ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

稲毛区は、台風で、避難勧告が出ました。
稲毛駅も冠水しました。

崖は大丈夫なのでしょうか？
土砂災害警報も出ていますし。

冠水？　いつから稲毛駅は田んぼや畑になったんでしょうか？（笑い）
それに避難勧告は草野水路増水によって避難勧告が出ましたが、
水位も下がって既に解除になっていますよ

ここの周辺での浸水って想定外だったけどリスキーな場所だったんだね。

稲毛駅は冠水ではなくて雨漏りだよ。

このマンションは海抜20ｍじゃなかった？　高台だと思ってたけど浸水するって事？？

総武線って海岸の低地を避けて高台に線路を敷いたって言われてるんだけど。一概に信じちゃダメなんだ。

崖って怖いんだね。

稲毛駅周辺は線路が高架になってる。周辺より低いってことでしょ。

台風２６号で崖崩れの情報あり

わかる方いらっしゃいませんか？

千葉、幕張、船橋、西船橋、下総中山、本八幡、市川は確かに低いよ

ウェリスの住戸は70m2台が中心なのでしょうか?　小さい住戸数が多いように思いますが。

ここの延床面積94,718.56 m2 で 929戸なので、1戸あたりの延床面積は101.9575 m2 ですね。
相対的に比較するために、話題に挙がっていたマンションでみると、

　プラウド：延床面積 43,569.13 m2 ／ 354戸 ＝1戸あたり延床面積 123.0766 m2。
　アイプレイス：延床面積 71,883.5 m2 ／ 634戸 ＝1戸あたり延床面積 113.3809 m2。

こう考えるとウェリスは狭いですね。
外観がゴチャゴチャという意見がありましたが、建物の中身もゴチャゴチャ感ありかもしれません。

おそらくここの購入層メインは、住戸の広さを必要としない、
小さいお子さんがいる若夫婦とリタイア組でしょうか。

リタイア組にとってはいいでしょうが、若夫婦ならば、必ず引っ越すことになると思いますよ。
なぜならば子供が大きくなると70m2台では狭すぎるからです。
眺望の良さは魅力ですが、日常的によく目にするのは結局のところやはり「自宅の部屋の壁」ですからね。
そう考えると、若夫婦にとっては将来的に高く売れる必要があるのではないかと思います。

将来ここの広い部屋は中古でそれなりに高く売れるんじゃないかと思いますが、
狭い住戸はどうなんでしょう。
将来この物件の資産価値は、棟、階数、部屋の広さによって差がでると思います。
その差は、購入時の価格差以上に顕著ではないかと思います。

ちなみに、今日の台風で避難勧告がでていたのは崖の下。ウェリスも稲毛駅も総武線も海抜は高いよ。

参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

No.63さん、このマンションの下にある道路がマンションの崖崩れにより一時通行止めでしたよ。道路は通れるようになっていましたが崖にはまだブルーシート覆って有りましたが。

おまけ。この上には？

がけ崩れがまた起らないようにしっかり対応してもらわないとね。瑕疵担保責任って２年だから、引渡し後、２年は大丈夫でその後、問題が起こったら住民負担になっちゃう。

>65 さん
63です。
え～～ッ！？　ビックリしました。ホントウに崖崩れがあったんですね～！！！

わたしは注意喚起の気持ち半分と、悪ふざけの気持ち半分で63を書いたんですけれども、
これは周辺住民の方々にとっては命にかかわる大変深刻な問題ですね。
大変申し訳ございませんでした。深く反省しております。

何とかご安心できる対策をしてもらわないといけませんね。

契約されている方々も、これでは気が気ではないですよね。
売主に強く対策をするようプッシュしていただきたいです。

まずは契約者に事実の連絡を迅速に行うかが最初のポイントだね。次はどのような対策を施すかの説明。

崖崩れと仰っている方のブルーシートですが、これは前からあったものでは？
先週の三連休にウェリスの崖下道路を通りましたが、一部ブルーシートに覆われた所がありました
場所はルーセント２と３の間でした

また崖下からのネガですか。確かに写真には土砂が流れ出た形跡は見られませんね・・・

>70,71
では通行止めのわけは?

前からブルーシートってのが事実なら、工事のやりかたに問題があるね。近隣に反対運動あるのに、ブルーシートが外から丸見えの状態を放置するなんて。

ウェリス稲毛の良さを、あまり利口ではない営業マンがまぎれこんでいる住友不動産販売(住友不動産と住友不動産販売は、資本関係はあるものの、採用基準なんかは官庁で例えれば東大法学部卒のキャリアと高等小学校卒ぐらいの格差がある全くもって別の会社だからね、給与等の待遇はもっと差がある)に成り代わって少し説明しておく。

それは、一般的にマンションの平米は壁芯の表示が普通なんだけど、このNTT都市開発が売主のウェリス稲毛は、壁芯と内法(うちのり)の実平米(固定資産税対象平米)との差が小さく、稀にみる良心的な設計のマンションなんですよ。このことは、市役所の担当者や不動産業者やマンションの設計者が観れば一発で判る。要は平米表示に対し実平米が近くて広くて住みやすいということである。

これは、長谷工物件のアイ・プレイスや女子高脇の三井長谷工物件なんかとは全然違うんだけど、アホが大半を占める住友不動産販売の営業マンはロクにこれらのメリットの説明もできない。ここで奴らに成り代わり説明しといてやる。

このことは、図面やモデルルームを見るコツさえ解っていれば馬鹿なエテコウでも直感的に判ることなのである。これさえも説明できないから、あの住友不動産とは全くもって格の異なる住友不動産販売の馬鹿な営業マンがより馬鹿にされるのである。

中には砂浜で針を探すような確率ではあるが、極めて優秀な営業マンもいる。大量にいる馬鹿な営業マンが足を引っ張りイメージやウェリスブランドを引き下げまくっているから、数少ない貴重かつ優秀な営業マンにも悪影響が出てしまっている。

この実態が掌握できないNTT都市開発が一番馬鹿にされているのではあるが⁈ NTT都市開発は販売を任せている住友不動産販売の営業マンがどんな接客をしているのかをミシュランのような形で覆面調査もしていないのであろう。

話しを戻すと、一部のリビングの平米に加えられてしまうリビングへのドアよりも、内側のリビング側通路に洗面所への入口のある間取りを除けば、このウェリスの設計は概ね褒められるのではあるんだけどね。ハリの出かたや天井の下がりの実態も長谷工物件とは全く異なり良い部類に入る。

NTT都市開発は、住友不動産販売にあまりにも丸投げにしたまま放置しないで、少しはチェックをしないとウェリスのブランドイメージをこのウェリス稲毛でもって低下させ、更にそれに拍車をかけかねない。ここの書き込みに於いて、住友不動産販売の営業マンをけなすものが多いのは事実であり裏付けになる。

我が家やあと550戸も残っている事が、懸念材料です。
売れ行きは、けっして好調とは言えない、ペースに思えます。
値引きは、確実に行われると思っています。
高値で掴まされる事は、避けたいと…

75は二重壁やALCについて何処まで知識があるのかな？こいつらは単に用語だけで検討板でウンヌンと言いあっているが、これらの工法や使用材料にも格差があり、また極めて大切な現場監督をはじめとする工事関係者の各種判断や良心が絡むから単純ではない。

君はマンションの企画段階から実規格への流れや、発注先選択や癒着や適当な現場監督や、その反対の良心的な現場監督や資材仕入れ担当者の悪戦苦闘振りや最終的な現場判断の修羅場の現実を知っているの？

近隣住民なら、その近所に住んでる人と知人がいると思うのですが？お聞きに成りませんでした？私は犬の散歩で公園に行き稲毛東5､6丁目の犬友から聞きました。
そこに45年位住んでる人も、こんなの初めてだと！建設が始まるまで一度もなかったらしいです。

私も子供のころから稲毛に住んで稲丘小学校稲毛中学校と、ずーうと稲毛に住んでいますが、こんな事は初めてです。

ちなみに今は壁をブロックで隠してありますが、この崖には防空壕が有ったのは事実で子供の頃中に入って怒られたのは、遠い昔の思い出です。

震度５程度の地震でも壊れちゃうALC使って、良心ってのが面白ろすぎ。

設計の問題なのに、現場監督なんて言い出すから吹いちゃった。

まぁ素人が無責任にも適当に書き込んでいるが一応読んでやって下さい。マンションが買えない人達の、悲しく哀しく、憐れで哀れな板でもあります。

このような遊び場がないと心が折れて生き残れない人達もいます。それを支えているのはこの板自体はは勿論、このスレッドを読んで下さる皆さんがいらっしゃるからです。

これはこの板に限ったことではなく、多くの板において発生しています。日本が置かれた若者達を含めた経済的自立の可否の縮図なのでしょう。

若者に限れば生まれてきた僅かな年代の違いに原因はあるのですが、それを恨んだり何故1981年や1982年に産んでくれたのだと親に文句を言っても解決はしません。これに該当する人達に責任はないのですが、嘆いて遊んでいても前進はできません。ここで遊ぶのは構いませんが、遊んでいるだけでは貴方達の明日の向上はありません。自ら工夫し努力しマンションが買えるようになる人が増えることを祈ります。

ここはマンションの検討板なので、その観点からはあまり意味のない書き込みをして申し訳ありません。但し私はマンションを買い計画的に安定した人生を送れる人が増えること、即ち日本の復活を心底願っています。工夫と努力なき限り復活はしません。

>82さん
作文ご苦労さまですが、偏見や思い込みを排除しないと、よい買い物はできませんよ。

どう考えても82って検討者の視点じゃないでしょ。

88さん
崖について心配しています。
役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？
わたしも、有益な情報を共有し真剣に検討することがこの板の目的であると思います。
また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。
(No.80,81は論外なので除くいて)

心を入れ替えたため、極めて甘い企業体質のNTT都市開発とは異なる、あの厳しき野村不動産からも工事を任せてもらえるようになった新日本建設さんにお願いです。

猛烈な台風27号が近づきつつあります。どうかキチンとした台風対策を打ち、ウェリス稲毛の入居日にズレ生じないよう宜しくお願いします。

89さんへ

88さんとは違います。
崖自体がウェリス稲毛の居住者に深刻な影響を与えることは先ずないでしょう。但し、崖は必ず斜めに維持し、杭の補強や地中深く根を張る植林と、その維持管理自体が極めて大切です。

要は、入居後の居住者自身に維持管理の責任があります。初期に発見された瑕疵(かし)は、売主に対し責任の追求ができます。しかし、10年20年も経ってしまえば売主に責任を追求することは不可能です。

入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握をし、それに基づいた対策を立て着実に実行していかなければなりません。これは何も崖のある本マンションに限ったことではなく、全てのマンションに当てはまることです。

各々のマンションには各々の問題点、即ち各々の課題があるのです。課題のないマンションなんてありません。問題点を1日も早く管理組合(各戸の居住者)が掌握し、現実を直視し検討し具体的な計画を立て対策を着実に実行していくしかないのです。

それには居住者の関心 即ち問題意識が大切です。問題意識とは居住者自身(持主)にマンション管理への参画意識がキチンとあるか否かということになります。最初の総会での方向性でいかようにも変わります。

結論的なことを記すと【無駄なお金は使わない】【修繕積立金を出来るだけ早く引き上げる】の2点になります。

何か問題が起きた際に速やかに解決する手段は、100%お金があるかないかで決まります。マンション管理とは1にお金、2にお金、3、4がなくて5にお金です。これは絶対です。

最終的には管理組合が余裕のある積立金をキープし続けられるか否かになります。当初、修繕積立金は段階的な値上げで計画されています。しかし直ちに値上げを検討し段階的な値上げをフラットなものに変える必要があります。フラットな形に早く変えれば金銭的な破綻を心配しなくとも済みます。また長期的にみて居住者自身の負担も和らげられます。

管理会社は長期修繕計画を作成してくれます。また、その見直し案も5〜6年後には用意してくれます。国の指導があるから必ず見直しはしてくれます。しかし、残念ながらこの計画のままでは必ずお金が不足します。管理会社は極めて良心的な会社でも、つじつま合わせをするにすぎません。その都度の積立金が不足しそうになったりしなければ、長期的な不足や問題発生時の余裕資金の過不足までは指摘してくれません。

このマンションは929戸あります。共用部の電気代や清掃に関わる人件費等は莫大な額になります。そして売主側が作成した当初計画は極めて甘い計画です。経費の節減活動は1日でも早くスタートさせなければなりません。遅れれば遅れただけそのリカバリーは修繕積立金の値上げに直結してきます。しかしお金が不足し始めた時点での値上げは簡単にはできません。それは、不足金額が見えてきた時にはあまりにも大きな金額になってしまっているからです。

崖対策はマンション管理の一部ではありますが、このマンションでは特別な専門チーム(管理組合の下部組織)を作り対策を立て見守る必要があります。このマンションには機械式の駐車場もありませんし、特段大きな課題はありません。しかし眺望は崖があるから得られているのは間違いのなき現実です。全てはお金です。日時は光陰矢の如しです。管理組合が保有するお金の有り難みが、10年後、20年後、30年後に必ず解ります。

貯めておいて良かったについては、皆さんのマンション購入資金の頭金の額が証明しています。頭金を沢山貯めていた人は少ないローンで済みます。頭金が少なければ借りるしかないのです。

マンションの管理も全く同じです。しかしマンションの頭金の多い少ないは購入時に判ります。しかしマンション管理の恐ろしさは、お金の過不足が居住者の多くが年金生活に入った時に襲ってくるのです。このことを多くの皆さんが入居前に深く理解するとともに、マンション管理への参画意識を強く持ち続けることが何にもまして大切なのです。

>91

瑕疵担保責任は２年だよ。それから入居後に長期修繕計画の見直しをするのは管理会社ではなく管理組合。

あと、擁壁については長期修繕計画に組み込まれてないってのもポイント。

>>91
同一人物なのかどうかわからんけど、ここって長文レスが多いよね。
それはさておき、要は最初にデベにキチンと崖対策をさせないと、あとは住民負担になっちゃうってことだよね。いったいいくら位かかるのか見当もつかないが、それが永久眺望の対価という考えは一理あるね。
でも、それだとルーセントⅠ・Ⅱ、オアシスⅠの住民はタダ取られってことになるので、これらの棟を購入検討する人は、崖対策について特に確認する必要があるね。

ここって棟毎の管理組合じゃないから、崖対策はマンション全体でしょ。

うーむ。崖対策のお金を積み立てるって、なんかムダだよね。将来そのお金は使わなくてもよくなったってことになれば、
万歳だけど。
89さんの質問への回答が気になる。

>91

【入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握】って。遅いでしょ。

新築分譲マンションってお互い知らない人同士が集まるわけだから、管理組合が機能して住民自治が行われるようになるまで数年はかかる。

あと管理組合の立ち上げって管理会社がフォローすべきなんだけど、入居後、しばらく経っても管理組合設立総会すら開催せずに放置して、現状を既成事実化しちゃうケースもある。

その辺は入居してからでないと分からないんだよね。大事なことなんだけど。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】