プラウド武庫之荘一丁目

前回のプラウド武庫之荘も借地権、今回の武庫之荘も借地権って
どんな地主なんだろう？

http://itami-fudousan.com/bk/%E6%AD%A6%E5%BA%AB%E4%B9%8B%E8%8D%98/dt_1...

プラウド武庫之荘 2250万円 64.8㎡ 1F 2LDK 2008年築

人気の武庫之荘で、人気の野村不動産なのに
この価格の安さは、やっぱり定期借地権だから？

3200万円 88.38㎡の部屋は売れたのかな？

五十年先に向けて（価値がゼロ）確実に減価して行くと云う事だから、
家賃五十年分前払いで、固定資産税を払いながら住み続けるちゅう事やな。
修繕積み立て、管理費に加えて、解体費用の積み立てもあるやろ。
残期間２０年ぐらいになったら、値がつかんやろ。
住まいに対する考え方は人それぞれやけど、自由度を考えて賃貸のほいがイイと思うで。

どこの地主かしらんが、土地に対する執着には呆れるわ。
売れば課税されるし、相続対策の土地評価の評価減戦法やろな。

言い忘れたけど、土地の固定資産税はかからんが、地代が発生するから
結果として地主に代わって税を払う事になるな。

購入者にとってはお得なのですか？

例えば、毎月の地代を払うとか、土地の所有権がないとか、
残り期間が短くなった場合の急激な資産価値の下落が
デメリットとすると、
メリットは、固定資産税都市計画税が不要、
取得費用が所有権のマンションに比べてかなり安い。

特に、所有権のマンションが3500万円だとすると
借地権だとどの程度が適正なのですか？
25%引きくらい？

最初は２５％引きぐらいなんですかねー

もうちょい安いぐらいかなー

ただ築１５年ぐらい経過すると、買い手が誰もいなくなり、

二束三文になるってききました。

建物代だけって割り切れるひとにはお得なのかも。

設備満載の高級な戸だてをハウスメーカーで建てたぐらいの感覚ですかね。

二束三文になるんだったら売らずに定期借家で賃貸に出せばいい。
築３０年で借地の残りが２０年になったら、買い手は少ないが借り手ならある。

賃貸をかりるひとは、賃貸仕様といえど、

新築とか築年数が新しいマンションにすみたがります。

古い物件なんて誰も借り手がつかないと思います。

リスクが高い物件なので、きっちり５０年住む前提で考えるのが最善でしょう。

５０年が長過ぎるなら、３５年〜４０年住んで、あとは二束三文で処分と割り切るとか。

今、３０代なら、物件より自分の寿命のほうが長い可能性が高いと思います。

なので、４０代後半とか５０代で、終の住処として購入できるひとなら、まあありかな。

ほんとだ〜

　デジャブ！

>9が消されたけどなんで？

ここのスレ立てリンクにもあるプラウド武庫之荘2008年版の
スレッドに定期借地権が話題になってるって書いただけだけど
マンションコミュニティ的にはNG なん？

結局、高い金出して箱買っても50年後に放り出される！ってことですね。

何も残らず、金だけ吸い取られる構造ですね。

ほんまや〜　　消されてる。別に悪意の文面なんて一行もなかったのに。

何も残らないほうがいいかも。

少子化でこれからは、家のほうが余ってくる時代ですからね。

子供にしても、築５０年のマンションを押し付けられるほうが迷惑かもです。

売ることも出来ない、誰も買わない物件になったら、

それこそ、負の資産、持ってるだけで、固定費の赤字。

そう考えると賃貸に住む手もありますが、

好きなように、リフォームが出来ませんから。

５０年も住めれば、さすがに割り切ることもできますわ。

だから、売り出し価格を抑えてほしいと思います。

私は間もなく５０になるので、５０年で十分です。

つーか、ぴったりかも。究極のお得物件。

野村不動産は歓迎だけど
プラウドシリーズよりオハナシリーズの方が
尼崎市には合ってるんだと思うけどな

しかも関西だと梅田ですらやらない定期借地権を
尼崎市でやるメリットって何だろう？

しかも2008年のプラウド武庫之荘も同じく定期借地権だし
前回と同じ地主さんかな？

尼崎の阪急沿いでこれくらいの広さの土地は
たくさんあるから売りたい地主も多いと思うんだけどなー

オハナちゃんは無理でしょう。

オハナちゃんは、一時取得者向けのかまぼこマンションシリーズですよ。

武庫之荘は尼崎じゃないって、武庫之荘住民は思ってるぐらいの高級住宅地。

オハナが建つわけがない。

定期借地になるのは、地主の意向。

マンションは土地の所有者の意向がすべて。

地主が土地を手放したくだけの話。

事業主はマンションを建てられて販売できればいいだけだから、

地主を口説き落とす手段が定期借地しかなかったってことなんでしょう。

高齢になり収入もなく部屋もなくなり路上生活を強いられる。

何で５０年後は、路上生活確定なの？

>18
JR 尼崎の価値が上がってるけど、
阪急武庫之荘の価値は下がってない？

去年春に完成したプレサンスロジェ武庫之荘の中古なんて
未入居の部屋で新築同様なのに600万円も下げて
ようやく今年の春に売れたみたいだし

武庫之荘は良いとこだけど
高級住宅地と呼ぶには違和感ありまくり

プレサンスと野村ではイメージが違いすぎる。

>15が削除されたのはなぜ？

2250万円で売られてるプラウド武庫之荘2008年版って
元々は4000万円弱の部屋なんでしょ。
所有者も大変だな～

土地は無くなる事はないけど、建物はいずれ無価値と言うか、不良資産になるからね。
5年経って４５年の残期間になり、引渡しが見えてきたと言うには早すぎるよね(笑）

>25
分譲時の書き込みには「64.8㎡で3330万円」ってあるよ。
「4000万円弱」の根拠はどこから？

まあそれにしても５年住んで1180万円ダウンだと仮定してもちょっとつらいね。
1180万円÷60カ月で、管理費等含めると20万円超の家賃を払ったことに。

>>27
無知な人間が人様の意見に口をはさむもんやないよ。
1　定期借地は期間限定だが、普通借地は事実上無期限であり地主より強い権利を持っている。
　商業地と住宅地では割合が違うが3－4割の資産価値があり、権利も売買出来る。

２土地を返還する時は更地渡しが普通なので、その日の為に解体費用を普段から積み立てるのが普通。

3以上の理由から、定借は後腐れのない契約方法でもあり、又、地主にとっても安心出来る方法。

無期懲役の意味不明だが、保有コストについては地代か固定資産税かの違いであり、金が掛かるのは同じや。

｢普通借は無期懲役ですから｣・・・地主から見ればその通りや。

何千万円も払って自分の財産にならない。


販売会社は売ってしまえば後はどうでもええ！って云うことやから、賃貸の方が気楽でええんとちゃうかな。

>28
ごめん！
今売却に出てるのは1階だった。
5階とか上の方は4000万円位だったはず。

この辺りは駅遠の賃貸アパートと駅遠のミニ分譲ばっかり
建つから大手のマンションが建って選択肢が増えるのは大歓迎だよ。

たまに新築マンションが建つかと思ったら訳のわからん
デベロッパーばかりだから。

この間の大雨の武庫川の増水もやばかったし、
20年に一度の大雨が5年に一度来てる感覚だから、
これからの時代はマンションの1階は厳しいな。

津波は200年に1回でも大雨は来るからね。
尼崎は海抜0m地帯だし、武庫川や猪名川の氾濫もあるし、
防災訓練もやったけど1m程度の浸水はあるみたいだから。
この間の大雨も消防団が待機出動してたし。

>>31
定期借地も普通借地も同様に考えてるだけで話にならん。

定期借地と云う比較的新しいルールが出来た経緯も含めて、一度近くの不動産屋に聞いてみ。

底地の現実を教えてもらえると思うわ。

それと、私は借地権マンションを勧めてる訳ではない（むしろ否定的）

しかし、土地神話が無くなった現在では、マンションは耐久消費財と云う観点から、

自由の利かない区分土地所有に拘る事もないと思うで。

区分土地所有は適当な言い方ではなかった、土地の共有持分と云う言い方が正解やね。

教えてやってる奴らのアホな争い乙。

教えたるマン同士仲良くね。

ここって、以前野村さんがやって大苦戦した場所ですよね？

違います

高いお金払って、資産にならない。

まだ賃貸に居る方が安上がりとちゃうかな。

高いお金払って、資産にならない。

そうとしか思えない。

賃貸と変わらない気しかしないのですが。

ジャーナリストの村田幸子さん（元ＮＨＫ解説委員）は、武庫之荘で定期借地権マンション住まい。
（事情通ならどの物件かはわかるはず）
シングル女性の友人同士でマンション内近居して助けあっているのだとか。
http://wbmkqapvxp.blog.so-net.ne.jp/2010-03-09

シングルや熟年子無し夫婦にとっては、定期借地権はまったくデメリットにならない。
なぜなら、賃貸専用物件は壁や床厚、水回りなどクオリティが低く満足できない。
また、分譲賃貸は所有者に永続性がない（売却したいから立ち退いてくれ、と言われる可能性あり）。
そして両者ともリフォーム・リノベーションが自由にできない。

もちろん価格にもよるけれど、定期借地だからと即無価値、というのはどうかな。

>>47
>>シングルや熟年子無し夫婦にとっては、定期借地権はまったくデメリットにならない。

確かに、相続させたい親族がいないのであれば資産価値を軽視するのは解ります。
でも、今はいいけど友人６人同士で介護する訳ではないでしょ？
老人ホームとかに入る場合はどうするの？売却しないと資金出せないでしょ？
もちろん、高給取りで退職金も多く年金も充実してるNHK職員だと金銭的問題はないかもしれないけどね。

>>また、分譲賃貸は所有者に永続性がない（売却したいから立ち退いてくれ、と言われる可能性あり）。

日本は確実に借り手重視ですけどね。
いきなり強制退去なんて裁判でも認められないでしょ。

>>もちろん価格にもよるけれど、定期借地だからと即無価値、というのはどうかな。

それはそうだけど第一弾のプラウド武庫之荘が5年弱であんな価格になってたからね。

売却するときおもいっきり叩かれるんとちゃう！
住めば住むほど次の購入者が住む期間が短くなる。
毎日毎日、ドキドキして住まわなければならない。

土地代が所有権より80%引きだったら検討するかな。

プラウド武庫之荘も借地権だったし地主となんかあるのかな。

借地権と価格の関係が気になります。
普通の分譲マンションより安くなるわけではないのですか？

ここの借地権って毎月の費用もかかりますよね？

維持費は毎月の管理費と修繕積立金と借地料でいいですか？

将来的に取り壊すならあまり修繕しないから安いのかな？

2075年まで、ってことは60年間？
あと60年はきっと生きられないなあ。

定期借地権って最高50年間だと思ってたけど61年間か･･･

例えば私の今の平均寿命だと40年後に死ぬけどその後の20年間は子供が払わないといけないのかな？

プラウド武庫之荘
http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/14737/sellY...

第一弾も同じく借地権物件だったけど中古売出し履歴を見ると、
新築時に平米単価60万円だったのが2013年には平米単価35万円を切ってる。

これが所有権方式の場合と差があるのかどうかが疑問なんだよね。

更地にして返却するということは、その為の積み立てもしていかないといけないってことなのですよね。
あと定借だと勝手に賃貸に出すことはできないのですっけ？
地権者さんがＯＫなら大丈夫だと記憶しております。

ところで月々の地代と固定資産税、どちらの方が払っていくならお得なのでしょうか。
マンションを買うこと自体初めてなので正直よく判らなくて。

プラウド武庫之荘 1F 2,250万円 64.8㎡ 2LDK 2008年築
管理費：9,920円 修繕積立金：5,200円　専用庭使用料：280円　解体準備金：2,512円　土地賃借料引当金8,757円

プラウド武庫之荘第一弾はこんな感じみたいね。
尼崎市内のマンションの固定資産税って年間10万円くらいだよね？
新築は減税があるけど終わったら幾ら位かな？

2008年築　プラウド武庫之荘

マンションの解体費用ってこんなもので足りるのかな？
500万高いなら普通に所有権方式のマンションが買えそうだけど固定資産税は先が読めないな。
50年後の尼崎がどうなってるか解らないし。
30年くらいの時に地震が起きたら修繕する気もおきない気もするし。

解体準備金2,500円（全戸平均と仮定）*49戸数*12ヶ月*50年間（2008年築～2058年）
＝73,500,000円

定期借地権8,757円*12ヶ月*50年間
＝5,254,200円

モデルルームに行って来ました。予定価格は南東向きの93平米の4LDKで5200から6000弱で正直安い！と思いましたが、説明にあった定期借地権というのをこの掲示板でも確認し、色々調べましたがこの値段は割高になるんですかね～？ご意見お願いいたします。

80平米前後はおいくらでしたか？
立地は問題無さそうですが、学区はいかがでしょう？

どうせ解体するのだから管理や規約なんてどうでもいい！って思うやつもいる。

結局は価値なしになりますね。

使い捨てマンションと云う認識でいいでしょう（悪い意味ではない）
自由にならない土地持ち分があったとしても問題が多い。
しかし、使い捨てにしては一寸高いな。

高い。わかってるやつは買わない。ただプラウドブランド。資産が買った瞬間に０へのカウントダウンになる。ちなみに地代いくら？

よくもまぁ借地ネタだけでここまで伸びるわ。

借地権以外問題がないからじゃない？

定借にだとしたら、迷いますね。
何年定借なのかによりますが。
地代もかかることですから、地代もいくらになるかによりますよね。
じっくり検討したいところですね

武庫之荘ってそんないいの？
定借で6000万て住吉の定借タワー以上では？。

定期借地権じゃなければ、安い！。定期借地権だから高い！。シンプルな話。たぶん売れ残るだろうから、とりあえず様子見でいいのでは。

地主は高い塀の屋敷に鉄条網をつけた変わった人だった。
塀沿いに駐車しようものなら烈火のごとく怒ってたわ。人間物がありすぎると疑心暗鬼で変人になるんやな。

そんなんやったら、借地の地代も毎年・毎年値上げされるんとちゃう！

誰か、地代を教えてください。意外にリーズナブルかもしれないので。正しい情報をお願いいたします。

http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=2820215800100001
地価マップです。
参考までにどうぞ

地代を教えて欲しいと言ってるのに、路線価を教えて何になる？
参考にもならんわ。

モデルルーム行った方情報お願いいたします。来週くらいに行く予定ですが。

路線価180,000円と仮定
実勢価格の平均は路線価の130％が標準らしいので180,000円×130％＝実勢価格土地平米単価234,000円
実勢価格234,000円×敷地面積2,336m2＝土地価格総額546,624,000円
土地価格総額546,624,000円÷総戸数54戸＝1戸平均10,122,666円
1戸平均10,122,666円÷（60年間×12ヶ月）＝毎月14,059円

広さ抜きに考えれば1戸あたり1,000万円なら所有権で買いたい方が多いと思うな。
毎月14,000円なら適正と言えば適正かも知れないけどしっくりこない。
取り壊し費用は修繕積立金の中に入れるのか別会計なのかは分からないけど。

感覚的には賃貸と変わらんのかな？この定期借地権っていうのは地主にほんとに有利なシステムなんやね。あと野村不動産にも。あきらかに割高か～。西宮も割高だし、どこかいいとこないですかね～(>_<)

2月8日にモデルルームが正式にオープンしてますけど、すでに3分の1ぐらい、購入予約済みとなってました（驚）。

あくまで自分の予想ですが、10月の竣工前どころか2期販売ぐらいで、全戸完売する気がしますね。

良くある手ですね。でも上の書き込みのように騙される人もいるから、案外売れて行くかもしれませんね。

ここ学区はどーなんですか？

なんかきな臭い雰囲気ですね。
さておき、前にもあった地代はいくらなのでしょうか？定期借地権なので、ローンを払い終わっても､金がかかり続ける訳ですし、しかも最後は更地になって、再開発で建て替えも無理ですよね。ランニングコストを考えずに当方は買えません。ただ場所はいいと思うので、この金額が妥当と思う方は買われるのでは。当方の感覚的にはだいぶ高いですが。これが土地付きなら即決即断ですけど。

>登下校時の見守り
これが一番大事かな。

子供達の安全に換えられるものはありません。

近隣の方々の協力によって横断歩道や人通りの少ないポイントに大人が立ってくれていたりしますか?
それとも保護者によっての活動??

＞No.85
＞＞登下校時の見守り
＞近隣の方々
＞それとも保護者

朝の登校時は共同で、そして昼の下校時は近隣の方々による見守りが行われています。

特にコープ武庫之荘店そばの交差点は、毎朝　同じ人が（6年以上！）立ってくれてる　＆　周辺の清掃までして頂いており、安心感はハンパないですよ。

なんか阪神モダニズムと尼の人柄のええとこが融合されてる街ですね。

見守り隊は大抵どこの学校でも保護者ですね。
下校時は、ご近所のご老人方がボランティアで参加されているとこもあるようです。

年数が経過していくほど資産が減っていく！
最終的には取り壊すので資産価値ゼロ。

買うのでしょうか？

＞No.90
＞このマンション
＞普通に高い
＞この先値下げが
＞あるのでは

野村不動産は、第1期で7割以上もの住戸を販売する予定なのに、ホントに値下げなんてするんでしょうか（謎）。

＞営業トークで
＞どこまで成約

竣工まで7か月もある段階で↑↑の状況だし、営業トークだけじゃない　物件そのものの魅力は、やはり大きいように思うのですが。

そりゃ売れなければ値下げになるでしょう。もちろん売れるのであれば、かなり資産価値を考えなくても良い地元のお金持ち(武庫之荘は結構多いのでしょうか？)が多いということではないでしょうか。あとは知識不足か。都心の一等地以外は基本的に定期借地権は苦戦します。買い手も高い買い物ですからいろんな情報を集めますので。営業トークの中には、実は資産価値は下がらないんですよ的な資料を用意していると思いますが、それらの資料は基本いいとこ取りです。皆していることですが。実際本当にそうなのか地元の不動産屋等､複数に確認した方がいいでしょう。問題は､このマンション、場所もブランドもいいのは間違いない。ただ市場原理に照らし合わせて価格が適正かどうかでしょう。正式価格がオープンになるのを待ちましょう。

誰が長期家賃の前払いでここを買うんだ？そんな金持ちなら
築浅の分譲賃貸を渡り歩いた方が遥かに満足度高いと思うんだが

でも、おととしくらいに売ってた、野村の夙川の借地マンションは即完売してたよね。ここより全然高かったけど。

築浅の分譲賃貸って、タワーとか投資目当てのやつは多いけど、永住ファミリー型では選べるほどないよね。

即完売した＝継続的に資産価値が高い。ではないですよ。確かに人気の夙川ですからね。資産価値なんて考えなくてもいいお金持ちがたくさんいたんでしょう。いい土地にいい部屋があれば、あとは営業力とブランド力次第。まあほんとに武庫之荘が即完売するのかみていきましょう。ただモデルルームにはたくさんの申し込み済みの花が貼られ、営業からは「急がないと人気のお部屋は選べなくなりますよ」ととにかく煽られますが、その一辺倒なやり方が吉と出るか凶と出るか。

＞No.96
＞築浅の分譲賃貸
＞永住ファミリー型
＞選べるほどない

まったくおっしゃるとおりかと。
さらに「阪急神戸線の駅から徒歩7分圏内」で、↑↑に合った部屋を借りようと思えば、けっこうな家賃を取られます（困）。

実際　阪急武庫之荘駅北側の不動産業者に聞いたところ、現地の相場は「築20年以内の物件で12万円／月以上」と言われたし、当然　自分が入居を希望する時期に物件があるかはわかりません。

…それなら「現時点で最新設備てんこ盛り～60年後まで確実に住める」物件を抑えておきたいと考える人が出てくるのも、自然なコトだと自分は思いますね。

金持ちは資産価値気にせず現金で買い上げて住むという事だろうね。
12万以上とはセントポリアの事だろうだが、借り手も居ないよ。建てたのがバブル期で高値掴みの人が
その値段じゃないとペイできないという事。実際紹介されたが、中身と値段のギャップに驚いたｗ

駐輪場は1家庭2台分みたいですね。
駅までは徒歩でいくのであれば、あまり自転車は必要ないかもしれないけど…。
駅をはさんだ向こう側のほうが買い物は便利そうかもしれませんね。