リヴァリエってどうですか？Part13

バス便がいいならそちらの物件を探せば？こちらは用なしですよね？

なんでそうなるの？
誰もバス便なんか賛美してないよ。
バス便も支線もどっちも似たような忌避要素ってだけ。

それを上回るアピールポイントがあれば妥協もありえるけど、ここはどうだろ？
そこまでの魅力はなさそう。

何より、この先何年も何年も横で売れ残りが売り続けられる見通しなのが痛い。
この先少なくとも10年20年単位で、
転職・転勤・家族構成の変化その他転居につながるイベントが絶対に発生しないって保証があるなら別だけど、
そうでないなら、万一のときに売りやすいか売りにくいかって観点も重要だからね。

アベノミクス効果はこれからですよ！

10年20年先を考えると
修繕費が莫大にかかるタワマンは転売し難いでしょう。
修繕費の値上げがなければ
修繕積立金の蓄積なしということで恐ろしい物件ですし。

来年はベア復活で給料大幅アップ。修繕費あがろうが影響なし(^O^)v

リヴァリエって人気あるのですね。
ここまで購入予定の無い変人が必死でサイトに
乗っかってくるのは入居を止めようとしているのでしょう。
しっかりした知識の持ち主で自分で考えて決める人には
可哀想で暇としか思えません。しっかりお仕事されますよう。

>>817
資金に余裕なければ、ほかいきな！

一応タワマンだから維持費かかるのは当たり前。ただ、それを営業がきちんと最初に説明しないから安さにひかれて買おうと思った人があとでだまされたと思ってネガを書くという構図が1つあると思う。

維持費がかかるのは事実なんだ。
それじゃ、ネガではなく、客観的意見でしょう。
見たくないから、それから目を背けるという態度はどうなのかね。

他のタワーマンションと比べて管理費、修繕費って高いんでしょうか？

ここを他のタワマンと比べることはできません。

タワマンは駅前商業地など土地が高価な場所に建てます。
管理費、修繕費の高さは、その便利さの対価です。

ここは駅前といっても港町なんて一般の首都圏住民は、おら知らねえという駅
バス便の同類との説には一理あります。

修繕費、管理費はその建物に対して払ってるから立地云々抜かして比較はできるのではないですか？
物件価格は港町価格になってると思うけど。
反論とかは結構なので他のタワマンとの比較にお答え頂ける方がいましたら教えてください。

管理費削減なんかは管理組合の努力次第でしょうな。

修繕積立金については私も管理組合がしっかり運営していくことに尽きると思います。
戸数が多いほど管理金、修繕金は安くなり、収入のほうは多くなるので、
説明、資料ほどはスライドしないと思います。

管理組合次第ですか。
どんな管理組合になるのか？
先のことはわからんというのも不安ですね。

客観的意見とネガは違いますよね。

客観的に見てタワマン自体、転売は忌避されがち。
最大の理由は修繕積立金のクレッシェンドがきつく、
後半に入居することはバカを見ることになるから。

それでも人気が出る要因は普通のマンションでは得られない圧倒的な
利便性があるからに他ならない。

しかし、それが少しでも損なわれ、また売れ残りがある場合はリセールが
絶望的に厳しくなるのは周知の事実。
支線どころか本線駅近タワーでもたとえば鶴見のタワーとかがいい例になってる

川崎のタワーもポツポツ中古が出てるけど、そこまで入れ食いと言うわけでもない。
転職なんかのイベントのときのリスクヘッジが可能かはよく検討すべきだね。

この掲示板によく「一般のタワマンと変わんない」って出てくる。

それ自体は嘘ではないけど、一般のタワマンは
5000万とか6000万とかするわけで、ローンの支払い
とは別に3万とか5万のランニングコストがかかって
も気にならない人が多い。

ここは、「同じ3000万円台だったら、他の大師線物件より
いいじゃん」というノリで来る人が一定数いるから、
そういう人の割合が多いと、後々大変。

>82
他のタワーマンションと同じくらいだよ。
もう少し高いところもあれば、もう少し安いところもある。
マンションが安いから維持費も安くていいんじゃないかなんて勘違いをする人がいるかもしれないけれども、考えればわかるようにそういうものではないわけで。

>考えればわかるようにそういうものではないわけで。

考えれば分かる人ばかりなら苦労ないけどね。

それに、少なくともA棟のときの売り手スタンスは、そう考えてない。
でなきゃ、タワマンなのに修繕積立金の平米単価のスタート時の設定が60円台、
なんてふざけた話はありえない。

バス便ちゃんとＮＯ．８３１は同一？
とうとう（バス便ちゃん）のあだ名が付いてしまったね
つけた人、ピッタリ、笑いが止まらなくてお腹痛い（＾＾）
あだ名付けるのむつかしいよ
余談だけど８３１は此処５０００万、６０００万しないと思ってるんだ。
早くここから消えて欲しいんだけどいつ消える？
早く消えてもらって実のある掲示板にしたいな
。

ここの購入検討者は下品です、っていうなりすましネガなのかな？

本当に購入検討者なら頭悪すぎ。

修繕積立金は保証金のようなものだからね。
一番問題なのは売りたいが為に積立計画を安くしておくところ。そういうマンションが何十年後に問題になります。
その点では結構良心的だと思うよ。ここは。

実際、建物自体はそんなに修繕費用がかからないはずだしね。先ず免震ではないこと、屋上広場を作らなかったこと、29階までしかなく450戸数ほどあること、正直建築構造的に普通のタワーマンションと比べたら全然修繕費は
掛かりません。おそらく大林がまだ実績のないDFSだから高めに設定したんだと思う。

でも、京急不動産もその事を理解してないかもね。
京急はタワーマンションに関してはド素人だから。

836さん
いい事言いますね

同感

そして、いい物件ですよ。ここは

下の方から上から目線では自分の足もとしか見えないのでしょう。

http://www.midskytower.com/50years.html

この事例では、長期修繕計画を５０年計画に見直し消費税１０％を想定したにもかかわらず、平均支払額が下がる結果となっている。
当初計画よりも長いスパンで修繕を行うことにしても問題ないと想定されたのだろうか？

>839
リヴァリエみたいなマンションは心配ですねって言ってるようなホームページだね。

所得階層が違うだからコストダウンを詰め詰め方向を目指せば可能だと思われ。。

50年計画って、これマンションの広告でしょ。
通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。ただ躯体によってはクラックが壁に入ってたり、老朽化した保善費用ががかかります。

ただ免震、制震マンションはそういった経年劣化が少ないと言われてます。つまり建物劣化が少ない、実績は無いけど100年は保証出来るレベルらしいです。

因みに積立金は管理組合で決められますよ。
おそらく今後は平均化の方が増えてくると思います。
タワーマンションの修繕費の実績も分かってきますし。
でもどちらが良いかは購入者の好みの問題しかないです。

パークシティは２１６円/平米か。

リヴァリエの当初の修繕積立金は５０円／平米位だっけ？

どうなりますかね。

修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。建物が丈夫かどうか、メンテナンス費用が掛かる施設が多くないか、工事に欠陥が無いか、それらを見極める事が一番重要です。

最も大変なのは震災前の物件で地震対策が成されて無かったマンションです。既に補修が必要なところを治さず、そのままにしているマンションもあるようです。

妙な論点ずらしで正当化しようとすんなよ。

長期的に修繕コストが安く済むのは、本当ならとてもいいことだ。
だがその場合も、それを見越した上で平準化した金額に設定すればよいだけ。

違う次元の話をゴチャゴチャにしてごまかしてんじゃねえよ。

>842
＞通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。

おそらくそうなのでしょう。
しかし、30年計画しか見たことがないと、30年以降にも青天井に支払額が上がり続けるのではないかと不安になってしまうものです。
この50年計画は、そういった不安を解消しうる一例であると思います。

>845
論点ずれてないよ？
理解出来て無いのかな、、、

>844
本質的にはそうですが、人間は理屈で行動しないものですからね。

>839の例では、2009年4月に竣工後、2014年1月から定額積立への見直しを行っています。
定額に変更するなら、ツケがたまらないうちに決断したほうが良いでしょう。

>848
確かに定額制の安心かもね。
でも少なくとも、3、4年は運用しないと正当な積立金を割り出せないんじゃない？

５０年計画？そんなの持ち出してどうするの？
とっくにあの世に行ってるよ！

30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
通常は下がらない。

理由は簡単でどんどん更新したところで新品になるわけじゃないから。
積立金は大半のマンションでは不足する。天災その他不足の事態で
消費されるものだからね。

免震を引き合いに出して安心するのは結構だけどここは機械式より
さらに金を食うタワー駐車場がある。
通常の更新に加え、タワー式駐車場はどんどん金を食う。
車庫入れミスって事故られでもしたら安全性の問題から点検の嵐だよ。

>30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
>通常は下がらない。

通常は引渡時計画の引き上げ、支出どおりに３０年後を迎えることがないから下がらないのですが、ここで下がると言われているのは、現時点で単純に計画を３０年以降に延ばしたら下がることになるということです。


>さらに金を食うタワー駐車場がある。 
上に挙げられた５０年計画マンションはタワー式駐車場と横行昇降式駐車場がありますが、積立金が安いですね。

>>847
「そんなこと」より「もっと重要なこと」がある、
なんてのが論点ずらしの常套手段なんだよ。
「もっと重要なこと」をいくらもっともらしく力説しても、
「そんなこと」が重要でない証明にはならない。

＞修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。

論点ずらしでないというなら、これがなぜ重要じゃないのか説明しろ。
50年の例もでてるし、国交省のガイドラインも知ってるんだろ？
ごまかすなよ。

現時点での長期修繕計画は、極論すれば引渡時の積立額の根拠を示しているに過ぎない。

引渡し後は住民の好きにすればいい。

初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。
でもデベは何も困らない。
先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。

まあ、購入者が全員似たような発想の持ち主で、
最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、
後は住民の好きにすればいいってのは事実。

>853
横槍ですが、一番重要なのは実際に必要となるであろう修繕費のことであって、絵に描いたモチのような長期修繕計画ではないということだと思いますよ。

放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

>855
>初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
>後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。 

最初の設定額が多少違ったところで当初の積立ペースが少し落ちるだけです。
引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。


>先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。 

他のマンションと比べて僅か数千円違うだけで売りやすくなると考えたのかもしれませんが、バカですよね。
逆に先のことを考え過ぎた層を不安にさせて売りにくくなっているような気がします。

>最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、 

肯定しているのではなく、重要なことが何かを見極めているのだと思います。

＞引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。

ただの思考停止じゃん。

50年マンションは例外中の例外だとしても、
最終的には最初の4倍と、最終的には 最初の8倍じゃ大違いだよ。

ましてや、先のことをあまり考えない層を集めたマンションならなおさら。

>>856
>放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、
>住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

そんな当たり前の理屈は、誰だって分かってますよ。
デベ営業もよく言ってます。
「心配いりません。おかしなところがあっても、購入者の方々で変えていただけることですから」って。

でも、現実的には多くのマンションの管理組合が、
徴収額の値上げ議案を通すために多大な苦労してるわけです。
そのことはどうお考えですか？

それとも、あなたが値上げが必要な時期に理事長に立候補して、
値上げ議案が通らなければ責任とってくれるんですか？
そこまでの覚悟があるならそれはそれで天晴れですが。

ＮＯ．８４５さん　落ち着いてください。

深夜から早朝までご苦労様ですが、だんだんと言葉が汚く
ストーカー的になられて周りが見えなくなっているように感じます。

家、マンションを購入するのは洋服を買うのとは違いますから
皆さん真剣に考え検討していますよ。

私の場合、２０年、３０年後の修繕積立金引き揚げの額でも充分大丈夫と
計算して購入予定にしました。　　でも

以前、マンション理事をしていた経験から申し上げますとこれは理論を
かざすものではなく実際に入居してからの住民の管理組合の力が物をいいます。
１０年目の修繕に関して何件もの見積もりを取り、比べてみると何千万もの
差が出てきました。
いざ工事に入り出来上がりを観察すると手を抜かず１００％の人が満足という結果が出ました。
大きく言えば管理も私たちは替えることができるのです。

私はﾖｰﾛｯﾊﾟによく旅行をするので、自分なりに目は肥えています。
商業地域の騒々しいものではなく、とてつもない広い敷地に多摩川の水のある風景、
他から隔離された此処だけの空間、京急電鉄だからできたのではないかと思っています。

人それぞれ見る観点が違うのですから気持ちを落ち着けて少しは理解の方向に
持って行ってくださることを願います。

管理組合の力については、同意します。

ただ、気になる点は
１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。
２　修繕に関してはＤＦＳ関係は大林組の独壇場なので、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これらについては、どう考えておられますか？



　　

>861
私も862さんがおっしゃることが気になります。
確かに861さんご自身は、理事の経験もあり、賢明な判断ができる方だと思いましたが、その他の住民の方々そうだとは限りません。
坪単価250〜300万程度のマンションでは、管理組合に公認会計士や弁護士等の資格持ちがいて、コストカットなどに厳しく、堅実に組合を運営されている場合が多い。坪300を超えると、住民がみな資金的に余裕があるので、管理修繕費が高くても、問題視しない。払える。…という話があります。では、250以下はどうなのか。管理会社の言いなりで、問題に気がつくことすらできない可能性があるのです。
私はA棟を見学させて頂いたことがあるのですが、エントランスロビーを子どもが走りまわり、12階のラウンジでは、貸切予約時でもないのに、住民がやはり子どもを走りまわらせながら、ピザを頬張っていました。正直、あまり良い印象を持てませんでした。
あと、全く別件ですが、エレベーターに乗ったとき、ゴミ収集のカートと一緒になり、複雑でした。一般的なタワマンでは、ゴミ収集は専用のエレベーター(非常用などを兼ねている)を使うと思います。

>863
酷いタイミングで見学されたようですね。

安いからこいつらバカに違いないといった偏見で語られるのは正直心外です。
余計なお節介にも程がありますよ。

ＮＯ．８６１です。ＮＯ．８６２さんにお答えいたします。

３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。
それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。

管理組合の議決に関してはそれぞれのマンション規約で違ってくると思いますが一般的には
普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要です。

しかし出席率は低く、殆どが執行部に一任の票が提出されます。
執行部は信用されている、責任重大だという気持ちになり慎重に物事を運ばざるをえません。

実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。
１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。

なのでどこのマンションも同じだと思いますが購入後の管理組合が本当にしっかりした運営を
やっていくことだと思っています。

最近沈滞気味だったけど、スレが伸びてきましたね。
いい感じですね。

>862

１について、外国人数は都心のタワマンと同様ですから、住民層が違うとすれば、富裕層や投資目的の人の数でしょう。
他のタワマンと比較して所得格差が小さく、投資目的が少ないと想定されることから、合意形成はしやすいかもしれません。

２について、基本的にDFS制振装置（オイルダンパー）は定期点検をするだけと聞いています。
特注のオイルダンパーでもないので点検くらいどこでもできそうに思いますが、大林組ブランドを信頼して頼んでも大きな金額は掛からないと思います。

お答えありがとうございます。

「１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。」

これについては、
「３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。」とのことですが、
一概に「安いからこいつらバカに違いない」とか「それ以上になるとホリエモンさんの部類」といった決めつけは私は好みませんので、ここまでとさせていただきます。

２　修繕に関しては、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これのほうは
「実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。なのでどこのマンションも同じだと思います」ですが、

私がお尋ねしたのは、「ＤＦＳ関係は大林組の独壇場」、そこでこのマンションは他の大手とのアイミツが困難なのではということなので、以前のＤＦＳではないマンションの話を持ち出されても、申し訳ないが無意味です。


管理組合の議決は一般的には普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要なのは、そのとおりです。
ただ、ここで怖いのは、殆どが執行部に一任の票が提出されるならまだしも、住民の過半数が管理組合活動に無関心で委任状さえ提出しなければ、自動的に議案不成立となって何も決められなくなることです。
特に外国人が２割を超しているとすると、その危険性は高いのではありませんか？

>868
A棟の臨時総会では８〜９割の票が集まっています。
当日参加されなくても委任ではなく事前票が殆どです。
多くの合意を得ることが可能なこともわかっています。

>869
最初の頃はどこも同じです。
管理会社も気合を入れて票集めするし。
しかし、回数を重ねるごとに、組合活動に無関心な人がふえ、管理会社のフロントもエース級は
引き上げられる。
今のA棟の臨時総会のような状況が続くと楽観はできないでしょう。

A棟の臨時総会の件を書いた私は住民です。
当然そう見えたと思いますが。

偉そうに経験振りかざした物言いしてる割に、大林組のDFSは問題にならないと「思います」じゃ
回答になってないじゃん。

あと3000万から6000万のマンションってかなり所得層変わるよ。
ポジ派、購入者の言い分からしたら、ここはファミリー向けだそうだから、
そうなると2馬力ということもある。
そうなると極論年収400万程度でも買えてしまう。

単独で6000万買える人たちばかりならさほど問題にはならないけどね。

自分が、A棟見学した時はエレベーターが全階停止の低速エレベーターだったのが
すごく引っかかった。高層階見せてもらったけど上りは3分、下りは運悪く
満員になり、玄関まで5分超掛かった。

年末になると必死なのが多くなるなｗ

Ｔｏ　863
あなたは悲しい育てられ方をされましたね可哀想に。
坪単価で人間を判断する人には未だかって遭遇したことがありません。
本当の教養を身につけることが出来なかったのですね

ーーー実るほど頭（こうべと読みます）を垂れる稲穂かなーーーという諺が有ることも
ご存じないのでは？

こういう金銭的なことばかりで物事を判断する人がリヴァリエに来られると大変、
教養面で格が下がるしトラブルのもと。
どうかどうか！いらっしゃらないでくださいね。

>876
最初の文について、２人は別人なので、〜な割に・・と言われても仕方ないです。

>あと3000万から6000万のマンションってかなり所得層変わるよ。

そうですか。
羊羹のようなマンションでもなければ普通そのくらいの価格幅はあるのですがね。
値段なんていくらだろと、ギリギリの予算で購入する人もいれば、余裕を持って購入する人もいます。
むしろ高い方が危ないかもしれませんよ。

エレベーターは運が悪かったですね。
私はそんなに待ちませんから。

言い返してしまう時点で貴女も同じ穴の狢(ムジナとよみます)だと思いますよ。

Ｎo.877さんの　年末になると必死なのが多くなるなｗ
この意味とても良く解りまーす。同感です。

876 ＜863も？＞ですよね。答えを返さないのが一番ですよ。

ミッドマークも随分と叩かれていましたが、こちらはもう入居されている方がいるところが不幸の元ですね。 確かに建物や眺望は素晴らしいのかもしれませんが、実際に売れ残りがある以上、需要とのミスマッチが生じていることは間違いありません。これからも、様々なネガが現れるでしょう。タフな心をお持ちでない入居者の方々は、もう覗かれないほうが良いのかもしれませんね。

A棟残り5戸だろ？
棟内にモデルルーム複数あるんだから、実質完売だろ。

残りは残りだよ。

>880
いえいえ、他人のマンションを心から心配してくださる奇特な方がいらっしゃるので、真摯にお答えしなければいけないと思ったものです。

皆さん勝手なことばかり書いてお馬鹿さん
私、先日、購入検討で行きましたよ。－
色々説明受けて　　　Ｂ棟は凄い売れてますよ、
特に北西、北東から。
後１年以上もあるのに、完売は確実ですよ
安心なさってください。
本当に購入したい人で訪れた人しかわからないですね。
冷やかしや邪魔に惑わされないでくださいね。

年始で大師線乗る方が大勢いますからね。
年始早々から忙しそうです。

聞くのをわすれてしまったので、高層階に網戸付けておられますか？
皆様教えて下さい！

>886
本当ですか！？私が9月頃に伺った時には、日曜日の昼間だというのに、他に二組くらいしかいなくて、不安を覚えました。確かに北側が売れていましたが…。角部屋も選び放題でした。
では、もう角部屋は売り切れくらいの状況でしょうか。

ここの掲示板、検討してたときは参考にしましたが、ネガは間違いなく他社営業ですね。全く同じこと他の販売センターで営業が言ってました。それも、「他にどこを検討してるか」聞かれてリヴァリエを言ったらたたみかけるように悪口オンパレード。聞かれるまでは周辺物件地図にも入れてなかったのに、余程お客とられてんでしょう。

三流不動産の他社悪口に嫌気がさして、その物件は絶対やめようと家族で決断しました。
面白いくらいこの掲示板とおんなじこと言い出しますよ。実際物件見てから決断することをお薦めします。
見ないとイメージが想像以上に良いことや、支線とは言えその利便性についてはうちも正直全く最初は感じませんでしたから。

値引きしないと完売は確実に無理じゃないですかね。
マンション評論家にも相談しましたがいい物件みたいですけど、京急線自体人気がないですし、さらにマイナーな大師線ですからねー。
1割くらい値引きされれば即買うのになー。

日経会社情報によると、京急首都圏マンション販売好調だとさ。おれ京急の株主だけど、A棟販売した頃には株主割引あったけど最近割引ないな～。売れ行きいいって事なんじゃないの。

本日は完全に、ネガ VS バカの対決スレだな。

＞by 購入検討中さん　2013-12-19 20:55:47
＞皆さん勝手なことばかり書いてお馬鹿さん
　　↑
本当に購入検討者なら、意中の物件のスレを自分から荒らして一体何がしたいんだこのバカは。

>876
年収800程度では、ここは買えませんよ。ローンは年収ね4倍程度が妥当だと言われていますし、ここはタワーなので管理修繕費が高いですからね。
我が家は年収1400程度しかありませんが、皆さん1200〜2000万程度のレンジではないでしょうか。

A棟は残り５戸で実質完売！　って竣工してもう８ヶ月以上経過してるんだがなｗ
売れ残り有り、クレッシェンドのキツい修繕積立金、支線、おまけにオール電化。
ここは眺望だけだよ。だから売れてるのは北角、北西の高層ばっか。
下層の南向きだと墓場とかろくなものしか見えないからメリットが皆無。
後セレクトの期限も切れてるし、山ほど棟内モデルルームっていうかモデルフロアが
確保できそうですね。

本当に高層から売れてる？
Ａ棟は下半分が先だったね

＞Ａ棟は下半分が先だったね

予算に余裕があるなら、もっと便利な駅の物件が視野に入るから当たり前だね。

それでも上から売れてるんだね。

眺望の価値って結構高いからね。
目の前に邪魔な建物があるマンションだと、下で目の前が建物の部屋と、上で建物が目に入らない抜けた部屋とでは、数百万の差があるよね。

ネガさん、お疲れ様です。

>売れ残り有り、
あと僅かで意外に早かったですね。

>クレッシェンドのキツい修繕積立金、
引き上げ方は住民の自由ですから。

>支線、
川崎駅からわずか一駅、歩ける距離で、港町駅前、川崎駅前の喧騒から逃れられて、この眺望と広い敷地ですから、素晴らしいですね。

>おまけにオール電化
安全、清潔で、災害時の復旧が早く、おまけに光熱費が安い。
メリットだらけですね。

眺望の価値は高くないですよ。一部の人には希少性という意味で価値があるのかもしれませんが、資産価値で言うとかなり微妙です。不動産は立地が最も重要です。
眺望が良くても、同じマンションならスペックは同じですし、中古に出す時に値下がり率が高いのは高層階です。それ故、立地でタワマンを買うときは低層階を買え、という評論家もいます。また、賃貸に出す時も高層階だからと言って、価格に比例して高い家賃が取れるとは限りません。港町タワー高層階と武蔵小杉低層階が、同じ広さ、同じ駅歩、同じ価格で賃貸に出されたとしたら、どうでしょう。
ちなみに、永住前提で現金一括購入なら手放す可能性皆無なので、関係ありませんが。

>901
投資価値はそうですね。

住み心地が悪いせいで安く売られた部屋を買うのが鉄則でしょう。

ただ、賃貸住民の価値観と自分で住む人の価値観は全然違うんですよ。

「目の前が建物で、ちょっと暗いけれども、同じ建物、同じ広さの同じグレードの部屋が一千万も安く買えるんですよ。どうです？お得でしょう？」
そんなことを言われたこともあり、ある意味そうなんだけど、やっぱりデベはそれだけの価格差をつけて同等の価値だと思っているからそうしているんだよね。

何をどう誤魔化そうが、結果は残酷ですね。
割安でお得なマンションってのは、決して売れ残ったりはしません。

実需も投資面の魅力も、供給量に比べるとはるかに乏しい。
だから、計画の最初の1/3の時点でつまづいてしまったわけです。
A棟の売れ残りの横でB棟を売るなんて、間抜けな羽目に陥ってしまったわけです。

つきつめれば、この計画の立案者の責任でしょうね。
こんなとこにタワーを3本も隣接して建てて、
1300戸も売れると考えたところが諸悪の根源。

せめて、タワーとタワーでない棟を混在させれば、
もっと広い層に訴求できたので、少しは結果も違ったかもしれませんね。

確かに同じような建物３つ建ち、バリエーションと差別化が足りない。
同じような部屋が沢山選べるから、焦って買う必要がないと思っちゃうんだよね。
入居後はともかく、販売時は今買わないと買えなくなるよと焦らせることは非常に重要。

売れ残りを真近で見せられると購買意欲は下がるよね。

安く販売している大規模住宅の資産価値ってビミョーだよ
中古はさ、バラバラと売りに出すわけだよ
価格の基準は自分はこれくらいで買ったから、という基準が強いわけ
同じマンションから複数売り物が出ると、当然後から出す方は値段を下げる
戸数が多いと値下げ合戦が起こる
ここはその典型
後で売るのを考えている人は買わない方がいいよ

１５０戸くらいの別々のマンションで売れば４棟完売したことになり、港町って知らなかったけど結構開発されてるんだな、と思うところなんだけどね。

ローンを組む以上、転売の可能性は考えなきゃいけないよ。転職、離婚、病気、子供の進学、親の介護。全ての可能性が皆無の人なんているのかな。

Ｎｏ．890様へ

Ｂ棟はどうですか？のＮＯ．３２で書いたように、よその営業マンが荒らしているなと感じました。

私は大師線の沿線他を見学させてもらってそちらを断わった時に「どちらを決めましたか？」
と聞かれる度に「リヴァリエ」と言いました。

だからかなと思っていたのですが、色々あるのですね。

けれども余りの必死さに可笑しくもあり結構楽しませてもらってます。

１年がかりでマンション捜しをしてやっと見つけた物件なのです。
最初は横浜ＯＮＬＹで探していたので此処が視野に入っていませんでした。

若者が住みたい所Ｎｏ．１はアンケートで川崎になって横浜が２位になっています。

景色を堪能したいと今からわくわく。
直ぐに電車に乗れて川崎、横浜、羽田、たくさん散策も。

羽田から飛び立つ真っ白な飛行機が大空に小さく見える景色は感動です。

もう一つ、Ｔｈｅ　Ｆａｒｍ　Ｃａｆｅ　無農薬のお米、有機野菜使っていてとても
美味しかったです。又行こうと思っています。

私にとってはとても残念な物件です。

眺望以外にタワーマンションにする必然性が全く感じられないのは私だけでしょうか？
ターミナル駅に直結で土地が狭いならタワーでしょうがここは支線で土地も広いです。
タワーにすると当然維持費は高く、間取りも角部屋を除くとタワー特有のリビングイン、行灯部屋が目立ちます。
またタワーは安全性の観点からオール電化が多いのですが、ご多分にもれずここもオール電化ですね。
川崎区は何故かオール電化マンションが多いです。
ガスの火力の強さ、ガス床暖房の快適さを知る者にとってはガスはとても魅力的です。

プラウド船橋までは行かなくても普通のガス併用マンションにしてくれたら絶対申し込んだと思います。
（まあ価格にもよりますが）

人それぞれだが眺望ってすごく大事だと思う。

ここの売りは眺望でもあるからタワーで私は良かったと思います。


でも904さんの言うように、
タワーだけじゃなくタワーとタワーじゃない棟を作ったほうが色々な人に受け入れられたでしょうね。

火じゃないですが、IHの最大出力はガスより強力ですよ。

最近人気だったプラウド船橋ですらモデルルーム来場者のうち申し込み登録に至ったのは１０人に１人程度。
逆に言えば、１０人中９人は止めておこうと思ったわけで、住宅選びは十人十色だね。

みんなリヴァリエが、好きなのね、結局あるある、キニナルマンションて…

ネガさんがよその営業マンなのか他のマンションに流れた方なのかは知りませんが、わざわざ書き込みに来て下さるのは内心いいな、惜しいなと思うところがあるからなのでしょうね。
わかります。

売り方が下手なのか？もう少しペース早く売れてもおかしくないと思うんですが。

でもこの間、『売れ行きはどうですか？』
って聞いたら、『お陰様で好調です。
無事に年末年始を迎えられます』と
満面の笑顔でしたよ〜

間違いなくみなさん値引き待ちますよね？

この間、『値引きどうですか？』
って聞いたら、『ギリギリまで安くしてあるので。
これ以上安くしたら、無事に年末年始を迎えられません』と
苦渋の表情でしたよ〜

A棟は300万くらい値引きしてくれますよ。

販売戦略上、B棟が竣工するまでA棟の棟内モデルルームは残すだろう。
実質完売と言っても間違いない状況なのにわざわざ噛み付いてくるやつはバカなの？

バカでしょうね。

では、C棟が完売するまで、B棟も最上階を5戸程度残す計画なのですね。

>C棟が完売
>B棟も最上階を5戸程度残す

そんな遥か先の心配をせんでええ。

この販売ペースで順調と言えるんですかね？
ここの営業さん、ガツガツしてないので好感は持てましたが
完売させる気がないんでしょうか？こっちが心配になります。

To　921さん

売り残しA棟の間取を選べることを限られて、もう中古になったし、

少し値下げする有り得るよ！

大きの買い物だから、只300万円で、自分一番

欲しいの向き好きな間取を手に入らないでしょ！

b棟まだ1年以上販売があるから、値下げを狙う人

絶対損をします！
　

>925
B棟検討者にとっては、大事なことですよ。販売戦略上、完売させないのですからね。入居後もC棟が立つまで、土日ごとにぞろぞろ人がやってきて、共用施設もジロジロ見る訳です。その上、掲示板では民度がどうこう言われるのですよ。

>掲示板では民度がどうこう言われるのですよ。

あんたらが言うんだろ。
いい加減にしろよ。

人気のないことだけは分かった。
値上がり益は狙えないが、
住みやすさ、便利さ、値段のわりに広い間取りを求める人にはいい物件だ。

相変わらずここの契約者は余裕ないな。

棟内モデルルームなんて代物は無い方がいい、
こんなのネガポジ関係なく同意できて当たり前の論点だろうに。

A棟モデルルームがそのままC棟販売時まで残るよう祈るのが、B棟購入者のあるべき姿。
B棟より駅に近いしB棟より眺望もよいA棟モデルルームを総出で絶賛するとか、
祈るだけじゃなくてできることもあるかもよ。

余裕持てないのは仕方ないだろう。
売れれば文句なくのんびりできるけど、売れる見込みないからな。

中規模物件もぽつぽつ本線周りに出てるけど
そっちのほうが売れ行き好調だし。
散々ミッドマークタワーの営業が荒らしてることに
してたみたいだけどフタ開けてみたらあっちのほうが
なんぼかマシな売れ行きだ。

今度はマークレジデンスの営業ってことにする？

>932
文章に特徴がありすぎるわ。
もう少し余裕持って書き込めよ、自演君ｗ

いやあ、他社の営業マンさん頑張ってくれて盛り上がりますな、

スレが伸びるのはいいこと。
沈滞してたけど、ようやくPart14が見えてきた。

>>933
931だけど932とは別人だよ。

きょうも一仕事終え充実した一日だった、世の中の為になっている自分。
ふと、リヴァリエを開いてみると

この荒らし人は鬱病、精神病になっているね、普通ではない
間もなく暴れだすぞ

書き込みの時間帯を見てごらんよ、深夜から朝までだよ、

人間、睡眠をとらないと鬱になるのは当たり前
いや、鬱だから眠れない

ズーッとパソコンにくっ付いている姿を思い浮かべてごらんよ。
間もなく鉄格子の病院行きだね

実を取るならお勧めだよ。

決め手は施工会社かな。
プレキャストコンクリートは品質が安定していてコンクリートがとても綺麗。
DFS制振は地震エネルギーの70%をオイルダンパーが吸収してくれる。

コンクリートにはクラックが入る事がありますが、プレキャストコンクリートは普通のコンクリートよりかなり丈夫ってこと？
具体的にはどんな構造なのですか？

建物良くても地盤が良くないから考えるな。

>939
プレキャストコンクリートは工場で作るコンクリート部品です。
工場で作るので品質が安定し、現場ではブロックを組み合わせるように組み立てするだけなので工期が短縮されます。

>940
タワーマンションでは構造計算で時刻歴応答解析という地震波に対するシミュレーションをするのですが、地盤に応じて入力地震波は強められて確認していますから、その点心配はないですよ。

最初に、何でここを見学と思ったか、
施工が大林組、売り主が京急電鉄大和ハウスだったから。
最初から施工に関しては大林、清水、熊谷くらいが念頭にあった。
それと制震構造というものを勉強してみたかった。

平日のお昼くらいだったせいか、たまたま大林組の社員と行き違ったので声をかけてみた。
首からネーム札をかけた風格のあるいかにもエンジニアという感じで眩しい位のオーラがあった。
自分の休み時間を返上して構造、地盤、その他１５分弱説明してくれた。彼に有り難う！

それに売り主の京急電鉄の強み、駅周辺をいくらでも改装できる。
駅前の事務所も将来は何かを建てる予定らしい。
景色もさながらだが何よりもあれほど駅に近い所は他にはないだろうと思う。
支線を全く感じさせない物件だった　それが決めて！

はい、次はネガのかた。
どうぞ

29階の賃貸が月30万円で出ているね。

いっそ月１００万円で出せばいいのに。

港町の85平米中住戸が30万/月ねぇ・・・

ここのプレミア仕様はよそのタワーじゃ並の仕様なんだけど、
無類の高層階好きはその値段でも借りてくれるもんなのかねぇ。

と思ったけど、SUUMOで適当に検索したら、

　JR川崎徒歩3分・ラゾーナレジデンス6階83平米角住戸
　JR大崎駅徒歩4分・ブリリアタワー大崎24階81平米角住戸

が同じ賃料だったわ。

やっぱ、どう考えても30万だして港町はない。

営業が賃料表出してたけどアレもどうかと思うよな。
実績がある賃料とは到底思えない。

85平米の低層が頑張って20万。最上階だと盛ってプラス2万、角だと盛りに盛ってプラス1万。
この辺が、ここいらで取れる賃料の限界じゃないかな。

ちなみにロイ鶴の14階の85平米角が管理費込で22万。
川崎駅から一駅、駅から徒歩1分ってとこだけ切り取ると一見同じだけど、
路線の力、駅の力が違いすぎる。。。

借り手がいないので広告が出ているわけで…
それくらい誰でもおかしいと思うってことですよ

上層階、すごいですねー。
低層階は結構厳しいですね。

そういえば、低層階検討してたけど、階段使えないみたいですね。
低層なのにエレベーター待たないといけないのか。

ドコモに問い合わせたところ、１０月下旬に電波状況を改善したらしい。

おおっ、食ってきた食ってきた。
活性が高いね。
釣りの面白さが分かった気がする。

この辺りの賃料は、坪7500円取れれば御の字でしょうか？

リヴァリエの57平米っていいね
なんか間取りが住みやすそう

>>949
>借り手がいないので広告が出ているわけで…

その広告を出して借り手を捜してる物件の中でも明らかに突出して高いわけで・・・

高いってレベルじゃねーぞ、ってことですかね。

>釣りの面白さが分かった気がする

わざわざ広告出してまで釣らなくても良いと思うが。

57はもうほとんどないよ、売れ行きすごくて

57の向きは何？

>958様
その分、お値段を勉強しております。
床暖房の必要ないお客さまには、またとないお買い得物件です。
しょぼい？ですか。
私どもは、質実剛健ゴム栓マンションと自負しております。
共感していただけましたら、是非ともお買い上げください。

我が家は現在の住まいに床暖ついてますが、
床暖ってほとんど使わないです。
年に数回、それもつけてしばらくしたら暑くて消してます。
マンションは気密性があって温かい。
オプションは逆に好印象です。

>>959
質実剛健ゴム栓というスタンスは素晴らしいかと思いますが、
では何故、高層には床暖房を標準で付けてしまったのですか？

高層希望者の中にも、質実剛健ゴム栓のファンはいるはずですし、
一部住戸だけに床暖房を付けてもスケールメリットはでませんので、
全戸共通で床暖房が欲しければオプション、とすべきだったとしか思えません。

>>957
57は北西と南東にありますよ
値段が安いわりには2DKプランでスベテノ部屋が窓に面してていいよ

3人家族ならばっちりよ☆

釣りかもしれないですが、57で3人はひどいでしょう。
単身か夫婦でないと。

ガスの床暖房は好きな人も多いと思いますが、結構な光熱費になりますよね。
家具設置にも制約があります。
そのへん考えてエアコンだけでも良いという人にはマッチすると思います。

57m2は大人なら2人までだと思います。
個人的にうちの夫婦の場合、2人で最低70m2必須です。

B棟はもしかしたらゴム栓少ないかもね。

>９６０　様
北向きに床暖房は必須と思います。

962さん

分かった、ありがとう！

うちはゴム栓にしたから。
小さい子供がいるので、ワンプシューはちょっとね

カーペットやラグを敷けば床暖房必須とは思いませんが、北側の場合、エアコンは少し大きめで暖房能力の高いものを選んだほうが良いかもしれません。

大人二人子供一人かな57は。
まー夫婦二人で 契約して、そのうち子供ができ、子供が大きくなったら引っ越しをかんがえればいいすね。

北ですか。

まだ北角残っていますか？

寒いから少し方針変更で南角も検討中です。

北側は昼も、寒いですか。
結露はいかがですか？

>978
エアコン付ければいいだけですよ。
結露はしません。

南角は冬暖かいですけど、夏には暑いです、
どっちか一長一短ですね。

南角は日当たり良さそうですもんね。
夏の暑さか冬の寒さか迷います。

暖房は薪ストーブがかっこいい。リビングに設置すると自慢できるな。t多摩川、都心の眺望を見ながら燃え盛る炎に癒される、いいね。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~vivis/okabekougyousyo/calore/
マンションに取り付けできるタイプもあるようだし。。

「着火時以降は煙の出ない設計となっています」
⇒着火時はモクモクと煙が出る？
「マンションにも取り付けができます」
⇒「取り付けたあとの周囲とのトラブルには責任を持ちません」でしょう？
「薪も燃やせます」
⇒「ゴミも燃やせて便利」って人が出そうな悪寒が。

管理組合の理事に当たってる時だったら嫌だな。
理事は辞退できませんかね？

是非、戸建で満喫して下さい！

>>978
理事がその事実を知ることができれば、その撤去を求めることはできるでしょう。
特にここが火気歓迎マンションとして分譲されている気配もないので、
下記の細則がそのまま記載されている可能性が高いと思われます。

>中高層共同住宅使用細則モデル
>
>第４条　区分所有者は、対象物件内において、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
>一　騒音、振動、悪臭及び煤煙等を発生させる行為
>二　引火、発火及び爆発のおそれのある物品の製造、所持又は持込み

なお、977みたいな思慮の浅い輩が、設置後の撤去要請に素直に従う可能性は低いでしょう。
「業者のHPにはマンションでもOKって書いてある！
　高い金出して買ったのに撤去なんてできるか！
　文句があるなら業者に言え！」
などど言い出し、管理組合との間の揉め事になる可能性大です。

>977
そういうわけなので、ダメです。
ネタだと思いますが。

高層マンションだとエアコンはキツいよ。賃貸で高層（３５Ｆ）に３年住んだけどね。

特に、高層はちょっと風が出ると、窓を開放するのが困難。雑居アパートみたいに
玄関ドア開けて埃を内廊下に撒き散らすわけにもいかない。
掃除できるタイミングを逃すと、意外と埃が残る。そこでエアコンぶっ放すと、
埃が舞い上がってエラいことになる。
気にならない人は気にならないんだろうけど、私はダメだった。一応ルンバ一匹
飼ってるんだけど、猫も飼ってるからさらに毛も気になる。

だから結局冬場は床暖房便り。
（夏場の冷房はもうどうしようもなかった。床暖房じゃなくて天井冷房とかねーのかな、
マジで）

この物件、床暖房がオプションでその値段を足して考えると、そこまでお得価格じゃない、
って感じるのは確かにある。

薪ストーブは無理かもしれませんが、より安全度の高い“エコスマートファイヤー”というのを見つけました。バイオエタノール使用で換気設備不要、もちろんマンション可だそうです。
YouTube画像見るとオリンピックの聖火台みたいで、ケバいファッションが好きな人にはいいのかも。
http://www.arus.jp/ecosmart/
http://m.youtube.com/watch?v=Mnb9Wn2si-Y

この物件が他に比べて突出して良いとは思いませんが、
重要なのは価格とランニングコストと間取りと利便性と環境（地質を含む）と建物の信頼性、
加えて、管理体制、子供のある方は教育環境、
であり、
床暖房が（購入是非の）重要なファクターになるとは思えませんが

ずっと床暖房がオプションである事をここで議論するつもりでしょうか。

ネガはネガしてみんなが反応してくれるのを大きな喜びとしていますから、しつこく絡んでくるでしょうね。

あきらめましょう。

しかし、そんな趣味人ばかりがレスしてるとも思えないのですが。
力の入れ方からして。
ネガ・ポジともに。

"荒らしの心理"、でググるといくらでも出てきますよ。ほっとけば良いんじゃないでしょうか？

また新しい写真ありませんか？楽しみにしています！

まーた床暖不要のゴム栓最高ポジ？
設備仕様で劣ってる分価格が低いのは当たり前っていう一般論なだけなのに
それこそ過剰反応じゃん。

ガスは危険だオール電化安全だ言っときながら暖炉だなんだ言ってたり
ずいぶんとちぐはぐだなおい。

まあ、いろんなスレみてますが、どこもいくつもネガがあり、たくさんけなされてます。
スミフも三井も。
ここはけなしネタは床暖房とかなんだからかわいいよ。
笑

中華タワーという誰にも負けないネタがあるよ。

たしかに、シティタワーのスレも悲惨だ

ネガさんは、ここにしなかったことを内心後悔しています。
自らの選択を正当化したくてどうしようもなくなり、ネガることによって心の平静を保とうとしているのです。

ネガさんは可哀想な人なんですね。

荒らしに対しては見えていないかのように無視するのが一番効果的ですよ。

中華タワー、それ東雲豊洲のタワマン、プラ武蔵小杉のタワマンでも話題になってるぞ。あほやなそんなんも知らんのか

MR見てきました。
70平米のMR同じ間取りが
人気なんですね。

荒らしの人はわかっていて、わざとネガを書いて、みんなの反応を読んで楽しんでいるだけですよ。

モデルルームの間取りはマンションを代表する間取りですからね。

>998
その通りですね。
他のマンションで起きた問題と類似の書き込みをして反応を楽しんだりしているようです。

MRにある、お風呂に窓があるタイプは
好き嫌いが別れそう。
個人的にはもっと広めの部屋に
窓があるお風呂設定のほうが人気でるかなと
思いましたが。

たしかに、シティタワーのスレも悲惨だ

お？1000超えた

大人気だね

お風呂に窓は素敵ですね。間取りの設計上、このようなタイプはなかなか作れないのでは？
成功したらC棟に反映されるでしょうね

大師橋よりスマホで撮影。
中央に見えるクレーンがB棟建設場所で、その右側に富士山が見えました。

素晴らしい。。。

綺麗ですね。
ありがとうございます。

リバーサイドで富士山キレイ。

素敵です～

眺望最高ですね。