リヴァリエってどうですか？Part13

年内完売も無理でしたか・・・

完売どうこう以前に、半分も売れてないのでは？B棟は。
1ヶ月前くらいに行った時には、十分の一くらいしか売れてなかった。竣工時に三分の二が売れているくらいかな。

完売は難しそうだけどA棟に近いレベルでは売れるのでわ?
ちなみに現時点では1/3強売れてるようです。
京急さん、来年は頑張れ！

既に250戸位販売していて現在35戸販売だから二分の一位弱売れたんじゃないの？

だいたい半分くらいですね。Ａ棟と似たようなペースです。
そういえばＡ棟のときも、さんざんペースが遅いって言われていたけど
これが京急のやり方のようですね。

＞７６２さん

有難うございます。Ａ棟東角の北東側の景色でしょうか？

半分なら、良いほうですね。

どちらにしろC棟の販売までモデルルームも残さないといけないですし、売り急ぐ必要もなさそうです。
でも今年の3月頃だったか、京急の決算月にA棟を検討に行ったら、この月内に引き渡しまでできたら値引き頑張ります、と言われましたよ。

結局コソコソ値引きが発生せざるを得ないってところか。
ここ、１期初期に一度見に行ったけど大規模の割に妙に小出しにするな、と思ったら
要望入れてくれたらその部屋をすぐ次回に登録に出すからお好きな部屋をどうぞ、
みたいなこと言ってたんだよね。
一応ルール通りではあるにしても大規模物件にしちゃこすい売り方するなー、と思ったけど
やっぱり一気に登録させたら穴だらけになるのはわかってるんだろうな。

>>774
今、B棟2期3次（7戸）とは別に、先着順が35戸。
B棟1期は144戸（1次123戸　2次12戸　3次9戸）。ちなみに、A棟は1期1次だけで150戸。

>既に250戸位販売していて現在35戸販売だから二分の一位弱売れたんじゃないの？

B棟2期、1次と2次あわせて100戸以上あったとでも？
いくら売れ行き不調だからって、検討者を騙すのは頂けない。

A棟が値引きされるのは仕方ないよね。モデルルームとしても使われてるし、、

だいぶ立ち上がってきましたね。
まだ一年三ヶ月あるんですよね～

北角がダメならやはり北東がよさそうですね。
写真でも明らかですね。
なるべく角寄りの北東だと河口のほうまですっきり見える感じかな。
写真はたぶん東寄りだと思うので。

販売てこ入れをする気はあるんでしょうかね？C棟までこんな感じなのかな？

>>781
第1期は8次まであった事をお忘れなく(^.^)

約半だったね。A棟レベルだね。

住みやすいし安いと思うけど、人気ないね。

京急でも支線というのがつらいとこ。
近場のバス便以下のイメージになっちゃいます。

バス瓶以下はないよ。

立ち上がり早くないですか？まだまだ竣工先なのに。

A棟と同時期引き渡しのマンションを見ていたが、３月引き渡しになんとか間に合わせようと間際で連日深夜まで突貫工事をしていた。
一方、A棟はそこより約３か月も早く竣工していて余裕があった。
B棟も同様に作業員の手際がよく、工事現場が整っていて無駄が無いように見える。

大林組って立派だよ！

バス便以下はないだろう

建物の仕様、作りはいいですよね。そのわりに安いからお得だと思うけど。

バスなんて時間どおり運行しないし、雨の中列に並んで靴がグショグショになりながら順番待ちとか耐えられないよ。

>近場のバス便

これなら、その気になれば駅から歩けるが
ここは川崎駅から歩いて帰るにはちょっと
ということでしょう

大林組は素晴らしい建設会社です。
他を圧倒してますね。
5sはもとより工期も設計も工事も優れていますね。
このような広大な土地に恵まれているのと、京急がいるからかもしれませんね。
作業員の覇気のある掛け声に信頼を感じます。
大林組さん安全に頑張って下さい。

>>797
重複スレで同じ議論になってるけど、
22時以降は最大15分待ちになるマイナー路線の電車なんてバス以下、
って意図だと思われる。

22時台のバスが何分おきなのか知らんけど、結構多いのかね。

電車乗っちゃえば5分でマンション内ですから。

>７９９
いや、そうではなくて
歩いてく途中でヤバめの場所を通過しなければならないという意味かと

一般的にはヤバ目の場所は通りませんよ

まあ、いずれにせよ、バス以下ならみんなバス使うだろうけど、使う馬鹿いないよ。目の前に電車あって乗れば3分で着くんだから。
バスは長いしだるい

バスとかマジ有り得ないんだけど

比べてるのバス便の人？

バス便ちゃん、バス利用する物件とこ探しなよ
ここはバス便じゃないよ

でももうちょい本数増やして欲しいけどね。
これから利用者も増えるんだし。

ただ、京急の各駅停車駅と本数は変わらないんだよね。
だとしたら座って待てる大師線の方がいいとも考えられる。

終電逃した場合の話です

昼間は港町駅も梅屋敷駅と同じくらい電車が来ると嬉しい。

バス便よりはるかにましだけど、終電はもう少し遅くしてほしい。座って待てるのは支線ならではで、確かに魅力だと思う。

いくら港町からなら徒歩1分2分でも、
JR利用者の場合、微妙に遠いJR川崎～京急川崎間の移動が追加されるので、
駅前からすぐ乗れるバス便マンションといい勝負してるだろ。

人気はないけど、安いし便利だよ。

JR北口が出来る予定だから京急から近くなるよね。
綺麗になるし、京急川崎駅ビルも新設されるよね。
楽しみだなあ。

バス便がいいならそちらの物件を探せば？こちらは用なしですよね？

なんでそうなるの？
誰もバス便なんか賛美してないよ。
バス便も支線もどっちも似たような忌避要素ってだけ。

それを上回るアピールポイントがあれば妥協もありえるけど、ここはどうだろ？
そこまでの魅力はなさそう。

何より、この先何年も何年も横で売れ残りが売り続けられる見通しなのが痛い。
この先少なくとも10年20年単位で、
転職・転勤・家族構成の変化その他転居につながるイベントが絶対に発生しないって保証があるなら別だけど、
そうでないなら、万一のときに売りやすいか売りにくいかって観点も重要だからね。

アベノミクス効果はこれからですよ！

10年20年先を考えると
修繕費が莫大にかかるタワマンは転売し難いでしょう。
修繕費の値上げがなければ
修繕積立金の蓄積なしということで恐ろしい物件ですし。

来年はベア復活で給料大幅アップ。修繕費あがろうが影響なし(^O^)v

リヴァリエって人気あるのですね。
ここまで購入予定の無い変人が必死でサイトに
乗っかってくるのは入居を止めようとしているのでしょう。
しっかりした知識の持ち主で自分で考えて決める人には
可哀想で暇としか思えません。しっかりお仕事されますよう。

>>817
資金に余裕なければ、ほかいきな！

一応タワマンだから維持費かかるのは当たり前。ただ、それを営業がきちんと最初に説明しないから安さにひかれて買おうと思った人があとでだまされたと思ってネガを書くという構図が1つあると思う。

維持費がかかるのは事実なんだ。
それじゃ、ネガではなく、客観的意見でしょう。
見たくないから、それから目を背けるという態度はどうなのかね。

他のタワーマンションと比べて管理費、修繕費って高いんでしょうか？

ここを他のタワマンと比べることはできません。

タワマンは駅前商業地など土地が高価な場所に建てます。
管理費、修繕費の高さは、その便利さの対価です。

ここは駅前といっても港町なんて一般の首都圏住民は、おら知らねえという駅
バス便の同類との説には一理あります。

修繕費、管理費はその建物に対して払ってるから立地云々抜かして比較はできるのではないですか？
物件価格は港町価格になってると思うけど。
反論とかは結構なので他のタワマンとの比較にお答え頂ける方がいましたら教えてください。

管理費削減なんかは管理組合の努力次第でしょうな。

修繕積立金については私も管理組合がしっかり運営していくことに尽きると思います。
戸数が多いほど管理金、修繕金は安くなり、収入のほうは多くなるので、
説明、資料ほどはスライドしないと思います。

管理組合次第ですか。
どんな管理組合になるのか？
先のことはわからんというのも不安ですね。

客観的意見とネガは違いますよね。

客観的に見てタワマン自体、転売は忌避されがち。
最大の理由は修繕積立金のクレッシェンドがきつく、
後半に入居することはバカを見ることになるから。

それでも人気が出る要因は普通のマンションでは得られない圧倒的な
利便性があるからに他ならない。

しかし、それが少しでも損なわれ、また売れ残りがある場合はリセールが
絶望的に厳しくなるのは周知の事実。
支線どころか本線駅近タワーでもたとえば鶴見のタワーとかがいい例になってる

川崎のタワーもポツポツ中古が出てるけど、そこまで入れ食いと言うわけでもない。
転職なんかのイベントのときのリスクヘッジが可能かはよく検討すべきだね。

この掲示板によく「一般のタワマンと変わんない」って出てくる。

それ自体は嘘ではないけど、一般のタワマンは
5000万とか6000万とかするわけで、ローンの支払い
とは別に3万とか5万のランニングコストがかかって
も気にならない人が多い。

ここは、「同じ3000万円台だったら、他の大師線物件より
いいじゃん」というノリで来る人が一定数いるから、
そういう人の割合が多いと、後々大変。

>82
他のタワーマンションと同じくらいだよ。
もう少し高いところもあれば、もう少し安いところもある。
マンションが安いから維持費も安くていいんじゃないかなんて勘違いをする人がいるかもしれないけれども、考えればわかるようにそういうものではないわけで。

>考えればわかるようにそういうものではないわけで。

考えれば分かる人ばかりなら苦労ないけどね。

それに、少なくともA棟のときの売り手スタンスは、そう考えてない。
でなきゃ、タワマンなのに修繕積立金の平米単価のスタート時の設定が60円台、
なんてふざけた話はありえない。

バス便ちゃんとＮＯ．８３１は同一？
とうとう（バス便ちゃん）のあだ名が付いてしまったね
つけた人、ピッタリ、笑いが止まらなくてお腹痛い（＾＾）
あだ名付けるのむつかしいよ
余談だけど８３１は此処５０００万、６０００万しないと思ってるんだ。
早くここから消えて欲しいんだけどいつ消える？
早く消えてもらって実のある掲示板にしたいな
。

ここの購入検討者は下品です、っていうなりすましネガなのかな？

本当に購入検討者なら頭悪すぎ。

修繕積立金は保証金のようなものだからね。
一番問題なのは売りたいが為に積立計画を安くしておくところ。そういうマンションが何十年後に問題になります。
その点では結構良心的だと思うよ。ここは。

実際、建物自体はそんなに修繕費用がかからないはずだしね。先ず免震ではないこと、屋上広場を作らなかったこと、29階までしかなく450戸数ほどあること、正直建築構造的に普通のタワーマンションと比べたら全然修繕費は
掛かりません。おそらく大林がまだ実績のないDFSだから高めに設定したんだと思う。

でも、京急不動産もその事を理解してないかもね。
京急はタワーマンションに関してはド素人だから。

836さん
いい事言いますね

同感

そして、いい物件ですよ。ここは

下の方から上から目線では自分の足もとしか見えないのでしょう。

http://www.midskytower.com/50years.html

この事例では、長期修繕計画を５０年計画に見直し消費税１０％を想定したにもかかわらず、平均支払額が下がる結果となっている。
当初計画よりも長いスパンで修繕を行うことにしても問題ないと想定されたのだろうか？

>839
リヴァリエみたいなマンションは心配ですねって言ってるようなホームページだね。

所得階層が違うだからコストダウンを詰め詰め方向を目指せば可能だと思われ。。

50年計画って、これマンションの広告でしょ。
通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。ただ躯体によってはクラックが壁に入ってたり、老朽化した保善費用ががかかります。

ただ免震、制震マンションはそういった経年劣化が少ないと言われてます。つまり建物劣化が少ない、実績は無いけど100年は保証出来るレベルらしいです。

因みに積立金は管理組合で決められますよ。
おそらく今後は平均化の方が増えてくると思います。
タワーマンションの修繕費の実績も分かってきますし。
でもどちらが良いかは購入者の好みの問題しかないです。

パークシティは２１６円/平米か。

リヴァリエの当初の修繕積立金は５０円／平米位だっけ？

どうなりますかね。

修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。建物が丈夫かどうか、メンテナンス費用が掛かる施設が多くないか、工事に欠陥が無いか、それらを見極める事が一番重要です。

最も大変なのは震災前の物件で地震対策が成されて無かったマンションです。既に補修が必要なところを治さず、そのままにしているマンションもあるようです。

妙な論点ずらしで正当化しようとすんなよ。

長期的に修繕コストが安く済むのは、本当ならとてもいいことだ。
だがその場合も、それを見越した上で平準化した金額に設定すればよいだけ。

違う次元の話をゴチャゴチャにしてごまかしてんじゃねえよ。

>842
＞通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。

おそらくそうなのでしょう。
しかし、30年計画しか見たことがないと、30年以降にも青天井に支払額が上がり続けるのではないかと不安になってしまうものです。
この50年計画は、そういった不安を解消しうる一例であると思います。

>845
論点ずれてないよ？
理解出来て無いのかな、、、

>844
本質的にはそうですが、人間は理屈で行動しないものですからね。

>839の例では、2009年4月に竣工後、2014年1月から定額積立への見直しを行っています。
定額に変更するなら、ツケがたまらないうちに決断したほうが良いでしょう。

>848
確かに定額制の安心かもね。
でも少なくとも、3、4年は運用しないと正当な積立金を割り出せないんじゃない？

５０年計画？そんなの持ち出してどうするの？
とっくにあの世に行ってるよ！

30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
通常は下がらない。

理由は簡単でどんどん更新したところで新品になるわけじゃないから。
積立金は大半のマンションでは不足する。天災その他不足の事態で
消費されるものだからね。

免震を引き合いに出して安心するのは結構だけどここは機械式より
さらに金を食うタワー駐車場がある。
通常の更新に加え、タワー式駐車場はどんどん金を食う。
車庫入れミスって事故られでもしたら安全性の問題から点検の嵐だよ。

>30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
>通常は下がらない。

通常は引渡時計画の引き上げ、支出どおりに３０年後を迎えることがないから下がらないのですが、ここで下がると言われているのは、現時点で単純に計画を３０年以降に延ばしたら下がることになるということです。


>さらに金を食うタワー駐車場がある。 
上に挙げられた５０年計画マンションはタワー式駐車場と横行昇降式駐車場がありますが、積立金が安いですね。

>>847
「そんなこと」より「もっと重要なこと」がある、
なんてのが論点ずらしの常套手段なんだよ。
「もっと重要なこと」をいくらもっともらしく力説しても、
「そんなこと」が重要でない証明にはならない。

＞修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。

論点ずらしでないというなら、これがなぜ重要じゃないのか説明しろ。
50年の例もでてるし、国交省のガイドラインも知ってるんだろ？
ごまかすなよ。

現時点での長期修繕計画は、極論すれば引渡時の積立額の根拠を示しているに過ぎない。

引渡し後は住民の好きにすればいい。

初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。
でもデベは何も困らない。
先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。

まあ、購入者が全員似たような発想の持ち主で、
最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、
後は住民の好きにすればいいってのは事実。

>853
横槍ですが、一番重要なのは実際に必要となるであろう修繕費のことであって、絵に描いたモチのような長期修繕計画ではないということだと思いますよ。

放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

>855
>初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
>後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。 

最初の設定額が多少違ったところで当初の積立ペースが少し落ちるだけです。
引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。


>先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。 

他のマンションと比べて僅か数千円違うだけで売りやすくなると考えたのかもしれませんが、バカですよね。
逆に先のことを考え過ぎた層を不安にさせて売りにくくなっているような気がします。

>最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、 

肯定しているのではなく、重要なことが何かを見極めているのだと思います。

＞引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。

ただの思考停止じゃん。

50年マンションは例外中の例外だとしても、
最終的には最初の4倍と、最終的には 最初の8倍じゃ大違いだよ。

ましてや、先のことをあまり考えない層を集めたマンションならなおさら。

>>856
>放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、
>住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

そんな当たり前の理屈は、誰だって分かってますよ。
デベ営業もよく言ってます。
「心配いりません。おかしなところがあっても、購入者の方々で変えていただけることですから」って。

でも、現実的には多くのマンションの管理組合が、
徴収額の値上げ議案を通すために多大な苦労してるわけです。
そのことはどうお考えですか？

それとも、あなたが値上げが必要な時期に理事長に立候補して、
値上げ議案が通らなければ責任とってくれるんですか？
そこまでの覚悟があるならそれはそれで天晴れですが。

ＮＯ．８４５さん　落ち着いてください。

深夜から早朝までご苦労様ですが、だんだんと言葉が汚く
ストーカー的になられて周りが見えなくなっているように感じます。

家、マンションを購入するのは洋服を買うのとは違いますから
皆さん真剣に考え検討していますよ。

私の場合、２０年、３０年後の修繕積立金引き揚げの額でも充分大丈夫と
計算して購入予定にしました。　　でも

以前、マンション理事をしていた経験から申し上げますとこれは理論を
かざすものではなく実際に入居してからの住民の管理組合の力が物をいいます。
１０年目の修繕に関して何件もの見積もりを取り、比べてみると何千万もの
差が出てきました。
いざ工事に入り出来上がりを観察すると手を抜かず１００％の人が満足という結果が出ました。
大きく言えば管理も私たちは替えることができるのです。

私はﾖｰﾛｯﾊﾟによく旅行をするので、自分なりに目は肥えています。
商業地域の騒々しいものではなく、とてつもない広い敷地に多摩川の水のある風景、
他から隔離された此処だけの空間、京急電鉄だからできたのではないかと思っています。

人それぞれ見る観点が違うのですから気持ちを落ち着けて少しは理解の方向に
持って行ってくださることを願います。

管理組合の力については、同意します。

ただ、気になる点は
１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。
２　修繕に関してはＤＦＳ関係は大林組の独壇場なので、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これらについては、どう考えておられますか？



　　

>861
私も862さんがおっしゃることが気になります。
確かに861さんご自身は、理事の経験もあり、賢明な判断ができる方だと思いましたが、その他の住民の方々そうだとは限りません。
坪単価250〜300万程度のマンションでは、管理組合に公認会計士や弁護士等の資格持ちがいて、コストカットなどに厳しく、堅実に組合を運営されている場合が多い。坪300を超えると、住民がみな資金的に余裕があるので、管理修繕費が高くても、問題視しない。払える。…という話があります。では、250以下はどうなのか。管理会社の言いなりで、問題に気がつくことすらできない可能性があるのです。
私はA棟を見学させて頂いたことがあるのですが、エントランスロビーを子どもが走りまわり、12階のラウンジでは、貸切予約時でもないのに、住民がやはり子どもを走りまわらせながら、ピザを頬張っていました。正直、あまり良い印象を持てませんでした。
あと、全く別件ですが、エレベーターに乗ったとき、ゴミ収集のカートと一緒になり、複雑でした。一般的なタワマンでは、ゴミ収集は専用のエレベーター(非常用などを兼ねている)を使うと思います。

>863
酷いタイミングで見学されたようですね。

安いからこいつらバカに違いないといった偏見で語られるのは正直心外です。
余計なお節介にも程がありますよ。

ＮＯ．８６１です。ＮＯ．８６２さんにお答えいたします。

３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。
それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。

管理組合の議決に関してはそれぞれのマンション規約で違ってくると思いますが一般的には
普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要です。

しかし出席率は低く、殆どが執行部に一任の票が提出されます。
執行部は信用されている、責任重大だという気持ちになり慎重に物事を運ばざるをえません。

実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。
１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。

なのでどこのマンションも同じだと思いますが購入後の管理組合が本当にしっかりした運営を
やっていくことだと思っています。

最近沈滞気味だったけど、スレが伸びてきましたね。
いい感じですね。

>862

１について、外国人数は都心のタワマンと同様ですから、住民層が違うとすれば、富裕層や投資目的の人の数でしょう。
他のタワマンと比較して所得格差が小さく、投資目的が少ないと想定されることから、合意形成はしやすいかもしれません。

２について、基本的にDFS制振装置（オイルダンパー）は定期点検をするだけと聞いています。
特注のオイルダンパーでもないので点検くらいどこでもできそうに思いますが、大林組ブランドを信頼して頼んでも大きな金額は掛からないと思います。

お答えありがとうございます。

「１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。」

これについては、
「３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。」とのことですが、
一概に「安いからこいつらバカに違いない」とか「それ以上になるとホリエモンさんの部類」といった決めつけは私は好みませんので、ここまでとさせていただきます。

２　修繕に関しては、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これのほうは
「実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。なのでどこのマンションも同じだと思います」ですが、

私がお尋ねしたのは、「ＤＦＳ関係は大林組の独壇場」、そこでこのマンションは他の大手とのアイミツが困難なのではということなので、以前のＤＦＳではないマンションの話を持ち出されても、申し訳ないが無意味です。


管理組合の議決は一般的には普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要なのは、そのとおりです。
ただ、ここで怖いのは、殆どが執行部に一任の票が提出されるならまだしも、住民の過半数が管理組合活動に無関心で委任状さえ提出しなければ、自動的に議案不成立となって何も決められなくなることです。
特に外国人が２割を超しているとすると、その危険性は高いのではありませんか？

>868
A棟の臨時総会では８〜９割の票が集まっています。
当日参加されなくても委任ではなく事前票が殆どです。
多くの合意を得ることが可能なこともわかっています。

>869
最初の頃はどこも同じです。
管理会社も気合を入れて票集めするし。
しかし、回数を重ねるごとに、組合活動に無関心な人がふえ、管理会社のフロントもエース級は
引き上げられる。
今のA棟の臨時総会のような状況が続くと楽観はできないでしょう。