ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

>65 さん
63です。
え～～ッ！？　ビックリしました。ホントウに崖崩れがあったんですね～！！！

わたしは注意喚起の気持ち半分と、悪ふざけの気持ち半分で63を書いたんですけれども、
これは周辺住民の方々にとっては命にかかわる大変深刻な問題ですね。
大変申し訳ございませんでした。深く反省しております。

何とかご安心できる対策をしてもらわないといけませんね。

契約されている方々も、これでは気が気ではないですよね。
売主に強く対策をするようプッシュしていただきたいです。

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まずは契約者に事実の連絡を迅速に行うかが最初のポイントだね。次はどのような対策を施すかの説明。

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崖崩れと仰っている方のブルーシートですが、これは前からあったものでは？
先週の三連休にウェリスの崖下道路を通りましたが、一部ブルーシートに覆われた所がありました
場所はルーセント２と３の間でした

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また崖下からのネガですか。確かに写真には土砂が流れ出た形跡は見られませんね・・・

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>70,71
では通行止めのわけは?

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前からブルーシートってのが事実なら、工事のやりかたに問題があるね。近隣に反対運動あるのに、ブルーシートが外から丸見えの状態を放置するなんて。

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ウェリス稲毛の良さを、あまり利口ではない営業マンがまぎれこんでいる住友不動産販売(住友不動産と住友不動産販売は、資本関係はあるものの、採用基準なんかは官庁で例えれば東大法学部卒のキャリアと高等小学校卒ぐらいの格差がある全くもって別の会社だからね、給与等の待遇はもっと差がある)に成り代わって少し説明しておく。

それは、一般的にマンションの平米は壁芯の表示が普通なんだけど、このNTT都市開発が売主のウェリス稲毛は、壁芯と内法(うちのり)の実平米(固定資産税対象平米)との差が小さく、稀にみる良心的な設計のマンションなんですよ。このことは、市役所の担当者や不動産業者やマンションの設計者が観れば一発で判る。要は平米表示に対し実平米が近くて広くて住みやすいということである。

これは、長谷工物件のアイ・プレイスや女子高脇の三井長谷工物件なんかとは全然違うんだけど、アホが大半を占める住友不動産販売の営業マンはロクにこれらのメリットの説明もできない。ここで奴らに成り代わり説明しといてやる。

このことは、図面やモデルルームを見るコツさえ解っていれば馬鹿なエテコウでも直感的に判ることなのである。これさえも説明できないから、あの住友不動産とは全くもって格の異なる住友不動産販売の馬鹿な営業マンがより馬鹿にされるのである。

中には砂浜で針を探すような確率ではあるが、極めて優秀な営業マンもいる。大量にいる馬鹿な営業マンが足を引っ張りイメージやウェリスブランドを引き下げまくっているから、数少ない貴重かつ優秀な営業マンにも悪影響が出てしまっている。

この実態が掌握できないNTT都市開発が一番馬鹿にされているのではあるが⁈ NTT都市開発は販売を任せている住友不動産販売の営業マンがどんな接客をしているのかをミシュランのような形で覆面調査もしていないのであろう。

話しを戻すと、一部のリビングの平米に加えられてしまうリビングへのドアよりも、内側のリビング側通路に洗面所への入口のある間取りを除けば、このウェリスの設計は概ね褒められるのではあるんだけどね。ハリの出かたや天井の下がりの実態も長谷工物件とは全く異なり良い部類に入る。

NTT都市開発は、住友不動産販売にあまりにも丸投げにしたまま放置しないで、少しはチェックをしないとウェリスのブランドイメージをこのウェリス稲毛でもって低下させ、更にそれに拍車をかけかねない。ここの書き込みに於いて、住友不動産販売の営業マンをけなすものが多いのは事実であり裏付けになる。

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我が家やあと550戸も残っている事が、懸念材料です。
売れ行きは、けっして好調とは言えない、ペースに思えます。
値引きは、確実に行われると思っています。
高値で掴まされる事は、避けたいと…

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75は二重壁やALCについて何処まで知識があるのかな？こいつらは単に用語だけで検討板でウンヌンと言いあっているが、これらの工法や使用材料にも格差があり、また極めて大切な現場監督をはじめとする工事関係者の各種判断や良心が絡むから単純ではない。

君はマンションの企画段階から実規格への流れや、発注先選択や癒着や適当な現場監督や、その反対の良心的な現場監督や資材仕入れ担当者の悪戦苦闘振りや最終的な現場判断の修羅場の現実を知っているの？

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近隣住民なら、その近所に住んでる人と知人がいると思うのですが？お聞きに成りませんでした？私は犬の散歩で公園に行き稲毛東5､6丁目の犬友から聞きました。
そこに45年位住んでる人も、こんなの初めてだと！建設が始まるまで一度もなかったらしいです。

私も子供のころから稲毛に住んで稲丘小学校稲毛中学校と、ずーうと稲毛に住んでいますが、こんな事は初めてです。

ちなみに今は壁をブロックで隠してありますが、この崖には防空壕が有ったのは事実で子供の頃中に入って怒られたのは、遠い昔の思い出です。

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震度５程度の地震でも壊れちゃうALC使って、良心ってのが面白ろすぎ。

設計の問題なのに、現場監督なんて言い出すから吹いちゃった。

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まぁ素人が無責任にも適当に書き込んでいるが一応読んでやって下さい。マンションが買えない人達の、悲しく哀しく、憐れで哀れな板でもあります。

このような遊び場がないと心が折れて生き残れない人達もいます。それを支えているのはこの板自体はは勿論、このスレッドを読んで下さる皆さんがいらっしゃるからです。

これはこの板に限ったことではなく、多くの板において発生しています。日本が置かれた若者達を含めた経済的自立の可否の縮図なのでしょう。

若者に限れば生まれてきた僅かな年代の違いに原因はあるのですが、それを恨んだり何故1981年や1982年に産んでくれたのだと親に文句を言っても解決はしません。これに該当する人達に責任はないのですが、嘆いて遊んでいても前進はできません。ここで遊ぶのは構いませんが、遊んでいるだけでは貴方達の明日の向上はありません。自ら工夫し努力しマンションが買えるようになる人が増えることを祈ります。

ここはマンションの検討板なので、その観点からはあまり意味のない書き込みをして申し訳ありません。但し私はマンションを買い計画的に安定した人生を送れる人が増えること、即ち日本の復活を心底願っています。工夫と努力なき限り復活はしません。

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>82さん
作文ご苦労さまですが、偏見や思い込みを排除しないと、よい買い物はできませんよ。

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どう考えても82って検討者の視点じゃないでしょ。

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88さん
崖について心配しています。
役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？
わたしも、有益な情報を共有し真剣に検討することがこの板の目的であると思います。
また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。
(No.80,81は論外なので除くいて)

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心を入れ替えたため、極めて甘い企業体質のNTT都市開発とは異なる、あの厳しき野村不動産からも工事を任せてもらえるようになった新日本建設さんにお願いです。

猛烈な台風27号が近づきつつあります。どうかキチンとした台風対策を打ち、ウェリス稲毛の入居日にズレ生じないよう宜しくお願いします。

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89さんへ

88さんとは違います。
崖自体がウェリス稲毛の居住者に深刻な影響を与えることは先ずないでしょう。但し、崖は必ず斜めに維持し、杭の補強や地中深く根を張る植林と、その維持管理自体が極めて大切です。

要は、入居後の居住者自身に維持管理の責任があります。初期に発見された瑕疵(かし)は、売主に対し責任の追求ができます。しかし、10年20年も経ってしまえば売主に責任を追求することは不可能です。

入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握をし、それに基づいた対策を立て着実に実行していかなければなりません。これは何も崖のある本マンションに限ったことではなく、全てのマンションに当てはまることです。

各々のマンションには各々の問題点、即ち各々の課題があるのです。課題のないマンションなんてありません。問題点を1日も早く管理組合(各戸の居住者)が掌握し、現実を直視し検討し具体的な計画を立て対策を着実に実行していくしかないのです。

それには居住者の関心 即ち問題意識が大切です。問題意識とは居住者自身(持主)にマンション管理への参画意識がキチンとあるか否かということになります。最初の総会での方向性でいかようにも変わります。

結論的なことを記すと【無駄なお金は使わない】【修繕積立金を出来るだけ早く引き上げる】の2点になります。

何か問題が起きた際に速やかに解決する手段は、100%お金があるかないかで決まります。マンション管理とは1にお金、2にお金、3、4がなくて5にお金です。これは絶対です。

最終的には管理組合が余裕のある積立金をキープし続けられるか否かになります。当初、修繕積立金は段階的な値上げで計画されています。しかし直ちに値上げを検討し段階的な値上げをフラットなものに変える必要があります。フラットな形に早く変えれば金銭的な破綻を心配しなくとも済みます。また長期的にみて居住者自身の負担も和らげられます。

管理会社は長期修繕計画を作成してくれます。また、その見直し案も5〜6年後には用意してくれます。国の指導があるから必ず見直しはしてくれます。しかし、残念ながらこの計画のままでは必ずお金が不足します。管理会社は極めて良心的な会社でも、つじつま合わせをするにすぎません。その都度の積立金が不足しそうになったりしなければ、長期的な不足や問題発生時の余裕資金の過不足までは指摘してくれません。

このマンションは929戸あります。共用部の電気代や清掃に関わる人件費等は莫大な額になります。そして売主側が作成した当初計画は極めて甘い計画です。経費の節減活動は1日でも早くスタートさせなければなりません。遅れれば遅れただけそのリカバリーは修繕積立金の値上げに直結してきます。しかしお金が不足し始めた時点での値上げは簡単にはできません。それは、不足金額が見えてきた時にはあまりにも大きな金額になってしまっているからです。

崖対策はマンション管理の一部ではありますが、このマンションでは特別な専門チーム(管理組合の下部組織)を作り対策を立て見守る必要があります。このマンションには機械式の駐車場もありませんし、特段大きな課題はありません。しかし眺望は崖があるから得られているのは間違いのなき現実です。全てはお金です。日時は光陰矢の如しです。管理組合が保有するお金の有り難みが、10年後、20年後、30年後に必ず解ります。

貯めておいて良かったについては、皆さんのマンション購入資金の頭金の額が証明しています。頭金を沢山貯めていた人は少ないローンで済みます。頭金が少なければ借りるしかないのです。

マンションの管理も全く同じです。しかしマンションの頭金の多い少ないは購入時に判ります。しかしマンション管理の恐ろしさは、お金の過不足が居住者の多くが年金生活に入った時に襲ってくるのです。このことを多くの皆さんが入居前に深く理解するとともに、マンション管理への参画意識を強く持ち続けることが何にもまして大切なのです。

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>91

瑕疵担保責任は２年だよ。それから入居後に長期修繕計画の見直しをするのは管理会社ではなく管理組合。

あと、擁壁については長期修繕計画に組み込まれてないってのもポイント。

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>>91
同一人物なのかどうかわからんけど、ここって長文レスが多いよね。
それはさておき、要は最初にデベにキチンと崖対策をさせないと、あとは住民負担になっちゃうってことだよね。いったいいくら位かかるのか見当もつかないが、それが永久眺望の対価という考えは一理あるね。
でも、それだとルーセントⅠ・Ⅱ、オアシスⅠの住民はタダ取られってことになるので、これらの棟を購入検討する人は、崖対策について特に確認する必要があるね。

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ここって棟毎の管理組合じゃないから、崖対策はマンション全体でしょ。

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うーむ。崖対策のお金を積み立てるって、なんかムダだよね。将来そのお金は使わなくてもよくなったってことになれば、
万歳だけど。
89さんの質問への回答が気になる。

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>91

【入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握】って。遅いでしょ。

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新築分譲マンションってお互い知らない人同士が集まるわけだから、管理組合が機能して住民自治が行われるようになるまで数年はかかる。

あと管理組合の立ち上げって管理会社がフォローすべきなんだけど、入居後、しばらく経っても管理組合設立総会すら開催せずに放置して、現状を既成事実化しちゃうケースもある。

その辺は入居してからでないと分からないんだよね。大事なことなんだけど。

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【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

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崖対策のお金は別でしょう！
たぶん必要はないでしょうが用意はしておかなければね。西千葉とかにも眺望が良くて崖に面している高級マンションは幾つかありますよ。ここは地盤自体は埋め立て地よりも良いから、気にしすぎてもいけないですよね。仮に崖が崩れてもマンション自体には影響はありませんが、崩れないようにメンテナンスをするのは居住者の責任ですね。

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がけ崩れみたいな自然災害って、計画するものではないから修繕積み立てではないよね。

ちなみにここって共用廊下とバルコニー側の壁ってALCでしょ。３・１１のときALCが壊れたケースもある。そういう野の補修も修繕積立では考慮されていない。計画外の出費で、どう費用を工面するかで問題になってる。

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崖リスクを背負いながら買う価値あるのかなここ。

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>103
崖リスクの評価次第
気にしない人が多いんじゃないの

検討後にここを見送った人も、ほとんどが別の要因だと思う

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わかる人教えてください
一般的に新築マンションができますと、周りに既にあったマンションの中古価格は下がると思いますが、もしその新築マンションが売れず売れ残りの部屋が出てしまった場合、周りのマンションの価格はさらに下がりますか?

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ALCに関し生半可な知識しかない素人の書き込みは、ここで何が言いたいのかが全く分かりません。

3.11の時に壊れたALCがどういうものであったのかも理解できていないとしか思えない。これらネガ投稿を適当にするやつらを無責任ネガ木瓜茄子と言います。

いつもマンション業界人からは鼻で笑われていますよ⁈頭脳レベルの低さは丸分かりなんですが、顔つきも生半可で木瓜茄子そのものなんでしょう。

3.11の被災者の方々に対して少しでも思う気持ちがあればここにこんな書き込みはできないのが普通の心を持った人間ですね。

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>106
102ではないけど。
あなたこそ意味不明ですよ。ALCに関して詳しいんだったら素人に説明してよ。
あなたの頭脳レベルは高いんでしょ。正しい日本語でお願いね。

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ALCは非耐力壁ってのがポイント。建築基準の耐震性は構造部分だけが対象だから、ALCが壊れても設計上は問題なし。パネル張り合わせてるだけだから、ずれるのは容易に想像できるでしょ。

震源地近くじゃなくて、震度５の地域で壊れてるよ。

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105さんへ

周りのマンションとは、この物件とほぼ同じ立地のものとします。仮にこのマンションが売れ残ったとしても、周りの物件の値下がりには直結しません。不動産の価格は需給関係で決まります。誰でも『売る側はできるだけ高く売りたい』、『買う側はできるだけ安く買いたい』訳です。若干高くとも買いたいという人が増えれば値下がり幅は小さくなるでしょう。

既にこのマンションの周辺中古物件は値下がりしています。当面、更なる大きな値下がりはないでしょう。周りのマンションが大きく値下がりをするのは、このマンションの中古物件が大量に出てくる時期になります。

控え目に見て、このマンションの中古物件は3年後から増えはじめ、5年後ぐらいには累計100戸以上の売却が行われるでしょう。その時期の需給関係が全てを決めてくれます。

結論は、このマンションよりも駅近の物件で間取りや眺望に恵まれた物件でない限りは、3年後には大幅に値下がりするでしょう。具体的にマンション名を挙げれば【ルネ】あたりは今後更に大きく下げる時期が来るでしょう。特に眺望が良くて、中古価格が高めであったにも関わらずそれが失われた所は既に大きく下げていますが、更にズルズルと下がっていくでしょう。

一方、駅から遠い大型物件で管理体制の良い所は下げどまりました。しかし、管理が甘かった所は手がつけられない状況に陥った所もあります。駅近で眺望が良くて管理体制が良いマンションのみは例外的に大きな値下がりはないでしょう。

中古マンションにおいて ある基準をクリアした中古価格とは、購入時初期諸費用に居住期間の税やローン手数料や支払い金利や管理費や修繕積立金や地震保険金等にマンションの購入代金を足します。そこから周辺物件の賃貸相場から見た居住期間の家賃を差し引きます。

当初、3500万円のマンションの購入価格に対し、その諸費用の合計が10年間に500万円とすれば、総額は4000万円になります。10年間の家賃が控え目にみて年間80万円とすると10年間で800万円になります。4000万円-800万円＝3200万円になります。この計算では3200万円以上で売れれば損はしなかったことになります。家賃相当額を幾らとして計算するかによりこの金額は大きく上下します。その他それぞれの方々の加算もしくは差し引き要因を加味し計算しましょう。

10年間住んで物件価格の15%の値下がりならば良い部類に入るという説明を受けたならば、それを語った人は不動産業界においてはそれこそ良い部類の人です。普通はもっと下がります。逆もあります。2020年に向け都心の優良物件は値上りするでしょう。2021年以降は上がった分以上に下がるかもしれません。

これらは、あくまで論理ですから所有や居住の満足感やその逆の負担感は別です。これらの計算は、第一次取得の前に大まかでもよいから上下の振れをも加味しながら行っておくべきことなのです。

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109さん
105です。ありがとうございました。

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92さんへ
いろいろと有意義な投稿に感謝申し上げます。瑕疵(かし)担保責任が2年であるとしますと、それまでに建物、崖、駐車場、付帯設備等の瑕疵を見付けなければならないことになりますね。瑕疵が見付かったら、それを管理組合の理事長名で文書にし正式に売主に指摘するとともに、その内容についての記録を第三者を間に入れて維持しておかなければなりません。常に裁判になったらどう対応するかを視野に、記録を維持しなければなりません。

極めて難解な長期修繕計画の見直し作業ができるる人は、管理会社の専門部署の方ででもなければ先ず不可能です。もし、管理会社のこの部署にいてリタイアした人が居住者であって、必要なデータが迅速に入手でき、なおかつその人が一肌脱いではじめて可能になるでしょう。

各々のマンションには、管理会社の担当者が毎月の理事会に出席し常に張り付きます【管理組合が他の管理会社に乗り換えたりしないよう見張りをする人です】。しかしこの人であっても長期修繕計画の見直し作業はできません。ましてや管理組合の素人が長期修繕計画の見直し作成作業を実際に行うなんてことは不可能です。

よって殆どのマンションはこの作業を管理会社に丸投げにします。また長期修繕計画の見直し時の説明会における組合員(持主&居住者)への説明自体も専門担当者が行うのが殆どです。

しかしこんなやり方ではあっても、管理組合が管理会社に作業実務を手伝ってもらいながら管理組合自身が自ら作った【長期修繕計画の見直し書】になります。国もこれで黙認したような形になっています。

そして、一番マズイのは
①この長期修繕計画の見直し資料が、一部の希望者にのみ配布となり全戸には配られない。
②この長期修繕計画の見直し説明会に出席する人が非常に少ない。
この二つが重なるマンションが多いが、このパターンに陥ると管理会社の言いなり【最悪はやりたい放題】になりかねない。

しかし、当初の長期修繕計画にはじまり、管理会社が作った長期修繕計画の問題点や将来の課題を、しっかりと見抜ける人が理事会のメンバーに何人かいれば大丈夫です。一人もいない管理組合は、極めて危険きわまりない管理組合と言えます。こうなると将来 悲惨なことにもなりかねません。

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問題があるのを買ってどうにかしようとするより、買わないって選択じゃない。

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戸建てなんて不具合が起ったらすべて自腹。

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不具合を見つけるって話だと、専用部分は内覧会でチェックするけど、共用部分は誰もチェックすること無しってこともありうる。共用部分は管理組合がチェックすべきだけど、引渡時点では管理組合は立ち上がっていない。気がついたら共用部分に不具合いっぱいってことのないようにしないとね。

まあ、少なくとも内覧会のときに自室だけでなく周りくらいはチェックすべき。

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稲毛駅ペリエ西側の営業時刻が変更になり、朝8時からペリエ側改札が使えるようになりますね。
ここ買う人よかったですね。わたしは買わないけど。

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