カワサキ・ミッドマークタワー Part2

目の前に１４階建ってしまったらキツイな。確かに可能性としては低い!?
歯科会館と砂子団地は所有者も違うし、どちらかが建て直しが行われても７階建てくらいかな…。
それに団地の１階は個人経営っぽい飲み屋やお店があるから建て直しも難しい!?

10階以上建つ事は、まずない！
だから、10階以上買わないと、価値下がるのよ。
小さいマンションが、10年以内に建つ可能性25%って所

私の家族はいちど東口に行きましたがもう二度と行きたくないと言っています。
ともかく汚くて臭かったと言ってました。

＞823さんへ
周囲の小さめの建物が概ね6階～7階建なので、その位で立て替えるのではないか、と私も思います。
確かに10階以下の方には気になるところですよね。

低層契約しましたが、むしろ向かいの砂子団地は立て替えになって欲しいです。夜みると廃墟のように見えるし四階廊下の照明は消えてるし、防犯上もよろしくないかと思います。
立て替えになると容積率の都合でまた同じくらいの高さがたちますが、多少日当たり悪くなっても立て替え希望してます。

まだテナントや住んでる人いるのですぐには難しいようですが。

先の方が書かれてるますが、立て替えは、10年以内は30%、20年以内は70%ってとこでしょうか？

砂子団地昭和30年頃竣工

http://m.flickr.com/photos/20013727@N02/9220564105/lightbox/

先日現地へ行くと杭打ち終わってた。

チラシには3L販売の間取りが3つ。

あと何戸なんだろう？40くらい？

建て替えは単独とは限らないよ。
地上げするかもしれない。
むしろ地上げするために砂子団地が残っているということはないか？

以前、こんな書き込みがあった。

>ヌマヤ亭主には、以前から不動産が地上げの提案をしていたが、全くと言っていい程、首を縦にふらなかった。
>これは、結構有名な話。 

裏を返せば、隣接地は地上げされて今より大きな建物が建つ可能性があるということか。

砂子団地はURですし、歯科医師会館は市のものですからね。地上げとは無関係ですね。
それ以上離れてればさほど大きな建物でも気にはならないのでは？砂子2丁目9番地全て地上げされればわからないですが、川崎案件でもあるように、この辺りはいろいろ複雑そうですけど。
砂子団地は築53年ですから、耐震の問題とかあるんじゃないですか？その場合は建て替えは早そうですね。

隣接の建て替えはしばらくなさそうw

夜にたむろしてる呼び込みや路駐は、やはりマンションがたてば雰囲気変わるのか？

もしくは毎日通報したら寄り付かなくなるのか？

砂子団地の奥は13か14階建て。視界が開けるのはそれ以上で、価格もそこから跳ね上がっています、

10かいとか騒がれてますが、実は13階以上でないと
価値ない
13階から、価格跳ね上がってるし、

ターミナル駅近物件に眺望を期待する事自体間違ってる気がしますが。

806です。先日、契約者の方々に子供と当マンションについての質問をさせて頂いたものです。沢山の回答ありがとうございました。様々なご意見が伺えて、参考になりました。
川崎にはよく遊びにくるので、現地の様子はよく知っています。妻は子供のいない現状であれば、住むことには全く抵抗はないようです。むしろ、外食し放題だね、と楽しみにしています。ただ、小中学生の子供には刺激が強そうで、私も考えてしまったところです。
どなたかがおっしゃっていた通り、子供の物心が着いた頃に買い替えという方向で、前向きに検討していきたいと思います。今すぐに子供が出来たとしても、小学生になるまでには7年くらいありますし、ちょうどオリンピック景気と重なって、マンションの売り時になるかも、と考えもします。
皆さん、本当にありがとうございました。もし、無事契約まで至ったら、今後ともよろしくお願いします。

神奈川県の分譲見てますが、今年は川崎以外で良い分譲一つもなかったですね。
横浜は、毎年目玉分譲あるのですが、発売中の分譲では
現状無し。
川崎は、こちらを筆頭に価格次第では、西口パークハウスも強い。

川崎は便利ですよ。なんでもそろう。
薬局もスーパーも飲食も。マルイ、ダイス、モアーズ、ラゾーナ、商店街、さいか屋、大手銀行、区役所…
コンパクトにそろうところはなかなかない。
都内や横浜にでなくとも揃うしね。完成まであと1年10か月が楽しみです。いい意味で東口周りの雰囲気が変わるだろう。

毎晩飲み歩ける程の余裕をおもちであれば都内にマンション買われますよ。
娯楽は人それぞれですが、住んだから誘惑に負けるなんて意識の方はマンションなんて買われない方がよろしいのでは。

ここでネガってるレベルの人だと、どこであれ不動産購入なんて無理でしょ。
全国レベルで地価が回復しだしたよ。
世はインフレの流れ。もう安く買えるところもなくなってくるよね。

地価上昇、地方に広がる　10月全国の71％で
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGC2601Q_W3A121C1EE8000/

この時に購入出来てた人はラッキーですよね。
駅前でこの価格、決して安くはないけど、来年発売だったら最低価格でも4500超えてたかも!?

1期3次で完売にするのか…ひっぱって宣伝効果で引っ張るのか…

これからMRいく予約できてる人はいるの？

西口再開発エリアにラゾーナができる数年前から住んでいますが、
正直、東口エリアは遊びに行く場所であって、決して好んで大金払ってまで
住みたい場所じゃないです。
ここを買ってしまったDINKS含むファミリー層の皆様が不憫でなりません。
繁華街と言っても、飲み屋街程度であれば我慢もできますが、ここってガチの風俗街ですよ。
地元を知っている人なら、絶対に居住用にはしない立地であることは間違いないです。
2年後には3L中古が大量放出されて、酷く買い叩かれるんでしょうね。
得するのはデベとヌマヤだけですね。
購入検討中の方は、今ならまだ遅くない。
手付け放棄でも損切りできるだけマシかも。
皆さん物件選びはくれぐれも慎重に。

たぶん３次でも数量限定され、その次で完売は間違いないと思います。

それにしても１９，２０階の住戸が既に完売とは驚きました。
それなりの方々が住まわれるんでしょうね。

北口改札や京急ビルも立つそうで、ますます２年先が楽しみです。

西口の築10年程度の中古マンションと迷ったのですが、ここに決めてほんと良かったです。あちらは新築価格から1000万以上値下がりしておて頃と不動産屋さんに進められたのですが、駅からの距離が微妙だったのと周辺に川しかないので、やめときました。

＞８５３西口のどちら？
ラゾーナだけで満足できる方はそれで良いのでは？東口には行かないで下さいね(笑)

自分は西口住民だけど東口にも同じくらい行くよ。
特にチネチッタとTSUTAYAとアゼリア。
西口も東口も同じ川崎。同じ船に乗ってるようなものなんだから
西も東も街が日に日に発展して行くの見るのはとてもうれしいことだけどね。

＞８５５
最初は西口再開発の第一弾となったURに住んでました。あの頃は何も無かったのでよく東口に行きました。
その後は、ラゾーナ周辺に新築された４棟のタワーマンションのどこかに引っ越しました。

今でも土日の外食や本屋巡りで東口を良く利用します。
やはり川崎は住むなら断然西口駅近で、東口の主要商業施設も徒歩10分でだいたい行ける範囲なので、
当方は存分に「東口の利便性」も活用させてもらってます（^^）。

東口はこのように遊びに行くのに適した場所で、住むにはあまりにも環境が劣悪すぎます。

本物件の徒歩１分圏内にピンサロ２件、ヌードパブ５件以上、キャバクラ・ラブホテル・洗体エステ数知れず。
徒歩５分圏内の東側に日本三大ソープ街の堀之内、西側に堀之内を更に怪しくしたのソープ街の南町と、
風俗マニアなら垂涎の素晴らしいダブルアクセス（中間）立地です。

ピンサロなんて、このマンションのほんと目と鼻の先に昼から呼び込み付きで営業してますからね。
検討者の皆さまは、駅からの順路だけでなく、駅とちょっとだけ逆側もきちんと歩いてみた方が良いですよ。
子供のいる家庭が住んだら悲惨なことになるのは間違いないです。

男性一人暮らしならまだ我慢できる（というかむしろ好立地？）と思いますが、
うちの嫁に本マンションの話をしただけで、嫌悪感丸出しに「あんなところに住むもの好き居るの？」と一蹴でした。
まぁ、地元を知る人間の一般的な反応だと思います。

私も東口に数年住んで居ますが至ってここが悪いとは思えません！
むしろこれからどんどん開発されて便利になる川崎駅前物件は10年後は購入価格よりも高い値がつくのでは？
確かにファミリー向けではないとは思いますが、投資物件としてはすごい物件かと思います。
10年後、貸すでも売るにも立地条件は良いし、長期優良住宅だし永住も可能。
確かに子供なし向けではあると思いますが。。

＞８５３
ずいぶんお詳しいんですね。嫌悪感出す人はそれでいいと思います。価値観の違い。いちいち長文書いたのは何故？

本物件、投資物件としては決して否定はしません。

ただ、全く同じ条件の物件が西口にも同時にあったら、当然西口を買う人の方が大多数なので、住宅の資産価値の面では西口ほどの期待はできないと思います。
（西口タワーは最近になって特に分譲時より値を上げつつあります）

この物件は、単身者向けの５０平米台メインにしてれば良かったものを、
あろうことかファミリー向け６５平米以上をメインにしてしまったから悲劇が始まったのだと思います。

あと、ここよりも近隣の住友の物件の方がより悲惨なのは確かですね。（よりによって堀之内の入口にマンションなんて…）

東口駅前周辺は中途半端な広さのマンションなんか造らずに、商業施設と単身者向け住宅だけで再開発するべきでした。

マンション買うときの本人達の優先条件の違いではw

皆が後悔しないマンションはないかもしれないが、買った契約者達が納得しないと判子押さないでしょ？

MR行きましたが皆しっかりした方が多く見えましたよ。徒歩5分と10分じゃ毎日の事だと考えるとかなり違うよ。

西口のパークハウスも楽しみだが、結局好みの問題だろうな。

全く同じ条件なら皆そちらでしょう。

これと同じ価格・仕様・免震・長期・ターミナル駅徒歩5分内。風俗なんて新宿や池袋よりまし。

今後でない気がする。都内だとプラス1500でしょうし。だからモリモトも気合いいれて今後の広告としても売り出すのでしょう。

すくなくとも中古は震災を受けたマンションだし、免震はマンション探しの条件なんだよな

こんなフル設備マンション他ででないかなーもうここは間に合わない感じだ

新宿歌舞伎町は客引き行為禁止条例があるから、ここのほうが呼び込みに会うよ。

免震マンションでこのアスペクト比は危険水準だと思いますが、どのような対策が取られていますか？

きれいなI型ではありません。
一部南側に折れておりますので、おそらくそこで耐力を取っているのでしょう。
というか、長期優良住宅で免震建築物判定を受けておりますのでそんなご心配は不要です。

②適切なアスペクト比
　（建物の高さと奥行き寸法の比率）
　一般的な免震装置は「圧縮」には強いが「引っ張り」には弱いため、建物形状は、倒れにくい安定した形態ほど有利となる。建物の高さとその奥行き（短辺）寸法のおおよその比率（アスペクト比）は3：1以下、すなわち、断面形状で建物の高さが建物の短い幅の約3倍以下がおおよその目安となる。一般的なI字型の平面形をした住棟の奥行き寸法は、12Ｍ〜15Ｍ程度なので高さは、36Ｍ〜45Ｍ以下で、約11階〜14階以下相当が適当となる。

この物件は大体、奥行き寸法が約１５Ｍ程度なのに対して、２０階建てとなるので、相当な危険水域ですね。
無理やり免震にした結果、むしろリスクが高くなってしまっている点、検討者は注意が必要です。
適切な対策について説明責任がありますね。

長期優良住宅認定＝免震建造物として安心、とは簡単には言えません。
長期優良住宅認定は「住宅品確法に定める免震建築物であること」と定めています。
住宅品確法では、「建築基準法に基づく性能評価を行うこと」と定めています。
建築基準法では、免震構造、特に免震設備の強度など、免震装置そのものの品質への定めはありますが、
上述の建造物のアスペクト比の適性基準などは定められておりません。
今後、それらの基準が厳格化された場合、欠陥住宅の指摘を受ける可能性は否定できません。
建物の安全に関わる事項ですので、契約者・検討者は、単に「長期優良住宅だから安心・安全」などという短絡的な判断は避けるべきです。