プラウド葛西ってどう？

南向きだけど今の時期は下の階は全然日が当たらないねコレは。
桜並木や、電線が地中に入っているのを売りにされても、、。
・近所に居酒屋多すぎ
・北側駐車場は何できるか不安
・南側は12階建て
・左右の建物も8～10階建て

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今日申込説明会行って来ました。かなり混んでましたね。
この掲示板は、大和ハウスの営業の人が、必死に書き込みしてますね。がんばって下さい

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いよいよ来週申し込みですが、正直迷っています。
プラウドブランドには非常に惹かれますが、周辺に焼き鳥店や風俗店が散見されますので。。。
ダイワハウスの駅前マンションも大変気になっていますが、こちらの営業マンから
『価格がめちゃくちゃ高いだの、電磁波が危ないだの』言われていますが、
実際どうなのでしょうか。ダイワハウスさんも来週プロジェクト発表会が
あるのでそのあたりを確かめようと思っています。

プラウドの営業マンには早く申し込みをしないと無くなると言われましたが
実際のところはどうなのでしょうか？

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私は大和ハウスさんも検討している、と伝えたらは是非比較してください。と余裕な感じでいわれました。他社の悪口言わない社風かな、と感心しました。

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そうですか。人によってずいぶん感じ方が違うんですね。
私がMRに行った時は、大和ハウスさんと比較？そういう方はあまり多くないのでは、モノが違いますので笑みたいな対応だったので、その時点で検討から外しました。

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近隣物件と比較すると、固定資産税がやたら高くないですか？
商業地域だからなのでしょうか。
機械式駐車場だと高くなると、聞いたことがあるような。
どういうロジックなのか、ご存知の方、教えてください。

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要望書だしてきました。1倍と言われてますが心配です。結構、混んでましたので…

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大和ハウスは、ないでしょう。

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167
私も、野村さんは他社のことは悪く言わない印象を抱いてます。
ただし、皆さんの書き込みからもわかるとおり、担当者によって異なるということで。
たまたま自分は運が悪かったと考えましょう。

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私もマンショのモデルルームに行きました。営業さんの対応良かったですね。細かい質問にきちんと回答して下さいました。

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＞＞１６９さん
機械式駐車場は、修繕費がかなりかかると聞いた事がありましたが、よく
考えたら、機械を動かすごとに電気代も発生するんですよね。となると維持費も
ばかにならないのではないかなと思います。
それなのに駐車場代はどこの物件も安いんですよね。むしろ平置きより高くとらなくては
いけないのが機械式なのにと思ってしまいます。

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＞169さん
固定資産税の算定方法ですが、路線価を基準にして算出されるようです。
用途区域によっても異なり、一般的に商業地域は高くなっているようですね。
(固定資産税算出のもとになる評価額・固定資産税課税標準額が高い)
駐車場については、住宅用の土地でない事から軽減措置がない事に原因がありそうです。

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175さん、176さん
情報ありがとうございます。
固定資産税、商業地域は割高の上、駐車場は軽減措置対象外。
駐車場代も平置きと変わらないとなると…
車を持たない世帯には、不利な負担が大きい訳ですよね。
大変参考になりました。
引き続き、他物件も当たろうと思います。
ランニングコストも自分の条件に適したものを、
しっかり見極めなければですね。

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機械式駐車は、一般的ですよ。ことさら意識する事ないでしょう。

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私も営業に煽られて要望書出しましたが、販売１６戸／２８戸なんですね。

私のようにまだ迷っている方もいることを考えると、実際人気ないマンションですね。

土日で登録の予定ですが今回は様子を見たいと思います。抽選もなさそうだし・・・

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場所的にはビジネスホテルだね。
すぐ近くの居酒屋で飲んですぐ寝れる。

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まあまあ、他社の営業さん、落ち着いて下さい。

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駅近なら、資産価値高くて路線価高くて当たり前ですね。
でも、マンションなら持ち分高くないから、そんなに固定資産税高くないでしょう。

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固定資産税はここは高いですよ。
葛西、西葛西の駅近、平米数同じくらいのところと
試算表比較すると、6～8万高い…

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ここを売ってこそ野村の営業マン
値引も予定額以内に収めるのがプロフェッショナル

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土日で一次受付開始したようですが、
情報更新止まりましたね。

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駅まで近いのでそういうのにこだわる人にはいいかも。
すべての住戸が南向きっていうことですが、周りの建物の影響で日がささないとかそういうのってないんでしょうか？
天気のいい日に実際に見に行かないと、なんともいえないかなぁ。
買物もできるし生活にはとりあえず困らないと思いますがどうでしょう？

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低層階は日が当たらないですよ。それ以外は大丈夫のはずです!!

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第一期売れちゃったみたいですね。

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プラウドはやっぱりなんだかんだで売れるんですね。

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MRで確認しましたが、この立地にしてはお買い得感のある価格設定のためか、第一期は完売のようですよ。抽選住戸もあったようですし、プレミストの価格設定次第では第二期もすぐに売れるのでは。

プレミストにも対抗して頑張って欲しいんですが、プラウドが予想以上に割安感を出してきたためか、価格帯の話になると営業さんが言葉を濁すんですよね。

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何が本当の情報なんでしょう。
奇数階は一期、偶然階は二期販売と、暗に説明受けましたが
MRの前には成約を示すであろう、赤い花が7割方ついてて。
営業さんに確認するの、躊躇ってしまいました。
素人で申し訳ないんですが、マンション購入って、
どこもこういう心理戦なんでしょうか。
真剣に購入検討してますが、とにかく正しい情報が
欲しいです。博打みたいなものですか？

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ランドマーク的な超人気、注目マンションでなかったらある程度早い者勝ちじゃないですか？
だって買ってくれるわけじゃないですか。あなたが営業マンだったら早く決めたいでしょ？

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ザガーデンズと比較するとしたら
プラウド→単身者向け
ザガーデンズ⇒ファミリー向け
ということでしょうか。

プラウドは大きいお子さんならＯＫでしょうが
駅に近すぎるので小さい子供がいるならお勧めできないですね。
目の前の通りは駅に行く自転車と車の通りも多いですし。

単身者にはすぐ環七があるのでレンタル屋やコンビニも多いのでいいかと思います。

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マンションの売り方ってその物件によっていろいろありますからね。
でも、心理戦があるのは確かかもしれないですね。
売れ残ってしまっては、最終的に値引きだの、サービスだのしなくては完売することができません。
残っている物件には管理もしなくてはいけませんし。
そうなる前に、心理戦？で少しでも利益を大きくした方が良いですからね。

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大手デベの駅近物件としては、価格は妥当かな。
ただ、ここは維持費かかりますね。
管理費、修繕積立金の高さは先行投資？と考えても
固定資産税の高さはズバ抜けて高い。
また29戸で機械式駐車場10台って、後々相当な
負担が予想されますよね。
そもそも単身者も多そうな駅近物件で、
10台も駐車場埋まるもんでしょうか。
空きが出た際の不足の駐車場代、メンテナンスに
機械入れ替え時はウン千万！
(その分含め、積立基金も高いのでしょうが)

場所もプラウドブランドも、本当に惹かれますが、
同じ価格帯の物件と比較すると、長期的にはかなり割高？
予算に相当余裕がないと、後々キツイかなぁ…

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空きが出るわけがないんだよなぁ・・・

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どうしてですか？

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ほんとほんと、どうしてですか？
機械式駐車場の空き問題って、
トラブルになってる所も多いようですよね。

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現地を見てきました。
駅近はかなり魅力。周辺のお店も充実してます。おまけに目の前の通りが桜並木なのも好印象。
気になったことは、下の方の階は冬の昼間に日が当たらない。左隣りの焼き鳥屋よりもその左の焼肉屋の匂い。ランチもやってるので洗濯物が気になる。
買うなら上の方だと思います。ただ、それなりの価格と維持費。プラウドブランドなので仕方無いのかな。

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初期費用の高さと維持費の値上がりが半端ないので購入断念しました。
修繕積立金はあがるものとは聞いていましたが、５年ごとに当初の金額の２倍、３倍、４倍、、、プラウドはそれぐらい気にならない人が購入する物件なんだろうなって思いました。

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嫌悪施設の隠蔽ですか…
北側の駐車場どうなんですかね。
何も決まってないとの説明でしたが。
分譲マンションはあり得ない立地でしょうね。

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駒場のスレみましたが、明らかにひどい話。
ここも裏手の駐車場が気になります。
商業地域なので、飲食系が出来て囲まれるのも嫌ですね。

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駒場はひどいみたいですね。
裏の場所にはそのような場所はできないと思いますが、飲食店はあり得るでしょうね。でも店舗は2階ぐらいまでじゃないでしょうかね？

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1階や2階に飲食店が入っているマンションやとなりがそうなっているマンションがありますが、実際こうした飲食の匂いって、何階位まで上がるものでしょうか？
立地や周辺建物との隣接具合、天候などにも左右されるとは思いますが、ご経験ある方はいらっしゃいますか？
ここのマンションは両隣りが飲食ですし、裏手にもあります。真裏は駐車場ですが、将来ビルが建って飲食店が入ると、前の通り以外囲まれてしまいます。
住んでからでは後の祭ですし。。。

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飲食店の匂いと煙もですが、
夏場はゴキブリどうなんだろうとビビってます…
一階飲食店のマンションは出ると聞きますが、
囲まれてれば一緒ですか？怖い(>_<")
あっ、ちなみに並木通り、桜が散って実がなった頃、
カラス凄いです。彼らの糞も(-_-;)

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ゴキブリですか…
コンビニ近くも出るって言いますね。
多少は駆除薬で何とかなるにしても、限度がありますね。
ここに住むなら、匂いやゴキは割り切らないとってことでしょうか。
でもプラウドだから高いっていうジレンマ。プラウドにしては実は安いのかな。他のプラウド見てないので、良くわかりませんが。
駅近で探してますが参考になりました。

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どこでも出るでしょ。
住宅街も一緒じゃない？
5階ぐらいなら大丈夫じゃないですか(・・?あと臭いは裏から出してるから、廊下側が臭うかなと。

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以前、中華料理店がとなりのマンションにいたことがありますが、ゴキブリは結構出ましたよ。繁殖し易い環境かどうかは気にしたほうがいいかもしれません。飲食店のごみ捨ての仕方でも結構変わりそうですよね。
住宅地でも出ますが、最近は防虫とか抗菌とかしっかりされてるので、ゼロでは無いですがほとんど見かけません。見えないとこにはいるのでしょうけど。

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出るときはどこにでも出ます。

飲食店やその他店舗が全く無いのに見かけるときだってありますから。それに出ないと言っているところでも目に入っていないだけで実はすぐ近くをカサカサと・・・ということもありますからね。過剰に意識し過ぎるとどこも検討できなくなっちゃいますよ。

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やっぱり？同じような対応されました。
どこも多かれ少なかれあるんでしょうが、
露骨過ぎで何だかねぇ。
近隣ではルネサンスさんが一番、
誠実な対応だと感じました。
感情に流されず、冷静な判断を心がけます…

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プラウド実際に見に行きました。
ここは日当たりがやっぱり気になりますね。
冬なので判断するには良い季節ではあります。
実際に目の前の建物の影が両隣りの建物にあたる感じから、朝夕は当たりますが昼間の数時間は厳しいです。
7F位だと大丈夫そうですが。。
低層階でも気にならない人は、駅近で利便性もあり、プラウドブランドも魅力なのかな。
資産性はやたら強調されました(笑)

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244さん、契約済みのようですが、プラウドですか？
そうだとしたら、決めては何でしたか？

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245さん
紛らわしくてすみません。契約済みなのは葛西の他物件です。
プラウドは駅近の利便性、子供独立後を考えた場合の間取りの良さ、東西線沿線・レジャー施設等周辺施設含めた資産性（おまけでプラウドブランド？）、あとはアフターサービスの評判の良さもあって最後まで迷いましたが、予算的に6Fまでだったため、日中の日当りと将来に渡っての維持管理費の高さであきらめました。何度も見に行ったんですけどね。。

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247さん、246です。他物件契約されたんですね。

うちもプラウドを検討してました。低～中層階は駅近、南向き、プラウドブランドのわりに凄く魅力的な価格だと思いました。でも、予想以上に正午付近が影になる点と維持費の高さで、踏みきれないでいるうちに第二期の申し込みが終わってしまいました。

うちはプレミストと比べていたのですが、細かいところの設備仕様や気配りはプラウドのほうが一段上だと感じていただけに、少し心残りはあります。
プレミストのほうも、南向きは高くて予算オーバーなので安い部屋で検討してますが、やはり少し狭いので別物件も検討中です。

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う～ん。維持費の高さは本当にネックですよね。
仰る通り、資産性の高さはガンガンおされました。
飲食店に囲まれ、北側駐車場の将来もリスキー…
それでも駅近・プラウドブランドはやはり強い！？
そこは信じちゃおうかと。
ただ、仮に10年後の売却考えた際、今の2倍位に
上がった維持費込みで買い手はつくのか。
私が買い手だったら、間違いなく値下げ交渉かな、
同程度の築年数物件の維持費、引き合いに。
また、賃貸に出すにしても、維持費値上がり分を
賃料に上乗せできる訳もなく…
むしろ築年数経てば賃料下がるリスク優勢かと。
色々考えると、出口戦略が見えないんですよね。
現役中は利便性優先ですが、リタイア後はもっと
落ち着いた環境がいいかなと、永住は考えていないので。

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他の駅近大手物件と比べて、売却や賃貸を考えるとやはりそこはネックですよね。中古でもブランドに拘る人はいるようですので、中小物件よりは高値を維持しやすいと感覚的には理解してます。ですが、資産性はあくまで見込みなので、確実にかかる維持費分を補うほど資産価値がキープできるか不安が残りました。
そこは各人の決断次第なんでしょうね。

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246の葛西他物件を契約したものです。
知り合いでプラウドに住んでる方にも相談し、評価が高かったこともあって決めたかったんですけどね。
私は長く住むつもりなので、将来的な維持費の高さが正直クリアできませんでした。
私が決めたのはルネサンスですが、プラウド低層階の価格で高層階に手が届いたことと、固定資産税や修繕積立など維持費もかなり楽なので、こちらにしました。
駅からはちょっと遠くなりましたが。。
線路側で敬遠されがちですが、防音性は本当に高かったことと、今も駅近で結構、電車の音に慣れてることもありましたけど(笑)
プレミストも考えたのですが、プラウドで価格を聞くことができたら、プラウドより高く予算オーバーで見ることなくあきらめちゃいました。

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250さん、そうなんですよ、駅近ということを考えると、大手ではないですがルネサンスもそんなに悪くはないと思ったんです。でも、線路沿いよりはプラウドのほうが静かかなと思ってこちらを本命としてました。でも結局踏みきれなかったので、駅の真横の利便性をとるかその他の条件の良さをとるかで悩んでみます。

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同じくルネサンス見学しました。
線路脇ネックで始めは候補にすらしてませんでしたが、
見学してイメージ変わりました。
何もない線路脇とぼとぼ歩いて帰るのは不便で
立地は難ありですが、物件の印象は良かったです。
リビングで過ごす時間はこちらの方が断然気持ち良さそう
そして維持費。
固定資産税もプラウドの半分くらいの見積でした。
色んな意味で将来の不安なく寛いで生活できるのは
我が家にはルネサンス？
でもプラウドの利便性も捨てがたい。
ルネサンスの場所に、自走式のプラウドがあればなぁ

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プラウドの利便性は本当に魅力的ですよね。
博物館口からなら本当に近い！
プラウドの営業さんに、ルネサンスの立地はプラウドの候補にならなかったんですか？って聞いたら、社内調査資料を見せてくれました。
北に線路、南に駐車場といことで、×ついてました。
でも私はルネサンスにしたんですよね。結局は、どこを良し悪しとするかですよねぇ〜。

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プラウド何件か見ましたが、ここはプラウドの中でも
維持費高くないですか？
29戸の小規模、10台の機械式駐車場ってのが
インパクト大？ディスポーザーも無なのに。
長期的にはもっと都心寄りの物件とトータルコストは
変わらない気がしてしまいます。
物件価格だけなら、お得感有の気もしますけどね。
空きや滞納出た場合、負担増ってあり得るんですか？
もしあるならば、世帯数少ないので洒落にならん。
管理規約見てないのでよく分かりませんが。

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つか通りすがりの者で葛西とかあんまり知らないですけど
将来に渡っての修繕計画やらなんやらが安すぎても
それが正当性のあるものなのかどうか疑問ですけどね
大規模修繕できませんなんてマンションありますし
普通は将来の修繕なんて隠したがるデベが多いですから

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プラウドの営業さんには、修繕積立金は中規模、大規模で最初は安く設定してても途中で足りなくなり臨時徴収で追加出費となることが多いが、ここの計画はそれを見越して少し多目にしてるので、将来は逆に余裕出て値下げの可能性もあるとの説明を受けました。それを信じるかどうかですね。計画案をもらい専門家にチェックしてもらうと少しは安心なんですかね。

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252さん
固定資産税や維持費がプラウドの半分って、場所はほぼ同エリア、そして規模も20戸台、自走式駐車場の有無では通常、考えにくいと思いますよ。将来、積立額が不足し、十分な修繕工事が出来ない場合、管理組合では結論を出せず、結局、資力のある方とそうでない方同士が、一時金拠出で対立し紛糾し続けるストーリー、これはかなり面倒ですよ。その点、大手は販売戸数が多い分、いろんな意味で、経験値が豊富なので、数字関係は厳し目【高め】にする傾向のようです。最後に税金で著しい差が発生するはずがないのは申し上げるまでもありません。余りにも目に余るやり取りがなされていましたので、申し上げました。

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固定資産税の件、聞いてみました。
用途地域の違いで差が出るって説明がありましたよ。
プラウドのほうが駅近で便利そうですが、商業地域なのでどうしても高い、、、そこがネックになっています。

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256さん
わたしも同じ説明を受けました。安くなる可能性あるんだとちょっと安心してたのですが、修繕積立金の計画聞いて驚きました。
5年後にいきなり倍。30年後は実に3倍。駐車場料金と管理費含めると月7万程になりました。加えて前の方も書かれているとおり、商業地域のため高い固定資産税。
老後の資金を貯めるどころか使い果たしそうで、私はあきらめました。
一気に資産価値の話も説得力無くなりました。
ちょっと高すぎでしょう。

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用途地域で違うのではなく、商業地域のほうが地価が高いということでは。
全国地価マップによると、公示地価の課税の基礎となる路線価では、プラウドの場所が356000円、ルネサンスの場所は248000円です。ただし、敷地はプラウドが426㎡、ルネサンスが606㎡なので、㎡あたりの単価はおなじぐらいでは。あとは戸数がプラウドは29戸、ルネサンスは24戸なので、一戸あたりの案分価格はルネサンスのほうが高いのでは。
ただし、土地の分は小規模住宅用地の軽減措置で1/6になり大したことないかも。建物の分は100%でかなり大きくなるので、固定資産税の差がひらくとしたら建物価値が違うのかな。12階建てと9階建ての差と、機械式駐車場の分だけ、プラウドのほうが建物価値が高い？
あくまで私の想像なので、実際にMRで試算額を聞かないと実際の差はわからないですけどね。

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