プラウド葛西ってどう？

なんか不自然に持ち上げるコメントが多いですね。
葛西・西葛西の中学校なんて、いまだにビーバップなところも多いですよ。清新町は全く毛色が違いますが。

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やはり清新一中は、違いますか？

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賢い子は、私立に行ってますよ。ゆとり教育にまかせないでしょ。

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私は30代前半で葛西が地元ですが、私の中学時代は東葛西中はヤンキーが多かったです。今は比較的平和ではないでしょうか。

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葛西地区の小学校は、私立中学の受験組は少ないのですか？

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少なくないと思います。
私の姪っ子も私立の中学受験して受かってました。
この辺りも塾もあるみたいですしね。
ただ小６になると大手の塾は志望校によっては遠くの校舎に行かないといけない場合もあるみたいですけれど。

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学区は、プラウド葛西とプレミスト葛西
どっちが良いのでしょうか？

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中学受験はやはり少ないのですね。
葛西駅でたまに、塾のバッグを持った子供たちを見かけますが、
多くはないですね。

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学区は東西線沿線の公立は一緒ですよ。別格はないです。

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ここの前は桜並木なんですかね、地図上はピンクの通りになっていますよね。とするとこの時期は紅葉があったりはしないのかな、汗。

全戸南向きらしいですからちょうどこの並木道に向いています。できれば四季折々の眺めの変化があればなーなんて想像しました。

それで地域内で発見をしたいのですが、四季を感じられる公園やその他スポット、あるでしょうか??

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29戸か。管理費と修繕費で16,500円で、駐車場は21,000円くらいと予想。維持費計は、38,000円前後になるかな？

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>109さん

予想を書く意味がわからないです。検討板なんですから、正確な情報が知りたいのに。
おそらくここは戸数が少ないので、大規模なマンションと比べると高いとは思いますが、
大した差はないと思います。
その金額差よりも駅近の老後の安心感を取りたいと思っています。
管理費などについては今週末教えていただけるとのことなので、わかったら書き込みますね。

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>>109さん
その予想はバス10分の1000戸オーバーの大規模と同じ金額ですよ
そんなに安かったら不安になります

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管理費と修繕費
今の金額にも興味ありますが、
２０年後？大規模修繕を迎える時期にいくらまで上がっている予定のか、
ご説明受けられましたら是非教えて下さい。
戸数が少ないので、一時金が凄い発生するか、
修繕金が跳ね上がるのではないかと危惧してます。

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ここは利便性だけですね。日当たりも風通しも全て犠牲にする感じですね。

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そうですね。普通の家族には難しそう。価格にしても場所にしてもマンションも何か違いますね。
住むかたの雰囲気が少し偏りますね。2LDKはお金持ちの独身者が住むのかな？子供いる家族には価値観合わない気がします。
うちには合わないと思いました。

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桜並木アピってますが、物件の特性としてはファミリー向けではないです。
DINKSまたは賃貸一人暮らしが最適。

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桜並木に関しては単身だろうと二人だろうとファミリーでも、誰でも感動の一つとして見れる環境なのでは。ただ最高の特長というほどのことではないかもしれません･･･年の一時期のことであり盛大に満開というほどの場所でもなく･･･ですが江戸川区全体で見るとここから隅田川は近くはないですから目の前で楽しめるというのは手軽に季節を味わえていいと思いますよ。

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桜並木きれいですよね。
無いよりあった方が、良いですよ♪

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>>117　そうですね、環七通りであったり大橋通りの立地だった場合、そもそも検討しなかった人もいると思います。この辺りで何通り沿いがいいかと聞かれれば私はこの並木通りが最もいいと迷わず発言するでしょう。

小中学校がこの桜並木どおりの東の突き当たりにあります。
春は生徒達が桜に包まれる中往復するシーンが見られるのでしょうね。
マンションに住む子供たちも気分的なマイナス影響は無いはずです。

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ラブホや焼き鳥・炉端焼き系の居酒屋が多く存在する中では、いまいちな桜並木がセールスポイントとして唯一の救いなのは間違いなさそうですが。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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売りにするような桜並木ではないかな。ちょっと無理がある。

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近所に住んでますが、売りにしてたなんて失笑する程度のものだよ。

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桜並木はどっちでも良いですけど、環7からも一本入ってて、駅近の割には落ち着いていると思います。駅近で探してるので、駅近なら飲食店は仕方ないかと。あとは価格の問題ですね。

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全戸南向きってことだけど、南向かいには結構な高さのマンションが立っていて、果たして日当たりが良いのかどうか微妙ですね…。フロアによってはかなり日当たりが制限されるのでは？

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東向き、西向きに比べれば南向きの方が明るいですよね。
前の通りは他の通りに比べて、結構広いみたいですし私はこれでいいかな。

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説明会に参加した時に、日当たりのシミュレーション資料を見せてもらいました。
それによると太陽が低い冬は別として、低い階層でも概ね日当たりは良いみたいですよ。
あくまでシミュレーションですが…ｗ
確かに前の通りは交通量多いですね。
バルコニーは通り沿いになるわけで、ちょっと排ガスが気になります…。
ま、駅近だからしょうがないかな。

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MRで日照シュミレーションを見せてもらう時、大抵デベは「冬場はどこも日当たりが制限されますからね」なんてさらりと言いますが、一番太陽光が必要なのがまさにその冬場なんですよね..

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子供がいるので区の支援や、周辺環境を重視しています。初めて知ったのですが江戸川区は
23区内で一番子育て支援が充実しているのですね。23区内だけではなく全国でもトップクラスだとか。
私立幼稚園へ通う場合には、月額2万6千円の保育料の補助なんてなかなかないですよね。
公園も多く子育てにはかなり適している場所だなと思います。

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補助金という点では恵まれているんですね。
ただ、江戸川区内にはいまだビーバップな中学校も散見されるので、子供には絶対に中学受験をさせるという方以外は注意が必要です。

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駅近プラス日当たり確保は、無い物ねだりでしょう。バランスですよね。
マンション立地としては、かなり良いと思いますが…

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同じ70平米のマンションと比べると、収納が少ない気がするのと
廊下が少ないわりには部屋が少し小さい気がするのですが、どう思います？原因がわかるかたいらっしゃいますか？

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野村物件の掲示板はどこも叩かれてますよね。まあなんだかんだ言ってもいつも野村価格で売れてますからね。どうせここもすぐ売れるんでしょうね。

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値段が高いから、要求も高くなってしまうってことなんでしょうね～

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営業マンは正直、プライドってついているだけで買う客がいるから楽勝でしょうね。

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駐輪上二階で、スロープなし。エレベーターは当然一基だし、自転車の出し入れも気をつかいますよね…
エントランスやエレベーターの汚れや痛みも気になるし。
駅前立地って、こういうの普通なんですか？
トラブルの原因になる気もするんですが、同条件のマンションの実態、ご存知の方、状況教えてください。

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No.112さん
修繕積み立て金、20年後は3万超のようです。

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現在近所に住んでますが、駅近く環境も良いのですぐ売れるかなと思ってましたが
意外でしたね。
HPを見ると販売時期が11月下旬から12月上旬・12月中旬とどんどん伸び

また『エコカイロ・クオカード・ポインセチアプレゼント』と出ていますので
かなり苦戦しているのが良くわかります。

本当に意外でしたね。

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裏のパーキング、今後何が立つかも気になりますよね…
南側の陽当たりは絶望的ですから、飲食店？
そうなると、ダクトはプラウド側になりそうですし。

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西葛西の物件にとられてますね。
まだ価格が高いのでは…

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141さん
飲食店ならまだしもパチンコ屋や風俗ビルができる可能性もありますね。
そりゃ野村といえど売れないわ

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西葛西同様、

大手デベ vs 大和ハウス

の構図。
ガーデンズ西葛西の事前案内スタートの時もなぜかネガティブコメントが急増加し、そのまま酷い状態に。
地元民からすると、あきらかに的外れなコメントばかり。
まぁ、西葛西で三井・三菱に大敗して、葛西こそはと気合い入ってるのはわかりますが、、、
真剣に考えている私たちにとっては凄く迷惑です。

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いや、ネガコメントも頷ける内容ばかりだと思いますよ。
最近のプラウドはイマイチなのが多いし、こちらも駅近の利便性だけで売り切るには周辺に嫌悪施設が多すぎかと。
シングル・DINKs向けならまだしも、ファミリータイプを建てたのが失敗でしたね。

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並木通り、警察署がありますから夜中の緊急出動、サイレンの音とマイク音で目が覚めます…
小さなお子さんがいるご家庭にはお勧めできないかも。

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さすがに野村は、和はハウスなんて敵だと、思ってないでしょう。

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修繕積立金があがるのは、普通ですよ。

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うちは真剣にザガーデンズと比較して、検討しています。
ここ駅近の希少性が有るが、便利性というのは本当にそうでしょうか？
便利性はザガーデンズの方が良いと感じておりますが、皆さんどう思いますか？
理由:
イオン、サニーモール、ks電気、行船公園、は近いからです。
便利性は人によって違いますが、皆さんとって便利というのがなんでしょうか？

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149さん
一般的には駅に近い＝便利なのでは？
149さんのコメントは西葛西からほとんど出ることがない主婦の意見かな？
であれば、駅から遠くても周辺に買い物便や公園などがあれば便利ですよね。

通勤している人や休日は都心部・千葉の方へ遊びに行く人は、やはり駅に近いことが便利なんだと思います。
駅から遠いと天気が悪い日や寒い日、暑い日なんかは出かけたくないと思うのが普通ですよね。

と言いつつも考え方は人それぞれ。
じゃないと色んなマンションが売れませんよ

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車を持っているので、休日には電車を基本使わないので、あんまりメリットを感じないです。
駐車場も高いので、車持つ人に向かないかもしれません。

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そういうご家庭は多いでしょうね。
休日は主に車で移動となれば、駅近は喧騒や猥雑さといったデメリットだけが目立つことになる。
逆に駅から10分程度離れていて、かつスーパーなど日常使いできるお店が近くにあれば、閑静さと利便性を兼ね備えた物件と評価できることになります。

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ここは将来賃貸に出すのは儲かります。逆に永住の家族に良くない。
車がない人に良いでしょう。

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要望書だしてきました。
抽選と言われた方、いらっしゃいましか？

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良いマンション立地だと思います。

利便性あるし、まあ、合格点です。

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＞140さん
野村さん得意の囲い込みではないでしょうか？

木場あたりでもこれから出るって言ってましたし、建築費高騰で価格が高くなり販売しんどいのが目に見えているので、顧客リストが取りやすい駅近物件でプラウドファンをつくる。
んで、葛西買わなくても沿線の木場の物件を案内しやすいようにする。

総武線とか東急線でプラウドが立て続けに出るときとも同じようなことしてましたし。

だって、500円とか数千円のクオカードくらいじゃホントに家探している人じゃないと、なかなかきっかけにはならないですよね？
本当にしんどいなら、家具プレゼントくらいやらないと無理でしょ。

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このマンションは、駅近、南向き、他の不動産会社の映像か中傷しますよね。
特に、ルネッサンスとか…

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批判されたからってすぐに他業者の陰謀説を唱えるのはどうかと思いますよ。この辺歩いたことあるひとなら、ラブホやあまり程度のよろしくない居酒屋、焼肉屋が近隣に多く存在するのは知っていますので、ネガティブなコメントも妥当な評価でしょう。

ここは検討スレなので、色んな意見を出し合って判断材料にする場です。残念ながら秘密保護法案は適応されませんので悪しからず。

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駅徒歩4分　南向き、それだけで価値はありますし、
リセールにも期待できますね。
大通りに面していないってのも個人的にはプラスポイントです。

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近くに大きな公園が出来るらしいですね。
かなり大きな土地だったので、マンションにでもなるのかと思っていましたが、子供が遊べる場所が増えて嬉しいですね。

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南向きだけど今の時期は下の階は全然日が当たらないねコレは。
桜並木や、電線が地中に入っているのを売りにされても、、。
・近所に居酒屋多すぎ
・北側駐車場は何できるか不安
・南側は12階建て
・左右の建物も8～10階建て

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今日申込説明会行って来ました。かなり混んでましたね。
この掲示板は、大和ハウスの営業の人が、必死に書き込みしてますね。がんばって下さい

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いよいよ来週申し込みですが、正直迷っています。
プラウドブランドには非常に惹かれますが、周辺に焼き鳥店や風俗店が散見されますので。。。
ダイワハウスの駅前マンションも大変気になっていますが、こちらの営業マンから
『価格がめちゃくちゃ高いだの、電磁波が危ないだの』言われていますが、
実際どうなのでしょうか。ダイワハウスさんも来週プロジェクト発表会が
あるのでそのあたりを確かめようと思っています。

プラウドの営業マンには早く申し込みをしないと無くなると言われましたが
実際のところはどうなのでしょうか？

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私は大和ハウスさんも検討している、と伝えたらは是非比較してください。と余裕な感じでいわれました。他社の悪口言わない社風かな、と感心しました。

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そうですか。人によってずいぶん感じ方が違うんですね。
私がMRに行った時は、大和ハウスさんと比較？そういう方はあまり多くないのでは、モノが違いますので笑みたいな対応だったので、その時点で検討から外しました。

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近隣物件と比較すると、固定資産税がやたら高くないですか？
商業地域だからなのでしょうか。
機械式駐車場だと高くなると、聞いたことがあるような。
どういうロジックなのか、ご存知の方、教えてください。

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要望書だしてきました。1倍と言われてますが心配です。結構、混んでましたので…

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大和ハウスは、ないでしょう。

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167
私も、野村さんは他社のことは悪く言わない印象を抱いてます。
ただし、皆さんの書き込みからもわかるとおり、担当者によって異なるということで。
たまたま自分は運が悪かったと考えましょう。

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私もマンショのモデルルームに行きました。営業さんの対応良かったですね。細かい質問にきちんと回答して下さいました。

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＞＞１６９さん
機械式駐車場は、修繕費がかなりかかると聞いた事がありましたが、よく
考えたら、機械を動かすごとに電気代も発生するんですよね。となると維持費も
ばかにならないのではないかなと思います。
それなのに駐車場代はどこの物件も安いんですよね。むしろ平置きより高くとらなくては
いけないのが機械式なのにと思ってしまいます。

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＞169さん
固定資産税の算定方法ですが、路線価を基準にして算出されるようです。
用途区域によっても異なり、一般的に商業地域は高くなっているようですね。
(固定資産税算出のもとになる評価額・固定資産税課税標準額が高い)
駐車場については、住宅用の土地でない事から軽減措置がない事に原因がありそうです。

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175さん、176さん
情報ありがとうございます。
固定資産税、商業地域は割高の上、駐車場は軽減措置対象外。
駐車場代も平置きと変わらないとなると…
車を持たない世帯には、不利な負担が大きい訳ですよね。
大変参考になりました。
引き続き、他物件も当たろうと思います。
ランニングコストも自分の条件に適したものを、
しっかり見極めなければですね。

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機械式駐車は、一般的ですよ。ことさら意識する事ないでしょう。

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私も営業に煽られて要望書出しましたが、販売１６戸／２８戸なんですね。

私のようにまだ迷っている方もいることを考えると、実際人気ないマンションですね。

土日で登録の予定ですが今回は様子を見たいと思います。抽選もなさそうだし・・・

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場所的にはビジネスホテルだね。
すぐ近くの居酒屋で飲んですぐ寝れる。

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まあまあ、他社の営業さん、落ち着いて下さい。

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駅近なら、資産価値高くて路線価高くて当たり前ですね。
でも、マンションなら持ち分高くないから、そんなに固定資産税高くないでしょう。

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固定資産税はここは高いですよ。
葛西、西葛西の駅近、平米数同じくらいのところと
試算表比較すると、6～8万高い…

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ここを売ってこそ野村の営業マン
値引も予定額以内に収めるのがプロフェッショナル

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土日で一次受付開始したようですが、
情報更新止まりましたね。

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駅まで近いのでそういうのにこだわる人にはいいかも。
すべての住戸が南向きっていうことですが、周りの建物の影響で日がささないとかそういうのってないんでしょうか？
天気のいい日に実際に見に行かないと、なんともいえないかなぁ。
買物もできるし生活にはとりあえず困らないと思いますがどうでしょう？

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低層階は日が当たらないですよ。それ以外は大丈夫のはずです!!

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第一期売れちゃったみたいですね。

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プラウドはやっぱりなんだかんだで売れるんですね。

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MRで確認しましたが、この立地にしてはお買い得感のある価格設定のためか、第一期は完売のようですよ。抽選住戸もあったようですし、プレミストの価格設定次第では第二期もすぐに売れるのでは。

プレミストにも対抗して頑張って欲しいんですが、プラウドが予想以上に割安感を出してきたためか、価格帯の話になると営業さんが言葉を濁すんですよね。

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何が本当の情報なんでしょう。
奇数階は一期、偶然階は二期販売と、暗に説明受けましたが
MRの前には成約を示すであろう、赤い花が7割方ついてて。
営業さんに確認するの、躊躇ってしまいました。
素人で申し訳ないんですが、マンション購入って、
どこもこういう心理戦なんでしょうか。
真剣に購入検討してますが、とにかく正しい情報が
欲しいです。博打みたいなものですか？

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ランドマーク的な超人気、注目マンションでなかったらある程度早い者勝ちじゃないですか？
だって買ってくれるわけじゃないですか。あなたが営業マンだったら早く決めたいでしょ？

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