パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

管理費等はグランスカイのほうが安いよ

最近の三井物件、管理費が高いんですよねえ。

この地域、固定資産税40万て収益性悪くないですか？

OWCTも雨に濡れないから考えときます。

ここ安いですね。湾岸を検討してましたがあまり変わらない予算で手が届きそうです。

湾岸で一番高い新築の月島駅直結よりも、高そうですが？

安い！安い！激安！

大崎にしては安そうだが湾岸よりは全然高いよ！

月島駅とかないわー

〉207
なるほど、グランスカイより高いんですねー
設備を減らして値段をあげるとは…

ちなみにここの予定販売価格は周辺の同程度の部屋の中古成約価格よりも1～2割くらい高いですが、そのくらいの含み損は仕方がないんですか？？安いって言うのはどういった基準なんだろう。

私は正直、価格もランニングコストも大崎でこれは高いなぁと思ったので購入悩めようかと思ってました。

モデルルーム、床鳴りするし、ドアは立て付け悪くて開けにくいとこあるし、エアコンとか一部脱落しかかってるし、ずいぶん酷くない？？
モデルルームだからだとは思うけど、他のモデルルームでそんなの無かったし、工事の品質を疑ってしまう。床が軋むくらいなら治せるけど、駆体が軋んでたらどうにもならない

プチバブルの頃、武蔵小杉のパークシティのＭＲで
窓のクレセントが壊れて外れていて呆れたことがありますよ。
もっとも、別デべの武蔵小杉のＭＲでも風呂の栓が壊れていましたが。

管理費がグランスカイより高いのは植栽のせいだろうね。

山手線内側最大級の再開発とまで謳っておいて、安い、安いと連呼されるような
値段しか付けられないならば、この物件に関わっている三井不動産の社員は無能者、
ということ。

一円でも高く売って利益を最大化させるのが私企業の目的なのだから。

今からでも遅くないから、この物件の企画・販売に関わっている社員は全員入れ替
えて子会社にでも出向させた方がいいんじゃない？

グランスカイより設備を減らしているってどこの情報ですか？

私の知る限りでは、本当はもっと安く売れるけど、グランスカイと同等の価格で売るためにカムフラージュで設備をてんこ盛りにするという戦略だと聞いてます。

ちなみにプレミアム住戸の率をかなり減らしているので、全体の平均坪単価は、グランスカイよりは安くなるということでしたが。

プレミアムは最上階のみ。全戸天カセ。間取りはグラスカより切り詰めてるから坪単価の割りにグロスが安いね。管理費はグラスカ比で月5000円ぐらい高いけど、年なら6万。30年でも180万ぐらいの違いだから許容範囲内かな。

最上階以外は早期に完売するでしょう。出すのを遅らせたのは進捗の悪い湾岸を捌きたかっただけかもね。

なるほど。
安い！安い！と書かれているのはグロスのことなんだね。
坪単価のことではなくて。

チョー高いじゃん

管理費、5000円違いだと平米あたりで６０円位違う。
許容範囲かどうかより、それだけ余計に高く管理費を払う価値があるかどうかだと思う。

その分坪単価はグランスカイより安い。

ここと違い
プレミアムフロアがたくさんあった為に、平均坪単価が押し上げられたグランスカイ。

〉221
カムフラージュということは、結局割高で売ります宣言してるってことか。

植栽多いように見えてそんなに本数多くないんじゃない？まばらじゃん。
宣伝するつもりはないけど、白金のグランドメゾンは2万本植栽してて、24h守衛がいるらしいけど302円/m3だったかなぁ。

天カセのエアコンってクリーニングやらのメンテナンス費用高いし、古くなって買い換えようにも同サイズ見つかるか怪しいし、費用も最低50万は見とかないとだし、いいことないように思うんですが、見た目以外にいいことあるの？

メンテナンスなんて微々たる額、買い換えも規格化されてるので普通のエアコンと変わりませんよ。

>>230

壁掛けの見た目壊滅的に悪いじゃん。いまどきリビング壁掛けとか信じらんないよ。

メンテナンスなんて微々たる額、なんて間違いですよ。
うちは故障続きで数万ずつ何度も取られました。
新品に交換したほうが安くついた。

モデルルーム行かれた方、内装の色は３種のうちどれがお好みですか？

業務用エアコンはほとんど天カセなんだし。ディスポーザみたいに将来的には天カセの方が標準装備ぐらいになると思うけど。

確か火災保険で最初から付けられている空調や食洗機などの設備も保障されるって知ってた？
例えば全室天カセ標準なら火災保険でひっくるめてまかなえちゃう！
勉強になったでしょ！？
ひょっとしたら　会社によって差があるかも

この辺りの学区はどんなかんじですか？御殿山と日野学園。

天カセエアコン、検索するととても統一企画とは言えないねー
交換するときは場合によっては天井一＊＊としたりクロスの張り替えとかもあるから、総額100万くらいは掛かるかも。

あと、ここ洗濯機置き場とか冷蔵庫置き場とか狭くない？うちの冷蔵庫ギリギリで左右が1cmしか空けられないから放熱スペースがない。

↑禁止文字に引っ掛かったみたい。

天井一部、落としたり

です。

日野学園は学区外です。中学は品川学園（旧城南中）。御殿山小は一学年50人くらいの小規模小ですが建て替え後は一学年三クラスになります。

>>238
クロス張替えは不要だよ。車のナビと一緒で差し替えるだけです。

http://review.kakaku.com/review/K0000407742/

このレビューだと、本体12万、工事費8万円なので、交換でも総額20万円程度です。

天カセ式エアコンなら新築当時から10年使ってるけど全室一度も故障しないよ。壁掛けエアコンさんの負け惜しみだろ。リビングのエアコンが壁掛けだからやめるって人はいても、天カセだからこのマンションやめるとかそういう人はいない。

確かに(笑)

そう思うなら調べてみた方がいいですよ。天井ノコギリで切ってる画像がたくさん出てきます。

同じメーカーの同じシリーズが存続してればもしかしたら入れ換えられるかもしれませんが、そうでなければ大工事です。

あと、天カセエアコンはメンテとか風直撃とか色々苦労もありますよ。家が天カセじゃない人も職場についてるやつから大体想像つくとは思いますが。

私は天カセ使ってますが、出来ることなら壁掛けにしてほしい…あとから壁掛けにするには電源引いたりダクト穴開けたりで実質不可能でしたからね。

天カセはいいよ〜
嫌な人は壁掛けマンション選べばいいだけ。安いのがいくらでもあるでしょ。

天カセに一度住むともう戻れない。

いや、天カセで故障頻発を食らうと
二度と天カセに住みたくなくなる。

天カセで盛り上がってるみたいだけどここは全室天カセですか？

残念ながら全室天カセ。変更不可能。ステマバリバリなのはそのためです(笑)
オプションにしてくれればよかったのに…

エアコン故障するとほんと嫌になりますねー
天カセは修理に時間かかるし故障に気づくのはエアコン必要な時だから、しばらく我慢の日々が始まる。

タワーなら良くあること。40階でしょ。21階分は選べるんだから。
竣工売りの低層マンションなんかどうなるの。

オリンピックやら復興工事やらで工期が苦しくて、後期伸ばしても人件費が上がるばっかりだからすでにスケジュールが突貫工事気味みたいだね。
上層階でもチョッとしたリフォームも受けられないのはそのためでしょう。

販売を予定通り早く始めていれば、もっと下の階から選べたでしょうに。

すごくいいんだけど、部屋が小さい…もう少し間取りが選択出来ればいいんだけどな。。

全室天カセなんてちょっと無い素晴らしい仕様じゃないですか!?
でも天カセがそこまで嫌いな人もいるんですね（笑
私にはかなりのプラスポイントだなぁ
ホームページ詳しく載ってないから資料取り寄せるしかないんですね！
早速資料取り寄せてみます

モデルルーム行きましたが、
全室天カセじゃないですよ？
リビングダイニングだけです。

あ、、最上階のプレミアム住戸は全室だったかも。

三井はゼネコンとはすでに契約済んでいるから、資材・人件費高騰を被るのは西松です。

19階までカラーは決まっていますが、
階毎にカラーパターンが違うようになっています。

例えば19階はAパターン、
18はBパターン、
17はCパターンの繰り返しのような。

それで選択してねってことかなと思った。

でも、間取り悪いから今回は見送り〜。

間取りが悪くてよかったね。購入できない言い訳になって。＊＊＊っ。

まあ、お金持ちは間取りに問題ない角住戸を購入するだろうな。

80Hとかお風呂が1412なんだよね。
9千万近くだして、それはないよね。

お金持ちは氾濫実績ある川沿いの谷底低地の工業用地なんぞに家買わないだろ

ここを買うのはお金がないけど広いとこがほしい人だけだ

そうでしょうねえ。
タワマンなのに特に眺望が素晴らしいわけでもないし。

街並みが整備された内陸のタワマンは日本でここだけ。

ここが内陸なら海岸線以外全て内陸ってことだね。

氾濫したのはいつごろでしょうか？

子育てする環境としてはどうでしょうか？

教えてください

品川区浸水ハザードマップによると建設予定地で過去に浸水実績はないようですよ。

御殿山住人です。目黒川の氾濫を心配されている方も多いようですが、ここは氾濫したことないです。川が溢れたのは、居木橋のあたりでした。多分、小関橋のあたりは少し高くなってます。これからも、水が溢れるとしたら、まず、居木橋か、グランスカイ前の親水公園あたりからだと思います。山の住人としては、空が狭くなるのがイヤなんですが、仕方ないですね。その分、街が綺麗になって、お店が増えるの期待してます。駅向こうのユータカラヤが閉店してから、ニューシティーのライフの価格設定が強気な気がします、、、

すぐ手前まで浸水した実績ありますよ
品川区が出してる予想図では1～2m浸水するとなっています。

そんなに高くないよ。
現地あちこちに立て看板あるけどみんな3m前後。まぁ、谷底だからね。

氾濫しても住戸階までは来ないでしょう。駐車場が浸水するくらいならたいした被害ではない。

このマンションは、災害時の避難場所ですからね。

お金持ちは低地に家など買わないと言われても、グラスカは完売しているから。
お金持ちが買わないのは山手線外側の貧民街隣接地区にあるスミフのタワマン。
現実を無視して妄想を書き込むのは恥ずかしいよ。

すみふはグラスカより戸数400戸くらい位多く、その殆どを売り切ってるからね。向こうは海抜20m、パークシティやグランスカイ買う人は海抜3mをどう許容しているのか、もしくは気にしなくても良い開発などがなされる予定なのか。気になります。

270です。すぐ手前って具体的にどこですか？目黒川の氾濫ですか？山からみたら低地には違いがないので、品川駅前の東横イン前も何年か前、大雨のとき、排水が追いつかず、水が溢れました。それでも、御殿山山上のマンションより、駅近のマンションの方が高いですね。雪降ったら駅まで歩くのもかなり大変です、、、

品川区浸水ハザードマップ

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000001100/hpg000001007.htm

駐車場浸水しても気にならない人はいないだろ(笑)

タワーパーキング以外は全部地下に格納だから全滅だし、タワーも水没したら復旧まで車は出せないだろうね。

水没したらそのマンションの資産価値もゼロになるって言うしね。

2LDKを検討していましたが、狭い住戸が多い挙げ句、トイレがタンク式なのが気になっています。。

今時都内でタンク式ってないですよね…オプションで変えることもできないみたいですし。

この物件買うなら最低モデルルームになってる(タンクレストイレタイプ)面積以上の3LDKの方が良いのでしょうか？

「パークシティ大崎」はすごく良いなと思ってるんですが、この物件で2LDKを買うのはあまり賢い選択ではないのでしょうか？

むしろ3LDKの割高感が半端無いと思うんだが…

282さん、新築MRをいくつも回ったのですが、
逆にタンク式が復活しているようで幾つかの物件がタンク式でした。
タンク式のほうが安いからなのかは知りませんけど。

2LDKは仕様削ってるね。3LDKの方が割安だよ。

月島に、タンクレストイレの部屋なんてあったっけ？
ただ、バルコニーフェンスが鉄柵の部屋が多かった、月島は。

50さんがまとめてくれているここの特徴と比べると月島は

キッチンや洗面所が天然石
低層でもカラーや無料の間取り変更が選べた
タンクレストイレ採用
下がり天井

といった違いがありそうです。
でも月島は完売目前ですし、これから比較するなら富久との比較ですよね。
DINKSなら富久かなと思っています。

287だけど、月島はタンク付きトイレの部屋なんてあったっけ？と書いたつもりで書き間違えてました。
月島は住んでたことがあり興味はありましたが、あそこのMRを見て逆に買う気は無くなりました。

カラ―セレクトどうします。なにか、3パターンともシックリこない。

分かります！白いのと濃いのと極端で、中間色ないですし。

開発担当のセンスを疑います。。
白系２色って…。

やはりフラッグシップはグラスカなんだろう。色々削られてる。

フラッグシップじゃなくてランドマークでしょう。
最近は、アッチコッチのマンション広告でフラッグシップって言葉がやたらに使われています。

大崎のランドマークなら、五反田寄りのグラスカより、北品川アドレス＆御殿山に寄り添うパークシティのほうがランドマークになることは誰もが認めるとこ。五反田ランドマークならプラウドではなくグラスカと認めるが。

大崎から五反田にかけてのタワー群を分断して、
大崎の、五反田の、
とは考えない人が多いと思いますよ。

グラスカは五反田のイメージが強い。大崎のイメージ無し。別に五反田でいいじゃんと思うが。、

大崎駅周辺の再開発なんだから、五反田と考える人はほとんどいない。

緑が随分多いようですが、維持コストは誰がどこまでいくら負担することになっているんですかねえ？明確に切り分けられないような。管理費が高くなるのも困りますが、もうじき10歳になる近くのお兄さんタワーのように、手入れが行き届いてないのを見るとそれはそれで残念ですし。

このマンションを真剣に検討していますが、浸水対策が心配です。
昨今の異常気象から今後ゲリラ豪雨が今以上に増えると予想されますし
温暖化でその頻度ど水位は年々増え続けると思われます。
現段階でこの水位なので、新しい街づくりなら何か抜本的な対策がされているべきかと
思いますが、特に無く今までと同じ浸水防止板対策のみなのでかなり心配です。
購入希望の方はその点どのように考えているのでしょうか？

抜本的対策は低地に住まないことですが高台であっても大雨だと雨水が地下設備や駐車場ピットに流れ込むこともあります。

確かにゲリラ豪雨は増え続けていますね
http://www.asahi.com/national/update/0707/TKY201307070284.html

小関橋等、通行止めになることもあるのですか

新しくなってからは通行止めになった記憶はないな。

結局どっち向きの部屋が人気なのでしょう？

モデルルームを見に行った感想としては、
高級マンションを標榜してるのに値段との兼ね合いで
70m2前後の無理やり3LDKでリビングが狭いプランが多い。
80m2台になると値段が高すぎて手が出ない。。。
残念ながら見送ることにしました。