ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

うーむ。崖対策のお金を積み立てるって、なんかムダだよね。将来そのお金は使わなくてもよくなったってことになれば、
万歳だけど。
89さんの質問への回答が気になる。

>91

【入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握】って。遅いでしょ。

新築分譲マンションってお互い知らない人同士が集まるわけだから、管理組合が機能して住民自治が行われるようになるまで数年はかかる。

あと管理組合の立ち上げって管理会社がフォローすべきなんだけど、入居後、しばらく経っても管理組合設立総会すら開催せずに放置して、現状を既成事実化しちゃうケースもある。

その辺は入居してからでないと分からないんだよね。大事なことなんだけど。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

崖対策のお金は別でしょう！
たぶん必要はないでしょうが用意はしておかなければね。西千葉とかにも眺望が良くて崖に面している高級マンションは幾つかありますよ。ここは地盤自体は埋め立て地よりも良いから、気にしすぎてもいけないですよね。仮に崖が崩れてもマンション自体には影響はありませんが、崩れないようにメンテナンスをするのは居住者の責任ですね。

がけ崩れみたいな自然災害って、計画するものではないから修繕積み立てではないよね。

ちなみにここって共用廊下とバルコニー側の壁ってALCでしょ。３・１１のときALCが壊れたケースもある。そういう野の補修も修繕積立では考慮されていない。計画外の出費で、どう費用を工面するかで問題になってる。

崖リスクを背負いながら買う価値あるのかなここ。

>103
崖リスクの評価次第
気にしない人が多いんじゃないの

検討後にここを見送った人も、ほとんどが別の要因だと思う

わかる人教えてください
一般的に新築マンションができますと、周りに既にあったマンションの中古価格は下がると思いますが、もしその新築マンションが売れず売れ残りの部屋が出てしまった場合、周りのマンションの価格はさらに下がりますか?

ALCに関し生半可な知識しかない素人の書き込みは、ここで何が言いたいのかが全く分かりません。

3.11の時に壊れたALCがどういうものであったのかも理解できていないとしか思えない。これらネガ投稿を適当にするやつらを無責任ネガ木瓜茄子と言います。

いつもマンション業界人からは鼻で笑われていますよ⁈頭脳レベルの低さは丸分かりなんですが、顔つきも生半可で木瓜茄子そのものなんでしょう。

3.11の被災者の方々に対して少しでも思う気持ちがあればここにこんな書き込みはできないのが普通の心を持った人間ですね。

>106
102ではないけど。
あなたこそ意味不明ですよ。ALCに関して詳しいんだったら素人に説明してよ。
あなたの頭脳レベルは高いんでしょ。正しい日本語でお願いね。

ALCは非耐力壁ってのがポイント。建築基準の耐震性は構造部分だけが対象だから、ALCが壊れても設計上は問題なし。パネル張り合わせてるだけだから、ずれるのは容易に想像できるでしょ。

震源地近くじゃなくて、震度５の地域で壊れてるよ。

105さんへ

周りのマンションとは、この物件とほぼ同じ立地のものとします。仮にこのマンションが売れ残ったとしても、周りの物件の値下がりには直結しません。不動産の価格は需給関係で決まります。誰でも『売る側はできるだけ高く売りたい』、『買う側はできるだけ安く買いたい』訳です。若干高くとも買いたいという人が増えれば値下がり幅は小さくなるでしょう。

既にこのマンションの周辺中古物件は値下がりしています。当面、更なる大きな値下がりはないでしょう。周りのマンションが大きく値下がりをするのは、このマンションの中古物件が大量に出てくる時期になります。

控え目に見て、このマンションの中古物件は3年後から増えはじめ、5年後ぐらいには累計100戸以上の売却が行われるでしょう。その時期の需給関係が全てを決めてくれます。

結論は、このマンションよりも駅近の物件で間取りや眺望に恵まれた物件でない限りは、3年後には大幅に値下がりするでしょう。具体的にマンション名を挙げれば【ルネ】あたりは今後更に大きく下げる時期が来るでしょう。特に眺望が良くて、中古価格が高めであったにも関わらずそれが失われた所は既に大きく下げていますが、更にズルズルと下がっていくでしょう。

一方、駅から遠い大型物件で管理体制の良い所は下げどまりました。しかし、管理が甘かった所は手がつけられない状況に陥った所もあります。駅近で眺望が良くて管理体制が良いマンションのみは例外的に大きな値下がりはないでしょう。

中古マンションにおいて ある基準をクリアした中古価格とは、購入時初期諸費用に居住期間の税やローン手数料や支払い金利や管理費や修繕積立金や地震保険金等にマンションの購入代金を足します。そこから周辺物件の賃貸相場から見た居住期間の家賃を差し引きます。

当初、3500万円のマンションの購入価格に対し、その諸費用の合計が10年間に500万円とすれば、総額は4000万円になります。10年間の家賃が控え目にみて年間80万円とすると10年間で800万円になります。4000万円-800万円＝3200万円になります。この計算では3200万円以上で売れれば損はしなかったことになります。家賃相当額を幾らとして計算するかによりこの金額は大きく上下します。その他それぞれの方々の加算もしくは差し引き要因を加味し計算しましょう。

10年間住んで物件価格の15%の値下がりならば良い部類に入るという説明を受けたならば、それを語った人は不動産業界においてはそれこそ良い部類の人です。普通はもっと下がります。逆もあります。2020年に向け都心の優良物件は値上りするでしょう。2021年以降は上がった分以上に下がるかもしれません。

これらは、あくまで論理ですから所有や居住の満足感やその逆の負担感は別です。これらの計算は、第一次取得の前に大まかでもよいから上下の振れをも加味しながら行っておくべきことなのです。

109さん
105です。ありがとうございました。

92さんへ
いろいろと有意義な投稿に感謝申し上げます。瑕疵(かし)担保責任が2年であるとしますと、それまでに建物、崖、駐車場、付帯設備等の瑕疵を見付けなければならないことになりますね。瑕疵が見付かったら、それを管理組合の理事長名で文書にし正式に売主に指摘するとともに、その内容についての記録を第三者を間に入れて維持しておかなければなりません。常に裁判になったらどう対応するかを視野に、記録を維持しなければなりません。

極めて難解な長期修繕計画の見直し作業ができるる人は、管理会社の専門部署の方ででもなければ先ず不可能です。もし、管理会社のこの部署にいてリタイアした人が居住者であって、必要なデータが迅速に入手でき、なおかつその人が一肌脱いではじめて可能になるでしょう。

各々のマンションには、管理会社の担当者が毎月の理事会に出席し常に張り付きます【管理組合が他の管理会社に乗り換えたりしないよう見張りをする人です】。しかしこの人であっても長期修繕計画の見直し作業はできません。ましてや管理組合の素人が長期修繕計画の見直し作成作業を実際に行うなんてことは不可能です。

よって殆どのマンションはこの作業を管理会社に丸投げにします。また長期修繕計画の見直し時の説明会における組合員(持主&居住者)への説明自体も専門担当者が行うのが殆どです。

しかしこんなやり方ではあっても、管理組合が管理会社に作業実務を手伝ってもらいながら管理組合自身が自ら作った【長期修繕計画の見直し書】になります。国もこれで黙認したような形になっています。

そして、一番マズイのは
①この長期修繕計画の見直し資料が、一部の希望者にのみ配布となり全戸には配られない。
②この長期修繕計画の見直し説明会に出席する人が非常に少ない。
この二つが重なるマンションが多いが、このパターンに陥ると管理会社の言いなり【最悪はやりたい放題】になりかねない。

しかし、当初の長期修繕計画にはじまり、管理会社が作った長期修繕計画の問題点や将来の課題を、しっかりと見抜ける人が理事会のメンバーに何人かいれば大丈夫です。一人もいない管理組合は、極めて危険きわまりない管理組合と言えます。こうなると将来 悲惨なことにもなりかねません。

問題があるのを買ってどうにかしようとするより、買わないって選択じゃない。

戸建てなんて不具合が起ったらすべて自腹。

不具合を見つけるって話だと、専用部分は内覧会でチェックするけど、共用部分は誰もチェックすること無しってこともありうる。共用部分は管理組合がチェックすべきだけど、引渡時点では管理組合は立ち上がっていない。気がついたら共用部分に不具合いっぱいってことのないようにしないとね。

まあ、少なくとも内覧会のときに自室だけでなく周りくらいはチェックすべき。

稲毛駅ペリエ西側の営業時刻が変更になり、朝8時からペリエ側改札が使えるようになりますね。
ここ買う人よかったですね。わたしは買わないけど。

117さんへ
88さんではありません。

崖に関する法律には、民法717条に【土地工作物瑕疵担保責任】があります。これは簡単に言うと『通常予見できる災害に対する対策を怠ったか否か』ということになります。

崖崩れにつながる災害には、台風、豪雨、地震、竜巻等がありますが、これらのような通常の天候被害等とは大きく異なる甚大な災害は別として、通常の大雨等で崩れたりしなければ所有者は対外部への賠償等は不要です。

もう少し易しく表現しますと、日頃から崖の定期的な見回り点検を行いキチンと管理をし、それを実施していた記録(理事会議事録に記載し保管してあること)があれば大丈夫です。

訴訟に持ち込まれた場合に、裁判所が一番最初に求めるものが管理規約とその細則と毎月の理事会議事録です。これらが整合(つじつまがあっている)していて、矛盾なくキチンと管理されていて、速やかに提出できれば大丈夫です。

万が一にも、理事会のメンバーの半数以下しか出席していないのに、理事会が行われていたりしなければ大丈夫です。要は規約に則った理事会が行われて、予防保全対応の事実が証明できれば大丈夫です。

よって、通常 予測できないような豪雨や大地震等の自然災害は、当然対象から外れます。山が上の方から崩れてきた場合、上の方に住んでいた人に対し、下に住んでいた人が賠償請求ができないのと同じことになります。

しかし国や県や市等の責任については、簡単に免責にはなりません。

117さんの求めとはズレがある点はご容赦下さい。

ルーセントⅢは完売だそうですね。
しかし、ルーセント全体466戸のうち、370戸しか売れない、ということは、
残った物件の値引きの可能性が出てきましたか。
または、沢山のオプションをサービスでしょうか。

マンションの売れない部屋には、それなりの売れない事由がそこに厳然と存在します。

ルーセント①と②が売れ残っている事由は、南側の稲毛駅方面にどの程度の規模の何階建てのマンションが建つのかが判らないからです。要は先が見えないからです。

眺望を誇ったルネはウェリス稲毛に眺望を奪われ中古価格が暴落しました。あの、アイ・プレイスにおいても野村のプラウドタワーに眺望が奪われた部屋は大きく値下がりしました。

かかる事由により、この眺望に対する不安感の低い西向きのルーセント③がスムーズに完売したのです。オアシス②は既にかなり決まっているでしょう。遅くとも年内には完売するでしょう。

マンションの中古物件の取引実態を少し説明すると、先ず人気のある部屋には中古狙いの人からオファーが不動産屋に入ります。購入希望者のオファーは【ここか、ここか、ここの部屋】という形で入ります。不動産屋は真剣に売り情報を探します。よって、このようなオファー対象になる部屋はチラシには一切 載りません。チラシを配る必要がない形で決まるからです。

多くの周辺住民はチラシで相場を判断していますが、実際には非常に多くの物件が水面下で取引されています。この水面下で売買される対象部屋を買わなければならないということになります。人気マンションは水面下の取引比率が高いのです。

ウェリス稲毛ではルーセント②の南西角部屋の10階以上がAAAクラスになります。次がルーセント③の10階以上の4LDKです。これがAAクラスです。ともに眺望と希少価値の二つを満たしているからです。次がルーセント③の10階以上の各部屋でありAクラスです。BBBクラスがルーセント③の9階以下5階ぐらいまでです。BBの部屋はルーセント③の4階と3階です。ルーセント③の1階と2階はBクラスです。例外的に4LDK部屋は、階が下でもクラスを上げてもよいでしょう。需要が十分にあるからです。オアシス②もほぼルーセント③に準じますが、微妙に中古価格はルーセント③の方が高くなるでしょう。

ルーセント① ②、オアシス①、グロウの極一部は完成後に売れ残る部屋が出るでしょう。この売れ残った部屋はバーゲンになる可能性があります。もし売れ残らなければ、当たり前ですがバーゲンはありません。

売れ残ってバーゲンになる部屋は殆どの人が見向きもせず購入しなかったシングルCクラスになります。オアシス①も大半の部屋がシングルCクラスに層別されるでしょう。よって中古価格も超バーゲン価格になります。こういう部屋を安く買っても特殊な目的でもない限りあまり意味はありません。

自分が希望する部屋の将来の資産価値は極めて大切な事です。自分の検討している部屋がAAAからシングルCのどれに該当するのかは将来を見通して自分で見通さなければなりません。ルーセント③を購入した人はルーセント③の将来性を高く見通し評価したのでしょう。

マンションの部屋の人気や資産価値の将来性については、高額物件が必ず勝利します。高額物件が買えるお金持ちは、よりお金持ちになっていくのです。

わたしも No.125さんと同じ考えです。わたしの視点は>62 で書いたとおりです。

ここは、
　・高額な部屋以外は買わないこと。
　・どうしても安い部屋しか買えない場合は売れ残りの投げ売りを待つこと。
　　(将来、安い価格でしか売れないことを覚悟の上で。または一生住み続ける覚悟で。)
これがすべてだと思います。

売れ残りの部屋は多く出ると思うので選択幅は広いかもしれません。

>>123
仮に賠償責任は無しで済んだとしても、崩れた崖の補修は土地所有者であるマンション側の責任（全額負担）となりますよね。

>88

役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？

また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。

『机上の空論ではない崖の情報』が気になって購入や見学を躊躇している人も
多くいるのではないでしょうか
この日本では東北地震後日本ではおきにくいと言われていた竜巻や大雨季節はずれの
台風など起きていますし物件購入は安い買い物ではないので
崖の情報が凄く気になります。
崖の問題がないようなら住み環境はマルエツも近くにありますし
悪くはないと思ってます。

ここ買う人って都内勤務？わざわざ稲毛でマンション買う必要はないよね？

同じく。
この程度の台風で騒いでいたら、まず住めないと思う。

20メートル以内に親の実家があるから昔から見てきたけど、崩れないよ、あの崖は。崩れる所にアルコール工場なんて建てないだろうし。

崖は、デベが少し木を抜いて他に移植したようなので、管理組合が主催して深く根を張る樹々を入居記念植樹をすると安心感が高まりますね。

これをするかしないかで将来の崖強度は左右されますよ！

>133
そうだね。崩れるところには建てないよね。


参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

結局、ここの崖が崩れるかどうかなんて誰もわからないよ。昔からみてきたけど、たぶん大丈夫というレベル。
他のマンションと比べるとそういうリスクがあるので買う人は検討してくださいということ。不安であれば買わなければいいだけ。
No.88(常連の老人さん?)が机上の空論とか大見栄きってたけど、ツッこまれたら無言だしね。もうこのへんでいいんじゃね?

>>132
そうだね、買いません。
多くの人が崖が嫌だと思っているから（他のネガ要因もあるけど）、ここ売れ残ってるんじゃないの。世の中にマンションはいくらでもあるわけだし、わざわざ不安材料のある物件を選ぶ必要はないしね。
133は崖は崩れないとか言ってるけど、所詮匿名掲示板内の個人的主観だし。135みたいに他人の言うことを鵜呑みにするなんて能天気すぎ。福島原発の対応を見てても、政治家や役人の言ってることだって全然あてになんないでしょ。
それでも購入検討したいって人は、自分の目で見て判断することが大事だね。もちろん、素人ではなかなか判断できないことだけど、その時は「君子危うきに近寄らず」という先人の名言に従うべきだね。間違っても「虎穴に入らずんば虎子を得ず」はダメだよ。
それはともかく、これから売り出す棟は条件悪いし（線路際でうるさい・他の棟に囲まれ圧迫感）、これまで以上に販売に苦労するのは間違いないよ。

>137さん
よく読んだほうがいいですよ。135は、この崖安全説に対して皮肉っているんですよ。稲毛東2丁目も５丁目も同じ崖ですよ。
崩れる所にアルコール工場なんて建てないという説に対して、じゃあ線路はどうなの? という問いかけ。

線路なんて一言も書いて無いけど、大丈夫？
深読みすることが賢いわけじゃないと思いますが。

こんな所で反応してしまった私も賢く無い！

崖崩れになることなど考えずに作った京成成田駅の「線路」

崖崩れになることなど考えずに考えずに作ったアルコール工場

ということでしょ。
特に深読みの必要はないと思うけど。。
先人の名言云々よりは、まずご自身の.....

千葉県人気マンションランキング2013上半期（ホームズ調べ）

第1位ユーカリが丘ミライアタワー
第2位市川ザレジデンス
第3位ウェリス稲毛
第4位プラウド船橋五街区
第5位パークホームズ津田沼奏の杜

だそうです。

それってつまり、広告主が早く売りたいマンションってことでしょ

アクセス多い順でしょ。販売戸数多きゃアクセス多いさそりゃ。5位なんて総戸数何戸よ。それと大規模比べてどうするよ。
1～3位はアクセス数ぐらい多くなきゃ目も当てられないよ。あ、2位は完売したか。

あれ。No.88が消されてる。ポニョ稲毛も粛清されてる。