パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

>405
2LDKは、タンク付きと聞きましたよ

駐車場の必要台数は条例で決まってる。あと想定稼働率５割はここだけじゃなく今の主流ですよ。

あと普通は駐車場代は管理費に充当ですよ。

普通を言うなら、三井の大規模物件では、ある一定の台数分（30台分、とか）は優先的に管理費、それを超える分（31台目以降、とか）は修繕費に参入する仕組みです。

>424

ありえない。修繕積立に組み入れるには管理組合総会の決議が必要。簡単に出し入れできたら、管理費が不足したときに使い込まれちゃうでしょ。そうなったらいざ修繕って時に積み立て不足。

全部管理費なら、
駐車場を大規模修繕するときのコストは誰が払うの？
車を持たない人も立体駐車のコストを出すの？

駐車場って共用部分だから、大規模修繕の費用は当然、修繕積立金から。車を持たない人もコストを払うのは、一階の人もエレベーターのコストを払うのと同じ。共用部分があってマンションとしての価値が維持できるって考えで、使う使わないでコストを負担するしないという論理ではない。

駐車場使用料は、共用部分を独占して使用するための受益者負担。他の使用料を徴収する共用部分と同じ考えであって、駐車場だけ特別ではない。。

駐車場独立会計ってやり方もあるけど、一般的ではないよ。問題が多いし。

>>425

だから毎年総会で駐車場の収入の使い道含めて予算決めるでしょ。総会決議もするよ。うちは三井だけどそう。

三井ってそんな危ないことしてるの？駐車場稼働率が下がると修繕積み立てが不足するじゃない。

買うの止めるしかないな。

別なタワマンで、駐車場使用料は大幅値下げしろ、
ってごり押し議題に理事長も加わって可決されたことかあるけど、
単なる共用部分の使用料、って考え方ならば
大幅値下げしてもいいわけね。

管理組合の収支が赤字にならなければね。

機械式駐車場のランニングは大規模修繕含めても月５千～１万ぐらいですよ。ここは地下で劣化が抑えられるからもっと安いはず。駐車場代の方が高いのでお得です。

地価だからメンテ費用が跳ね上がるんだよ。作業性が段違い。

えっと、それで皆さんはどの辺りの住戸狙う？
そんなに東向き魅力的かな・・・？張り付きいいみたいだけど。。
やはり南向き魅力的だけど、値段がねぇ。タイプも少ないし。。

要望書今日からでしたっけ。

南側って眺望はしょぼいよね

ここ駐車場は地下の機械式でタワー式ではないのでしょうか。

正式価格決まるのかな

モデルルームの事前案内追加で来ましたね。今日から25日までだそうです。

駐車場は、機械式とタワー式、両方だったと思います。
戸数に対して50%設置と聞きました。多い…

戸数に対して50%なら、
駐車場契約者たちで団結して組合総会で議題を可決するのも可能ですね。
駐車場使用料値下げとかの。

うちは眺望しょぼくても日当たり重視で南向きかなあ、前建懸念自体はないし。
何よりファミリー向けタワーですし（笑）

前建と書いてあるから、山手線内側でタワマン実績の多い前田建設かと一瞬思いました。
西松ですよね。

>>443

総会にかけるなら理事会で結託したとしても議案提示のためには駐車場を安くするための合理的理由が必要ですよね。周辺相場に比べて高いので値下げしないとみんな外部に借りしまうとかね。駐車場を安くした結果管理組合収入が上がればいいですが、下がった場合どう穴埋めするかをセットで提示しないとダメですね。それに住民の50%の賛成が得られるならまあそれは結託というより管理組合の意思ですよ。

南側はゲートシティ大崎がそびえてますし、マンションもいくつかあるからカーテン開けっ放しにできそうなのは最低でも30階以上とかになっちゃいます。

駐車場は地権者用がある場合、彼らは値下げのメリットがない可能性が高く、合意形成は無理です。

また、機械式でもタワーでも、アクセスが地上なのか地下なのかでメンテ費用はかなり違います。タワーは特に顕著。作業スペースや資材搬入路のスペース・高さを考えれば明らかなことです。

グランスカイでは入居直後から駐車場に空きもかなりあったので、収入事態も怪しく、これらを総合して考えればここは駐車場代を値下げのするのはかなり無理があるのは明らかです。

機械式のメンテ代はどこも一緒ですよ。駐車場５０%もあれば、ますます管理費が潤う。

駐車場が余って困るというのはメンテ代が駐車場代より高い郊外の話で、都心物件は駐車場代が高く、管理費を稼いでくれるので、多ければ多いほどいいです。

あと外に出てるかどうか？は全く無関係です。エレベータと一緒で中側で修繕ですよ。

448さんの駐車場の空き、の話
はどうなります？

空いたらヤバイよそりゃ。でもそれはこのマンションに限った話ではないね。

単価はそれなりだけど、グロスを抑えて若いファミリーにも何とか手が届くようにしていますね。
あまり無理して買う人が増えると逆に少し心配になりませんか？
私は、年収格差があまりに大きそうなことを懸念して富久を見送ったのですが。

駐車場代は管理費補填だから、Max埋まれば管理費会計の３割が駐車場代で賄える。いまの管理費の前提が半分の１、５割だとして、半分以上空きにならなければ問題ない。２３区内車所有率は３０%と言われるので、単純計算で６割埋まる。高所得層のプラスと駅近のマイナスで相殺かな？

残る４割については、管理会社→三井仲介経由で法人貸ししてるパークタワーもあるが、こうなると管理費は逆に余裕が出るので、１割くらいは下げられることになる。

部外者への貸し出しってセキュリティ上問題になるはずだけど。三井っていろいろやらかしてるんだね。

若いファミリーに手が届くというのは普通５０００～６０００万くらいをいうのではないか？
８０００万超のマンションって若いファミリーが無理すれば手が届くというレベルではなかなかないよね。
共働きで瞬間風速的に１５００万くらいあるって人もいるのだろうが、夫婦ともに定年まではたらいて３０年間その収入を維持できるってのも難しいよね。贈与とかあれば別だが。

グランスカイは地下に三井のリパークがありますよね。セキュリティ分離は当然されていますが。

うちのマンションは駐車場収入のうち一定額（全体の六割）を管理費会計に回す。管理費収入のうち半分が駐車場収入。
一定額を上回る分は修繕費として積み立てられるが近年駐車場の解約が相次ぎ修繕費の積立速度が当初予定より低下しており問題となってます。

駐車場は、住民以外に貸すとセキュリティ問題以外に
税金問題が発生するのでは？

そういう一般論は別スレで頼むよ

>457

駐車場稼働率が下がったら完全に破綻するパターン。どこのデベの物件？

うちは二馬力で1400ちょい、けど株が上がったお陰で貯金が3500、親から少しだけ支援してもらって、普通に手が届きそうな感じなんですけど、リスキーですかね？
33歳子持ちのフツーの会社員です。
来年から税金上がるんで株もほぼ利確済みでキャッシュにしていて、勢いで買ってしまおうと思ってますが…

管理費会計が月3000万（駐車場補てん分が月1000万）
とかいう規模のマンションはなかなかないね。

>456

三井のりパークだと、商業施設としてマンション住民の駐車場とは別でしょ。マンション住民の駐車場の外部貸し出しは問題って話し。混乱させないでね。

>461

来年４月以降に入居の物件は、もう消費税８％だよ。消費税があがる前ってことなら９月末までに契約しなきゃいけなかった。

情報に疎すぎ。他のことも含めてもう少し勉強してからでないと失敗すると思う。

税金って消費税のこと言ってないと思うよ

461さんの税金上がるは、株の税金の話でしょう。
どっかの掲示板ならヒドいカウンターを食らいますよ。

＞461さん

本気じゃなくて、お気軽に聞かれているだけだと思いますが
FPに数万円払ってキャッシュフロー作ってもらうと安心できますよ。
（なんだもっと高い部屋でも問題ないんだとわかったり、私はFPに相談して強気に家探しができるようになりました。）

FPは基本買ってもらいたい側だから鵜呑みにしないほうが。。

>468さん

説明が足りなかった様で、すいません。
私が利用したのはデベがセッティングする例のFP相談会ではなく、個人で依頼した有料カウンセリングです。

FPという職業の性質上、同じことですよ。参考程度にした方が・・・

だってもっと借りた方がいい（借りても問題ない）なんて、アドバイスするのは、良心的とは思えません。

レジデンス棟も立ち上がって来ましたね。こっちは西松ではなくみんなの大好きなスーゼネ大成建設だよ。

レジ棟は全戸賃貸では？

一部分譲という説もあるようです。

2LDKまでのコンパクトな単身から2人までのタイプ中心と営業に聞いた。分譲しそうな感じだったけど。

レジデンスの方は単身者とDINKS向けにしてタワーとは棲み分けようということですね。
まあ、妥当でしょう。でも、こちらはタワーよりも洪水被害をもろに被りそうな場所なの
ですが、その点は気にしないんですかね？

グランスカイを愚弄するな！

お金持ちの方は投資でもそうなのかもしれませんが、クールでシビアなんですが、
その発想・行動が日常の余裕を醸し出してる感じがします。

お金持ちの方の助言は、収入にもよるとは思いますが「もっと借りろ」ではなく
「もっと貯めろ」でしたね、私の場合。物件をみる目とかローンに関しては以前より余裕
が出来ました。

「君はビンボーくさいねぇ」とのお言葉も頂戴した事も。トホホ

本当のお金持ちは洪水が怖くてあのマンションは買えないではなくて、洪水被害がでたら
別のマンションに住み替え（買い換え）ればいい、とか考えそう。

「戦車が怖くて、赤いきつねが食えるか！」とは金八先生のお言葉ですが、
やはり「食べたい！」とか「買いたい！」とか「住みたい！」という欲求が大事だと思います。

赤いきつねがダメなら、緑のたぬき！てな発想は出来ませんが、なんとかなるかなぁ～ぐらい
には考えています。

頭金貯めたのは良いのですが、今は老後資金の心配もしています。そのうちなんとかなるんでしょうか。

お金持ちの考え？？
生活をするうえでその人が便利であれば買うし不便で有れば買わない
どんなに魅力的なマンションでも自分にとって不便なら買わない
それだけだと
しかし投資用だとすれば別物

お金持ちのふりをした貧乏人の考えなど誰も聞いていませんがｗ。

オープハウス＋ナカノフドー、残り１邸だとさ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326189/res/192-212
http://www.ohd.co.jp/mansion/hiroo/index.html

一応、坪400・1億後半の部屋なんかもあったので、
（周辺相場との関係では安いとはいえ、絶対額が高いし）
もっと苦戦すると思っていたのですが。


これは、またきますね。プチバブル。
はじけるのは、オリンピック後でしょうか。

レジデンス棟は全戸分譲だよ。
あと、金持ちはここ買わない。そもそも大崎って時点で検討範囲外。

ここを買うのは一般人と、一部の小金持ちくらいなもんだ。

いろんな雑誌や新聞等では実は今がプチバブル真っ最中で、オリンピックまではバブルは持たない（もってあと2年程度）と書いてることが多いですね。

まぁ、オリンピック後には更に無い泡まではじけて大恐慌かもしれませんが・・・

買いたいマンションを買うのが吉。一期前のネガの多さは人気物件の証ですしね。

オープンハウスはお買い得の筆頭
三井は割高の筆頭

大崎はオリンピックに関係ない街ですから、485さんの言う通りになる可能性はありますね。
心配でしたらオリンピックに関係ある豊洲有明辺りにすれば、オリンピック前にまだ山は来ると思いますよ。

オリンピックで恩恵を受ける街がどこかは、
冷静に見極めた方がよいと思います。

＿＿＿＿
『連日ストップ高の東急建設　株価が五輪東京決定前のほぼ３倍に』
http://sankei.jp.msn.com/economy/news/130917/biz13091712140006-n1.htm

他の五輪関連とされる建設不動産銘柄も決定後に値上がりしているが、他社は徐々に騰落を繰り返すようになり、１７日午前まで大幅な値上がりが続いているのは東急建設だけとなった。

２０２０年東京五輪の会場や施設の要所のひとつとされるのが渋谷。東急建設は渋谷の開発に強い、ということが以前から指摘されており、これが急騰の理由になっているもようだ。

今はバブルってどの雑誌で言われているの？参考までに教えてください、
アンテナ高くして見ているつもりなのですが。。

＞４９０さん。

私もそれ、思いました。
＞４８５さんの情報収集の媒体が気になります。

まぁ、最後は、勘に頼るしかないと思いますが。

北品川の再開発は20年ごしです。オリンピックとは関係ないです。価格を強気に出してきたのもアベノミクスによる株価高が背景にありますがオリンピックバブルというのとは違うと考えます。

強気かな？むしろ弱気だと思うけど。もっと高くても売れる。

既存相場より高いのを強気と表現しました。港区ではないのでいくら高くても買うという人は限られ価格上限はありますが。

オリンピックとは関係ないです。と断言されてしまいますと、
逆に先行きは不安になりますが？

既存相場より高いという感じもしないけど。柱無しのワイドスパンだから実効床面積はかなり広いよね。

高くても売れるという雰囲気な時点でバブルだと思うけど…
オリンピックに影響されなくて、株価高を背景に値をあげてきたとすると近いうちに値下がりするハズだから、値が落ち着いてきた中古を待つのも手ですかね

交通の便を考えたら山手線徒歩すぐだし
港区より良いと思いますが
場所のステータスとか抜きに実生活する上で。
何だかんだいわれますが良い物件と思われますが

アベノミクスで容積率緩和がほぼ決まったと報道されている。容積率緩和されると同じ土地に総床面積の広い建物が建てられるんで、マンションの場合、１住戸のコストが下がることになる。そうなれば安い物件が供給されるわけだから、今買うと高値掴みになるよ、まず確実に。

容積率緩和って、土地間の容積率付け替え要件を緩和するだけで、容積率そのものは変わりませんよ。容積率を簡単に変えられたら、日本の不動産はめちゃくちゃになる。

容積率緩和で、これから計画を始めてたら
かなり先の完成になりますよ。

付け替えですか。線路の容積率をＪＲが他に売るとか？

アベノミクスって一つ間違えると日本をめちゃくちゃにすることをすでにやっている。日銀の異次元緩和もその例。一つ間違えると、ハイパーインフレを引き起こす。

>501

ちょうどここが竣工した頃に、出始める訳でしょ。高値つかみしたら、それこそ身動きできなくなる。

>>499さん
駅から遠いマンションの凋落が酷くて
駅前マンションの価値は変わらないんじゃない？
ここは駅の後ろだけどね

ハイパーインフレなんて起きねーよ。馬鹿の極みだな

少なくとも、駅から６分で
駅前マンションと呼ぶのは無理だと思います。

>506

歴史を勉強しようね。

容積率緩和って今、物件を売ってる立場にとっては不都合な真実。もみ消すのに必死だね。

この再開発エリアは緊急整備地域の認定を受けているためすでに大幅な容積率割り増しを受けております。

じゃあもっと安く売ってくれよ。

容積率割り増しを受ける前提で金かけて街並みを整備してる。容積率割り増し自体は昔から物件ごとに認められるんだけど、乱発すると街並みが乱れるから都市計画法で縛りがある。ここのタワー棟は３００%→９６０%の緩和だったかな。

アベノミクスで緩和と言ってるのはこれとは違って付け替え要件の緩和。東京駅舎の容積率を三菱が買って丸の内のビル群に付けたことがあった。これの要件が緩和される。

ちなみに線路や道路自体は容積率を持たないので付け替えられません。

ニュースでは確か、容積率緩和は都内なら湾岸、渋谷、新宿エリアに限定って言ってたような。この３エリアの開発が後押しされるだけの限定効果って気がしますがどうなんでしょうか？

正直読めないね。大方針が決まっても最終的な認可可否は物件ごとに行政裁量になるのだろうから、その濃淡で全然違う。

ただ行政にはバブルの苦い思い出があるから、地価に楽観的な見通しは持たない方がいいかもね。基本的には上がり過ぎないようにされるかと。

まぁ、上がることには間違いないんだね

アベノミクスってバブル起そうとしてるんだよ。アベクロもしかり。

バブルはいつかはじける。高値つかみしちゃうとその後が問題。

バブルってほどではないよね。

結局、いまはバブルの雑誌記事は？

ここが売れるとしたらそれがバブル。