パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

たててみました。

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なんか高いと評判のようですね。
私は、プラウドタワー東五反田から見てましたから、坪360万円と聞いて、なるほど
と思いました。

私はグランスカイ買いましたが、当時よりアベノミクスやらで、キャッシュリッチな
方も多いでしょうし、けっこう売れるのではと感じています。

今日、散歩がてら現地見たら、グランスカイに似てたな〜
今度、モデルルームにも行ってみよう。参考までに。営業さん、ゴメンなさい。

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坪単価３２０万円ぐらいの部屋ないのかな?

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2です。

ライバル物件がないのも、タイミング良い物件ですな。
グランスカイの時は、OWCTと競合してましたから。

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パート3がまだ終わってないんだけど。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/

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>>961
坪300位でプランの良い物件が有る『パークタワー東京サウス』に座布団３枚！

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>5

レスが１０００を超えていたら次スレに移行することになってる。次スレを立ち上げたら、前スレで削除依頼（右の赤い×）して、スレッドの移行を選択した上でレスが１０００を超えてることと、次スレが立ち上がっていることをコメントすると管理人が対応してくれる。

とりあえず対応したけど、次からは気がついた人が対応してね。

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まあ実際360なら売れますよ!!
三井だから沿道のアプローチも綺麗に造るでしょうし

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坪300は価格の出てない西向き低層かな？

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パークタワー山王も予定価格高すぎて、正式でるまで、何度も下がったと思うので、11月までに下がらないかな～と。
山王のように売れ残りそうな感じはしませんが。

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価格レベルは想定内ですけど、内装の仕様と共用施設は価格に見合ってないとは思いませんか？

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パークタワー東京サウスは天井も高く、アウトフレーム工法のため室内への梁、柱の露出が最小限に抑えられており、図面の印象より室内は広々、すっきりして見えます。
内廊下ですがワイドスパン間取りが中心で、行灯部屋がないのもよいですね。
リーマンショック前の一時期は坪３８０万くらいでの成約事例もありました。

ただ築１５年近いのでリフォームなしで住むのは厳しいでしょう。ジーマテックのキッチンを壊すのは忍びないですがスケルトンリフォームするとなると追加で坪単価で５０万くらいはかかってしまいます。

これからは安くは売ってくれないでしょうから素直に新築買ったほうがいいかもです。

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モデルルーム行ってきました！
間取りはイマイチですが、楽しそうなマンションなので
購入検討中です。
ですが、修繕計画がまだででいないようで、抽選後になるかもと言ってました。
タワーの修繕なんて、絶対高額なのに、酷いですよね！
普通でしょうか。

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抽選後に金額を見て気になるならキャンセルしたら良いだけですよ。

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最近のタワーマンションはみんなそうなのかもしれないが、ここはプレキャスト工法なんだね。現場で木枠を作ってコンクリ流し込むのではなく、あらかじめ工場で作ったコンクリブロックを現場に運んで組立てています。
まあその方がコンクリ強度や精度も出るんだろうし、上から下まで同じ形の繰り返しだからコスト上も有利なんだろうね。コンクリが固まる時間も節約できるからあっという間に立ち上がったわけだ。

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今日、参考に見に行きます。月島とどうかな？

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そうだ目黒川沿いに建つレジデンス棟のことＭＲで聞くの忘れますた。あれって賃貸＆地権者だけなんですかね？

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今買うと高値掴みになるよ

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５％での青田買いが出来なくなった直後ですからねえ。
しばらく経ったほうが安くなる可能性もゼロではないですね。消費税アップ分。

修繕計画できあがってないわけないじゃん。修繕費を載せてるんだから。

無駄な共有施設多すぎて、長期計画出すと驚愕の額になっちゃって客離れが止められなくなるから、『買う』っていう意志が固まるまで見せないんだよ。

一度買うと決めてしまえば、そのあとで多少のマイナス情報出してもキャンセルはしないという心理を利用してるんだね。

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天下の三井物件の、修繕計画が遅れてるなんて変ですものね。

駐車場の利用状況をみているのかもしれませんね。近年の車は慣れにより駐車場利用率が想定より低いと料金収入の余剰分を修繕積立金へ振り返られないので全体といｓての修繕計画は決まっていても、戸別の積立金の積み上げが決まっていないとかあるかもしれません。

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修繕計画へのコメント有り難うございます！
タワーの修繕なんて、まだ未知なところもありますし、
余力がないと購入は危険ですよね！
いろいろ魅力的なんですけどねぇ。よく考えてみます！

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８０００万のマンションなんだから修繕費の数千円～１万くらいの差なんてけちけちすんなよ

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固定資産税、減額終わると68平米で年66万くらいで合ってますか？？

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こことパークハウス大井町レジデンスだったらどっちが買いですか？資産性の維持の観点と子育て環境（保育園、学校など）を重視してます。

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>18
月島は団地レベルの仕様だから、比較されたらかわいそうだよ

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資料に入っていた固定資産税(＋都市計画税)の予想額についてですが。

例えば８０平米の部屋で年間約４０万。これは新築減税を考慮しての額ですか？

となると５年過ぎたら、この倍近くの額を覚悟ってことでしょうか？

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暮らしやすさなら大井町かな。買い物などは大井町のみで済んじゃうからね。

子育て環境というのも年齢によると思う。大井町は繁華街が近くて子育てイメージがないかもしれないが、小さい子供がいると遠出しにくいので近場でなんでも用がすむ大井町がいいって人もいる。

資産価値はどっちも悪くないんじゃないの。どっちのマンション住むかより具体的にどの部屋住むかで評価は変わると思います。

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>>31

減免措置終了後の数値と思います。

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月島の中古タワーに住んでた時は年額３０万くらいでした。
高いですね。

あーあ、同じ品川区だし山手線にこだわらず高輪台プラウドにしときゃよかったよ。もちろん値段の話ね。後悔先に立たず。

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新築住宅の固定資産税の軽減は、26年3月までじゃなかったっけ。
ここは27年完成だから軽減ないんじゃない？

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みなさんの書き込みを見ていると、なんだかんだと高いみたいですが、なんだかんだと売れてしまうと思います。
プラウドもグランスカイも高いなぁ～と思ったものですが、それでも売れましたし、リーマンショック後の当時と現在では景況感が段違いですから。
６０００万円を超える物件を購入する方は、管理費とか修繕費もそんなに気にしない方が多いのかなぁとも当時から思っています。

山手線の利便性、大規模＆再開発を評価されている方の、そんな地区のそんなマンションなのかもしれません。

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出し惜しみだね

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相続税対策の人は高くても痛くないし・・・何だかんだで売れちゃうのかなぁ・・・

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28です。
36さん、ありがとうございます。
倍額になるかと思っていたので安心しました。

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意外と安かった。結構瞬間蒸発に近いと思うけど。

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そう思う人が700人くらいいるなら確かに瞬間蒸発でしょうな。

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ここは学区が良いし、すみふやルサンクがいまいちだったので待ってた人かなり多い思う。

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長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときにならないと出してこないケースがあるけど、なるべく早く、少なくとも登録前に確認しておいたほうがいいよ。重要事項ともども。あと、管理規約（案）と契約書の内容も。

契約の直前に提示されて十分理解せずまま契約してしまうと、後でしまったということになりかねない。

ちなみに長期修繕計画は、修繕積み立ての金額だけでなく、修繕項目と費用見積もりとかも要チェック。似たような物件をいくつか比較すれば妥当かどうか判断できる。

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御殿山小は芸能人の子弟しが複数おるな。つんくは品川教会で目撃した。

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>36

固定資産税の軽減は延長、延長でずっと続いてる。ただ、次回延長されるかは期限が切れる前年の年末の税制大綱が出てくるまで分からない。

良心的な営業ならその辺も含めてちゃんと説明してくれるはずなんだけど。

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＞４７

３１です。ありがとうございました。今度営業の方にも聞いてみようと思います。
同等の比較はできないにしても、例えばグラスカの固定資産税の相場を知っている人からすれば
今回提示された額が、新築減額込みなのかどうかは、判断できそうですね。

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共有施設は確かにしょぼいね。行って見てくればわかりますが、フィットネスルームはエアロバイクとランニングマシンがいくつかあるだけだし、キッズルームは7畳くらいの子供部屋?あれで何処をどうしたら管理費371￥/㎡になるのかな。

坪単価も高いよね。ちなみに品川区の平均坪単価は303万。ないわ～。ちなみに修繕費は4倍程度まで上がるみたいですね。

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見てきた印象ですが、

〇天井高はまずまず高く、強烈な下がり天井はない模様
〇収納の天井高も部屋と同じくらい高くて、いい感じ
〇天井カセットエアコン１台標準（リビングだけですが）
〇玄関の「たたき」はタイルではなく大理石

△全面シートフローリング、トイレは塩ビ
△キッチンと洗面所は、天然石ではなく人工大理石
△広い部屋はタンクレスだが、狭い部屋はタンク付きトイレ
△色は低層階はすでに選べない

△南側の低層階は、すべて地権者
△東側は幼稚園？保育園？の園庭なので、賑やかさ覚悟
△月々のランニングコスト案外高し（７１平米で３万６千円）

と、私は感じました。
うーん、どうしようかな・・・。

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