パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

大崎エリアのスーパーはニューシティ大崎の中にあるライフが一人勝ち見たいですね。ライフはドミナント戦略を取るのか東洋製罐ビルの北側、ソニー通り沿いにも来年店舗を出します。建物は三井不動産です。

大崎駅西口で長らく営業していた地元密着のスーパーであるユータカラヤは先月閉店してしまい西口住民は困っている見たいですね。

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＞＞こんな稚拙な情報に乗せられる人がいる

さて、誰でしょう？てなのは、ともかくその「稚拙な情報」が大事じゃありませんか。それを教えてください。

「書ききれないほど欠点もあります」は結構ですが、あなたが書いた欠点は、ほとんど既出です。
「冷静な判断が出来てないなぁ」みたいに思いたい気持ちは、わからないでもありません。

「これは売れてしまうだろうなぁ」てな焦りは、私にもありますから

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しかし間取りなんとかならんかなあ。行灯べやのない角部屋はエントランス位置が悪いから廊下無駄に長いし、第一高すぎる。80くらいの角部屋があるとよかったのだが、、、。

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行灯部屋は内廊下の宿命。ここはスパンも長くて内廊下にしてはかなりいい間取りかと。坪単価も安いしね。

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今のマンション内廊下だけど全プラン行灯部屋なしというのが分譲時の売りだったそうです。

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たしかにここは激安だね。早く買わないと早い者勝ちだね。

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錦糸町のブリリアタワーは、内廊下で基本的に行灯部屋無しですが、
その代わりに細長い部屋がありました。

>>191
近くのパークタワー東京サウスは全戸行燈部屋無しで、北方向は角部屋と聞きました。
ワイドスパンのみが本当だとしたら、恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
最近のマンションは行燈部屋が多く、デベの良心や意気込みが感じられない建物が
増えてきていると思います。
せめて設備仕様くらいは質の高さを期待したいものです。

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＞恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
高いんですよ。本当に。　

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安いね。早く買いたい。

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ひざたけの板が1～2mの浸水の何に役立つのだろうか…

ここの管理費って371/m2ですが、グラスカっていくら何ですか？？あそこよりも設備を減らして管理費押さえたらしいけど、グラスカは400円くらいするの？？

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部屋の価格は、予想より少し高めながらこんなものか…と思いましたが、管理費の高さにビックリしています。

やはり再開発に関する費用(周囲の街灯等含)を管理費に盛り込んでいると言う話は本当なのですかね…。
浸水に対しての対策が防水板程度？等、大した労力や効果になりそうもない感じでこの管理費は悩ましいなぁと。ずっと払い続けるものなのでバカにならない…。
再開発エリアに建設されるマンションって、これくらいの管理費が相場なんですかね…？

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>>195

パークタワー東京サウスに行灯部屋がないのにグランスカイやパークシティ大崎が行灯部屋だらけなのは建物サイズの違いが大きいと考えます。
パークタワー東京サウスは角部屋比率が高く、中住戸はワイドスパン間取り、もしくはちいさめの間取りを配置することで行灯部屋を回避しています。

規模を保ちつつ行灯部屋を回避するにはツインタワー（もしくはトリプルタワー）にして角部屋比率をあげる手がありますが、コスト高になったり、ビル風の原因になったりとどこでも使える手法ではないですね。

タワーでないマンションで内廊下にしつつ行灯部屋を避けるにはエレベーターの数を増やせばいいですが、一階に部屋を配置する場合は広尾ガーデンヒルズ族のようにエレベーターホール毎にエントランスを複数設ける必要がありゴージャスさにかけますね。

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駅まで６分とありますが検証して見ました。
出発地点はマンション前の道路、小関橋を渡ってゲートシティ大崎のエレベーターを使いペデストリアンデッキ経由で到着地点は南口改札まで。通勤経路なので数日に渡り数回往復計測して見ましたが、早いと五分半、最大でも６分超えることはありません。

変動要素としては小関の信号、そしてペデストリアンデッキに上がるエレベーターの待ち時間です。

マンションができると駅に向かう人が増えてエレベーターに乗れず待ち時間が増える可能性はありますが、今のところ五分台で駅まで到着できます。

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営業マンは言っていました。街を買ってくださいと・・・当然街の維持費も・・・

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ドデカイ真四角タワーはコスト安になるように思うのですが？

大規模タワーでも板状にしたら良いんでしょうけど、
敷地形状次第でしょうか。

シティタワー高輪みたいな二棟を合体させたようなプランなら
秀逸なのかな。

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そりゃ同じ床面積ならツインタワーより一棟の方が安くなりそうだよね。ケープタワーとか新豊洲のスカイズみたいにトライスターというてもあるけどね。

まあ一棟の方がランドマーク性は高まると思うけど。

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タワー物件にしては駅遠い、それ以外はいい街づくりに期待持てる

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え？タワー物件だからって駅に近いとは限らんだろ？

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管理費等はグランスカイのほうが安いよ

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最近の三井物件、管理費が高いんですよねえ。

この地域、固定資産税40万て収益性悪くないですか？

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OWCTも雨に濡れないから考えときます。

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ここ安いですね。湾岸を検討してましたがあまり変わらない予算で手が届きそうです。

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湾岸で一番高い新築の月島駅直結よりも、高そうですが？

安い！安い！激安！

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大崎にしては安そうだが湾岸よりは全然高いよ！

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月島駅とかないわー

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〉207
なるほど、グランスカイより高いんですねー
設備を減らして値段をあげるとは…

ちなみにここの予定販売価格は周辺の同程度の部屋の中古成約価格よりも1～2割くらい高いですが、そのくらいの含み損は仕方がないんですか？？安いって言うのはどういった基準なんだろう。

私は正直、価格もランニングコストも大崎でこれは高いなぁと思ったので購入悩めようかと思ってました。

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モデルルーム、床鳴りするし、ドアは立て付け悪くて開けにくいとこあるし、エアコンとか一部脱落しかかってるし、ずいぶん酷くない？？
モデルルームだからだとは思うけど、他のモデルルームでそんなの無かったし、工事の品質を疑ってしまう。床が軋むくらいなら治せるけど、駆体が軋んでたらどうにもならない

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プチバブルの頃、武蔵小杉のパークシティのＭＲで
窓のクレセントが壊れて外れていて呆れたことがありますよ。
もっとも、別デべの武蔵小杉のＭＲでも風呂の栓が壊れていましたが。

管理費がグランスカイより高いのは植栽のせいだろうね。

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山手線内側最大級の再開発とまで謳っておいて、安い、安いと連呼されるような
値段しか付けられないならば、この物件に関わっている三井不動産の社員は無能者、
ということ。

一円でも高く売って利益を最大化させるのが私企業の目的なのだから。

今からでも遅くないから、この物件の企画・販売に関わっている社員は全員入れ替
えて子会社にでも出向させた方がいいんじゃない？

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グランスカイより設備を減らしているってどこの情報ですか？

私の知る限りでは、本当はもっと安く売れるけど、グランスカイと同等の価格で売るためにカムフラージュで設備をてんこ盛りにするという戦略だと聞いてます。

ちなみにプレミアム住戸の率をかなり減らしているので、全体の平均坪単価は、グランスカイよりは安くなるということでしたが。

プレミアムは最上階のみ。全戸天カセ。間取りはグラスカより切り詰めてるから坪単価の割りにグロスが安いね。管理費はグラスカ比で月5000円ぐらい高いけど、年なら6万。30年でも180万ぐらいの違いだから許容範囲内かな。

最上階以外は早期に完売するでしょう。出すのを遅らせたのは進捗の悪い湾岸を捌きたかっただけかもね。

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なるほど。
安い！安い！と書かれているのはグロスのことなんだね。
坪単価のことではなくて。

チョー高いじゃん

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管理費、5000円違いだと平米あたりで６０円位違う。
許容範囲かどうかより、それだけ余計に高く管理費を払う価値があるかどうかだと思う。

その分坪単価はグランスカイより安い。

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ここと違い
プレミアムフロアがたくさんあった為に、平均坪単価が押し上げられたグランスカイ。

〉221
カムフラージュということは、結局割高で売ります宣言してるってことか。

植栽多いように見えてそんなに本数多くないんじゃない？まばらじゃん。
宣伝するつもりはないけど、白金のグランドメゾンは2万本植栽してて、24h守衛がいるらしいけど302円/m3だったかなぁ。

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天カセのエアコンってクリーニングやらのメンテナンス費用高いし、古くなって買い換えようにも同サイズ見つかるか怪しいし、費用も最低50万は見とかないとだし、いいことないように思うんですが、見た目以外にいいことあるの？

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メンテナンスなんて微々たる額、買い換えも規格化されてるので普通のエアコンと変わりませんよ。

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>>230

壁掛けの見た目壊滅的に悪いじゃん。いまどきリビング壁掛けとか信じらんないよ。

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メンテナンスなんて微々たる額、なんて間違いですよ。
うちは故障続きで数万ずつ何度も取られました。
新品に交換したほうが安くついた。

モデルルーム行かれた方、内装の色は３種のうちどれがお好みですか？

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業務用エアコンはほとんど天カセなんだし。ディスポーザみたいに将来的には天カセの方が標準装備ぐらいになると思うけど。

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確か火災保険で最初から付けられている空調や食洗機などの設備も保障されるって知ってた？
例えば全室天カセ標準なら火災保険でひっくるめてまかなえちゃう！
勉強になったでしょ！？
ひょっとしたら　会社によって差があるかも

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