パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

>>56さん
でもここは、1低で4階みたいですが、それだとどうなりますか？
何か不都合や問題点でもあるのですか？

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以前のたてものは3階だてでしたよね？
同じ高さで、4階だてを作ろうとしているのですか？

天井が低くなりませんか？

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この規模があれば一部公開緑地にするなどで高さ規制は緩和が狙えます。
北側接道も斜線規制の面で、自由度が増します。
デベロッパー的には、そう言う意味も含めてSクラスの土地ですね。
浜田山四丁目のビンテージマンション両雄を抜く、
素晴らしいプロジェクトに成る様です。

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そうなんですか、期待できそうですね！
コメントありがとうございます！

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ここはパークホームズだろうね

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まさか。
そうだとしたら、普通すぎてガッカリです。

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浜田山にようやく優良物件登場と期待してます。
安いけれど幹線道路沿いとか、やはり買う気がしなかったし、変に安くて、お買い得というよりもむしろ手を出す気にならない、そんな経験もあり、こちらに注目しています。

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ここは、第一種低層住居専用地域なんですか？　低層専用だと絶対高さ制限で12m迄と決められていますよね。12m以上は絶対超えてはならない、そうなると普通は3階建てだと思うのですが？　普通4階建てでは作らないですよね。当然天井高低くなるし、4階にすることじたいおかしいような。

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まあ、そんな心配しなくとも立派なものが建ちますよ。
井の頭通り沿いで300万出すくらいなら、２割程度の上乗せでこちらをどうぞ。

大宮二丁目に同じく三井で庶民向けが建ちますから、販売効率も良く、浜田山四丁目はプレミアム中のプレミアムで打ち出してきそうです。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=11733

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ここは設計者が、三井住友建設になっていますね。そうすると施工も三井住友建設かな？　そうするとパークハウス？　それとも設計、施工、前田建設工業。　まだ決定してない？

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すみませんパークホームズでした。

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申し訳ないのですが、前田建設工業も三井住友建設もどちらかというと三流工務店ですよね？
なぜスーパーゼネコンを使わないのかが不思議。
なぜなら、界隈のプレミアム物件はすべて一流スーパーゼネコンなので。
大成建設、鹿島建設あたりならプレミアム中のプレミアムとして確立されたのに、
ネームバリューも重要な要素だと考えていただけに非常に残念です。

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設計が三井住友建設になったままですが、おかしくないですか？
施工の間違いではないでしょうか？三井住友建設は建築事務所ではなく施工会社ですので、設計ではないと思いますが。

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パークコート市谷仲之町が設計、施工ともに三井住友建設だったような。

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どこの建築会社でも設計部は有りますから。

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三井不動産で最近？の1種低層物件といったら、赤堤。

あちらは施工は清水建設だが、パークホームズ。確か坪単価＠320～＠380位だったはず。

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なぜ工事をする会社が設計図とか書くの？
普通は建築士とか設計士が設計図を書くんですよね？
ここはレアケース？素人ですみません。

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設計と施工の仕組みがわかっていない人がいるから教えてあげるけど、
設計は設計事務所とは限らない。
建築家を起用するなんてのは、余程のメモリアルプロジェクトか目玉物件だけだろうね。

ましてやアトリエ系の有名建築家やメジャーなデザイナーは設計費が高いからね。
一流どころの大先生なら、工事費の10%〜15%を軽く要求してくる。

ところがゼネコンなら多くのケースで設計費は原価として工事費に算入されてしまい、実質の設計費はゼロ。
デベロッパーにとってはこんな美味しい話しはない。

工事をやるから設計費を込みにしろ！なんて普通に言われるのは日常茶飯事で、
特に弱い立場なのが三井住友建設みたいな弱小ゼネコンの営業。
見積もりに堂々と設計費を計上できるのはスーゼネくらいで、それでも4%が限界だろうね。

スーゼネの設計部ならエリート集団だから実力も実績もデザイン力もあるから安心だけど、
三井住友みたいな中堅ゼネコンの設計は、デベから小馬鹿にされることが多いし、
申し訳ないけど実際決して優秀とは言えない。

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失礼、書き忘れたけど、中堅ゼネコンでも一級建築士設計事務所として登録していれば、
付帯契約を結ぶケースもある。

付帯というのは設計付帯で契約するケースのことで、その場合の設計費は国土交通省が定める基準=設計料率が定められていて
工事費の割り掛けで算出するやりかたもある。
もちろん工事費が上がるほど料率は下がるのは解るよね？
ちなみにこのマンションクラスだと3%くらい。

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三井住友建設も三井グループの系列会社だしね。高級物件なら設計は外部に発生してたかも。完成予想図のパースが出ればわかると思う。

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完成予想CGだけで設計の良し悪しはわかりません
外観の見た目だけでなく、プランや仕様が重要です。

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三井不動産今販売中の、1種低層住居専用地域パークホームズ吉祥寺御殿山の設計会社は、日建ハウジングシステムで3階建てですね。ここは三井住友建設設計（決定なのかな？）で4階建ての違いは有りますが、設備・仕様が良ければいいかな。ただ高級感を求める人は外観も気にするかもしれない。

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スーゼネってなんですか？

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そりゃ確かに鹿島や大成などスーパーゼネコンに比べれば設計力やデザイン力は格下ですが、そのぶんコストが抑えられるので購入者にとってはメリットがあると思います。ところで、ターゲットはどのあたりですかね？ファミリーマンションになるのは間違いなさそうですが、富裕層を狙うのでしょうか？どうなんでしょう。

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ここ楽しみにしてます。危うく井の頭沿いの物件に手を出すところでした。早く詳細が知りたいですね。

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富裕層をターゲットにするなら、外部の設計事務所にデザイン頼むし、3階建てにするでしょう。ここは4階建て、系列会社のデザイン物件なので、そこまで富裕層をターゲットにはしないような。

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外部にデザインや設計を依頼すると、

やっぱり販売価格に反映されて、高くなりますか？

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販売価格を抑えるために、内部で設計をするということですよね？

だとしたら、三井住友建設はきちんと設計ができるのですか？

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三井住友建設の設計担当者のデザインセンスを疑うわけではありませんが、

やはり不安になっていますが、大丈夫ですか？

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天下の三井住友です。安心しましょうよ。

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パークホームズで決まりましたか。

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でも、成田西っぽい場所だね。

でも浜田山4丁目はいい場所ですね。

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パークホームズでしょ

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もしかしてこれの話でしょうか？

パークホームズ西永福
http://www.31sumai.com/mfr/X1214/

井の頭通りは確かに避けたが、方南通りの目の前ですね。

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それは別物件だよ>95

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パークリュクス？

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解体工事が突然ストップしてから一ヶ月ほど経ちますが何があったのですか？当初から懸念されていた近隣とのトラブルですか？

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トラブルでは無いと思いますが。
ただ近隣住人とはいろいろ問題がありそうね。

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問題とトラブルはどう違うのかと？（笑）

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桜上水ガーデンズとどっちがいいかな〜。

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桜上水は建て替え事業だから、戻ってくる地権者は実質ゼロ負担。
そのぶんを新規の購入者に販売価格で上乗せ。
それってあほらしいよね？
だったら浜田山のほうが断然お得。

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地権者はタダで新築をゲットできる。
なんて羨ましいんだ‥

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施工会社はどこですか？

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公式サイトがオープンしました。
http://www.31sumai.com/mfr/X1213/

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