プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

>>660
では、70年定期借地権のこの物件の適正な坪単価はいくらでしょうか？
高すぎと言うからにはちゃんとした根拠が当然あるのでしょう。

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>>661
野村のスレだけあって、真っ当な評価にも目くじら立ててコメント返す営業さんが多いね。
土地付きならまだしも、定借なのにこの価格はないよね、って意味なんじゃない。

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>>662
営業ではないです。
定借なのに高いという根拠をお聞きしてるのですよ。周辺相場、立地だけでなく内装等々含めた同じような借地物件のリセール実績、などを考慮されて高いとおっしゃってるのでしょうから。
そうではなく何となく定借のくせに高えなという己の懐事情を物差しにした主観的な評価なのでしたら、どこが真っ当な評価なのでしょうか。

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確か定借50年で2割落ちって言われるよね。70年なら1割落ちぐらいかな？

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>>663
定借、機械式青空駐車場、電線丸出しといった明らかなマイナス要因があるのに高いとみんなが認識しているのに、どういう立場の人が高くない！と主張するか？
答えはひとつでしょう。
懐具合とか、それこそ勝手な妄想でネガティブ要素をかき消そうとするのもあちら側の方の特徴だよね。

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定借の中古の物件に銀行は何処まで融資してくれるんだろうか。融資が不十分だと売り辛く市場価値は落ちる。また定借の期間がある程度経過した後地震で壊れたら、地主は恐らく建て替え承諾しないでしょうねぇ。
定借マンションは始まったばかりで、先々どうなるかわからないというのが現状だと思います。それを利回りだとか色々な理屈でデベは消費者を誤魔化そうとしているとしか思えないんだがなぁ。個人的には定借は相当割安感が無ければ検討対象には入れない。
定借でなければ売り物が出ないという様な本当に稀有な立地なら考慮する価値があるかも知れないが、ここは全然そういう立地じゃないよね。ただ価値観、事情は人それぞれだから大丈夫と思う人は買ったらいいよ。

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>>665
だから営業ではないです。
駐車場、電線の件はネガティブ要素として認識してますよ。
でも今回は定借のくせに高い、それが全てという書き込みがあったから、じゃあ高いという根拠は何ですか？と聞いているのです。
一般的な物件だと定借だとリセールしにくいということはわかっています。しかしこの物件は70年という期間の長さだけでなく内装もしっかり造り込んでいます。所有権であればもっと高かったと思います。それはネガよりもポジ要因なのでは？
私の考えが間違っているのなら、是非とも定借物件についてご教授いただきたいですね。もちろん論理的にですが。

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>>666
確かにリセール時には満額の融資は下りないでしょうね。経年的に物件の価値が減少していくのが定借物件の難しいところですよね。
ここは稀有な場所じゃないと言われますが、これだけの規模の駅近低層集合住宅は今後暫く白金台で出ないと思いますよ、私は。
地震の話がでたので、再築禁止の特別な契約が無ければ借地借家法で借地権者の再築権利はある程度保証されてると思いますが、ここはどうなのでしょうか？

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>>667

665ではないですが、所有権であればもっと高いとのことですが、所有権ならばいくらが相場と考えていますか？論理的に。

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>>667
どうみても高いでしょ。
根拠も何も。
マンションの相場見てれば分かること。
定借だから地代も払う必要があるし。
中古で売却できない都心物件なんて全く旨み無いよ。
誰かも言っている様に、定借物件は超割安じゃないと買ってはいけない。

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>>669
昨今の新築マンション価格の高騰相場を考慮すれば、所有権であれば@500～550万位で売り出したのではないかと思います。同じ時期に売り出したということで、白金四丁目の積水ハウスグランドメゾン白金レジデンスを参考にさせていただくとあそこは同じような価格帯で売り出してると思います。アドレスに関しては、積水にかなり分がありますが、駅からの距離とデベ＆建築会社はこちらの方が良いでしょう。
ただ、今度売り出すもう一個のプラウド白金台は相当造り込んで@600万という話ですから、ここは@500万前後に落ち着いたかも知れないです。
私自身、不動産に対して素人です。所有権に関しては比較物件がありますから何となくわかりますが、70年借地というこの物件の立ち位置についてご教授いただければと思った次第です。
借地だから割高という乱暴な話でなく。。。

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>>670
確かに50年借地権の場合、20年住んで転売となると残り30年という心理的影響が働きますが、70年だと残り50年。この違いって大きくないのでしょうか。
ちなみに近隣の借地マンションと言えば、クラッシィ白金台ですが（まあこのマンションは売り出し自体安いのと旧法借地権ですが）そんなに相場が下落してないと思います。

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>>671
所有権ならばもっと高いとのことなので、所有権と定借で評価基準をお持ちなのかと思いましたが、周辺所有権物件と比較してということですね。定借は評価が難しいですね。

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20年住んでまだ50年残ってるというのはかなり大きいと思う。

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>>670
南麻布なんかはどうなの？定期借地だけど瞬間蒸発。

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みなさん、その時の定借と比べ、坪単価が異常に高いから余計に踏み切れないのでは？まぁ都心部は定借でない土地でもこの時世どこもあがっているから仕方ないと片付けてしまえばそれまでだけどね。
個人的にはゴールデンウィークから2ヶ月。あと何戸決まってないのか、興味ありますね。

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土地仕入れと建設費の高騰を考えると今後のマンションはより高値で売り出すか、仕様を落とすしかないからね。
このマンションも工事発注は年前半にしてるんだろうけど、定借でもこの値段になってるからね。
オリンピック、山手線新駅、リニアと今後の建設需要を考えると、お財布と相談しつつ、少々高くても場所が良ければ購入しても良いのではないかと思う今日この頃。駐車場が嫌だという声が多いようだが。

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ここと同じ値段で所有権にしたら徒歩3分は絶対無理だし、そうなると賃貸利回りも下がる。ここは買い得だと思う。

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>>678
買い得の根拠が全く記されておらず、MRで営業が言ってた内容と酷似しているんですが。。
ふんわりした説明で飛びつてしまう人限定の物件という理解でいいのでしょうか。

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ふんわりで定借を嫌う人と同じかね。

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