桜並木に面したプラウド葛西ってどうですか?
周辺のことや物件のことなど、いろいろ情報交換しませんか。
よろしくお願いします。
所在地:東京都江戸川区東葛西6丁目
交通:東西線 「葛西」駅徒歩4分
売主:野村不動産株式会社
施工会社:野村建設工業株式会社
管理会社:野村リビングサポート株式会社
[スレ作成日時]2013-09-26 15:57:41
桜並木に面したプラウド葛西ってどうですか?
周辺のことや物件のことなど、いろいろ情報交換しませんか。
よろしくお願いします。
所在地:東京都江戸川区東葛西6丁目
交通:東西線 「葛西」駅徒歩4分
売主:野村不動産株式会社
施工会社:野村建設工業株式会社
管理会社:野村リビングサポート株式会社
[スレ作成日時]2013-09-26 15:57:41
ラブホや焼き鳥・炉端焼き系の居酒屋が多く存在する中では、いまいちな桜並木がセールスポイントとして唯一の救いなのは間違いなさそうですが。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
桜並木はどっちでも良いですけど、環7からも一本入ってて、駅近の割には落ち着いていると思います。駅近で探してるので、駅近なら飲食店は仕方ないかと。あとは価格の問題ですね。
全戸南向きってことだけど、南向かいには結構な高さのマンションが立っていて、果たして日当たりが良いのかどうか微妙ですね…。フロアによってはかなり日当たりが制限されるのでは?
説明会に参加した時に、日当たりのシミュレーション資料を見せてもらいました。
それによると太陽が低い冬は別として、低い階層でも概ね日当たりは良いみたいですよ。
あくまでシミュレーションですが…w
確かに前の通りは交通量多いですね。
バルコニーは通り沿いになるわけで、ちょっと排ガスが気になります…。
ま、駅近だからしょうがないかな。
MRで日照シュミレーションを見せてもらう時、大抵デベは「冬場はどこも日当たりが制限されますからね」なんてさらりと言いますが、一番太陽光が必要なのがまさにその冬場なんですよね..
同じ70平米のマンションと比べると、収納が少ない気がするのと
廊下が少ないわりには部屋が少し小さい気がするのですが、どう思います?原因がわかるかたいらっしゃいますか?
野村物件の掲示板はどこも叩かれてますよね。まあなんだかんだ言ってもいつも野村価格で売れてますからね。どうせここもすぐ売れるんでしょうね。
駐輪上二階で、スロープなし。エレベーターは当然一基だし、自転車の出し入れも気をつかいますよね…
エントランスやエレベーターの汚れや痛みも気になるし。
駅前立地って、こういうの普通なんですか?
トラブルの原因になる気もするんですが、同条件のマンションの実態、ご存知の方、状況教えてください。
現在近所に住んでますが、駅近く環境も良いのですぐ売れるかなと思ってましたが
意外でしたね。
HPを見ると販売時期が11月下旬から12月上旬・12月中旬とどんどん伸び
また『エコカイロ・クオカード・ポインセチアプレゼント』と出ていますので
かなり苦戦しているのが良くわかります。
本当に意外でしたね。
裏のパーキング、今後何が立つかも気になりますよね…
南側の陽当たりは絶望的ですから、飲食店?
そうなると、ダクトはプラウド側になりそうですし。
西葛西同様、
大手デベ vs 大和ハウス
の構図。
ガーデンズ西葛西の事前案内スタートの時もなぜかネガティブコメントが急増加し、そのまま酷い状態に。
地元民からすると、あきらかに的外れなコメントばかり。
まぁ、西葛西で三井・三菱に大敗して、葛西こそはと気合い入ってるのはわかりますが、、、
真剣に考えている私たちにとっては凄く迷惑です。
いや、ネガコメントも頷ける内容ばかりだと思いますよ。
最近のプラウドはイマイチなのが多いし、こちらも駅近の利便性だけで売り切るには周辺に嫌悪施設が多すぎかと。
シングル・DINKs向けならまだしも、ファミリータイプを建てたのが失敗でしたね。
並木通り、警察署がありますから夜中の緊急出動、サイレンの音とマイク音で目が覚めます…
小さなお子さんがいるご家庭にはお勧めできないかも。
うちは真剣にザガーデンズと比較して、検討しています。
ここ駅近の希少性が有るが、便利性というのは本当にそうでしょうか?
便利性はザガーデンズの方が良いと感じておりますが、皆さんどう思いますか?
理由:
イオン、サニーモール、ks電気、行船公園、は近いからです。
便利性は人によって違いますが、皆さんとって便利というのがなんでしょうか?
149さん
一般的には駅に近い=便利なのでは?
149さんのコメントは西葛西からほとんど出ることがない主婦の意見かな?
であれば、駅から遠くても周辺に買い物便や公園などがあれば便利ですよね。
通勤している人や休日は都心部・千葉の方へ遊びに行く人は、やはり駅に近いことが便利なんだと思います。
駅から遠いと天気が悪い日や寒い日、暑い日なんかは出かけたくないと思うのが普通ですよね。
と言いつつも考え方は人それぞれ。
じゃないと色んなマンションが売れませんよ
車を持っているので、休日には電車を基本使わないので、あんまりメリットを感じないです。
駐車場も高いので、車持つ人に向かないかもしれません。
そういうご家庭は多いでしょうね。
休日は主に車で移動となれば、駅近は喧騒や猥雑さといったデメリットだけが目立つことになる。
逆に駅から10分程度離れていて、かつスーパーなど日常使いできるお店が近くにあれば、閑静さと利便性を兼ね備えた物件と評価できることになります。
>140さん
野村さん得意の囲い込みではないでしょうか?
木場あたりでもこれから出るって言ってましたし、建築費高騰で価格が高くなり販売しんどいのが目に見えているので、顧客リストが取りやすい駅近物件でプラウドファンをつくる。
んで、葛西買わなくても沿線の木場の物件を案内しやすいようにする。
総武線とか東急線でプラウドが立て続けに出るときとも同じようなことしてましたし。
だって、500円とか数千円のクオカードくらいじゃホントに家探している人じゃないと、なかなかきっかけにはならないですよね?
本当にしんどいなら、家具プレゼントくらいやらないと無理でしょ。
批判されたからってすぐに他業者の陰謀説を唱えるのはどうかと思いますよ。この辺歩いたことあるひとなら、ラブホやあまり程度のよろしくない居酒屋、焼肉屋が近隣に多く存在するのは知っていますので、ネガティブなコメントも妥当な評価でしょう。
ここは検討スレなので、色んな意見を出し合って判断材料にする場です。残念ながら秘密保護法案は適応されませんので悪しからず。
駅徒歩4分 南向き、それだけで価値はありますし、
リセールにも期待できますね。
大通りに面していないってのも個人的にはプラスポイントです。
近くに大きな公園が出来るらしいですね。
かなり大きな土地だったので、マンションにでもなるのかと思っていましたが、子供が遊べる場所が増えて嬉しいですね。
南向きだけど今の時期は下の階は全然日が当たらないねコレは。
桜並木や、電線が地中に入っているのを売りにされても、、。
・近所に居酒屋多すぎ
・北側駐車場は何できるか不安
・南側は12階建て
・左右の建物も8~10階建て
今日申込説明会行って来ました。かなり混んでましたね。
この掲示板は、大和ハウスの営業の人が、必死に書き込みしてますね。がんばって下さい
私は大和ハウスさんも検討している、と伝えたらは是非比較してください。と余裕な感じでいわれました。他社の悪口言わない社風かな、と感心しました。
そうですか。人によってずいぶん感じ方が違うんですね。
私がMRに行った時は、大和ハウスさんと比較?そういう方はあまり多くないのでは、モノが違いますので笑みたいな対応だったので、その時点で検討から外しました。
近隣物件と比較すると、固定資産税がやたら高くないですか?
商業地域だからなのでしょうか。
機械式駐車場だと高くなると、聞いたことがあるような。
どういうロジックなのか、ご存知の方、教えてください。
167
私も、野村さんは他社のことは悪く言わない印象を抱いてます。
ただし、皆さんの書き込みからもわかるとおり、担当者によって異なるということで。
たまたま自分は運が悪かったと考えましょう。
私は野村は品がない印象が強いですね
何カ所か回りましたがどちらでも強引だと感じました
仕事とはいえ、表面上の言葉使いはともかくあまりに押しが強いような気がします
175さん、176さん
情報ありがとうございます。
固定資産税、商業地域は割高の上、駐車場は軽減措置対象外。
駐車場代も平置きと変わらないとなると…
車を持たない世帯には、不利な負担が大きい訳ですよね。
大変参考になりました。
引き続き、他物件も当たろうと思います。
ランニングコストも自分の条件に適したものを、
しっかり見極めなければですね。
私も営業に煽られて要望書出しましたが、販売16戸/28戸なんですね。
私のようにまだ迷っている方もいることを考えると、実際人気ないマンションですね。
土日で登録の予定ですが今回は様子を見たいと思います。抽選もなさそうだし・・・
駅まで近いのでそういうのにこだわる人にはいいかも。
すべての住戸が南向きっていうことですが、周りの建物の影響で日がささないとかそういうのってないんでしょうか?
天気のいい日に実際に見に行かないと、なんともいえないかなぁ。
買物もできるし生活にはとりあえず困らないと思いますがどうでしょう?
MRで確認しましたが、この立地にしてはお買い得感のある価格設定のためか、第一期は完売のようですよ。抽選住戸もあったようですし、プレミストの価格設定次第では第二期もすぐに売れるのでは。
プレミストにも対抗して頑張って欲しいんですが、プラウドが予想以上に割安感を出してきたためか、価格帯の話になると営業さんが言葉を濁すんですよね。
葛西とは言え、大手のブランド物件なら駅前で五千万程度は妥当だと感じますが。その程度で騙されてると感じるなら、駅前マンションは買えませんよ。まあ大手以外の物件を含めた葛西全体の相場感からすると、高めですけどね。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
何が本当の情報なんでしょう。
奇数階は一期、偶然階は二期販売と、暗に説明受けましたが
MRの前には成約を示すであろう、赤い花が7割方ついてて。
営業さんに確認するの、躊躇ってしまいました。
素人で申し訳ないんですが、マンション購入って、
どこもこういう心理戦なんでしょうか。
真剣に購入検討してますが、とにかく正しい情報が
欲しいです。博打みたいなものですか?
ランドマーク的な超人気、注目マンションでなかったらある程度早い者勝ちじゃないですか?
だって買ってくれるわけじゃないですか。あなたが営業マンだったら早く決めたいでしょ?
元不動産やってました。
そもそも28戸のマンションで第一期・第二期と分けて販売してる時点で、人気のないマンションです。
赤い花をつけてるのも煽り効果を促すだけで売れていないマンションの証明です。
ただ自分が気に入れば売れてようが売れてまいが関係ないでしょ?
ザガーデンズと比較するとしたら
プラウド→単身者向け
ザガーデンズ⇒ファミリー向け
ということでしょうか。
プラウドは大きいお子さんならOKでしょうが
駅に近すぎるので小さい子供がいるならお勧めできないですね。
目の前の通りは駅に行く自転車と車の通りも多いですし。
単身者にはすぐ環七があるのでレンタル屋やコンビニも多いのでいいかと思います。
マンションの売り方ってその物件によっていろいろありますからね。
でも、心理戦があるのは確かかもしれないですね。
売れ残ってしまっては、最終的に値引きだの、サービスだのしなくては完売することができません。
残っている物件には管理もしなくてはいけませんし。
そうなる前に、心理戦?で少しでも利益を大きくした方が良いですからね。
大手デベの駅近物件としては、価格は妥当かな。
ただ、ここは維持費かかりますね。
管理費、修繕積立金の高さは先行投資?と考えても
固定資産税の高さはズバ抜けて高い。
また29戸で機械式駐車場10台って、後々相当な
負担が予想されますよね。
そもそも単身者も多そうな駅近物件で、
10台も駐車場埋まるもんでしょうか。
空きが出た際の不足の駐車場代、メンテナンスに
機械入れ替え時はウン千万!
(その分含め、積立基金も高いのでしょうが)
場所もプラウドブランドも、本当に惹かれますが、
同じ価格帯の物件と比較すると、長期的にはかなり割高?
予算に相当余裕がないと、後々キツイかなぁ…
現地を見てきました。
駅近はかなり魅力。周辺のお店も充実してます。おまけに目の前の通りが桜並木なのも好印象。
気になったことは、下の方の階は冬の昼間に日が当たらない。左隣りの焼き鳥屋よりもその左の焼肉屋の匂い。ランチもやってるので洗濯物が気になる。
買うなら上の方だと思います。ただ、それなりの価格と維持費。プラウドブランドなので仕方無いのかな。
初期費用の高さと維持費の値上がりが半端ないので購入断念しました。
修繕積立金はあがるものとは聞いていましたが、5年ごとに当初の金額の2倍、3倍、4倍、、、プラウドはそれぐらい気にならない人が購入する物件なんだろうなって思いました。
嫌悪施設の隠蔽ですか…
北側の駐車場どうなんですかね。
何も決まってないとの説明でしたが。
分譲マンションはあり得ない立地でしょうね。
駒場はひどいみたいですね。
裏の場所にはそのような場所はできないと思いますが、飲食店はあり得るでしょうね。でも店舗は2階ぐらいまでじゃないでしょうかね?
1階や2階に飲食店が入っているマンションやとなりがそうなっているマンションがありますが、実際こうした飲食の匂いって、何階位まで上がるものでしょうか?
立地や周辺建物との隣接具合、天候などにも左右されるとは思いますが、ご経験ある方はいらっしゃいますか?
ここのマンションは両隣りが飲食ですし、裏手にもあります。真裏は駐車場ですが、将来ビルが建って飲食店が入ると、前の通り以外囲まれてしまいます。
住んでからでは後の祭ですし。。。
飲食店の匂いと煙もですが、
夏場はゴキブリどうなんだろうとビビってます…
一階飲食店のマンションは出ると聞きますが、
囲まれてれば一緒ですか?怖い(>_<")
あっ、ちなみに並木通り、桜が散って実がなった頃、
カラス凄いです。彼らの糞も(-_-;)
ゴキブリですか…
コンビニ近くも出るって言いますね。
多少は駆除薬で何とかなるにしても、限度がありますね。
ここに住むなら、匂いやゴキは割り切らないとってことでしょうか。
でもプラウドだから高いっていうジレンマ。プラウドにしては実は安いのかな。他のプラウド見てないので、良くわかりませんが。
駅近で探してますが参考になりました。
どこでも出るでしょ。
住宅街も一緒じゃない?
5階ぐらいなら大丈夫じゃないですか(・・?あと臭いは裏から出してるから、廊下側が臭うかなと。
以前、中華料理店がとなりのマンションにいたことがありますが、ゴキブリは結構出ましたよ。繁殖し易い環境かどうかは気にしたほうがいいかもしれません。飲食店のごみ捨ての仕方でも結構変わりそうですよね。
住宅地でも出ますが、最近は防虫とか抗菌とかしっかりされてるので、ゼロでは無いですがほとんど見かけません。見えないとこにはいるのでしょうけど。
出るときはどこにでも出ます。
飲食店やその他店舗が全く無いのに見かけるときだってありますから。それに出ないと言っているところでも目に入っていないだけで実はすぐ近くをカサカサと・・・ということもありますからね。過剰に意識し過ぎるとどこも検討できなくなっちゃいますよ。
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