ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

383サンへ
ごもっともでございます。

マンション自体の話をしましょう。
進学校、大学、文教地区などの話はもう飽き飽きです。

今日からオアシスⅡ第1期の登録受付ですね

今日はパビリオン行けないのですが、登録される方は多いのでしょうか？パビリオン行かれた方いらっしゃいましたら、様子を教えてください。

結局こちらは人気はあるのですか。

周辺環境はとりあえず置いておいて、仕様や価格と広さのバランスなど如何でしょう。4LDKは割安かなと私は思えるのですが。というのも部屋数が多いと都合がつけやすいですよね。もとから少ないとリフォームでもして割らない限りはこれ以上どうにもなりません。人数の多いファミリーには安めに部屋数の多い物件を買える。良いことだと思います。

共用施設として住民専用のセブンイレブンが作られるのですね。
時間帯は7時から23時と短く本来のセブンイレブン形態ですが、敷地内にコンビニがあれば何かあった時に便利だと思います。
ただ、オープン時期は全体の引渡し完了後と書かれていますが、グロウブロックの引渡しが平成27年3月下旬なので、のんびり待つことになりそうですね。

388殿

確かにマンションは4LDKがマトモなマンションの部屋にはなります。姉弟が二人一部屋ずつ、夫婦寝室、そして書斎等の予備室は絶対に必要です。

しかしですねぇ〜！3LDKのリフォームによる4LDK化は不可能です。

初めから4LDKを買いたまえ！これは間違いなき事実です。疑問に感じたらウェリスのセールスのうち、少しはいるマトモなセールマンにマンションのことをマンともに聴きましょう。マンションとはそういうものなのです。マンション万歳‼

マンションはスレに対する書込みが多いものは一応人気物件である。新船橋の「プラウド」は別格としても、せめてウェリス並の書込みがないとマトモなマンションの域には達しません。その基準は年間の書込みが5千件ぐらいが最低レベルです。小仲台の三井 長谷工物件なんかは寂れて朽ち果てそうな哀れなスレである。年間に1千件にも達しないスレはレスポンスがない誰も相手にしない物件ということになる。小仲台の三井 長谷工物件はズバリ人気がないのです。

「ウェリス」は、この三井 長谷工物件のような低レベルなマンションではないが、心配なことが一つある。オアシス②はルーセント③並に直ちに完売する。しかしオアシス①はかなり苦戦する。グロウが完売してもオアシス①は売れ残っている。多分こうなるがこのマンションの売主は投売りはしないからオアシス①の投売り待ちは辞めておくべきだ。投売り待ちで失敗しないようにしないといけない。

現時点で総武本線沿線で販売中のマンションの中では一番マトモなマンションだなぁ！三井 長谷工物件と比べて床や天井をはじめ設備の充実度や自走式の駐車場等比較対象にはならないほど格差がある。三井 長谷工物件は機械式駐車場が大半のマンションである。三井 長谷工物件も劣悪なマンションではないが「ウェリス」との設備面との格差が如何ともしがたい。

どちらにすべきか迷ったら「ウェリス」をお勧めする。ズバリ、オアシス②である。①は極く一部は良いが「ウェリス」という眺望が断トツに良いマンションの中にあって眺めがふさがれるオアシス①は辞めておくべきだ。

三井 長谷工物件が出てきたから「ウェリス」が相対的に引き立っているのは間違いない。「ウェリス」は運の良いマンションだなぁ！購入者も運が良い！

それから駐車場の抽選も「ウェリス」はマトモである。三井 長谷工物件の駐車場なんかは、よく判らない抽選方法に感じられる。三井 長谷工物件とは違い「ウェリス」はマア買っても良いマンションといえる。

眺望が良く駅近である「ウェリス」の将来の資産価値については、それが高めにキープされる数少ないマンションの一つになる。眺望が悪い部屋は駄目だ。

そう言えば駐車場の抽選方法ってどのような方法で選ぶのですか？
こちらは総戸数が929戸で駐車場が667台と、約70パーセントの設置率ですが
物件概要には「抽選等売主の定める選定方法にて利用者を決定する予定です」とありますね。
ウェリスの場合、抽選会などを設けて公開抽選を行っているのですか？

>389

これくらいの規模のマンションだと住民だけの売り上げではコンビニの人件費もまかなえなかったりする。下手すると管理費から持ち出しになったりする。撤退は共用部分の変更になるから管理組合総会で特別決議で3/4以上の賛成が必要でハードルが高い。

駅にはペリエがあるし、駅前にもコンビニがあるし。売る側は売ったら最後、後のことは住民任せ

下手したらというか最初からある程度管理費から持ち出しですよ。
コンビニは唯一(悪い意味で)気になった共用施設だったので運営の仕組みを営業さんに聞きました。
コンビニの売り上げが想定より下なら管理費が上がるかもしれません。
住民は他のコンビニは使わず積極的に利用しないとダメです。
カフェサービスだのミニショップだのは金かかるだけなんですよね。
周りになにもない開発されたばかりの湾岸タワーマンションとかのらわかりますが、稲毛区付近は色々あるんだからこんなの要らない。

393、394

セブンは場所が提供されているから、必要な経費は水道高熱費と人件費ぐらいだ。後は仕入れが上手いか否かになるがこれは統括マネージャーが管理する。生鮮品の売り切りを上手くやっていけば良いのである。

元々居住者が維持管理に関わっていくショップだから、当然損益分岐点は計算し低くすることもできる。管理費からの負担も当然あることを承知してこのマンションを買ったのだから、外野はわかり切っていることに一々口を出さないように！

わかり切っていることは、どうでも良いから新鮮な情報提供をしてください。

こんなのが要らない人は買わなければよいのである。専用のコンビニエンスストアがないマンションは沢山あるからそれらを買いなさい。

確かにそのとおりで、コンビニが要らない人は付いていないマンションを買えばいいだけ。

但し、検討者の中で分からない人に対しては、コンビニがあるメリットデメリットの気付きを与える意味では、情報提供があっても良いと思う。
過剰な提供は不要だが。

私はむしろセブンからテナント料を貰えると思っていたので勉強になりました。
私にとってはわかりきってることではなく新鮮な情報でした。
無知ですみません。

コンビニのありなしはあくまで付随的な要素でそれで買う買わないにはならないでしょう。
口が悪いなぁ。
何から何まで100点満点のマンションなんてまずないんだから。
私もマイナス点はありますが総合的に一番と判断したので申し込みました。
そのマイナス点を言ったらそうじゃないマンション買えばいいじゃんと言われそうなので言いませんが。

営業はメリットは説明するけど、デメリットは説明しないから、こういう掲示板で情報交換することに意味があると思うんだけどな。デメリットを指摘されて困るのはどんな立場か・・・。分かりやすい人達。

>395

７時から23時まで営業だと、少なくとも２交代で３人シフト。コストには人件費の占める割合が高いから損益分岐点を下げる余地はほとんどない。営業時間短くすると、それこそ外にあるコンビニ利用する人が増えちゃう。

二交代、二人シフトで可能なのでは？

ウェリスは、駐車場が【平置きと自走式】であり、【機械式】がないためコンビニの維持費ぐらいは何ら問題なく用意できます。

現在は有能な女性の社会進出が進んでいますが、反面子育てには苦労が伴う環境下にあります。マンション内のコンビニは遅く帰宅したり、子供の発熱等で食事の支度に手が回らないような場合には大いに助かります。

皆で協力し、良きアイデアを出し合いマイコンビニを育てていきましょう。

ウェリスを買う気のない外野は、マイコンビニについてはグチャグチャ言わない！
マイコンビニは、住民負担でキープすることは最初から判っていることです。コンシェルジュと同じです。

利便性向上、すなわち快適でハイセンスな生活をするための応分な負担です。ウェリスは【機械式駐車場】とか【屋内テニスコート】とか【スイミングプール】のような維持費のかかるものが殆どないため、マイコンビニの維持費に心配はありません。

ウェリスは、メンテナンス費用の安価な【自走式駐車場】が適性な利用料に定められており、各種経費の無駄なき運用を推進すれば健全な管理が行いやすいマンションです。

>401

休まずに働けですか。超ブラック。

なんか言うと外野と表現されるのがイラっと来ますね。
買う気のある人、買った人はウェリスの全てを盲目的に最高のマンションだと思わないと気が済まない人なのでしょうか。
普通に自走式駐車場だし他に金のかかる施設はなくスケールメリットがあるんだからコンビニくらい大丈夫ですよとだけ言えばいいのに。
住友の営業なのかなんなのか知りませんが。
ちなみに私は今回の2期で決まった購入者ですがここの営業は嫌いです。
反対意見を言われると外野認定する人も嫌いです。
こういう人が隣の住民にならないことを願う。

ミス
2期じゃなくてオアシス2の1期です。

隣じゃなくても問題かもよ。管理組合総会で自分と意見があわなければ徹底的に相手をやり込めちゃったりして。

自分が良いと思って購入するのだから、外野がイチイチやっかみ入れてくるのは無視しましょう。

契約者が必死になって自分のマンションを持ち上げ、ネガ（誹謗中傷のたぐいではなく、事実に基づくもの）を排除し始めた。
売れ行き不振で不安なのがバレバレですよ。

販売開始前からさくらバリバリ。すみふ物件では日常茶飯事。誰がやってるかは自明。

マア、オアシスⅡの速攻！完売お礼をお待ちください。

403さん

401さんは、二人シフトと言っているだけで、
在籍人数のお話ではありませんね。

マイコンビニで賑やかになっていますが、あまり気にする必要はないものと考えます。マイストア(マイコンビニ)の維持管理は、機械式駐車場を建て替えるような難事業ではありません。

物理的にも総会決議面でも、辞めるもしくは続行の手順は難しい作業ではありません。最初から、黒字事業ではないことは自明の理ですから赤字額の大きさで決めればよいのです。

総会でもって、早期に【一戸当たりの負担金が幾ら以上になり、その改善策がないならば辞める】と数値基準を定めておくのです。要は、大きな赤字を垂れ流しながらズルズルと続けることがなきよう、歯止めをかけておくことが大切なのです。

>最初から、黒字事業ではないことは自明の理ですから
そういうのよくわからなくて、単純に「マンション内にコンビニあるのちょー便利ぃー」とか思って買っちゃう人って意外に多いですよ。恥ずかしながら、我が家も別物件を買った時そうでした。だから、こういう議論は大事だと思います。
ここはどういう負担方式をとるのか知りませんが、単純に人件費を全部面倒見るとすると、１戸あたり年間１万円強の負担というところでしょうか。
@1,000×16h×365日×2人=11,680,000
人数がどうとか時給がどうとかご意見があるかもしれませんが、あくまで試算ですので、おかしなところがありましたらやさしくご指摘願います。きちんと知りたい方は営業に聞くのが１番だと思います。

>（辞める）数値基準を定めておく
悪い案ではないですが、許容できる負担額は個人によって異なるので、それなりに揉めると思います。

共用施設の用途を変更するのは管理組合員の3/4の同意が必要なのでよっぽど圧迫してないとまず無理ですよ。
こんだけ大規模だと1/2の協議への参加を求めることすら至難のわざです。

別に私はコンビニのコストは気にしてませんが。
ただ単に変更は難しいと言いたかっただけです。

逆に言えば3/4の住民が不要であるとなれば、セブン本部に辞退を申し入れことは可能であるということになります。しかし、当初の契約を熟読しないといけないから軽々には判断できませんね。

概ね一戸当たりの負担金が、月に1000円ぐらいならば維持を希望する人は多いでしょう。今現在30代の住民も50年後には80代になります。

折角のマイコンビニだから、配達等 弱者に優しい仕組みを作り上げるよう皆で工夫し知恵を集約していきましょう。

逆というかそのままじゃん

もの判りの良い人だけお読みください。

マイコンビニを単なるマイコンビニにしてしまうか、様々なニーズを持っている多くの方々に有益な真のマイストアに育て上げるかは、一人ひとりの住民のアイデア集約や具現化の仕組み作りにかかっていますよね。

先ずは今と将来のニーズのくみ上げですね。皆んなで話し合ってマイストアを育んでいきましょう。

確かに入居してからは住民でなんだけど、新築分譲マンションって見ず知らずの人達が集まるわけだからコミュニティが形成されて住民自治が機能するまでには数年はかかる。それまでに赤字続きだと挽回するのが大変。

セブンごときで必死になるなよ・・
敷地内にコンビニを入れないといけないほど不便な団地なのか？
自分の都合ばかりをさも総意のように言うお前のような住人がいる団地は
めんどくさいな・・

修繕積立金なら内訳がわかりますが、管理費は内訳がわからないから実際セブンの負担がどのくらいなのかわかりませんねぇ。
私は別に気にしてないんですが、気にされてる方も多いようなので。
営業もこのスレ見てるならいっそのことMR来た人にはオープンにして負担といってもこの程度ですよ、これで身近に専用のセブンがあるんですとアピールすればいいのに。
大体でいいから一戸あたり月いくらくらいの負担になる見込みですよ、とか。

確かにここに限らず管理計画（収支見積もり）って提示されないよね。管理費を設定するためには当然そういった計画も設定してるはずなので要求すれば見せてくれるはず。逆に出せなかったら管理費の根拠ないってことだし。

423さん、
ごもっともです。常に有意義かつ的を射た書き込みをする貴殿の姿に感服の至りです。
有難うございます。

スーパーがすぐ近くにあるのは、生活するのに便利そうです

ちなみに、管理費の内訳は入居した後に分かるのではないでしょうか？
マンション住民に配られますよね。やはり、管理費の内訳は契約されていない方には、オープンに出来ない事情があるのではないでしょうか。

駐車場は平置きなのは魅力的ですね。洗車スペースがあるのも、いいと思います。

オアシス2の契約状況はどんなもんでしょう？

ミニショップの廃止。

『牛乳１本を買う客にも、管理組合が1回あたり300円の補助を行っていることになる』　

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11421871679.html

現地、見ました！

パンフのイメージより、敷地内のゆとりがありますね。
オアシスⅠから駐車場までも、それなりの距離感。

悩む～ (^-^;

複数の棟があるマンションはマア団地といいます。この場合の団地とは市営とか県営とか公団の団地のイメージで括ってはいけません。単純に規模がある程度以上のマンションという意味です。

この団地という言葉を嫌う人がいますが、マンションの管理のいろいろな面で団地という言葉は出てきます。団地という言葉に対する人間のイメージとか思いこみは不思議なものですね。

その日暮らしで、とてもじゃないがマンションを買いたいたくとも買えない人もいます。買える人は幸せなのです。しかし、その中にも確かに格差はあります。これはご指摘のとおりです。

上は年収数千万円から下は500万円未満までバラツキがあるのは確たる事実です。ご指摘のとおりでございます。この格差は変えられませんが、将来の修繕費で揉めることは回避もしくはソフトにランディングできます。

大規模修繕は第一回目は無難に対応できます。しかし第二回目になると、積立金の大きな不足が大きな課題としてのし掛かってきます。これを手堅く回避するには2014年の4月からしっかりと居住者が中心となり管理会社をコントロールするしかありません。

管理会社の餌食にならないマンションは10の内1ぐらいです。多くの9に成り下がるか成功する数少ないマンションの1に入るかは、居住者の真剣な参画意識と各々の義務を果たすことにつきます。マンションとは団地という共同住宅です。管理会社の餌食にならないようにしましょう。