線の内側は、歴史を感じ、
モダンな町並みが素晴らしい！住んでみたい土地柄だが、
同じ内側の富久より価格はアップ！うまい営業戦略だ。

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富久と同じ価格帯の訳ないじゃん！笑
めでたいね

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東向き・南向き至上主義は、一戸建てや低層マンションでの話。
タワマンの中層以上なら、むしろ日差しや暑さに悩まされることになる。特に夏場。
ここは東南角や南向き部屋の値段が高過ぎる。
売りに出すときに有利になるのは分かるが。

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南向き低層（10階くらい）を希望しております。
70～80平米くらい欲しいのですが、そのような間取りはありましたでしょうか？
また、大体でいいので坪単価でどの程度がご教示いただけませんでしょうか。
南向きが高いと投稿されている方がいらっしゃいますが、75平米7500万くらいは南向きでは無理でしょうか？
お願いばかりで申し訳ないです。
モデルルームは事前案内ではなく正式オープンしてから行きたいと考えています。
どうぞよろしくお願いいたします。

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無理だと思います。南は坪単価360以上なので、7500万円だと坪単価330ですので無理だと思います。

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692さん
691です。

ありがとうございました。
坪360ですと75平米で8300万ですよね。。。ちょっと無理かな。
南向きは少し無理かもしれないですが、他の向きで購入できそうな部屋を含めて検討させていただきます。

ありがとうございました。

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グランスカイより高いんですね・・・

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あれっ？グランスカイは坪単価380だから、ここより高いですよ

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75平米で8300万となると御殿山の低層マンションなら中古買ってリフォームくらいできそうね。まあ売りが出てなきゃどうしょうもないですが。

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グランスカイには南向き３６０万円以下の部屋はありましたからねぇ。
そのかわり、焦らして出した眺望の良い北向き中高層階は高かったらしいですね

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南を値下げして欲しいに同感。でも無理かな。
西は眺望はあまり望めないが、ネックの西日はビルで遮蔽される。単価も安い。
北は低層以外は知られざる穴場。
東は普通に人気。おそらく倍率高し。

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ここの西向き１LDKを投資用として購入予定だけど、賃貸需要はあるのかな？

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ここらの需要に対して供給が少ないのはファミリー向け間取りですな。

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やはり大崎で１LDK需要は厳しいですか？
同タイプなら、富久ですかね

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投資用に1LDK買うならビジネス街の中央区でしょ。

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広い間取りはグロス価格が上がるので、賃料の比較的低い1LDKの需要はそれなりありますよ。
投資ならターゲットをイメージした方がよいです。
ファミリーならまあ子供は一人、幼稚園前限定だとどういう間取りが好まれるかなど。

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大崎にも品川にもオフィス多いし、東京駅にも通いやすいから、独身ビシネスマン向けに重要ありそうです。

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投資なら、利回りを意識した方がいいかと思います。

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お買い得だと思っていた、月島のCGPの１LDKが抽選で落選してしまったので、ここを含めた別物件を物色中です。
皆様、暖かいアドバイスをありがとうございます。5,000万前後が予算目処です。

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そういうこと。独身ビジネスマンだと家賃補助があっても家賃15万が限界です。利回り7%で割戻すと2570万。
2570万だと部屋の広さは20平米。ワンルームになっちゃうぜ。

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だから独身の高給取りなら丸の内あたりにたくさんいるのだから、
独身用の1LDKなら中央区でしょ。

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グランスカイ、南向　71.30㎡　6,490万が、昔、新築販売チラシに載ってたよ。階数不明。
２ＬＤＫ 77.08㎡　6,370万～

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グランスカイは賃貸も好調のようですね。賃料172000円～

ちなみに西向き＠335万円～ぐらいでしたね

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投資としては一番貸し易く売り易く住んでも良しなのは60～70平米辺りで広めリビングの２LDKだと思います
その位の大きさであれば後にどうにでもしやすいです
私はその位の大きさの物件を買い住んで　また他を買いそこを賃貸に出しましたがかなり良い利益が出てます！
ちょっと賃料高くても眺望が良いので退去されても直ぐに次が決まります。それなりに金額もしましたが持ってて安心な投資物件です
都心で70前後で眺望良い２～３LDKならば何をするのも動き易いしあらゆるリスクが少なく出来ると思ってます
１LDKでも良いですが良い眺望の部屋がある物件はなかなかタワーマンションでは無い　そして
80を超えると買うのも売るのも1億越える可能性が有るのでちょっと動きが鈍くなる　（逆を言うと1億以内なら結構動く）
投資としてベストバイなら駅近・タワー・眺望・２LDKかと勝手に思ってます

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新築の区分所有投資のエグジットは基本転売ですよね。
転売益出すには相当部屋を選びますよねえ。条件悪い部屋をデベががびびってミスプライシンしたとかないとダメだしあっても抽選必須です。

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5000万円予算なら25万円ぐらいで貸したい。大崎は貸せる？

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東南角部屋の3LDK(93平米)の部屋って価格帯はどのような感じなのでしょうか？
もしもご存知な方がいらっしゃったらご教示下さい。
くれくればかりで申し訳ないです。

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>>713

1LDKで？それは無理。
25万なら60平米必要。

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>>712
俺の場合、都心物件はエグジットせずに永久賃貸にするけど。

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>>714

一億〜

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>>716

だとするとなおさら高利回りじゃないとね。

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5%以下の利回りを正当化するにはキャピタルゲインがないとね。収益還元法が一般的になっているのに不動産がバブるのは結局そこ。キャピタルゲインは一度味をしめたらやめられない。懲りないよね。

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5％以下でも50年賃貸すれば十分正当化できる。都心物件なら可能。
プロならエグジットを視野にしないとならないのであくまで個人の話だが。

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717さん
有難うございます！
ということは坪単価355万円からですね。
角プレミアムがあるかと思っていましたが、平均坪単価が360とするとなんかお得ですね。
抽選になってしまうのかなー。

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90Cは階の差はあれど平均坪400超えてますよ。1億1000～2000くらい。
最高階のプレミア物件を除けば、断トツで坪単価高いです。誤解のないように。
書き込みを見ている限りでは、ここが全室抽選になるとは思えない。

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ここで400超えはキツいですね。
うちは90平米も必要ないですが。

ということは東南角部屋はプラウドとグランスカイの間の値付けですね。
やはり間取りがいいのでそれ位してしまいますね。
プラウドは最後に一つキャンセル住戸がでましたが、グランスカイは第1期で完売でした。

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成る程キャピタルゲイン期待できるのですね

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難易度高いと思います

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711さん
とても納得です。質問ですが駅近とは徒歩何分が限界ですか？
グロスと坪単価はどの位でしょうか？

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>>720

それは人それぞれだな。俺なら4.9でもいける、いやいやこの立地なら4.5でも硬い。

年間賃料300万の物件利回り5%なら6000万だが利回り4.5%だと6666万でも買いとなる。こうしてバブルは起こる。

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90Cは11700～って書いてますね。415/坪～か・・・90Cは間取り図をしっかりみると下がり天井がかなりひどいしキッチンの収納も他の部屋より少ないしシューズインクローゼットないし、モデルルーム行ったけど扉や床、壁紙等の質感とか結構チープだったし、ちょっと415～は酷いかなぁ～

これだとむしろ天井かなり高く（2.6⇒3.0m）なって全体の仕様もグレードアップするプレミアムの90B（東向き12900万）との価格差あまりないし、プレミアムがお買い得に見えてくる・・・

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駅近は、駅から５分以内です。