ブランズ宝塚梅野町ってどうですか？

最近になって盛り上がってますね、ここ。
私はここ、期待してます。ホテル通れば、雨降りの日でも傘いらないんじゃない？ってくらい駅近。
マイナス点をあげるとすれば、なにがありますか？

駅遠だと売れ残りに苦労するのは某タワーで証明されていますしね

某タワーは当初の値付けと若干お見合い気味の配置に問題があった気がしますけどね。

バス便などの駅からの距離があっても適正価格なら売れますよ。

ラビスタの中古が流通しているくらいですから。

ここは値段がまだなのでなんともですが、日当たりと眺望を重視の人はパスでは？

そこさえクリアならあとは値段次第かと。

隣とのマンションとの距離はどれくらいになるのかな。いっぱいいっぱいまで建てたら、ある程度の階以上でないと眺望苦しいですね。
詳細知りたいです。

業者も黙認しているんじゃなくて、政治屋や地主と癒着した行政が積極的に価値を売り飛ばし続けた結果（特に震災後）、とんでもない勢いで凋落しているってのが事実。誰も納得などしていない。

十数年前は西宮より宝塚のほうがブランド力でも住民層（市民平均所得）でも上で、３０年前は大差をつけて宝塚のほうが上だったのだから。

訂正　行政も黙認しているんじゃなくて

○　行政（役所）こそ宝塚の価値を根こそぎ奪って何の取り得も無い街に貶めた張本人

＞古くからのお屋敷街に愛着がある人にとっては面白くない流れだけど、
＞相続や合理化で邸宅や保養所の土地を手放す人・企業がある以上、普通のベッドタウン化は仕方ないね。

支離滅裂ですね。宝塚同様に他の昔からブランド力があった街ではやっちゃ駄目だけど、「宝塚だけは」住環境やブランド価値を犠牲にして切り売りする（換金する、二度と戻らない）開発をいくらでも野放図にやって単なる郊外に埋没させて落ちぶれさせてもかまわないという論理はまるで筋が通りませんよ。

本来はアクセスや利便性の点から全くマンション立地や建売住宅立地じゃない宝塚で、大規模マンションを過剰に供給しすぎたせいで、中古の相場が当然のごとく値崩れして、その価格の下がった中古にかつての宝塚の住民層とは正反対の層が大量に入り込んで、加速度的に市民レベルが下がり、人口が増えて市民1人あたり税収がどんどん減り財政状況が悪化している（財政硬直度が増す）という負のスパイラルが実際に発生しています。

宝塚のスレは行政批判君が必ず参加しますね…

ベットタウンとして住民の数を増やす以外に街を豊かにする企画があるなら選挙に出てください。

魅力的な内容ならマジで投票しますよ。

東急のブランズも東京では有名ですけど、ジオの方がしっくりくるなあ。

情緒のあった観光中心地（プロムナード）の川沿いを日常感たっぷりの高層マンションでびっちり埋め尽くすなんて狂っとるわな

昔からブランド力が高かった自治体の中でも、宝塚だけが極端に劣化して

他所は昔と変わらないブランド力や求心力を今も維持できているのだから

全く擁護する事はできませんね。

別に擁護する必要は無いけど、こんな所で行政批判を主張しても意味ないよ。

良くしたいなら現実社会で行動する、出来ないなら引っ越す。

結果にダメ出しなんて誰にでも出来ることを主張されてもねぇ。

資産価値など気にせず永住する方にはおすすめです。

下落率は西宮や芦屋と比べると高いけど、その分価格も安いからね。

下落の絶対額で考えたら大差無いよ。

西北は今はバブルみたくなってるから例外だけど。

あまり市場価値っていう言葉に踊らされるのもどうかね。

宝塚を選ぶ理由はないよ

落ちぶれる一方で、浮上する要素が全く無い

街づくりも駄目駄目で魅力も住環境も悪化する一方

かつての宝塚は妥協して住むような街ではなく、全国で10本の指に入る金持ちに選ばれる自治体だったが、今は悪政や街づくりの失敗で住環境、インフラ整備、利便性など全ての面で魅力が無い街に成り下がり、西宮に奪われてしまった。

昔は西宮を避けて宝塚に住む高所得者が多かったのに、今や完全に人気もブランド力も逆転。

住環境や住民層や高級感が悪化し単なる郊外に成り下がった宝塚は、利便性やアクセスでもともと劣る分、普通の街以下の選ばれない街になる。

冗談でもなんでもなく、30年後は尼崎以下の街になっているでしょう。

http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1359&cid_...

宝塚市って水道代が年間1万円も高いんだな

> 以前の宝塚は兵庫では常に芦屋に次ぐ2位、北摂や阪神間を含む関西で常に3本の指に入る
> 平均所得の高い高級住宅地だったが、9年ほど前に西宮に納税者1人あたり課税対象所得で
> 抜かれ、その後は更に差が開き続け落ちぶれる一方に。
>
> 宝塚市が魅力喪失、ブランド凋落により、金持ちや高所得なサラリーマン・転勤族の転入需要を失い
> 今まで住んでいた金持ちや高所得者も逃げ出しはじめ、急速に光を失い転落している状況が伺える。
>
> 転落に歯止めがきいていない。このままではとんでもない事になる。
>
>
>
> 1人当たり市町民所得
> http://web.pref.hyogo.lg.jp/ac08/documents/000009402.xls
> http://web.pref.hyogo.lg.jp/ac08/documents/000009306.xls
> 1999年　芦屋市395.1万円　西宮市321.3万円　宝塚市327.5万円
> 2000年　芦屋市377.6万円　西宮市312.5万円　宝塚市314.0万円
>
>
> 90年代、悪政や歪んだ利権開発行政の加速化、陳腐化などで確実に落ちぶれていく宝塚だが
> 90年代終盤の時点でまだかろうじて西宮より上で踏み止まっていた事が分かる。
>
>
>
>
> 課税対象所得額（納税者1人当たり）
> 2004年　箕面市469.8万円　西宮市455.1万円　宝塚市458.5万円（京阪神で3位）※この年までは3位
> 2005年　箕面市459.9万円　西宮市443.4万円　宝塚市441.8万円（京阪神で4位）※西宮市に抜かれる
> ～
> 2011年　箕面市407.2万円　西宮市408.4万円　宝塚市390.9万円
> 2012年　箕面市421.9万円　西宮市412.0万円　宝塚市391.8万円（京阪神で5位）※とうとう豊中市（392万）にも抜かれる
>
> (出展)
> ttp://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/xls/J51-11-b.xls
> ttp://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/xls/J51-12-b.xls
> ttp://www.city.amagasaki.hyogo.jp/dbps_data/_material_/localhost/sosiki/046/gisedai2.pdf
> 都市データパック2006年版　東洋経済新報社
> 都市データパック2005年版　東洋経済新報社

役所が無能すぎて（＆政治家や地権者や業者が屑すぎて）、前代未聞の凋落になった
失敗都市として、将来語り継がれる街になっているんじゃない。

社民党の中川智子市長はどんな感じ？
今二期目かな？

いつの間にか宝塚を語るスレに変わってるし。

＞まぁ確かに宝塚が既に終わった匂いのする街なのは事実ですね。

それにつきます。残念ながら年々落ちていく一方です。

宝塚にこれから永住前提で不動産取得を検討されている方は、街の住み心地や住環境やステータスや利便性が今よりも良くなっていく様な淡い期待など抱かず、現在よりも更に年々悪化衰退していくであろう事を覚悟理解された上で、決断される事をおすすめします。

人生最大の買い物である不動産購入は「街で買え（街で選べ）」ってのが鉄則ですからねぇ。

物件ごとの細かな違いや条件より、街の将来性や自治体選びのほうが遥かに重要である事は

専門家もよく言われています。

自治体のまちづくり能力、都市経営のセンスが欠陥レベルだと判明している宝塚を

人生最大の買い物でわざわざ選択するのは、後々に後悔する事が多くなるかもしれませんょ。

僅か数十年で恵まれた過去の遺産やブランドを使い果たしてしまったような街ですから･･･

行政批判から不動産に派生する影響は過去購入した人にとっての話ばかりですよね。

既に宝塚はベットタウンとしての適正価格に落ち着いてるし、街の持つコンテンツも決まってきてますから。

今は不動産は下落が前提です。

率が指標になりがちですが、実際個人へ影響するのは絶対額。

資産価値重視ならそもそも新築に手を出す事自体ナンセンスなのは常識です。

あとは好みの問題なので他人がとやかく言う事では無いかと。

プライドを持ってるならそれこそ現実社会で活動すればいいんじゃないですか？

今の宝塚に惹かれて住んでいる人を不快にするのは、プライドの示す方向がおかしいですよ。

現実を見るのも大切だが、住んでる人にとっては辛い事なのだ

>>53

＞今は不動産は下落が前提です。
＞率が指標になりがちですが、実際個人へ影響するのは絶対額。

その理解はまったく正反対で間違っているよ。
価値や人気が維持される街と、下がり続ける街では段違い。

参考記事
10年後に差がつく「お金になる家」購入のポイント 2013/5/8 日本経済新聞　電子版
http://www.nikkei.com/news/print-article/?R_FLG=0&bf=0&ng=DGXN...
http://www.nikkei.com/content/pic/20130508/96958A9C93819499E1E2E2E0918...
http://www.nikkei.com/content/pic/20130508/96958A9C93819499E1E2E2E0918...

例えば西宮に新築マンションを4500万で買って、街の人気が維持され
10年後の中古相場が3600万円（リセールバリュー80%は現在の関西人気1位西宮の現実的な数字）の場合、
ローンの金利支払い分を含めても築浅の同程度の面積の賃貸に住むよりも
経済的にお得で良い買い物をした事になるけど、不人気の宝塚に新築マンションを4000万で買って、
10年後の中古相場が2400万円（リセールバリュー60%は現在の人気凋落宝塚の現実的な数字）の場合、
賃貸で住むよりも大損で、実質的な10年間の居住費用は西宮よりも遥かに高くなる。
そして20年ぐらいして1000万円後半にまで下落してくると、当初買った人々にとっては
好ましくない色々な住民がどんどん流入して、さまざまな弊害をもたらす事になる。

スタート値がおかしくない？

今西宮で4500万（夙川～苦楽園口界隈の徒歩圏）と同スペックなら、宝塚はせいぜい3000万が現実的でしょ。

仮に80％と60％を前提としたとしても
西宮4500万→3600万（900万減）
宝塚3000万→1800万（1200万減）

実際は、今の西宮はガーデンズ効果のバブルがあるので、10年前の分譲価格が安かっただけ（逆に10年前の宝塚は駅前開発でバブル気味）で、これからの10年後に80％と60％のロジックが成り立つかは微妙ですけどね。

資産価値を優先するなら名塩の古い方のルネが良いよ。

阪神間のマンションで価格維持トップクラス。

新築で資産価値を語る事こそ無意味。

入居で1割ダウンと言われるくらい。

ラビスタもここ5年くらいは完全に相場落ち着いたしね。

10年で1000万前後落ちるのが分かってて買う気が知れん。

宝塚の10年リセールバリューは60%でも苦しく最大手の不動産鑑定会社のデータで50%台半ばから後半だよ。
4000万どころか5000万以上で買って大損した市民がいっぱいいる。
10年前まで西宮市より宝塚市のほうが平均所得が多かったのだから、当然グロスの不動産取得価格は西宮より高かったって事。
西宮のリセールバリューは75%だけどその後人気が高まっているので上がるかもしれない。

あと宝塚でそこそこまともな仕様のマンションで3000万なんて無い。
阪急山本駅から徒歩9分のジオグランデですら平均4500万だったからね。
宝塚のジオタワーも最後暴落して悲惨な状況になっていたとはいえ、平均取得価格は4500万超えてるでしょ。

ジオグランデやジオタワーのスペックなら今西宮で6000万からコースでしょ。

10年前の損した人とこれから買う人では前提が違うんだから、いちいち昔話を引っぱり出す必要はないやね。

リセールバリューは新築時の分譲価格の影響がでかいよ。

絶対額としての下落は底があるのは事実だから、下落傾向にあるのであれば過去の人の方が影響が大きいのは当然。

東急がどのような質感のマンションを建てるのか楽しみです。また別に予定されている三井不動産のマンションはどうでしょうか？立地としては、連れ込みホテルから離れているこの東急のマンションのほうが無難なような気がします。

ジオのタワーは最後の方
当初の低層階の価格で高層の良い間取りの部屋が購入できるくらい
値下げがあったくらいだから現状をよく物語っているね
当時、住民で怒っている人がいたもんな
まぁ怒るってことは自分が買う時期を誤ったと思っているんだろうけど

駅前タワーの外観は本当に残念でしたね。

景観上もうちょっとこだわって欲しかったです。

マンションの購入は価格の見極めが命ですよ。

売れてるマンションが転売時も同じとは限らないですから。

結局、どっちも下落してるけど下落率で見るとジオの方がやばいってことなのか

駅前タワーは周辺に迷惑かけてます。

毎朝毎晩、駅前を通る度に残念です！

買い時なんて欲しい時がその時でしょ
最後の方で値下げがあったっていっても
その時納得して購入したんだから満足した方が精神的にも楽だと思うな