ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

>20さん
あくまでも検討板ですので、完売時期の予想（＝物件の人気を含めた）検討で良いのではないでしょうか？

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マンションの価値は、完工時に完売しているか否かが極めて大切であり、物件に対する人気のバロメーターでもあります。よって完売時期は大変に重要な事項であり、多くの検討者が気にしているのです。

完売時期が、完工日か入居開始日か もしくはその後も売れ残っているのかは、そのマンションの価値に直結するのです。入居開始日以降、何ヶ月間どころか何年もかけて売り切るマンションもあります。完売時期が、入居開始日以降にずれ込むと居住者負担も発生しはじめます。

完売時期は入居者に及ぼす金銭的負担も含め、マンション検討上の重要事項なのです。

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世帯数が多いだけあって、共用施設も充実していますね。でもそんなに維持費などがかかる
施設はないので安心かな。友人のマンションはプールがついているけど、維持費などがすごい
かかるみたいで、10年後が怖いなんて言っていました。平日は利用者もそんなにいないのに、
監視員の人はいるとか。ＭＹストアはうれしいですね。振込などもできたりするのですかね。

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竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、十分検討ねただよ。

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>23

これだけの規模でもマンション内だけの販売だとコンビニ維持するのってカツカツだったりする。継続してもらうのに協力金の負担ってこともありうる。

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マイストアのセブンは7時から23時までの、コンビニエンスが日本に導入された当初本来のセブンイレブンになる。

このセブンがペイするか否かは、マルエツに対し商材やサービス面での違いにおいて何が引き出せるかにかかってくる。マルエツは広く稲毛地区の顧客の要望を満たさねばならない。また、マルエツは共通チラシであり個別対応は限定される。

このマンションは、全戸完工後の居住者総数が2500〜2700名ぐらいと推測できる。1戸平均月間2700円の購入で月商が250万円になる。マンション側がどこまで固定費を負担するかにより損益分岐点は大きく変動する。また深夜営業がないのは経営上 楽なのではあるが、この売上規模ならば一般的なコンビニエンスストアはペイしない。

このセブンは、居住者の利便性のために維持するショップであり、マンション居住者の要望を上手く集めてやっていけば赤字垂れ流しにはならない。双方の協力が大切なショップである。

共稼ぎ所帯、高齢者、子供の発熱時等、非常に便利な存在になるであろう。各戸への配達や、NTTお得意のネット活用による閉店30分前の在庫確認とその商品のキープ等が上手く機能すれば、大変に有難いショップになるであろう。マルエツとは全く異なるアウアショップも夢ではない。要は皆で工夫しあって如何に育むかである。
こう言うとウェリス稲毛のハグムに繋がるのかな。

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>28
その根拠は？
26のコメントは根拠が示されていて信頼もしくは検討に値する論拠だが、28は程度の低いただの否定もしくは冷やかし。
根拠のない否定はただの文句ないし愚痴ですよ。

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26
セブンイレブンの平均日販は60万円オーバーです。中には100万円オーバーの店もあります。40万円位ならどんどんつぶれていきます。
60万円なら月販1800万円ですよ。250万円なら大変なじたいです。
コンビニ一軒抱えるなら、数千世帯は必要なのでは？

ミニショップを抱えるマンションの例では、120円のジュース買うと、実質300円で買うことになるマンションも多いと聞きます。

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マンションの購入を検討するに際し一番気になるのは、購入後の後続物件が、どこにどれ程、幾らぐらいで建つのかということになります。

稲毛はウェリスの南側が要注意です。西側はまず大丈夫です。津田沼は駅近の大型物件はもうないでしょうが、幕張本郷方面には広大な農地があり、TPPの今後10年間の進捗を見据えると何が起きるかは想像もつきません。

整理すると稲毛は先が見えてきた。三井物件は設備と駅距離でもってウェリスとは全く競合しない。よって、駅近大型物件はウェリスの南側のみ注意しておけばよい。津田沼も駅近大型物件はほぼ出尽くした。千葉は駅近大型物件はもうない。船橋も駅近大型物件はもうない。市川は駅近大型物件の可能性はあるが、金額面で都内価格と余り変わらなくなる。よってウェリスとは比較対象にならない。

津田沼が好みの人ならば、幕張本郷方面の大規模開発が絶対にないとはいえないことだけは理解しておきましょう。但し駅近ではなくシャトルバスになるでしょう。

よって駅近大型物件は極めて限られるということになりますね。購入検討者はやはり利口だなぁ〜と感じます。証拠はルーセント3の完売だけで十分でしょう。

先のことは分からないが、一応自分で見通し最終判断をしましょう。

そろそろオアシス2の出番が来ますね。2は売手ペースで簡単に進捗するでしょう。極論ではあるが、営業マンなしでも2は売ろうとすれば売れるかもしれない。駅近、大型、眺望保障、設備が揃っている最終に近い物件になりますね。グロウは駅近か否かの分岐点になりますね。グロウの完売を予測するのが一番難しいですね。グロウに対し検討者が最終的にどんな判断をするかは全くもって分かりません。

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31
船橋だとNTT社宅跡地があります。
幕張新都心駅に、ららぽーと船橋、イオンレイクタウンと並ぶ巨大なイオンが再来月オープンしますので、その周辺は人気でそうですね。

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飯山満は駅遠だし一筋縄にはいかないのでは？

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ここウェリス検討していましたが、パスすることにしました。
理由は道が狭すぎることと建物がぎっしり立ち並びごちゃごちゃしすぎることです。崖も不安だし。
同じく稲毛のアイプレイスみたいであればよかったのですが。 マンション購入は、イオンが購入した線路沿いのJT倉庫跡地がどうなるかを見届けてからにしようと思います。

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アイ・プレイスは確か2000年に完工した長谷工設計、長谷工施工の物件だと記憶している。自走式の駐車場が100%確保されていて、稲毛では今でも一番の人気物件ですね。

その後にできたルネが、あれだけの人気を誇ったのに凋落の一途になるとはね。マンションは先を見越して慎重に買わないといけませんね。

タワーのプラウドも将来は外通路が凶になるかもしれない。やはりマンションは駅近と眺望と自走式駐車場になるのかな？プラウドの下層階は相続税が高く売却価格が低いということになっちゃうのかな⁈

こう観てくると、ウェリスの上層階には相応の価値があるのかな。

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そもそも街中のコンビニの商圏って１０００戸じゃないしね。１０００戸じゃ営業は成り立たない。既存のコンビニのあるマンション調べれば分かること。

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ルネはアイプレイスより前ですよ。　ディスポーザーも無いし、バリアリーフでも無い。
旧◎山製作所の跡地で、土壌汚染があり土の入れ替えのため工事が遅れただけです。

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ルネは、アイ・プレイスよりも前だったのかぁ。こりゃまた失礼しました。でも、ルネのあの売り出しの時の過熱感は何だったんだろうね。駐車場は100%じゃないし。ベランダ側が線路の極に面している棟もあるし。

現時点では、自走式駐車場が全戸分100%確保されているアイ・プレイスが稲毛で一番人気なのは確かなんだけど、ウェリス稲毛が遠き将来に全戸完売されたら一番人気は逆転するのかな？それとも稲毛駅近物件での一番人気をアイ・プレイスはキープし続けるのかな?

この既発売済み、完売物件のその後の需給関係は大事だ。この要因を詳しく分析するとウェリス稲毛の将来の需給関係もある程度の精度では予測できる。マンションの価値は、過去の既完売物件の売り出し時の時代背景や、その後の需給関係を勉強するとよく見えてくるね。

マンションを買うならば、可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断しないといけないのかな！

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>>39
たかが稲毛の物件でそこまで気合入れて考える必要あるのかな
言い方は悪いけど所詮千葉
都内の駅近物件ならまだしもね
冷静になって考えたほうがいいよ

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>42
いいんじゃない?
39は、たぶんもう契約しちゃっている人。

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39
可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断した結果、ここはパスという結論に達しました。
だって、オアシスやグロウって超売れ残りそうじゃない？

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よく考える。一言！

アイプレイスは良い物件だが、眺望の30パーセントはプラウドタワーで失った。
それに震災ではかなり揺れたらしい。。。

ある程度の規模で稲毛の駅近物件はここがラストになるでしょう。
その点をどう考えるかが、稲毛にこだわる人にとっては重要かも。

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稲毛にこだわる人ならば、
プラウドかアイプレイスの中古を待ちながらJT跡地の計画発表を待つ、でしょ。

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アイプレイスは良い物件だと思いますが、JT跡地がどうなるかで資産価値は上にも下にも変動要因があると思います。場合により高層階以外は眺望どころか西日すら入らなくなる危険があると思います。また、アイプレイスは何件か中古物件も見ましたが、築１２年では痛みもあり、部分的リフォームも考えると現在の価格では割高感は否めませんでした。しかし、敷地内の共有スペース（中庭）は充実していますし、立地は申し分無いと思います。この点についてはでウェリスより確実に上だと思います。総合的考えた私見ですが新築ウェリスの方が現時点では割安感があると思いました。ウェリスの販売が中古物件価格にどう影響を及ぼすかというところでしょうか。
イオンが取得したJT跡地は商業施設と聞いていますが、仮にマンションが建つ場合は線路に面したバルコニーとなりルネと同じ条件になる事が予想され、これも選択するには厳しい？？？稲毛に限定するなら消去法的にウェリスでしょうか・・・

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確かに。

アイプレイスは中庭やらキッズのための施設は素晴らしいと聞きます。
ただ、イオンの開発内容によっては、あの前の道をバスが通る可能性もあります。
ウェリス以上のごちゃごちゃ感かもしれませんね。

ウェリスもオアシス①さえ無ければもう少し良いのですが、、
もう作っちゃってるもんな。

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当時（分譲時）ルネ・アイプレイス共に検討しモデルも見に行きましたが、
アイプレイスの魅力は
①駅4分の場所　　　②自走式駐車場　　　　③バリアフリー　　④ディスポーザー
対し懸念事項は
①長□工施工で直床　②直床なのにルネより天井がかなり低い　③梁がとても目立つ　④バルコニー側が線路
結果的に一戸建てにしました。

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稲毛区は、台風で、避難勧告が出ました。
稲毛駅も冠水しました。

崖は大丈夫なのでしょうか？
土砂災害警報も出ていますし。

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冠水？　いつから稲毛駅は田んぼや畑になったんでしょうか？（笑い）
それに避難勧告は草野水路増水によって避難勧告が出ましたが、
水位も下がって既に解除になっていますよ

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ここの周辺での浸水って想定外だったけどリスキーな場所だったんだね。

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稲毛駅は冠水ではなくて雨漏りだよ。

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このマンションは海抜20ｍじゃなかった？　高台だと思ってたけど浸水するって事？？

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総武線って海岸の低地を避けて高台に線路を敷いたって言われてるんだけど。一概に信じちゃダメなんだ。

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崖って怖いんだね。

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稲毛駅周辺は線路が高架になってる。周辺より低いってことでしょ。

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台風２６号で崖崩れの情報あり

わかる方いらっしゃいませんか？

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千葉、幕張、船橋、西船橋、下総中山、本八幡、市川は確かに低いよ

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ウェリスの住戸は70m2台が中心なのでしょうか?　小さい住戸数が多いように思いますが。

ここの延床面積94,718.56 m2 で 929戸なので、1戸あたりの延床面積は101.9575 m2 ですね。
相対的に比較するために、話題に挙がっていたマンションでみると、

　プラウド：延床面積 43,569.13 m2 ／ 354戸 ＝1戸あたり延床面積 123.0766 m2。
　アイプレイス：延床面積 71,883.5 m2 ／ 634戸 ＝1戸あたり延床面積 113.3809 m2。

こう考えるとウェリスは狭いですね。
外観がゴチャゴチャという意見がありましたが、建物の中身もゴチャゴチャ感ありかもしれません。

おそらくここの購入層メインは、住戸の広さを必要としない、
小さいお子さんがいる若夫婦とリタイア組でしょうか。

リタイア組にとってはいいでしょうが、若夫婦ならば、必ず引っ越すことになると思いますよ。
なぜならば子供が大きくなると70m2台では狭すぎるからです。
眺望の良さは魅力ですが、日常的によく目にするのは結局のところやはり「自宅の部屋の壁」ですからね。
そう考えると、若夫婦にとっては将来的に高く売れる必要があるのではないかと思います。

将来ここの広い部屋は中古でそれなりに高く売れるんじゃないかと思いますが、
狭い住戸はどうなんでしょう。
将来この物件の資産価値は、棟、階数、部屋の広さによって差がでると思います。
その差は、購入時の価格差以上に顕著ではないかと思います。

ちなみに、今日の台風で避難勧告がでていたのは崖の下。ウェリスも稲毛駅も総武線も海抜は高いよ。

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参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

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No.63さん、このマンションの下にある道路がマンションの崖崩れにより一時通行止めでしたよ。道路は通れるようになっていましたが崖にはまだブルーシート覆って有りましたが。

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おまけ。この上には？

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がけ崩れがまた起らないようにしっかり対応してもらわないとね。瑕疵担保責任って２年だから、引渡し後、２年は大丈夫でその後、問題が起こったら住民負担になっちゃう。

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>65 さん
63です。
え～～ッ！？　ビックリしました。ホントウに崖崩れがあったんですね～！！！

わたしは注意喚起の気持ち半分と、悪ふざけの気持ち半分で63を書いたんですけれども、
これは周辺住民の方々にとっては命にかかわる大変深刻な問題ですね。
大変申し訳ございませんでした。深く反省しております。

何とかご安心できる対策をしてもらわないといけませんね。

契約されている方々も、これでは気が気ではないですよね。
売主に強く対策をするようプッシュしていただきたいです。

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まずは契約者に事実の連絡を迅速に行うかが最初のポイントだね。次はどのような対策を施すかの説明。

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崖崩れと仰っている方のブルーシートですが、これは前からあったものでは？
先週の三連休にウェリスの崖下道路を通りましたが、一部ブルーシートに覆われた所がありました
場所はルーセント２と３の間でした

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