ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

>20さん
あくまでも検討板ですので、完売時期の予想（＝物件の人気を含めた）検討で良いのではないでしょうか？

マンションの価値は、完工時に完売しているか否かが極めて大切であり、物件に対する人気のバロメーターでもあります。よって完売時期は大変に重要な事項であり、多くの検討者が気にしているのです。

完売時期が、完工日か入居開始日か もしくはその後も売れ残っているのかは、そのマンションの価値に直結するのです。入居開始日以降、何ヶ月間どころか何年もかけて売り切るマンションもあります。完売時期が、入居開始日以降にずれ込むと居住者負担も発生しはじめます。

完売時期は入居者に及ぼす金銭的負担も含め、マンション検討上の重要事項なのです。

世帯数が多いだけあって、共用施設も充実していますね。でもそんなに維持費などがかかる
施設はないので安心かな。友人のマンションはプールがついているけど、維持費などがすごい
かかるみたいで、10年後が怖いなんて言っていました。平日は利用者もそんなにいないのに、
監視員の人はいるとか。ＭＹストアはうれしいですね。振込などもできたりするのですかね。

竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、十分検討ねただよ。

>23

これだけの規模でもマンション内だけの販売だとコンビニ維持するのってカツカツだったりする。継続してもらうのに協力金の負担ってこともありうる。

マイストアのセブンは7時から23時までの、コンビニエンスが日本に導入された当初本来のセブンイレブンになる。

このセブンがペイするか否かは、マルエツに対し商材やサービス面での違いにおいて何が引き出せるかにかかってくる。マルエツは広く稲毛地区の顧客の要望を満たさねばならない。また、マルエツは共通チラシであり個別対応は限定される。

このマンションは、全戸完工後の居住者総数が2500〜2700名ぐらいと推測できる。1戸平均月間2700円の購入で月商が250万円になる。マンション側がどこまで固定費を負担するかにより損益分岐点は大きく変動する。また深夜営業がないのは経営上 楽なのではあるが、この売上規模ならば一般的なコンビニエンスストアはペイしない。

このセブンは、居住者の利便性のために維持するショップであり、マンション居住者の要望を上手く集めてやっていけば赤字垂れ流しにはならない。双方の協力が大切なショップである。

共稼ぎ所帯、高齢者、子供の発熱時等、非常に便利な存在になるであろう。各戸への配達や、NTTお得意のネット活用による閉店30分前の在庫確認とその商品のキープ等が上手く機能すれば、大変に有難いショップになるであろう。マルエツとは全く異なるアウアショップも夢ではない。要は皆で工夫しあって如何に育むかである。
こう言うとウェリス稲毛のハグムに繋がるのかな。

>28
その根拠は？
26のコメントは根拠が示されていて信頼もしくは検討に値する論拠だが、28は程度の低いただの否定もしくは冷やかし。
根拠のない否定はただの文句ないし愚痴ですよ。

26
セブンイレブンの平均日販は60万円オーバーです。中には100万円オーバーの店もあります。40万円位ならどんどんつぶれていきます。
60万円なら月販1800万円ですよ。250万円なら大変なじたいです。
コンビニ一軒抱えるなら、数千世帯は必要なのでは？

ミニショップを抱えるマンションの例では、120円のジュース買うと、実質300円で買うことになるマンションも多いと聞きます。

マンションの購入を検討するに際し一番気になるのは、購入後の後続物件が、どこにどれ程、幾らぐらいで建つのかということになります。

稲毛はウェリスの南側が要注意です。西側はまず大丈夫です。津田沼は駅近の大型物件はもうないでしょうが、幕張本郷方面には広大な農地があり、TPPの今後10年間の進捗を見据えると何が起きるかは想像もつきません。

整理すると稲毛は先が見えてきた。三井物件は設備と駅距離でもってウェリスとは全く競合しない。よって、駅近大型物件はウェリスの南側のみ注意しておけばよい。津田沼も駅近大型物件はほぼ出尽くした。千葉は駅近大型物件はもうない。船橋も駅近大型物件はもうない。市川は駅近大型物件の可能性はあるが、金額面で都内価格と余り変わらなくなる。よってウェリスとは比較対象にならない。

津田沼が好みの人ならば、幕張本郷方面の大規模開発が絶対にないとはいえないことだけは理解しておきましょう。但し駅近ではなくシャトルバスになるでしょう。

よって駅近大型物件は極めて限られるということになりますね。購入検討者はやはり利口だなぁ〜と感じます。証拠はルーセント3の完売だけで十分でしょう。

先のことは分からないが、一応自分で見通し最終判断をしましょう。

そろそろオアシス2の出番が来ますね。2は売手ペースで簡単に進捗するでしょう。極論ではあるが、営業マンなしでも2は売ろうとすれば売れるかもしれない。駅近、大型、眺望保障、設備が揃っている最終に近い物件になりますね。グロウは駅近か否かの分岐点になりますね。グロウの完売を予測するのが一番難しいですね。グロウに対し検討者が最終的にどんな判断をするかは全くもって分かりません。

31
船橋だとNTT社宅跡地があります。
幕張新都心駅に、ららぽーと船橋、イオンレイクタウンと並ぶ巨大なイオンが再来月オープンしますので、その周辺は人気でそうですね。

飯山満は駅遠だし一筋縄にはいかないのでは？

ここウェリス検討していましたが、パスすることにしました。
理由は道が狭すぎることと建物がぎっしり立ち並びごちゃごちゃしすぎることです。崖も不安だし。
同じく稲毛のアイプレイスみたいであればよかったのですが。 マンション購入は、イオンが購入した線路沿いのJT倉庫跡地がどうなるかを見届けてからにしようと思います。

アイ・プレイスは確か2000年に完工した長谷工設計、長谷工施工の物件だと記憶している。自走式の駐車場が100%確保されていて、稲毛では今でも一番の人気物件ですね。

その後にできたルネが、あれだけの人気を誇ったのに凋落の一途になるとはね。マンションは先を見越して慎重に買わないといけませんね。

タワーのプラウドも将来は外通路が凶になるかもしれない。やはりマンションは駅近と眺望と自走式駐車場になるのかな？プラウドの下層階は相続税が高く売却価格が低いということになっちゃうのかな⁈

こう観てくると、ウェリスの上層階には相応の価値があるのかな。

そもそも街中のコンビニの商圏って１０００戸じゃないしね。１０００戸じゃ営業は成り立たない。既存のコンビニのあるマンション調べれば分かること。

ルネはアイプレイスより前ですよ。　ディスポーザーも無いし、バリアリーフでも無い。
旧◎山製作所の跡地で、土壌汚染があり土の入れ替えのため工事が遅れただけです。

ルネは、アイ・プレイスよりも前だったのかぁ。こりゃまた失礼しました。でも、ルネのあの売り出しの時の過熱感は何だったんだろうね。駐車場は100%じゃないし。ベランダ側が線路の極に面している棟もあるし。

現時点では、自走式駐車場が全戸分100%確保されているアイ・プレイスが稲毛で一番人気なのは確かなんだけど、ウェリス稲毛が遠き将来に全戸完売されたら一番人気は逆転するのかな？それとも稲毛駅近物件での一番人気をアイ・プレイスはキープし続けるのかな?

この既発売済み、完売物件のその後の需給関係は大事だ。この要因を詳しく分析するとウェリス稲毛の将来の需給関係もある程度の精度では予測できる。マンションの価値は、過去の既完売物件の売り出し時の時代背景や、その後の需給関係を勉強するとよく見えてくるね。

マンションを買うならば、可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断しないといけないのかな！

>>39
たかが稲毛の物件でそこまで気合入れて考える必要あるのかな
言い方は悪いけど所詮千葉
都内の駅近物件ならまだしもね
冷静になって考えたほうがいいよ

>42
いいんじゃない?
39は、たぶんもう契約しちゃっている人。

39
可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断した結果、ここはパスという結論に達しました。
だって、オアシスやグロウって超売れ残りそうじゃない？

よく考える。一言！

アイプレイスは良い物件だが、眺望の30パーセントはプラウドタワーで失った。
それに震災ではかなり揺れたらしい。。。

ある程度の規模で稲毛の駅近物件はここがラストになるでしょう。
その点をどう考えるかが、稲毛にこだわる人にとっては重要かも。

稲毛にこだわる人ならば、
プラウドかアイプレイスの中古を待ちながらJT跡地の計画発表を待つ、でしょ。

アイプレイスは良い物件だと思いますが、JT跡地がどうなるかで資産価値は上にも下にも変動要因があると思います。場合により高層階以外は眺望どころか西日すら入らなくなる危険があると思います。また、アイプレイスは何件か中古物件も見ましたが、築１２年では痛みもあり、部分的リフォームも考えると現在の価格では割高感は否めませんでした。しかし、敷地内の共有スペース（中庭）は充実していますし、立地は申し分無いと思います。この点についてはでウェリスより確実に上だと思います。総合的考えた私見ですが新築ウェリスの方が現時点では割安感があると思いました。ウェリスの販売が中古物件価格にどう影響を及ぼすかというところでしょうか。
イオンが取得したJT跡地は商業施設と聞いていますが、仮にマンションが建つ場合は線路に面したバルコニーとなりルネと同じ条件になる事が予想され、これも選択するには厳しい？？？稲毛に限定するなら消去法的にウェリスでしょうか・・・

確かに。

アイプレイスは中庭やらキッズのための施設は素晴らしいと聞きます。
ただ、イオンの開発内容によっては、あの前の道をバスが通る可能性もあります。
ウェリス以上のごちゃごちゃ感かもしれませんね。

ウェリスもオアシス①さえ無ければもう少し良いのですが、、
もう作っちゃってるもんな。

当時（分譲時）ルネ・アイプレイス共に検討しモデルも見に行きましたが、
アイプレイスの魅力は
①駅4分の場所　　　②自走式駐車場　　　　③バリアフリー　　④ディスポーザー
対し懸念事項は
①長□工施工で直床　②直床なのにルネより天井がかなり低い　③梁がとても目立つ　④バルコニー側が線路
結果的に一戸建てにしました。

稲毛区は、台風で、避難勧告が出ました。
稲毛駅も冠水しました。

崖は大丈夫なのでしょうか？
土砂災害警報も出ていますし。

冠水？　いつから稲毛駅は田んぼや畑になったんでしょうか？（笑い）
それに避難勧告は草野水路増水によって避難勧告が出ましたが、
水位も下がって既に解除になっていますよ

ここの周辺での浸水って想定外だったけどリスキーな場所だったんだね。

稲毛駅は冠水ではなくて雨漏りだよ。

このマンションは海抜20ｍじゃなかった？　高台だと思ってたけど浸水するって事？？

総武線って海岸の低地を避けて高台に線路を敷いたって言われてるんだけど。一概に信じちゃダメなんだ。

崖って怖いんだね。

稲毛駅周辺は線路が高架になってる。周辺より低いってことでしょ。

台風２６号で崖崩れの情報あり

わかる方いらっしゃいませんか？

千葉、幕張、船橋、西船橋、下総中山、本八幡、市川は確かに低いよ

ウェリスの住戸は70m2台が中心なのでしょうか?　小さい住戸数が多いように思いますが。

ここの延床面積94,718.56 m2 で 929戸なので、1戸あたりの延床面積は101.9575 m2 ですね。
相対的に比較するために、話題に挙がっていたマンションでみると、

　プラウド：延床面積 43,569.13 m2 ／ 354戸 ＝1戸あたり延床面積 123.0766 m2。
　アイプレイス：延床面積 71,883.5 m2 ／ 634戸 ＝1戸あたり延床面積 113.3809 m2。

こう考えるとウェリスは狭いですね。
外観がゴチャゴチャという意見がありましたが、建物の中身もゴチャゴチャ感ありかもしれません。

おそらくここの購入層メインは、住戸の広さを必要としない、
小さいお子さんがいる若夫婦とリタイア組でしょうか。

リタイア組にとってはいいでしょうが、若夫婦ならば、必ず引っ越すことになると思いますよ。
なぜならば子供が大きくなると70m2台では狭すぎるからです。
眺望の良さは魅力ですが、日常的によく目にするのは結局のところやはり「自宅の部屋の壁」ですからね。
そう考えると、若夫婦にとっては将来的に高く売れる必要があるのではないかと思います。

将来ここの広い部屋は中古でそれなりに高く売れるんじゃないかと思いますが、
狭い住戸はどうなんでしょう。
将来この物件の資産価値は、棟、階数、部屋の広さによって差がでると思います。
その差は、購入時の価格差以上に顕著ではないかと思います。

ちなみに、今日の台風で避難勧告がでていたのは崖の下。ウェリスも稲毛駅も総武線も海抜は高いよ。

参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

No.63さん、このマンションの下にある道路がマンションの崖崩れにより一時通行止めでしたよ。道路は通れるようになっていましたが崖にはまだブルーシート覆って有りましたが。

おまけ。この上には？

がけ崩れがまた起らないようにしっかり対応してもらわないとね。瑕疵担保責任って２年だから、引渡し後、２年は大丈夫でその後、問題が起こったら住民負担になっちゃう。

>65 さん
63です。
え～～ッ！？　ビックリしました。ホントウに崖崩れがあったんですね～！！！

わたしは注意喚起の気持ち半分と、悪ふざけの気持ち半分で63を書いたんですけれども、
これは周辺住民の方々にとっては命にかかわる大変深刻な問題ですね。
大変申し訳ございませんでした。深く反省しております。

何とかご安心できる対策をしてもらわないといけませんね。

契約されている方々も、これでは気が気ではないですよね。
売主に強く対策をするようプッシュしていただきたいです。

まずは契約者に事実の連絡を迅速に行うかが最初のポイントだね。次はどのような対策を施すかの説明。

崖崩れと仰っている方のブルーシートですが、これは前からあったものでは？
先週の三連休にウェリスの崖下道路を通りましたが、一部ブルーシートに覆われた所がありました
場所はルーセント２と３の間でした

また崖下からのネガですか。確かに写真には土砂が流れ出た形跡は見られませんね・・・

>70,71
では通行止めのわけは?

前からブルーシートってのが事実なら、工事のやりかたに問題があるね。近隣に反対運動あるのに、ブルーシートが外から丸見えの状態を放置するなんて。

ウェリス稲毛の良さを、あまり利口ではない営業マンがまぎれこんでいる住友不動産販売(住友不動産と住友不動産販売は、資本関係はあるものの、採用基準なんかは官庁で例えれば東大法学部卒のキャリアと高等小学校卒ぐらいの格差がある全くもって別の会社だからね、給与等の待遇はもっと差がある)に成り代わって少し説明しておく。

それは、一般的にマンションの平米は壁芯の表示が普通なんだけど、このNTT都市開発が売主のウェリス稲毛は、壁芯と内法(うちのり)の実平米(固定資産税対象平米)との差が小さく、稀にみる良心的な設計のマンションなんですよ。このことは、市役所の担当者や不動産業者やマンションの設計者が観れば一発で判る。要は平米表示に対し実平米が近くて広くて住みやすいということである。

これは、長谷工物件のアイ・プレイスや女子高脇の三井長谷工物件なんかとは全然違うんだけど、アホが大半を占める住友不動産販売の営業マンはロクにこれらのメリットの説明もできない。ここで奴らに成り代わり説明しといてやる。

このことは、図面やモデルルームを見るコツさえ解っていれば馬鹿なエテコウでも直感的に判ることなのである。これさえも説明できないから、あの住友不動産とは全くもって格の異なる住友不動産販売の馬鹿な営業マンがより馬鹿にされるのである。

中には砂浜で針を探すような確率ではあるが、極めて優秀な営業マンもいる。大量にいる馬鹿な営業マンが足を引っ張りイメージやウェリスブランドを引き下げまくっているから、数少ない貴重かつ優秀な営業マンにも悪影響が出てしまっている。

この実態が掌握できないNTT都市開発が一番馬鹿にされているのではあるが⁈ NTT都市開発は販売を任せている住友不動産販売の営業マンがどんな接客をしているのかをミシュランのような形で覆面調査もしていないのであろう。

話しを戻すと、一部のリビングの平米に加えられてしまうリビングへのドアよりも、内側のリビング側通路に洗面所への入口のある間取りを除けば、このウェリスの設計は概ね褒められるのではあるんだけどね。ハリの出かたや天井の下がりの実態も長谷工物件とは全く異なり良い部類に入る。

NTT都市開発は、住友不動産販売にあまりにも丸投げにしたまま放置しないで、少しはチェックをしないとウェリスのブランドイメージをこのウェリス稲毛でもって低下させ、更にそれに拍車をかけかねない。ここの書き込みに於いて、住友不動産販売の営業マンをけなすものが多いのは事実であり裏付けになる。

我が家やあと550戸も残っている事が、懸念材料です。
売れ行きは、けっして好調とは言えない、ペースに思えます。
値引きは、確実に行われると思っています。
高値で掴まされる事は、避けたいと…

75は二重壁やALCについて何処まで知識があるのかな？こいつらは単に用語だけで検討板でウンヌンと言いあっているが、これらの工法や使用材料にも格差があり、また極めて大切な現場監督をはじめとする工事関係者の各種判断や良心が絡むから単純ではない。

君はマンションの企画段階から実規格への流れや、発注先選択や癒着や適当な現場監督や、その反対の良心的な現場監督や資材仕入れ担当者の悪戦苦闘振りや最終的な現場判断の修羅場の現実を知っているの？

近隣住民なら、その近所に住んでる人と知人がいると思うのですが？お聞きに成りませんでした？私は犬の散歩で公園に行き稲毛東5､6丁目の犬友から聞きました。
そこに45年位住んでる人も、こんなの初めてだと！建設が始まるまで一度もなかったらしいです。

私も子供のころから稲毛に住んで稲丘小学校稲毛中学校と、ずーうと稲毛に住んでいますが、こんな事は初めてです。

ちなみに今は壁をブロックで隠してありますが、この崖には防空壕が有ったのは事実で子供の頃中に入って怒られたのは、遠い昔の思い出です。

震度５程度の地震でも壊れちゃうALC使って、良心ってのが面白ろすぎ。

設計の問題なのに、現場監督なんて言い出すから吹いちゃった。

まぁ素人が無責任にも適当に書き込んでいるが一応読んでやって下さい。マンションが買えない人達の、悲しく哀しく、憐れで哀れな板でもあります。

このような遊び場がないと心が折れて生き残れない人達もいます。それを支えているのはこの板自体はは勿論、このスレッドを読んで下さる皆さんがいらっしゃるからです。

これはこの板に限ったことではなく、多くの板において発生しています。日本が置かれた若者達を含めた経済的自立の可否の縮図なのでしょう。

若者に限れば生まれてきた僅かな年代の違いに原因はあるのですが、それを恨んだり何故1981年や1982年に産んでくれたのだと親に文句を言っても解決はしません。これに該当する人達に責任はないのですが、嘆いて遊んでいても前進はできません。ここで遊ぶのは構いませんが、遊んでいるだけでは貴方達の明日の向上はありません。自ら工夫し努力しマンションが買えるようになる人が増えることを祈ります。

ここはマンションの検討板なので、その観点からはあまり意味のない書き込みをして申し訳ありません。但し私はマンションを買い計画的に安定した人生を送れる人が増えること、即ち日本の復活を心底願っています。工夫と努力なき限り復活はしません。

>82さん
作文ご苦労さまですが、偏見や思い込みを排除しないと、よい買い物はできませんよ。

どう考えても82って検討者の視点じゃないでしょ。

88さん
崖について心配しています。
役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？
わたしも、有益な情報を共有し真剣に検討することがこの板の目的であると思います。
また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。
(No.80,81は論外なので除くいて)

心を入れ替えたため、極めて甘い企業体質のNTT都市開発とは異なる、あの厳しき野村不動産からも工事を任せてもらえるようになった新日本建設さんにお願いです。

猛烈な台風27号が近づきつつあります。どうかキチンとした台風対策を打ち、ウェリス稲毛の入居日にズレ生じないよう宜しくお願いします。

89さんへ

88さんとは違います。
崖自体がウェリス稲毛の居住者に深刻な影響を与えることは先ずないでしょう。但し、崖は必ず斜めに維持し、杭の補強や地中深く根を張る植林と、その維持管理自体が極めて大切です。

要は、入居後の居住者自身に維持管理の責任があります。初期に発見された瑕疵(かし)は、売主に対し責任の追求ができます。しかし、10年20年も経ってしまえば売主に責任を追求することは不可能です。

入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握をし、それに基づいた対策を立て着実に実行していかなければなりません。これは何も崖のある本マンションに限ったことではなく、全てのマンションに当てはまることです。

各々のマンションには各々の問題点、即ち各々の課題があるのです。課題のないマンションなんてありません。問題点を1日も早く管理組合(各戸の居住者)が掌握し、現実を直視し検討し具体的な計画を立て対策を着実に実行していくしかないのです。

それには居住者の関心 即ち問題意識が大切です。問題意識とは居住者自身(持主)にマンション管理への参画意識がキチンとあるか否かということになります。最初の総会での方向性でいかようにも変わります。

結論的なことを記すと【無駄なお金は使わない】【修繕積立金を出来るだけ早く引き上げる】の2点になります。

何か問題が起きた際に速やかに解決する手段は、100%お金があるかないかで決まります。マンション管理とは1にお金、2にお金、3、4がなくて5にお金です。これは絶対です。

最終的には管理組合が余裕のある積立金をキープし続けられるか否かになります。当初、修繕積立金は段階的な値上げで計画されています。しかし直ちに値上げを検討し段階的な値上げをフラットなものに変える必要があります。フラットな形に早く変えれば金銭的な破綻を心配しなくとも済みます。また長期的にみて居住者自身の負担も和らげられます。

管理会社は長期修繕計画を作成してくれます。また、その見直し案も5〜6年後には用意してくれます。国の指導があるから必ず見直しはしてくれます。しかし、残念ながらこの計画のままでは必ずお金が不足します。管理会社は極めて良心的な会社でも、つじつま合わせをするにすぎません。その都度の積立金が不足しそうになったりしなければ、長期的な不足や問題発生時の余裕資金の過不足までは指摘してくれません。

このマンションは929戸あります。共用部の電気代や清掃に関わる人件費等は莫大な額になります。そして売主側が作成した当初計画は極めて甘い計画です。経費の節減活動は1日でも早くスタートさせなければなりません。遅れれば遅れただけそのリカバリーは修繕積立金の値上げに直結してきます。しかしお金が不足し始めた時点での値上げは簡単にはできません。それは、不足金額が見えてきた時にはあまりにも大きな金額になってしまっているからです。

崖対策はマンション管理の一部ではありますが、このマンションでは特別な専門チーム(管理組合の下部組織)を作り対策を立て見守る必要があります。このマンションには機械式の駐車場もありませんし、特段大きな課題はありません。しかし眺望は崖があるから得られているのは間違いのなき現実です。全てはお金です。日時は光陰矢の如しです。管理組合が保有するお金の有り難みが、10年後、20年後、30年後に必ず解ります。

貯めておいて良かったについては、皆さんのマンション購入資金の頭金の額が証明しています。頭金を沢山貯めていた人は少ないローンで済みます。頭金が少なければ借りるしかないのです。

マンションの管理も全く同じです。しかしマンションの頭金の多い少ないは購入時に判ります。しかしマンション管理の恐ろしさは、お金の過不足が居住者の多くが年金生活に入った時に襲ってくるのです。このことを多くの皆さんが入居前に深く理解するとともに、マンション管理への参画意識を強く持ち続けることが何にもまして大切なのです。

>91

瑕疵担保責任は２年だよ。それから入居後に長期修繕計画の見直しをするのは管理会社ではなく管理組合。

あと、擁壁については長期修繕計画に組み込まれてないってのもポイント。

>>91
同一人物なのかどうかわからんけど、ここって長文レスが多いよね。
それはさておき、要は最初にデベにキチンと崖対策をさせないと、あとは住民負担になっちゃうってことだよね。いったいいくら位かかるのか見当もつかないが、それが永久眺望の対価という考えは一理あるね。
でも、それだとルーセントⅠ・Ⅱ、オアシスⅠの住民はタダ取られってことになるので、これらの棟を購入検討する人は、崖対策について特に確認する必要があるね。

ここって棟毎の管理組合じゃないから、崖対策はマンション全体でしょ。

うーむ。崖対策のお金を積み立てるって、なんかムダだよね。将来そのお金は使わなくてもよくなったってことになれば、
万歳だけど。
89さんの質問への回答が気になる。

>91

【入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握】って。遅いでしょ。

新築分譲マンションってお互い知らない人同士が集まるわけだから、管理組合が機能して住民自治が行われるようになるまで数年はかかる。

あと管理組合の立ち上げって管理会社がフォローすべきなんだけど、入居後、しばらく経っても管理組合設立総会すら開催せずに放置して、現状を既成事実化しちゃうケースもある。

その辺は入居してからでないと分からないんだよね。大事なことなんだけど。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

崖対策のお金は別でしょう！
たぶん必要はないでしょうが用意はしておかなければね。西千葉とかにも眺望が良くて崖に面している高級マンションは幾つかありますよ。ここは地盤自体は埋め立て地よりも良いから、気にしすぎてもいけないですよね。仮に崖が崩れてもマンション自体には影響はありませんが、崩れないようにメンテナンスをするのは居住者の責任ですね。

がけ崩れみたいな自然災害って、計画するものではないから修繕積み立てではないよね。

ちなみにここって共用廊下とバルコニー側の壁ってALCでしょ。３・１１のときALCが壊れたケースもある。そういう野の補修も修繕積立では考慮されていない。計画外の出費で、どう費用を工面するかで問題になってる。

崖リスクを背負いながら買う価値あるのかなここ。

>103
崖リスクの評価次第
気にしない人が多いんじゃないの

検討後にここを見送った人も、ほとんどが別の要因だと思う

わかる人教えてください
一般的に新築マンションができますと、周りに既にあったマンションの中古価格は下がると思いますが、もしその新築マンションが売れず売れ残りの部屋が出てしまった場合、周りのマンションの価格はさらに下がりますか?

ALCに関し生半可な知識しかない素人の書き込みは、ここで何が言いたいのかが全く分かりません。

3.11の時に壊れたALCがどういうものであったのかも理解できていないとしか思えない。これらネガ投稿を適当にするやつらを無責任ネガ木瓜茄子と言います。

いつもマンション業界人からは鼻で笑われていますよ⁈頭脳レベルの低さは丸分かりなんですが、顔つきも生半可で木瓜茄子そのものなんでしょう。

3.11の被災者の方々に対して少しでも思う気持ちがあればここにこんな書き込みはできないのが普通の心を持った人間ですね。

>106
102ではないけど。
あなたこそ意味不明ですよ。ALCに関して詳しいんだったら素人に説明してよ。
あなたの頭脳レベルは高いんでしょ。正しい日本語でお願いね。

ALCは非耐力壁ってのがポイント。建築基準の耐震性は構造部分だけが対象だから、ALCが壊れても設計上は問題なし。パネル張り合わせてるだけだから、ずれるのは容易に想像できるでしょ。

震源地近くじゃなくて、震度５の地域で壊れてるよ。

105さんへ

周りのマンションとは、この物件とほぼ同じ立地のものとします。仮にこのマンションが売れ残ったとしても、周りの物件の値下がりには直結しません。不動産の価格は需給関係で決まります。誰でも『売る側はできるだけ高く売りたい』、『買う側はできるだけ安く買いたい』訳です。若干高くとも買いたいという人が増えれば値下がり幅は小さくなるでしょう。

既にこのマンションの周辺中古物件は値下がりしています。当面、更なる大きな値下がりはないでしょう。周りのマンションが大きく値下がりをするのは、このマンションの中古物件が大量に出てくる時期になります。

控え目に見て、このマンションの中古物件は3年後から増えはじめ、5年後ぐらいには累計100戸以上の売却が行われるでしょう。その時期の需給関係が全てを決めてくれます。

結論は、このマンションよりも駅近の物件で間取りや眺望に恵まれた物件でない限りは、3年後には大幅に値下がりするでしょう。具体的にマンション名を挙げれば【ルネ】あたりは今後更に大きく下げる時期が来るでしょう。特に眺望が良くて、中古価格が高めであったにも関わらずそれが失われた所は既に大きく下げていますが、更にズルズルと下がっていくでしょう。

一方、駅から遠い大型物件で管理体制の良い所は下げどまりました。しかし、管理が甘かった所は手がつけられない状況に陥った所もあります。駅近で眺望が良くて管理体制が良いマンションのみは例外的に大きな値下がりはないでしょう。

中古マンションにおいて ある基準をクリアした中古価格とは、購入時初期諸費用に居住期間の税やローン手数料や支払い金利や管理費や修繕積立金や地震保険金等にマンションの購入代金を足します。そこから周辺物件の賃貸相場から見た居住期間の家賃を差し引きます。

当初、3500万円のマンションの購入価格に対し、その諸費用の合計が10年間に500万円とすれば、総額は4000万円になります。10年間の家賃が控え目にみて年間80万円とすると10年間で800万円になります。4000万円-800万円＝3200万円になります。この計算では3200万円以上で売れれば損はしなかったことになります。家賃相当額を幾らとして計算するかによりこの金額は大きく上下します。その他それぞれの方々の加算もしくは差し引き要因を加味し計算しましょう。

10年間住んで物件価格の15%の値下がりならば良い部類に入るという説明を受けたならば、それを語った人は不動産業界においてはそれこそ良い部類の人です。普通はもっと下がります。逆もあります。2020年に向け都心の優良物件は値上りするでしょう。2021年以降は上がった分以上に下がるかもしれません。

これらは、あくまで論理ですから所有や居住の満足感やその逆の負担感は別です。これらの計算は、第一次取得の前に大まかでもよいから上下の振れをも加味しながら行っておくべきことなのです。

109さん
105です。ありがとうございました。

92さんへ
いろいろと有意義な投稿に感謝申し上げます。瑕疵(かし)担保責任が2年であるとしますと、それまでに建物、崖、駐車場、付帯設備等の瑕疵を見付けなければならないことになりますね。瑕疵が見付かったら、それを管理組合の理事長名で文書にし正式に売主に指摘するとともに、その内容についての記録を第三者を間に入れて維持しておかなければなりません。常に裁判になったらどう対応するかを視野に、記録を維持しなければなりません。

極めて難解な長期修繕計画の見直し作業ができるる人は、管理会社の専門部署の方ででもなければ先ず不可能です。もし、管理会社のこの部署にいてリタイアした人が居住者であって、必要なデータが迅速に入手でき、なおかつその人が一肌脱いではじめて可能になるでしょう。

各々のマンションには、管理会社の担当者が毎月の理事会に出席し常に張り付きます【管理組合が他の管理会社に乗り換えたりしないよう見張りをする人です】。しかしこの人であっても長期修繕計画の見直し作業はできません。ましてや管理組合の素人が長期修繕計画の見直し作成作業を実際に行うなんてことは不可能です。

よって殆どのマンションはこの作業を管理会社に丸投げにします。また長期修繕計画の見直し時の説明会における組合員(持主&居住者)への説明自体も専門担当者が行うのが殆どです。

しかしこんなやり方ではあっても、管理組合が管理会社に作業実務を手伝ってもらいながら管理組合自身が自ら作った【長期修繕計画の見直し書】になります。国もこれで黙認したような形になっています。

そして、一番マズイのは
①この長期修繕計画の見直し資料が、一部の希望者にのみ配布となり全戸には配られない。
②この長期修繕計画の見直し説明会に出席する人が非常に少ない。
この二つが重なるマンションが多いが、このパターンに陥ると管理会社の言いなり【最悪はやりたい放題】になりかねない。

しかし、当初の長期修繕計画にはじまり、管理会社が作った長期修繕計画の問題点や将来の課題を、しっかりと見抜ける人が理事会のメンバーに何人かいれば大丈夫です。一人もいない管理組合は、極めて危険きわまりない管理組合と言えます。こうなると将来 悲惨なことにもなりかねません。

問題があるのを買ってどうにかしようとするより、買わないって選択じゃない。

戸建てなんて不具合が起ったらすべて自腹。

不具合を見つけるって話だと、専用部分は内覧会でチェックするけど、共用部分は誰もチェックすること無しってこともありうる。共用部分は管理組合がチェックすべきだけど、引渡時点では管理組合は立ち上がっていない。気がついたら共用部分に不具合いっぱいってことのないようにしないとね。

まあ、少なくとも内覧会のときに自室だけでなく周りくらいはチェックすべき。

稲毛駅ペリエ西側の営業時刻が変更になり、朝8時からペリエ側改札が使えるようになりますね。
ここ買う人よかったですね。わたしは買わないけど。