パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

レジデンス棟は分譲されないのですかね。

分譲されますよ。
そっちの方が安いからまだ公表しないだけです。

>100

履歴系ダンパーってやつね。清水の境界梁ダンパーの物件も一緒だけど、長期修繕計画では自然災害は考慮されてない。ダンパーの交換となると計画外の出費となるから、どこから費用を調達するかってのが問題になる。費用問題がこじれると、下手すると交換すらできなくなるよ。そのときに再度、大地震に襲われたらジエンド。

３・１１では、乾式壁やALCが壊れて、補修で問題となった物件もある。制震、免震に限らず。

モデルルームの様子が例のブログで公開されてますね。写真付き。

土曜日にモデルルームに行った者です。
大崎駅からここのマンションへの行き方の質問です。
一番近いのは、ペデストリアンデッキからゲートシティ手前のエレベーターで下りる方法でしょうか？
ただ、エレベーターはなかなか来ませんし、かと言って横の階段はかなり長く、かつ雨の日は滑って転んでしまいそうな
材質で出来た危険な階段です。子供やお年寄りは上り下りもとても大変だと思います。
駅徒歩6分は、実際かなり無理があると思われますが、いかがでしょうか？

商業棟から駅までデッキが繋がるかどうかは決まってないみたいですね。確かに駅から地上に下りるエレベーターは小さいし、朝とか混みそうです。

このあたり朝は駅に向かうより駅からこちら方面に向かう人の方が圧倒的に多いんだけどマンションができてオフィスが出来るとかなり混むね。

>106

待ちの人が出てくるから、同じデベが同じエリアで時期をずらして販売する物件の情報は出してこないよ。

商業棟からのデッキは確定と聞きましたよ。

>115

ちゃんと書面で確認したほうがいいよ。某物件では営業がそう説明してたけど、入居時点ではできず、その後いつのことになることやらって状態ってのがある。

新川崎とここではデベの信頼感が違う。

そういえば新川崎でもあったね。最初に思いついたのは某大手デベの他物件。

しかしここ検討する人は
コンセプターがどうのなんてダセー広告に釣られるんでしょうか

大崎クオリティ・・

コンセプターねたで盛り上がったのはフォーラムのときだから２ヶ月前。遅れてるよ。

駅までのアクセスが、あのエレベータだとすると残念。ファミリーマンションを謳ってるわりにはキッチンが小さい。いま持っている大きい電子レンジなんか置き場がない。

ペデストリアンデッキができればエスカレータかと。

デッキの計画はどんなですか？

ペデストリアンデッキは目黒川を超えてニューシティ大崎とつながる計画が以前ありましたが、現在なぜか計画に入っていません。

最近、グラスカの中古の売り出しが多いようですが、ここへの買い替え需要と関係するのでしょうか？あまり立地変わらないような気もしますが。

住み替えなら次の物件の契約もしないうちに売り出さんだろ？だって引越し二年先だよ、関係ないと思う。

パークシティ大崎の東側にできるエディブルパークとやらは公開空地でマンション住民以外も入れるようにするのでしょうか。少し高台になるみたいでマンション北側に階段を作っていました。

125さん
MRでの説明だと、できることは確定だが事業主が違うので載せられないとのこと。

デッキを通るルートは遠回りなので、徒歩６分ではすまない

デッキの方が直線に近いぞ。

５０さんへ６２さんへ

大変貴重な投稿ありがとうございます。

このような投稿は大歓迎です。

真剣にこの物件を検討しているものにとりましては参考になります。

トミヒサクロスと同時にここの物件を検討しています。

管理費はここ大崎は非常に高いようです。

それは樹木の管理もかなり含まれているからだとおもいます。

千代田富士見を契約しました

その時の重要説明会でされたのは再開発だからよるの街頭の明かり代も含まれていると一例をあげられました。

田町のグローブタワーの時とは数年違いがありますが平米あたり２５０円でしたから

ここの大崎はかなり高めの設定です。

どなたかトミヒサクロスと比較されているかたご意見投稿お願いします。

トミヒサは東京都から４０億円の補助金が入っていますので
坪単価はある金額までしか設定できないと担当マンにいわれました。

ですからツボ２９０マンの部屋は８倍の倍率がつきました。

朝から２００人ぐらいの人が申込みに行列。

法人さんの申込みも沢山ありました。

大崎と新宿とは属性が違うという人もいますが

その辺はどうなのかわかりません。

どなたかまたご意見くださるとうれしいです。

モデルルームはどこにありますか
という質問の方がおれれましたがわかりましたが

フリーダイヤルですから直接といあわせられるとよろしいかと思います。

再開発でも大崎の場合は近くにランドマークのタワーがありますから

今回のタワーが果たしてどう違うのか

南東は住宅があるので１４階あたりから眺望がとれます。

ただ、１４階からの９０Cタイプはかなり人気だといわれました。

その分坪単価は高くしています。

あと皆さんに質問です。

窓のない部屋が必ずある行灯部屋はどのような使い方で購入されるのか

ご意見お聞かせくださるとうれしいです。

タワーの場合この行灯部屋が私には厄介です。

それを解決するのは角部屋しかないし、

その分予算を多く用意しないといけないし

その辺も迷っています。

沢山の方々のご意見お待ちしていますので
宜しくお願い申し上げます。

トミヒサは新宿だけに客層というか住民層のバリエーションが大崎よりばらけている気がするね。
まあそれはいいことでもあり、悪いことてでもある。
大崎の特徴は品川や羽田へのアクセスがいいこと。
独身ならトミヒサが楽しそうだが地縁、血縁がないファミリーが住むのは想像し難い。

千代田富士見契約したのに、大崎も購入検討しているの？！

トミヒサ購入層、地元の次に多かったのは港区民だったらしい。　
水辺を離れて内陸へ行きたがるんだなあと思った。

というか投資、相続対策として買うような金持ちがたくさん住んでるのが港区だからだと思う

ここの最安坪330も倍率高いと思う。

デッキを通って駅まで６分で着くルートはあるのか？？知っている人がいたら教えてください

そんな数分の差とかどうでもいいわ。デカイマンションだからドア開けてエレベーターの待ち時間考えて敷地を出るまでだけで三分くらいかかるんじゃねーの。

高層階なら5分は見ないと。今、高層階にすんでますが忘れ物取りに戻るのも大変ですよ(笑)

トミヒサ契約しましたが、正直後悔…。立地・商品ともにこちらの方が良かったです。
今から同じ三井なのでキャンセルできるのでしょうか？どなたか教えてください。

キャンセルはできるけど自己都合だから手付金放棄。

手付金を支払う意味って、手付金を放棄することにより一方的に解約する権利を留保するってことにある。

もちろんキャンセルできますよ。支払った手付金は戻ってきませんが。

ユー両方買っちゃいなyo

販売前はこの掲示板でも坪４００近くを結構予想している人が多かったので、覚悟していましたが、安かったみたいです。
なぜでしょうか？この掲示板を見ているとプラウドタワー、グランスカイは高かったのでここは適正価格に戻したというようなかんじですかね？西向きの６０タイプ辺りの部屋が割安なので検討中ですが、どなたかご意見ください。

西向きは確かに安いですね。２ＬＤＫタイプは、前の公園が借景ですので条件いいですね。あとオフィス棟が西日をさえぎってくれるから、それもＧＯＯＤです。
わたしは北側と西側で悩んでますが、ここを購入することは決めてます。検討されている方、どなたかアドバイスください。

ここはいい物件なんだから高いんだよ。この価格帯なら間違いなく今年ナンバー1の価値ある物件。
適正価格だと思うよ。買えなきゃあきらめな。しょうがないじゃん。
デべは10人に１人買ってくれりゃそれでいいんだから。。。
グランスカイもいい物件だけどはリーマン・震災で販売はかなり苦労した。
ここはこの価格なら竣工前には完売するね。

グロス高いよう

わたしはトミヒサ抽選で外れました。未練はもうありません。値段はそこそこ高いですが
その分ここのほうが良かったと思えます。
モデルルームかなり混んでましたね。東向きは抽選でしょうか？

マンションの販売って倍率がつく程度に販売戸数を調整するから、抽選になるようにしてるってのが正しいかな。倍率がつかないで１倍だと、その人がキャンセルしたらまた新たに一から客を捜さなければならない。倍率がつく程度にしてキャンセルがでたら、落選者に連絡するって算段。

グランスカイ住民です。

近いので、いつでも行けると思い、まだMR行ってません。
90平米程度のタイプは、幾らくらいですか？

一億弱

ありがとうございます。

>>146

ここは安いとか適正価格とか書いているのは、関係者のステマと考えた方がいい。
他のタワマンでも条件のよい部屋の坪単価は高くて、条件の悪い部屋の坪単価は低かった。
ここは決して安くはないぞ。

152です。

90平米タイプの方位、階数など大体でいいので、教えていただけないですか？
すいません。

事前の高値予想もステマでしょ。そのとおり高く出して来たらああやっぱりだし、安く出さざるを得なくなったら予想より安くお買い得ってするパターン。

え～、
ここ買える!!
キャンセルして乗り換えたいよ！

何というわかりやすいステマだろうｗ

140　やっぱり数分の差があるんだね、ありがとう。

このご時勢ですから「高値予想」しても、そんなおかしな話ではないと思いますが。
ステマが目立つように感じられる一因は、「山手線内側タワーなんていくらでもある」
ってレスもありますが、その割には競合物件の話題があまりないからではないでしょうか。
だから、グランスカイで煽られちゃったりするのかなぁとも思ったりもします。

「高く出して来たらああやっぱり」の「やっぱり」は、山手線の利便性によるものでしょうか。
山手線沿線タワーの話題もいくらでもあると良いのですが

三井はどこの物件でもステマバリバリだよ。他物件まで遠征してネガしまくる某社よりはましって程度。大手といえどもこういうすることする業界。

山手線の利便性が大きい分、止まったらアウトだよね。

ステマが一番ひどいのはどうみてもスミフなんですが。
OWCTのスレを読むとステマの書き込みばかりなので、ステマとはこうやるのか、と勉強になります。

東向は安いけど戸数も多いから一期なら一倍もありえる。最初になくなるのは東だろうね。

>164

名前を出すと荒れると思ったから某社にしたけど、すみふのことね。あと、野村、地所もえぐい。

最近は三井も他物件板に遠征してるみたい。

ステマって何ですか？

ステルスマーケティング。

食べログで話題になったでしょ。売るためには何でもあり。匿名掲示板はそういう書き込みがあるってことを前提に判断しないと間違うことになる。

どこが抽選になるかな～。

高杉

販売までに値段を下げたい人
下がって欲しくない人
人気物件にしたい人
人気が出ると価格や倍率が上がる可能性があるから自分が買えるまではなるべく人気が出ない様に願う人
不安を煽って有料情報サイトに誘導する人
何でもステマだと妄想に囚われる人
人気物件の板はどこも同じです（笑
人生色々です（笑

再開発敷地内に、もう一棟、分譲マンションが建ちますよね。
どなたか、情報お持ちでしょうか。

＞もう一棟、分譲マンションが

ここのモデルルームがある「４－１街区」に三井が建てる予定です。
北側の価格が抑えられてるらしいですが、このマンションとのお見合いのせいもあると思います。

「販売までに値段」が下がって欲しいとは思いますが、なかなか下がるものではないでしょうね。
「人気物件にしたい」というわけでもないのですが、自分の住みたい地域のマンションですから。

そもそも自分の書き込みで人気物件にしてみせる！などど大仰な事は思っていません。
ただ、板の空気は大事にしたいですね。人気物件のＴの板はあんまり読む気にならなかったりしますから。

>>175

そこは北品川五丁目再開発エリア外です。
敷地内にもう一棟というのは目黒川沿いの敷地にできるマンションのことです。タワーでありませんが20階くらいの高さになります。名前はパークシティ大崎ザレジデンスと決まりました。

モデルルームのある4-1街区は再開発組合もできていません。
隣にある古いマンションが再開発組合に参加し地区一体で建て替えることを考えていたようですが、マンション住民の建て替えの合意形成ができず、計画を大幅見直ししています。

＞マンション住民の建て替えの合意形成ができず、計画を大幅見直ししています

そうなんですか。情報不足でした。ちょっと残念ですね

パークシティ大崎ザレジデンスはここより高いの？

4-1街区の開発の話が持ち上がったのは平成5年。なんと20年前です。街区北側にあるDIKマンションと同時に開発することで容積率ボーナスの追加などシナジーが見込めるのですが、マンションの合意形成ができないようです。
賃貸人などがいると例え大家は建て替えしたくても、再開発という理由しゃ賃貸契約を解消できないですからね。

高台だけど交通不便な富久と、低地だけど山手線の大崎。悩ましい。

練馬ナンバーか品川ナンバーか

デパートやヨーカドーが近いか買物が不便か

同じようなこと何度も書き込んだり(一斉削除されたけど笑)、理屈の通らないポジティブ情報書いたりが最近スゴい多いですが、三井の人なんですかね？

内容が稚拙すぎて自分の担当も中身はこんなのなのかなと思うと悲しくなってくる。

人気物件にしたいなら根拠を添えて、もう少し有用な情報を載せてくれませんかね。これじゃあ不信感が増すばかりでテンション下がります。

こんな稚拙な情報に乗せられる人がいるのもステマが増える要因ですので、皆さんも冷静に考えて飛び付かないように。

私は家庭の都合で子の辺りしか選択肢がないのでまだここも検討範囲ですが、ここは区が大雨で浸水する可能性ありと公表してるし、地震では川の遡上で大被害の可能性あるし、準工業用地だから環境悪いし、川は臭いし、立地はいいとは言えません。
建物は耐震等級1で免震でもないから震度6で倒壊の可能性あるし、駐車場の入り口すべて地下なので浸水したら全滅だし、余計な設備てんこ盛りで管理費異常に高いし、地検者多すぎて何かあったときの同意形成不可能に近いし、高層ビル近すぎて日照も景観も酷いし、大量発注だからアレンジあまり対応してくれない等々書ききれないほど欠点もあります。

ポジティブ情報は三井の人がまともなことを書いてくれることを期待して書きませんが、これらも考慮して皆さん冷静に判断しましょう。価格も周辺の成約価格と比べると全く安くないですよ。

ここはスーパーと保育園以外に病院などの施設はあるのでしょうか？
イメージ、グランスカイのようなものです。

スーパーはグランスカイと異なり建物敷地内にはありません。再開発エリアに商業施設が別に建設されテナントとして誘致予定ですが詳細未定です。また西側にできるオフィスビルの低層階には商業施設ができるようですが規模は小さいようでコンビニとかオフィス勤労者向けの簡易な飲食店くらいではないでしょうか。

大崎エリアのスーパーはニューシティ大崎の中にあるライフが一人勝ち見たいですね。ライフはドミナント戦略を取るのか東洋製罐ビルの北側、ソニー通り沿いにも来年店舗を出します。建物は三井不動産です。

大崎駅西口で長らく営業していた地元密着のスーパーであるユータカラヤは先月閉店してしまい西口住民は困っている見たいですね。

＞＞こんな稚拙な情報に乗せられる人がいる

さて、誰でしょう？てなのは、ともかくその「稚拙な情報」が大事じゃありませんか。それを教えてください。

「書ききれないほど欠点もあります」は結構ですが、あなたが書いた欠点は、ほとんど既出です。
「冷静な判断が出来てないなぁ」みたいに思いたい気持ちは、わからないでもありません。

「これは売れてしまうだろうなぁ」てな焦りは、私にもありますから

しかし間取りなんとかならんかなあ。行灯べやのない角部屋はエントランス位置が悪いから廊下無駄に長いし、第一高すぎる。80くらいの角部屋があるとよかったのだが、、、。

行灯部屋は内廊下の宿命。ここはスパンも長くて内廊下にしてはかなりいい間取りかと。坪単価も安いしね。

今のマンション内廊下だけど全プラン行灯部屋なしというのが分譲時の売りだったそうです。

たしかにここは激安だね。早く買わないと早い者勝ちだね。

錦糸町のブリリアタワーは、内廊下で基本的に行灯部屋無しですが、
その代わりに細長い部屋がありました。

>>191
近くのパークタワー東京サウスは全戸行燈部屋無しで、北方向は角部屋と聞きました。
ワイドスパンのみが本当だとしたら、恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
最近のマンションは行燈部屋が多く、デベの良心や意気込みが感じられない建物が
増えてきていると思います。
せめて設備仕様くらいは質の高さを期待したいものです。

＞恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
高いんですよ。本当に。　

安いね。早く買いたい。

ひざたけの板が1～2mの浸水の何に役立つのだろうか…

ここの管理費って371/m2ですが、グラスカっていくら何ですか？？あそこよりも設備を減らして管理費押さえたらしいけど、グラスカは400円くらいするの？？

部屋の価格は、予想より少し高めながらこんなものか…と思いましたが、管理費の高さにビックリしています。

やはり再開発に関する費用(周囲の街灯等含)を管理費に盛り込んでいると言う話は本当なのですかね…。
浸水に対しての対策が防水板程度？等、大した労力や効果になりそうもない感じでこの管理費は悩ましいなぁと。ずっと払い続けるものなのでバカにならない…。
再開発エリアに建設されるマンションって、これくらいの管理費が相場なんですかね…？

>>195

パークタワー東京サウスに行灯部屋がないのにグランスカイやパークシティ大崎が行灯部屋だらけなのは建物サイズの違いが大きいと考えます。
パークタワー東京サウスは角部屋比率が高く、中住戸はワイドスパン間取り、もしくはちいさめの間取りを配置することで行灯部屋を回避しています。

規模を保ちつつ行灯部屋を回避するにはツインタワー（もしくはトリプルタワー）にして角部屋比率をあげる手がありますが、コスト高になったり、ビル風の原因になったりとどこでも使える手法ではないですね。

タワーでないマンションで内廊下にしつつ行灯部屋を避けるにはエレベーターの数を増やせばいいですが、一階に部屋を配置する場合は広尾ガーデンヒルズ族のようにエレベーターホール毎にエントランスを複数設ける必要がありゴージャスさにかけますね。

駅まで６分とありますが検証して見ました。
出発地点はマンション前の道路、小関橋を渡ってゲートシティ大崎のエレベーターを使いペデストリアンデッキ経由で到着地点は南口改札まで。通勤経路なので数日に渡り数回往復計測して見ましたが、早いと五分半、最大でも６分超えることはありません。

変動要素としては小関の信号、そしてペデストリアンデッキに上がるエレベーターの待ち時間です。

マンションができると駅に向かう人が増えてエレベーターに乗れず待ち時間が増える可能性はありますが、今のところ五分台で駅まで到着できます。

営業マンは言っていました。街を買ってくださいと・・・当然街の維持費も・・・

ドデカイ真四角タワーはコスト安になるように思うのですが？

大規模タワーでも板状にしたら良いんでしょうけど、
敷地形状次第でしょうか。

シティタワー高輪みたいな二棟を合体させたようなプランなら
秀逸なのかな。

そりゃ同じ床面積ならツインタワーより一棟の方が安くなりそうだよね。ケープタワーとか新豊洲のスカイズみたいにトライスターというてもあるけどね。

まあ一棟の方がランドマーク性は高まると思うけど。

タワー物件にしては駅遠い、それ以外はいい街づくりに期待持てる