ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

何度読み返しても管理組合からの賠償請求と家財保険の関係が理解できない。

角部屋は少し割高にはなりますが、仮にマンションの部屋が丸焼けになって、内装や設備や諸経費(仮住まい費を含む)で総合計2500万円が必要になったとします。この場合でも建物と家財を併せて、3000万円の保険に入っていれば500万円の焼け太りになります。

保険は必ず家財にも入っておきましょう。家財に入っていないと万が一火事になったら建物の保険だけでは全くもって足りませんから。但し、家族が少ないと家財も多くは掛けられませんから子供が独立(結婚して別居の場合等)した場合等は掛け過ぎにも注意しましょう。

ガラスは確かに自分の財産ではないですね。しかしガラスは同じ色とか厚みを満たしていれば、割れてもエレベーターに積められる大きさのものならば入れ替えはできます。

しかしサッシが壊れるとややこしくなりますね。壊れ具合や場所によっては工事不可もないとは言えません。管理組合への届け出もややこしくなります。

確かにガラスやサッシは壁紙や床とはまるで違いますね。気を付けましょう。

理解しやすく表現すると、マンションの外から見える部分は共用部ではあるが居住者に専用使用権がある。ベランダやサッシやガラスや各戸玄関のドアの外側等がこれに当る。これらは共用部を借りている形にはなるが、普通のマンションであれば使用料は必要ない。専用庭は使用料が必要。ドアの内側は塗り替えは自由だが外側はできない。これで合っていますか？

239さんへ

「個人賠償責任保険」は階下への水漏れや自転車事故の賠償には有効である［保険適用の対象］。よって、この保険は万が一の子供の自転車事故による相手への賠償のためにも必ずというよりも絶対に入っておくべきものである(自転車事故の賠償額の判決は、小学生が起こしたものであっても以下のごとく極めて高額なものになっている)。

http://sankei.jp.msn.com/smp/affairs/news/130706/dst13070610230003-s.h...


また、「個人賠償責任保険」は自動車保険等に付帯してかけている場合が多いので建物の保険等と重複してかけないよう留意すること。重複してかけても無駄になるだけだから。

しかし、この「個人賠償責任保険」はマンションの窓ガラスやサッシ等の借りているものに対しては無効である［保険適用の対象外］。よって保険をかけるならば先ず建物と家財にかけること。更に【専用使用権付共用部分修理費用補償特約】を追加するとよい。また、各戸の玄関ドアも［保険適用の対象外］ですね。

この考え方でよろしいですか。

また、一人暮しになると家財にかけられる保険金額も小さくなるので、掛け金と保証額を天秤にかけて この保険が必要と考えるならばかけること。よって、大人4人で居住していて家財が4人分 目一杯かけてあるような場合には、この【専用使用権付共用部分修理費用補償特約】をかける必要性は低いから慎重に検討すること。ということでよろしいですか。

稲毛の教育環境、特に小中学校について詳しい方がいましたら、教えて頂けないでしょうか？
某習○野市のような財政難、教育難な現状はないのでしょうか？
家を選ぶ上で、その自治体の財政や教育環境はかなり重視しているので、何卒宜しくお願い致します！

246>
自治体ですか？
それでしたら四街道市。
住民満足度大です。
何しろ千葉市編入案では四街道市住民に反対されて、敢えなく退散しましたので。
習○野市？千葉市もお断りかも。

246さんへ
稲毛ウェリスの学区は、中学校 小学校ともかなり良い部類に属します。津田沼駅近くの習志野市のマンションで起きている事実はご存知ですね。マンションのごく近くに学校があるのに、その学校がオーバフローしているため、遠くの学校に行かなければならない事態に陥っていますね。夫婦共稼ぎの人達は朝5時15分起きのようです。

千葉市はこういう点では大丈夫です。千葉駅方面には県立千葉高校や千葉東高校があります。地元の稲毛には市立千葉高校があります。中学校からこの高校への推薦枠がありますから推薦で市立千葉高校、更に指定校推薦で早稲田大や中央大や立教大や法政大あたりへ行き、入学試験を一度も受けずに大学を卒業したなんて猛者(もさ)も実際にいます。

もう少し優秀ならば、稲毛から幕張の渋谷幕張高校から東大進学者もいます。幕張には昭和秀英もあります。一方、稲毛近辺には開業医や勤務医が沢山いますが(ウェリスにも僅かですが医師や弁護士は居住者としていますよ！)、稲毛出身の千葉大医学部卒の医師は多いですよ。教育には市川市や千葉市は良い所です。船橋市や習志野市と比べればかなり格上の教育環境といえます。安心して下さい。

よって、お子さんにヤル気があって効率的な勉強をしていけば、稲毛ウェリスに住むメリットを十分に謳歌できます。マア進学においては千葉中心部、稲毛、幕張、市川なんかは総武線沿線ではトップクラスの環境ですね。

>245

保険の重複については管理組合がかける保険に住民を対象とした損害賠償責任保険がセットされてたりするんで要確認。共用部分を壊した場合、責任の所在がはっきりしてる場合はその人に費用請求するんだけど、支払い能力が無いと困るんで管理組合でも保険をかける。

249

このマンションが、当初 共用部分(専用使用権のある共用部分を含む)に対し、どういう中身の保険を掛けているのかについては、営業マンの言葉を信じても大丈夫ですか？

管理組合が最終的には決定して保険契約を行うんだけど、まだ、管理組合はないし、初年度の管理組合がそういったことを判断できないから、管理計画のままだと考えてまず間違いはないと思うけど。

ちなみに管理計画って重要事項説説明には含まれてないから、確認しておいた方がいいよ。

251さんは、
極めて大切なことをアドバイスしてくれています。マンションとは管理にはじまり管理が全てを決めると言っても過言ではないと私は思います。

共用部分に対し、どのような保険がどこの保険会社とどのような内容で結ばれているのかを確認しましたか？契約した人や契約をしようとしている方々は、最低限これだけは確認して下さい。

マンションは、ベランダをはじめ窓のサッシや窓ガラスや各戸の玄関ドア等は各区分所有者の持ち物ではありません。これらは、あくまで共用部分であり各所有者には専用使用権があるにすぎません。各購入者が家財等を含め余裕をもって損害保険を掛けていれば、これらの共用部分に対する現状回復もこれらの保険金で賄えるため問題はありません。

しかし、全部の購入者が家財を含め充分な保険を掛けているという保障はありません。また、これらについては確認のしようもありません。購入 入居日時点において、共用部分にどのような保険が掛けてあるのかは極めて大切なことです。

忙しいからと放置していてはいけません。時間を作り入居日当初の共用部分への保険実態を質問しシッカリと理解しておきましょう。マンションの購入で一番大切なのは各々に対する確認行為なのです。

しかし、過度な保険は管理費に対し莫大な負担になります。精査し適切なものに改めていく必要もあります。こうして行かなければマンションの財政は破綻しかねません。マンションとはこういう面への管理実態によりそのマンションの成功の可否が決まります。

これらは大切なことです。各購入者 個々人がシッカリと確認して下さい。また管理に参画して下さい。

長文さんって相変わらずピントがぼけてる。

管理組合の支出の中で保険料ってほんの一部。財政破綻を言うなら、管理会社のボッタクリのほうが危険度としては高い。そういう意味で、管理計画のチェックは必須。

あとこのマンションで言うとコンビニが危険。この程度の規模であっても、住民だけの購入で店員の人件費とか店舗を維持するのは結構難しい。継続してもらうため、管理組合から費用補填なんてのもありうるから要注意。

コンビニがペイしなかったら止めればいいと安易に考えるのは禁物。共用部分の変更は、管理組合総会の特別決議となって、3/4以上の賛成が必要とハードルが高い。

修繕積立金をどう管理するかってのも要チェック。引渡時に集める修繕積み立て基金だけでもペイオフ対象となる一千万円を軽く超える。分散させずに銀行預金なんてことしてたら、その銀行が破綻したらアウト。

253、254、255は嘘は言ってはいない。でも購入検討者ではないと私は判断しています。

単なる暇人かな？それともマンションスレッドに書込むことにより鬱にならずに済むから頑張っているのかな?

今後とも鋭い書込みをお願いします。
貴方は優秀な方ですね。
マンションスレッドには、なくてはならない人ですね！

253さんに質問です。

ウェリスの管理会社が、ウェリスの居住者から毎月ボッタクル金額は幾らぐらいですか？ご教示下さい。

①ウェリス方式のNTTへの1戸平均の委託管理費【月額】。

②完全な自主管理の場合の1戸平均の必要管理費【月額】。

知りたいのは、①ー②＝③です。

概ねの金額でかまいませんので③を教えて下さい。
よろしくお願いします。

管理費の月額の絶対値ではなく、金額に見合うサービスを提供するかがポイントなんだけど

235様

私もまったく同印象をもちました！

特にエントランスの雰囲気がスゴく良いですね。

261さん

なぜ委託管理と自主管理の対比や勉強が明らかに悪意がある書込みなんでしょうか？大切なことと思いますが。何か勘違いをしていらっしゃるのでは？

260さんへ

確かに、もう一段工事が進むとエントランスの本当の良さが判明します。この近辺では断トツにお洒落なマンションが朝、昼、夕、夜とそびえ立ちますね。

楽しみに待ちましょう。

>262さん
257は管理会社がボッタクリと決めつけていますし、文脈から見ても冷やかし以外の何物でもないと思いますが。そうでないならかなり失礼な書き込みですね。

257さんは管理費云々の前に、言葉遣いの勉強ですね。
ボッタクリの金額と仰ってる時点で、ボッタクリ前提にしている。
そもそもボッタクリかどうかって実際のサービスを享受してから判明するものでしょ？

265さんは論点がズレています。

多分265さんは、マンション管理会社の経営に関わったり、そこで勤務した経験はないと思いますので無理もないことです。

貴方が不勉強である訳でもなく、また知識が不足している訳でもありません。普通の一般社会人としては標準的な方だと感じます。

言葉の使い方は人サマザマであり、『ボッタクリ』と表現する人がいる一方、『業者のマージンや取り分が多すぎる』と表現する人もいます。どちらも言っていることは同じです。

ここで課題として取り上げられているのは、委託管理と自主管理との差額です。委託管理は居住者に管理負担がかからない。表現を変えれば札束で管理会社の頬を撫でて甘い汁も吸わせてやる。その分居住者は楽が出来たと錯覚する。

自主管理とは、居住者自身のみで管理組合を維持し各種の発注(清掃、維持管理等)作業や修繕計画の立案実施を管理組合が施工業者等と相談しながら直接行うことです。

この委託管理と自主管理との差額が、一戸当たり月額で幾らぐらいになるのかを計算し、その額が何円になるかが論点です。この額は一戸当たり月額3,000円〜5,000円ぐらいにはなるのですが、この額を『ボッタクリ』と言う人もいれば『管理会社のマージンや取り分』と表現する人もいるということにすぎません。

一戸当たり月額の929倍が、毎月 管理会社にマージンとして入ります。このマージンが3,000円ならば以下のとおりです。
3,000円×929戸×12ヶ月＝33,444,000円です。
10年間で334,440,000円です。
30年間ならたったの10億332万円です。
このマージンから出金する管理会社の必要経費は、何戸かのマンションの管理組合と掛け持ちで仕事をする担当者の人件費プラスαぐらいです。

よって、言葉悪く『ボッタクリ』という人もいるのです。マンション管理会社はこのマージンの多くをその親会社に吸い上げられてしまいます。マンション管理会社は『一旦味をしめたら辞められない』とはよく言ったものだと思います。

戻りますが、あくまで論点は委託管理か自主管理かです。
ご理解頂けましたか？

マンション関係大手4不動産会社の給与水準は、出版社やテレビ局に比べれば低く、40歳の○○長ぐらいで年収は2千万円ぐらいにすぎず決して多くはありません。一方NTT都市開発の給与水準は、NTTグループの一員として管理されコントロールされているため大手4社とは少し異なります。

なんだか難しいお話ですね･･･。

結局のところここウェリスの管理費は内容と照らして高いのでしょうか。

私のような一般人としては高いか安いかということに関しては多数決に頼ってしまうと思います、汗。

実際ご検討中の皆様。
管理費の高安のご意見を頂ければ参考になります。

適切な管理費の目処についてです。

管理費はお金持ちにとっては高めでも構わない。
お金持ちでない人は安くしたい。
この二つは当たり前のことです。
このマンションにお金持ちだけが住んでいれば何も問題はありません。このマンションの居住者の収入格差はかなり大きな部類に属します。よって話しは単純には済みません。

また、このマンションは24時間有人管理など、管理にかなりお金のかかるマンションです。清掃人員も多くが必要です。これら一番お金のかかる人件費を管理組合が直接雇用した場合に必要な費用→①

管理委託会社が管理組合に請求する人件費→②

①と②の差額が幾らかを計算すれば出ます。
単純な計算です。
この差額が大きければ管理委託会社のマージンが大きいということになります。肝心なことは、管理組合がこの計算をキチンと行い、適切な額を組合員(居住者)に開示しながら日々の管理費の節減に努めることです。管理組合が管理委託会社に対し必要な裏付けをとり、しっかりとした管理をすればよいのです。他の定期点検費や植栽維持費等も双方を比較すればよいのです。

因みに管理費と修繕積立金の関係は以下の比率が適切と言われています。
皆さんが毎月支払う管理費と修繕積立金を足した額の
40%が管理費(使ってしまうお金)。
60%が修繕積立金(将来のため残す皆の財産)
これがマトモと言われる比率です。

この比率に近づけるよう管理費用を抑制する。
この比率に近づけるよう修繕積立金を増やす。
この二つを並行してやり遂げられないと、近い将来において修繕積立金の大幅増が必要になります。

入居後、直ちに居住者が強く意識して管理費の削減に取り組むか否かにより、ウェリスの将来が決まります。

このマンションの学区である小中台南小学校と市立稲毛中学校の評判をご教示ください。
小学校のほうは小規模校のようですね。
中学校の情報はまったくありません。

市立稲毛中学(ウェリス)と市立小中台中学(パークホームズ稲毛小仲台)とを比較検討すれば、偏差値的な見方においては間違いなく市立稲毛中学が上位です。他の要因であるイジメとか校風に大きな違いはありません。

稲毛はイジメは少ない所です。また、稲毛は教育環境において千葉県では間違いなくベスト3に入る地区です。その稲毛地区内において市立稲毛中学は1番です。

但し私立を視野に入れれば、千葉県で断トツ1位である幕張の渋谷幕張中学がありますから、これとは全くレベルが異なります。稲毛で1番の市立稲毛中学と渋谷幕張中学を比較すれば天(渋谷幕張)と地(市立稲毛)ほどの差があるのは厳然とした事実です。

小学校は穏やかな良い小学校です。

私立中学から上位大学を目指すならば、小学校は4年生からきめ細かな対策が必要です。

医学部を除き、無難に市立稲毛中学から市立千葉高校を経て早慶上理MARCHクラスを目指すのならば、高校卒まで徒歩通学ができます。

稲毛はこんな教育環境です。

三井物件は住宅地であるため、千葉市の高さ制限があり建て直す際には戸数が増やせないそうです。だから建て直す際の費用も莫大なものになるそうです。

ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうですが実際にはどうなるのでしょうか?

詳しい方教えて下さい。

２６９です。

２７０さん　わかりやすいレスありがとうございます。

なかなか情報がなくて困っているところでしたので助かります。

270さんの揚げ足を取るようで申し訳ありません。
市立千葉高級は確かに徒歩通学圏内ですが、市立稲毛中学校は稲毛海岸(美浜区高浜)ですから、どう考えてもバス通学ではないでしょうか？

>271

工業地域はもともと制約が緩いから、それ以上緩和されるってことはないよ。

逆に制約が緩いんで工場が撤退したあとに大規模マンションが乱立するってことがあって、横浜市は工業地域でもマンションに限って厳しい高さ制限を設定するなんて条例もできてる。ここもそうなったら既存不適格になって、建替えは事実上不可能になる。

270さんが言っているのは
千葉市立稲毛中学校のことでしょう。
273さんは
市立稲毛高等学校付属・中学校のことを言ってるでしょうね。
後者は中高一貫だから、そのまま市立稲毛高校に進学する子が多いはずで、
市立千葉に進学する子は非常に稀かと。
その辺を理解しましょう

＞ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうです

どっからの情報だろう。営業だったら、こんな大嘘ついてるの問題だよ。

275さんは地元の方かな？その通り正解です。

274さん

私が尊敬しているサスガの274さんも稀に間違える事がありますね。既得権益の保護をしないと、建て直すこと自体が出来なくなりますから最低でも同じものならば建て直しは可能です。千葉市でも特例となっており同じです。ウェリスが100年後に建て直されるとして、全く同じものならばOKですね。

但し、高さ制限や容積率を緩和しないと実質的な建て直しは不可能です。笹塚辺りの揉め方をみていても判りますね。3年間の仮住まい費用や往復の引越し費にプラス建て直し費が必要ですから。3年間の仮住まいの家賃に敷金や引越し費用を加えると約500万円ぐらいですね。取壊しと建築費に3500万円として合わせて4000万円ですね。年40万円×100年間＝4000万円ですね。子や孫のためコツコツと貯めましょう。

いずれ大都市のマンションの建て直しは緩和の方向に舵が切られると私は思います。そうしないと、持主も全所帯が建て直し費用を捻出できる訳でもないですし、また建築会社がやっていけなくなりますから。274さんはどう思われるますか？

千葉市は最近高さ制限を厳しくしてる状況だよ。既存建物については特例で現状と同じものが認められてる。

緩和されて、住戸を増やせる分を販売して建替え費用に当てるなんて甘い考えはやめて、地道に建替え費用貯めないと。

279さん

100年後の予測は難しいと思いますが、建て替え時には現在の貨幣価値でみて幾らぐらい積み立てておけば大丈夫ですか？

孫にマンションを残すのならば、建て替え費用も遺さないと相続する孫が可哀想ですから。

マンション１００年も持たないよ。１００年コンクリートってまやかし。コンクリートがもっても、竪排水管が持たない。住戸内に竪排水管があったら交換は事実上不可能。

281さんへ
ヨーロッパのマンションは、ナゼ200年も300年も住み続けられるのですか？

昨日現地見学に、行ってきましたよー！
100年もつかはわかりませんが、なかなかオサレで立派なマンションでした！

吹きつけは新築のときは見栄えがいいけど、風雨に晒されると数年で色あせて残念な感じになる。塗り替えは最初の大規模修繕のときだから十数年後。

そりゃどこのマンションでも一緒だ。

ヨーロッパの古い建物は石造りなので長く持ちます。
コンクリートの持久性は構造の違いはもちろんですが、湿気が多いと劣化が早いです。
日本の場合湿気がすごいので100年も持てばいい方ですね。
ちなみに地震の多い日本では石造りは無理ですね。
石造りだと高層は建てられませんし。

286さん

有難うございました。
日本の木造建築は田舎の古民家であっても、土台がしっかりとしていて、柱や梁や漆喰やその他の要所がキチンと出来ていれば300年ぐらいは簡単にもっちゃうのにね。実際に住むとなると、電気配線がむき出しになり大変ではありますが。

鉄筋コンクリートのマンションは残念……だなぁ。

となると、日本の全ての鉄筋コンクリート造りのビルやマンションは数十年単位で建て替えなければならないのですか？

マンションは、日本古来の木造建築物よりもはるかに不経済な物なんですか？
教えてください。

286さんへ
普通の鉄筋コンクリートマンションを長持ちさせるコツを教えてください。

今現在、以下を開くとルーセント③は400戸完売と載っている。

http://www.hug-hill.jp/mobile/


かなり以前に入った新聞チラシには、ルーセント②と③が【分譲済】となっていた。

疑問はルーセント②は完売したのかしていないのかなんですが、営業に聴くのも面倒なので誰か教えてください。それとも、【完売】と【分譲済】とでは意味が違うのかな？

『住友不動産販売』は、このようなホームページの維持管理というか、チェックのいい加減なところがある会社だから、今回もホームページの更新を放ったらかしにしているのかな？

あるいは、ホームページの掲載内容の維持管理責任者が誰であるのかが、曖昧になっているのかもしれない。

『住友不動産販売』とは、このような適当な管理をしているマンション販売会社なのかな？
『NTT都市開発』とは、販売会社に全て丸投げで、自らはホームページとチラシの整合性をチェックしないマンション供給会社なのかな？

新聞チラシとホームページを見て、ふと感じたことにすぎません。でもホームページを見た人は、ルーセント②がまだ残っていると受け止めるんだけど。

>289
乙。