リヴァリエってどうですか？Part13

先月契約完了。2015の3月まで長いけど、早く入居したいねぇ。

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私も契約者です。立地や仕様は気に入ってますが
売れ行きがぱっとしない点が購入してからの不安要素です。

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A棟のこの時期（竣工1年半前）は、1期1次150戸＋1期2次30戸を売りに出して、
売れ残った約30戸が先着順にまわった、って感じだったっけ？
で、竣工時点で総戸数の1割以上が売れ残り。
全戸をとりあえず売りに出すことすらできず、入居してる横で6期X次販売開始とかやってたわけだ。

B棟はそれ以上のスローペース（販売に出す前に要望書を集められない）なわけだから、
先が思いやられるねぇ。

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B棟はいつの間にか販売してた感じ。
出だしでしっかりしないから上のように言われる隙が出来る。

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こちらはA棟のスレじゃ？Aは残１２戸

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良い機会だからスレ統合しろ。A棟だけ、のスレは無駄。B棟とまとめてひとつでいい。

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A棟のスレを分離するなら、住民板も分離し、掲示板のリンクも分離してください。

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でもさ、売れても売れなくても、デベが管理費、修繕費を払ってくれるんだから、契約者は何の心配もないんじゃないですか？

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そりゃそうだ。

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この先自分に何があろうが、マンションを売りに出すことが絶対にないって言い切れるならね。

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まるで永遠に売っているかのような物言い。
消費増税までがひとつの節目。

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未入居住居ですが、その部屋の持ち主が売れるまでデベになるので、管理費と修繕積立金はデベが負担し続けることになるそうです。これを聞いて私は隣の部屋はそのまま空き室でいてほしいと思いましたね。

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中華がおとなりに越してくるくらいなら空いてる方がマシだよね。
通常は契約書と重説にデベに有利になるような特約書いてあって、
一定期間までしか払わないみたいな条項があったりするところだが。
しかし、売れ残りもこの物件は管理費と積立金が高いから死活問題だな。
Ｂ棟の売れ方見てる限り、どうなるやら。
Ａ棟と違って、Ｂ、Ｃ棟は一蓮托生だから、Ｃ棟が売れるかどうかまで
ハラハラし続けられるね。

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駐車場が不足するような状態ならいいんだけどね。大抵は、

　竣工後の売れ残り住戸が多い＝その分、駐車場の空きが多い＝デベは負担しない

だから、無問題ではない。

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なぜネガは必死に他人の心配をするのだろうか。

中華にしても近年の三井のタワマンでも同様なんだから取り立てて言う事でもない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363273/res/137

売れ行きも特に悪くない。
発表してから客集めに半年かけて売るところが多い中、すぐに売り始めたらまとめ売りの数は多くならないものだ。

他人の心配をする暇があったら自分のことに時間を使いなよ。

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本当に心配ないなら、誰に何を書かれようが気にする必要ないはずだけどねぇ（苦笑）

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・大師線（支線、本数少なめ）
・競馬場、競輪場
・教育施設の水準
・徒歩5分で風俗街
・周辺にホームレス
・工場地域
・スーパー堤防でも海抜４ｍ
・高速出口がマンションすぐそこにできる計画有り
・オール電化
・床暖房なし（後付可能だが費用が嵩む）
・食洗機無し（後付可能）
・470戸強、29Fに対しエレベータ4基のみ
・B、C棟で共用施設は共有管理（費用も）
・駐車場もB、C共用管理
・クリニックモールが歯医者しか決まってない？
・タワー駐車場の維持コスト
・ファームカフェがしょぼい（テナントとしても価値低い）
・修繕積立金のカーブがキツい（総額は大差ない）
・一部共用施設は市民に開放（都市計画の代償）
・まだA棟が売れ残ってる
・B棟下層階が無償セレクト期限までわずかでも売れ残ってた

気になったところ。

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売れ残っている住居の管理費と修繕積立金ってデベが負担し続けることを、この掲示板で知りました。
営業にも確認しました。

それなら売れないほうがいいなって契約済みの私は思いました。駐車場も気にならないですね。

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ここ１ヶ月で売れ行きは好調になってきましたね。Ａ棟と同じペース。
北東を契約したので、実はＣ棟は頓挫してほしいなって個人的には感じています。

ネガの人って実はそういう人たちだったりして！！

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駐車場は既に赤字なの？

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１８，１９

おいおい、気は確かか？

売れ残っている住居の管理費と修繕積立金をデベが負担
Ｃ棟は頓挫

これらは不人気ダメ物件の烙印が押されるってこと。
転売するときは、メタメタに買い叩かれるんだぞ。

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床暖房いらないから、とうとう入居者もいらなくなっちゃったか。
お薬増やしてもらったほうがいいぞ。

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風邪薬でいいかな

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たしかに人気物件とは言えませんが、
Ａ棟の現状を含めて不人気物件とは言えないと思いますよ。
何しろ一棟で５００弱の戸数がある訳ですから、
デベが繰り返す「予定通り」という発言には嘘は無く、
しかし「予想以上の売れ行き」とは言えないというだけでしょう。

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この人、しつこいですね。削除依頼したほうが良いかな

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特定されますね。

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本心では良いと思ってるからこそ、懸命にネガることによって断ち切ろうとするんですよ。

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しつこいネガは、他のマンションを買った自分の選択が正しいという自信がないから、このマンションのほうが良いということになっては気がすまないのです。

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普通に考えれば完売したほうがいいのに、そこそこ売れればまぁいいやって経営判断は以外とありますよ。特に、歴史が長くて、財務内容ガッチリのところ。部外者のこっちがヤキモキする。ほんとに急がない。仕事で何度も泣かされてます…笑
京急もその部類だと思いますね。これが良いのか悪いのかは、皆様の裁量で。。

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削除依頼するとったぶん一人で連投していることがバレちゃうね。
だけどネット投稿ってホント怖いよね。

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なんか面白い展開になりそうですね。

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【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

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33　名前間違った
失礼しました

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２９は友達いなそうだな。

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どの道ここから先は更に失速しそうですね。
増税前最後の駆け込みの9月でも8戸というのは、販売側も期待外れだったんじゃないかな。

このクラスの物件価格をローンで買う計画では、住宅ローン減税拡充枠を全て使い切る
ローンはそもそも普通組めないし（頭0とかでも比較的早々に残債4000割り込む）
半分以上の住戸に関しては年間40万の税金控除をフルで使える所得向けでもない。
2馬力だとさらにメリットが減る。
アベノミクスは金持ち向けだからね、、、

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因みに、住宅ローン減税拡充枠はすべて使い切らないほうが得です。
すべて使い切るには４０００万円を大きく超える借り入れが必要であり、それに対して金利がかかるためです。

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>37
単純に満額使い切りは損になるのはその通りですね。
ただ、３％税額上昇分（売価転嫁分）を取り戻せるかどうかで考えると、やはり難しい。

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>39
いえ、むしろ増税後のほうが若干得になるケースは多いですよ。

例えば、物件価格４０００万円、頭金５００万円で借入３５００万円、金利１％としますと、拡充後の住宅ローン控除総額は約３００万円になります。
拡充前（２００万円）と比べると、＋約１００万円です。
一方、物件にかかる消費税は建物部分だけなので、増税額は約６０万円程度の増額だと思います。
この場合、拡充後のほうが＋約４０万円の得というわけです。

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>40
3500万のローンで控除300万するって、年収800万クラスじゃないと家族が居ると難しいよ。
所得税から控除しきれなかった時の住民税控除枠も多少上がるけど、年収600万で嫁子供いたら、
300万も控除はできないはず。（住民税で吸収しきれない）
3000後半から4000前半を検討する層としては多くなるケースというより、ニッチなケースだよそれ。

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細かいことを言うと、物件価格が６０万円高くなるなら借入額も６０万円増えると考えるべきかもしれませんが、それを含めても大きくは変わりません。

大雑把に言って、１馬力で買う普通のサラリーマンは、消費税８％で買ったほうが得になるでしょう。

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>41
ニッチなケースだと言われたのは少々意外ですが、そうだとしても、住民税で控除しきれない人向けの対策も検討されていたかと思います。

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当初、日経新聞に住宅ローン減税の拡充は１０００万円規模という記事が出たときは衝撃的でしたが、最終的には消費増税の前後で大差のない絶妙な対策になっていると思います。

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中国人居住者が２２％とのことですが、本当でしょうか？

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営業に聞けよ

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居住者というからにはA棟の話だよね。

なら、「455戸の50戸近くが外国人」「そのほとんどが在日華人」「入居者の１０％が外国人という例は珍しい。」（京浜急行担当者）って話だったから、22%はないと思うけど。

ていうか、ざっくり2割でもなく22%って、どっからそんな細かい数字がでてきたの？

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>47
A棟そんなになのか。外国人がそれなりにいるのはタワーの宿命とは思うがそのほとんどが中華ってのはやだなあ。

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湾岸も同様らしいですから、今どきの常識になりつつありますね。

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営業に聞いたら、１００戸ぐらいですと言われたとする

すると、１００÷４５５＝０．２２　　２２％

かな？

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営業から聞いたんじゃなくてそう計算したら２２％と出たから書いたんだろ。
くだらない。

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B棟スレは床暖ネガが流行ってたようですが、こちらは華人ネガですか。
どちらも大した事ないネガネタですね。
他には何かないんですか！？

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もうネガ尽きたか？
まだまだあるだろう‼︎

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そろそろ通報したほうがいいかな。

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最新の販売状況わかる方いますか？公式Hpより最新が分かると幸いです。

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販売状況気になりますね

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この物件のネガティブポイントは住戸の坪単価に比べて管理費、維持費が高いという事に尽きると思います。
この点が納得できる方にとっては良い物件となる可能性はありますが、納得できない方にとってはダメ物件という事になります。

坪単価は正直安いと思います。以下に述べる理由は想像ですが当たらずしも遠からずだと確信しています。

大林組にとって自社の技術を披歴出来る為の良い条件がそろった敷地であり、ある程度ディスカウントしても受注したい物件であった事。
ゼネコンとしてタワーであるにも関わらず施工がし易い敷地である事。
土地の造成に行政の協力がある事。
デベは鉄道会社であり、他社で頓挫した計画を沿線の価値を高める計画として引継いだ事。

等が挙げられます。

ですので、建物として一級の計画であるにも関わらず坪単価は安く、一級であるが故に相応の維持管理費が掛かります。

上記理由が開発の根底にあるが故に、また、大手デベの様にマーケッティングに長けて居ないが為に、
建築の素人であるエンドユーザーが気にする設備・仕様面でニーズを読み切れていない面があり、その点に不満を持つ方の多いと思います。
建設の動機に物件を最大の付加価値を付けてプロジェクトとして最大の利益を生むという意識に欠ける面がある事は否めません。

この様な大規模な開発にしては珍しい物件であるが故に、資金計画を他の物件とは異なる考え方で検討しなければならない結果を生み、検討者に混乱を生んでおり、それが爆発的な人気に繋がらないのだと思います。

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ここってエレベータも少ないし、大した施設も無いのに管理費が他のタワー並みだからおかしいよね。

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価値がわかる人にはわかるんだよ〜

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管理費は他のタワーと比べて安いよ〜
マンションが安いから調子こいて広い部屋を買うと維持費も比例して高くなるけどね〜

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部屋の広さ狭さに比例する維持費だけど、そんなに
幅は広くないのでは。
トランクルーム使う値段くらいの差額くらいでは？

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最近ネットの誹謗中傷とか営業妨害で立件されているケースが目立っていますね。
やはりネットは無記名だからわからないだろうと思ってしまうんですね。怖いですね。

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ここＭＲの場所が最悪だよな。
川崎駅前とは言わないまでも、せめて人通りのある通りか、車が通る大通りに作るでしょ。
建築費ケチって廃墟で売る神経が理解不能。
京急はＭＲに来る為には、大師線を利用しないとだから二度美味しいとか本気で考えてそうだけど。

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>58
管理費は大林組の施工とはあまり関係がないでしょう。
ほとんどが人件費ですから。ただ、フィットネスジムはともかくパターゴルフ場や
ミュージックスタジオ、キッチンスタジオといったイマイチ稼働率でも疑問の残る
共用施設を前提にしていること、都市計画の代償として川崎市民に開放することに
なっているカフェギャラリーや集会施設といったマンションが随意に変更できない
妙な施設を抱えこんでおり、そういったモノを含めた総額として見ると、判断が
分かれるでしょうね。自分が使わない施設ばかりだったら、ムダなだけですから。

B,C棟で共用施設部分は共有扱いというのもちょっと疑問符がつくところ。
B棟のフィットネスが使えます、C棟はパターゴルフ場と音楽スタジオです、って、
C棟売る時のセールストークとしてどうなんだと思ったり。
フィットネスは共用施設ではキッズルームについで稼働率高いんだからC棟も
フィットネスにすりゃいいのに。

修繕積立金についてもDFSがメンテフリーで免震より優れているといいつつ、構造体の
必須条件として機械式タワー駐車場が存在しており、この費用が逆にかさんでしまって
いるため、普通の都心の免震制震タワーと費用に差が出ていません。
また、>59 の指摘通り、30F500戸近いのに低速のエレベータを4基のみ、うち2基は小型ってのは
ややスペックとしてマイナスですが、にもかかわらず、やはり積立金は高いまま。
さらに、購入層に"配慮"した結果、初期の積立金を徹底的に低く設定しており、
将来的に、8年～16年あたりから急激に跳ね上がっています。
故に、将来収入がバッチリ伸びる自信のある人でないと、おっかないでしょうね。

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>64
俺はそう思うわ。

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>65
凄く調べてますね！
ここを第一候補で考えてましたが、出来ればお勧めのマンションも教えて貰えますか？

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前向き検討中です。本体価格対比で維持費が高いのは事実と思いますが、それで諦めて下さる方がいれば、かえって有り難いです。共用廊下を子供の自転車が走り回るような団地マンションにはならないでしょうから。

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>68
B棟どころか竣工済みのA棟も半年売れ残るこの状況で、諦めてくれる人がいる方が有難い、って…。

いや、じっくり検討し放題、って意味としては正解か。

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駐車場の利用率をみて、将来的に自走式一本にしてしまうという選択肢もあります。入り口のハードルが越えられない方には、遠慮願ったほうがいい。

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>70
普通は金がかかる機械式を潰して平置きや自走式を残し修繕費を節約するものだが
ここの場合タワー駐車場が免震構造を兼ねているので潰せない。
タワーを残すのなら修繕費の節約には全く意味の無いこと。

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すみません。70をよく読んでいませんでした。
そのとおりですね。

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え？　自走式一本化は無理でしょ？

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制振の仕組みは、中心部のコンクリタワーとその外縁部のオイルダンパーであって、パーキングはその空洞を利用した、いわばオマケ。撤去はできないけど、経年で壊れちゃったらそれまでってことでもOKってことです。

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なので、物理的には一本化できちゃうんですよね。まあ組合で可決されたらですが。。

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>きちんと将来の維持費まで見据えた計算をする人に敬遠されて

ノーノー。
きちんと将来の維持費まで見据えた計算をしてこれくらいにしておこうと買うのだよ。

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少なくとも、内廊下のカーペット上で自転車を転がす人は居ないね。
ちゃんとした屋内駐輪場もあるし。

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モデルルームの場所が悪いというご意見には賛同しかねます。
確かに便利の好い場所に作る場合が多いですがそれは
大抵の場合建設地に土地が無いという物理的な要因が大いにせよ、
立地の不便さや環境に対する悪条件を先ずは綺麗なモデルルームで
誤魔化そうという意図が感じられます。

必ず建設地は確認するでしょうからモデルルームは建設地に
建てるのが理想というか当たり前なのでは。
加えて本物件ではモデルルームの建物から本体同様の
多摩川の景観が確認できるという利点もあります。

ましてや、あの建物を廃屋と表現されるのであれば、
それは現地に行っていない証拠だと思います。

因みに私はステークホルダーではありませんが、
モデルルームの企画建設に参画した経験があり、
その観点からこの物件のモデルルームを感心していたので
まさかそこにネガ意見を提示されるとは思ってもいませんでした。

世の中にはいろいろな見方があるとは言え、
白を黒という方が居るのですから検討版としては役に立っていないのでは。

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>経年で壊れちゃったらそれまでってことでもOKってことです。

技術屋でもないのに、断定しちゃって。
中心部に壊れた部材を抱え込むってことでしょ。
大丈夫？保証できるの？

大林組に確認したほうが良いと思うけど。

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>>78
それがいるんですよ・・・お子さんですが・・・

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>81
そういうマンションもあるかもしれませんが、リヴァリエにはいないでしょう。
そのような苦情は見たことがありませんし、万一見かけたらすぐに注意徹底させます。

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>79
現在はまだ良いですが、A棟建設中は港町駅からモデルルームにしか行けない臨時改札を出る必要があり、とてもアクセスしづらい場所でした。

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スカイラウンジ、スポーツスタジオ、ゲストルーム、キッズルーム、キッチンスタジオ、ライブラリ、ゴルフレンジ、音楽スタジオ

要るものしかないじゃん。

カフェギャラリーは仕方ないんだろう。
キッチンスタジオはパーティーの他に組合の集会場などにも使うだろうから必要だな。
うまく３棟で共有できれば魅力的だと思う。
C棟のスカイラウンジは最上階付近の南角に作ってほしいな。

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営業さん・・・今日は休みでは？

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営業じゃないよ。

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＞80

壊れた部材って、w
鉄骨の瓦礫が積み上がるわけじゃないんだから。ww
タワーパーキングの電源がonでもoffでも、制振とは関係ないでしょ？
わかる？？

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タワーパーキングの点検補修と同時に制振部分の点検補修を行うことになってたりしたら。
関係ないとはいえない。

鉄骨の瓦礫が積み上がる？
何でそんなありえない極端な状況を持ち出すのですか。

素人が勝手な判断を下すのはまずい。
大林組の専門家の意見をまず聞きべきだろうと言ったまでです。

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そうですね。。。

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硬いなぁー
皆でブレストしてワイワイやる場でしょー
専門家の判断持ち出したらそれで終わっちゃうよー
それは各人モデルルームでも行って確認すべきこと！

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>90
理事会もそんな調子でやるつもりなの？

ここは、やはり民度が・・・

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ゴルフレンジはいいかもって思ってます！
他ではなかなか見ない気がします。
そうでもないのかな？

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>91
理事会も民度も関係ないでしょ。
無理やりネガるのはどうして？
悩みがあるの？

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音楽スタジオはカラオケにも使えるかな？

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こんなとこでネガレス連投しているヤツが民度とかｗ

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90みたいなのが住民だとしたら
ということなのでは

理事会も民度も関係大有り
自然に導き出される懸念です

無理やりネガってるわけではない

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音楽スタジオってカラオケできるんじゃないの？

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ビッグコミュニティなので、組合の意思疎通がスムーズに行くかという不安はあります。
ただ、A棟モデルルームに行った感想としては、見た目も挨拶して下さる感じからも、皆さん良識ある方々に思えました。

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良識がなく、民度も低いのはここのネガ連中だけ

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>96
はたから見たら意味不明な難癖つけてネガる人や、新川崎あたりの他のマンションスレで悪口言ってる人のほうが民度に問題があると思います。

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