旗竿地の適正価格

300さん
詳細なご回答ありがとうございました
12mも離すのは無理なので、現実的には基礎をあげるか、吹き抜けで対応するしかないですね
そうすることで日当たりは確保できますね

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太陽の高い季節だけですよ、吹き抜けで日当たり部分的でも確保出来るの。

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南側が5m以上空いていて、前が3階建じゃなければ吹き抜け、5m以下なら天窓で日当たりは良好です

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もともと所有してるならともかく、このスレは購入が前提
そこまでして旗竿に住まなくても・・という気がしてきた
探せばもっと良い土地はいくらでもあるご時世だよ

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そう。素直に坪100万で50坪、5000万の整形地を買えば。財力あるみたいだし、わざわざ旗竿地でなくてもいいと思うよ。

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今頃の旗竿地は分譲に伴う分筆で生まれるから必ず整形地も売りに出されてる。
その整形地は買ってもいいが分筆の犠牲になった旗竿を買うのはナンセンスすぎる。
不動産屋はそういう旗竿地もできるだけ高く売らないと元がとれない事情があるので安くないしね。

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都内は、竿幅がある広い旗竿地が人気があります
所ジョージとか芸能人やプロスポーツ選手も選択していますよ！
圧倒的にプライバシーが守られますから
狭い30坪とかではないからね

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芸能人やプロスポーツ選手は圧倒的に整形地を選んでる人が多いと思う。

プライバシーは外構でなんとでもなるから。

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実際のところ、旗竿地レベルのプライバシーは、外構次第で如何様にでも対処できるよね。
あんまりメリット感じないなぁ。

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田舎の旗竿地は安くてもナンセンス。

前にも書いたが、土地代が高く建蔽率の厳しい土地に、駐車場が欲しい人には旗竿地もありかと思います。

それでもこれから人口が減って、土地がだぶついてくると、整形地よりも旗竿地の価値は下がると思われます。

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予算が決まっているなら、広めの旗竿地が都内では最善の選択

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結局、予算次第でしょ。

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うむ。予算次第です。
金さえあれば、広い整形地選びますね(´･ω･`)

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予算が決まってない人なんてほとんどいないのだから、狭い整形地より広い旗竿地です

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十分すぎるほど安ければありですがやはりローン査定も厳しくなりますし難しいですね
競売の鑑定とかでも整形地に比べてｘ0.4とかｘ0.3とか極端に安い見積もりされてますね

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うちは整形地を２つに分けて親の家と自分の家を建てた
話し合いの結果、親が旗竿地に、自分が道路側の整形地に建てることになった
整形地50坪、旗竿地65坪（3m幅の竿含む）だが不動産屋曰く売却したら整形地の方が高いらしい

すでに定年して一日中家にいる親は少しでも静かな方が良いということで旗竿地を選んだ
結果、静かである、通行人等の視線が気にならないなど正解だったようである

年配の方や小さい子供のいる方で短期的に売却を考えていない場合は安くて静かな旗竿地も良いと思う

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通行人の視線が云々ということで道路の方角は南でしょうか？

南側の家が子供夫婦ならそれは居心地良いでしょう。
影になろうが北側の窓が空いていようが気にならないでしょう。

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間口が20m以上とかよほど長くなければ、整形地と旗竿地に分筆するのが常識です

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>319
使用貸借という方法があるので無料で親から借りることができます
ただし子がローンを組むと親所有の土地（家が建つ部分の筆）も担保に入れることになります
相続については家族間の協議というか遺言書を作っておく必要があると思います
（生前贈与は贈与税が高いので、田舎の二束三文土地でなければお勧めできません）

分筆はローンを組むのであれば必須に近いです
通常それぞれのローンに対してそれぞれの家、家の建っている部分の土地（筆）が担保になります
そのため分筆しないと両者がローンを組むことができません（同じ銀行でローンを組めば可能かも）
１筆の土地に２軒の家を建てることはできますが、ローンは筆単位で設定されます

また分筆していない場合ローンの返済ができなくなると２軒分の全ての土地が競売になります
分筆してあれば１軒は競売になりますが、もう一軒はそのまま住み続けることができます
最悪のことも考えて自己防衛のためにも分筆すべきだと思います

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左右均等に分けて整形地二つでいいじゃん。

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上の人、みんながみてる掲示板で、‘いいじゃん‘って言葉なんか使うなよ

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34坪を文筆して狭小地にしたら、売値がガクッと落ちるから辞めておいた方が無難。

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>324
みんながみてる掲示板で「使うなよ」なんて言葉使うなよ。

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分筆して旗竿地や狭小地を作っても建築条件付きや建売にして整形地と変わらない値段で売りつける。
不動産屋営業の腕の見せ所ですよ。土地取引に不慣れなど素人の客をデカイ口開けて待ってます。
ええ、あとで客が後悔しようが周辺住民に笑われようが売るのに苦労しようが、知ったこっちゃございません。

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>327
34坪を分筆って、均等に17坪、17坪？それとも間口を考慮して、20坪、14坪？
そういう事ですよ。分筆前の土地は最低でも50坪以上無いと、土地としての価値が低くなる。

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17坪にドリ－ムハウスで、３０００万×2

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＞329
もちろん地域によると思いますが、
＞323のような、
容積率150%とか、それ以下の住宅専用地域の場合、
そもそも、70㎡とか100㎡とか分筆規制で、分筆不可能が普通と思います。

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文筆規制を行っているのはなぜか？住宅地の美観を守るためです。
つまりは、文筆すると土地の価値が落ちるってことですよ。

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実際は土地を細分化しても地価は落ちないどころが値を維持しやすい。むしろ細分化規制を強めると地価はより下落する。例）国分寺市
地価ではなく街のグレードの話となるとまた別だけどね。

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分筆規制は訳の分かんない貧乏人を街に入れないための規制だよ

基本的に土地は大きくなるほど単価は下がる
50坪2筆と100坪1筆なら50坪2筆の方が高く売れる
高くなると購入できる人が減るっていう単純な理由だけどね

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確かに芦屋六麓荘の地価はそれほど高くないもんね
でも厳格な分筆規制のたまもので今やスーパーステイタス

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旗竿地は竿の幅に目がいきがちですが、旗の周囲も重要です。
普通は建ぺい率いっぱいに建てようとするので、旗部分は建物で埋まります。
すると、風通しは悪く日差しも入らず、至るところにカビが生えます。

私の実家は都心の旗竿地のお宅に面して建ってますが、家と家の隙間は人が入れないほどでカビ臭いし空き缶やらビニール袋が散乱してます。

旗竿地が避けられるのはもちろんですが、旗竿地に面した物件も可能であれば避けた方がよろしいですよ。

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そんなあなたには、
周り田畑の、農地を宅地転換したような土地が良いかも


建蔽率80%とかの防火地域は、そうなのかもしれませんね。
普通の50%～60%の宅地なら、大丈夫と思います

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そんな閑静な住宅地でなぜわざわざ旗竿地を選ぶんだよ
ミニ開発不動産は売りたいだろうけどな
人を騙すような商売はいいかげんやめなさいって

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１００坪の土地を５千万で仕入れたら

５０坪３千万で売るか

３３坪２､５千万で売るか

２５坪２千万で売るか私は考える

まあ答えは最初から見えてるけどな

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竿幅があって、旗地も通風性が良ければ買いです

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いえ、ほんと売りにくいので買っては駄目ですよ。
まちがいなく後悔します。

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売りやすい土地より住みやすい土地を買った方が良い。
都心のの広い旗竿地は最高です。

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リスク管理としては、最悪の場合、売って資金にすることも考えたいのかもしれないけど、
343さんの言う通り、まずは住み易い方が良いと思うよ？
無理して整形地に拘って、結果、借金を増やすのも得策とは思えないしね。

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東京で古家付きなら、土地価格＋アルファでなんとか売れるんじゃない。

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都心で土地探ししてた時は建売屋と壮絶な競争だった
そういう場所でも旗竿地は売れ残ってた
建売屋も躊躇するんだからよほどい安くないと売れないだろうね

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都心にかぎらず竿が狭すぎる旗竿地は業者は手を出さない
土地が安くても重機が入れないと建築費がかさむので建売用地としての価値がないから

都心で2.0mとか2.4mの竿物件は売れ残りで見るけど、3.0mとか4.0mの竿物件は見かけないから重機が入れる程度の竿幅があれば売れ残らない（業者が買う）のだと思う
郊外だと元々の土地の供給が潤沢なので3.0mとか4.0mの竿物件でも売れ残る

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旗竿地の場合、既存建物の解体でもずいぶん割高になりますしね。

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>349
たまたま見てたチラシに出てるのが2.0mと2.4mだったから
分けるなら3m未満と3m以上になるのかな？

普通車の駐車場で実用になる最低幅が2.4mだから2.4mで切ってある物件も結構あるよ

でも2.5m超3.0m未満ってめったに見ないよね

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財団法人駐車場整備推進機構の資料によれば、一戸建て住宅で1台の駐車に最低必要なスペース（前面道路に対して直角方向に駐車する場合）は、以下の通り。
軽自動車：長さ4.0ｍ×幅2.2ｍ
小型自動車： 5.0ｍ×2.6ｍ
普通自動車（大型）：なら5.9ｍ×2.9ｍ
普通の駐車場で最低幅が2.4mというのは、両隣に車が駐車していたとしても、車幅との差異分スペースが出来るため。2.4mが壁に囲まれてると、軽自動車以外は片側からしか乗り降り出来ないから、かなり面倒。
良い車に乗ることはステータスという考え方は薄れてきたから、軽自動車で十分だとは思うけどね。

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どこに住んでるか知らないけど、都心の狭小住宅の駐車場で両側から乗り降りできる家なんて滅多にないよ
5ナンバー車で170幅、駐車場が260幅だと両側45cmしか空かないからね

それでもよくこの幅でってところにアルベルが駐車してる（笑）

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２３区で、ミニ戸２５００万なら売れる。

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100m2 庭付き旗竿なら、いくら？

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＞354
築20年overの中古か、接道2m未満とか、借地権？

足立区でも、流石に無いような気がする。

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足立区築２０年、土地100ｍ2　建物80Ｍ2（40％）、庭付き、旗竿部分車一台なら、いくら？

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>357
自分で調べたら？

ここで左の絞り込み条件に、土地100m2と駐車場にチェックするよろし
http://myhome.nifty.com/ikkodate/chuko/kanto/tokyo/?cities=shinagawaku,otaku,nerimaku,adachiku,katsushikaku&subtype=buh&isFromSearch=1

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旗竿地こそ不動産の醍醐味であり浪漫である

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不動産は高いに理由はなくとも、安いには必ず理由がある。

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整形地なんてつまらないんだよ。
誰でもいつでも買えるし何の魅力もない。

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欠陥を如何にして克服するか、
なんて個人の嗜好を、他者に押し付けるな。
駄目なものは駄目。

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旗竿地の魅力はまず何よりもアプローチがあること。
アプローチのない家など戸建てとは言えない。
家に奥行きと変化を与えこの先にどんな世界が広がっているのだろうというワクワク感を与えるアプローチは魅力的な戸建てに必須の空間である。旗竿地とはアプローチが無料でついてくる整形地とも言えます。

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竿が隣家のリビング前ならそう、そこはもうファッションショーのランウェイ。
モデルウォークでビシッと決めろ！

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竿に車や自転車でなく、外構植栽なら素敵だろう～お隣さん大喜び

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竿は整形地の日当たり確保も兼ねてるから
大体整形地の家のリビング前だよな。

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>363
その素敵なアプローチのお宅は何処に車を停めるのかな。

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367は田舎もんか？
車なくても普通に生活できるところなんていくらでもあるんだよ。
363はアプローチの素晴らしさを語ってるんだよ。

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367は田舎もんか？
都会の旗竿は車はもちろんベビーカーだって入らねんだよ。
363はアプローチの素晴らしさを語ってるんだよ。

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旗竿地だせえな。車なくても生活できるかもしれないが、あっても困るものではない。戸建てで車がない家は、車買うお金なくなっちゃったのかなって思われるよ。

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どう思われようがいいけど
今は車なしでもいずれ欲しくなった時に駐車場がないのは困る

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やっぱり旗竿地は最高です
日当たりよく、南側のカーテンも全開です
極狭の南道路はかわいそう

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南斜面の整形地と住宅までの距離5ｍ程度の旗竿駐車場なら、工事費も変わらない。
整形地よりも庭広のミニ戸で、500万以上安いなら買いだと思う。

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んー？
売るときの査定だとｘ0.4とかｘ0.3とかされるのに買うときに-500万なら買え？？？
いくらなんでも売り手の都合すぎるわ

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>374
南側の家にプライベート丸出ししてるの？

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なんか売るときのことメインで書いてる人が多いけど、売ること考えたら整形地でも旗竿地でもダメでしょ
未来の売却額を考えて一喜一憂するくらいなら賃貸に暮らした方が健全だと思う

だいたい売ること考えた土地なんて株や先物と同じ
バブルの時から比べたら地価は1/3くらいまで下がったでしょ
将来の地価がどうなるかなんて誰にも分からないからね
また昔みたいに土地神話に踊らされちゃってる人が多いのかな

土地も消耗品と同じで売ることなんか考えずに、気に入った土地、予算の範囲内で買える土地を選んで買えばいい
中古の消耗品をヤフオクで売るように、土地も手放す時にいい値で売れたら儲けものって感じでね

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スレッドタイトルを読めない知能のミニ開発業者さんでしょうか？？
適正価格を考えるすれだぞ

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田舎は知らないが、都会では整形地の0.4倍とか0.3倍なんて旗竿地はないよ
整形地40坪、旗竿地が旗40坪、竿10坪の50坪だとほぼ等価、掛け率だと0.8倍になるね
竿部分が3mを超えるともうちょっと良い値がついてる

坪100万円の土地だと整形地で40坪4000万円、旗竿地で旗40坪、竿10坪の50坪だと5000万円×0.4で2000万円
3m程度の竿でそんな土地があるなら是非紹介して欲しいものだ

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＞376
地域によって、坪単価、割引率違うのでしょうか？

うちの近隣は、間口2.5mで、2割引の
分譲地を見かけました。

3割、4割も安いと、逆に、他に瑕疵が有る？
と思ってしまいます。

30坪4800万の整形地の隣り合わせに
34坪3300万の旗竿地が分譲されてたら
不自然と思いますね。

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380、381に同意

都内坪250万相場のエリアで、15坪3800万の整形地、18坪3500万の旗竿地がありました。約8掛けだね。

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今の所は
南東は竿で車二、三台停めれて北と東は駐車場だからあんま閉塞感ないよ

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竿に車2～3台って凄いな。竿だけで我が家の都内の15坪狭小地より広いな。

このスレタイだけど、田舎と都会では旗竿地の価値が随分違う。日当たりも違う。田舎と都会で別けて意見すべきだね。

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売り出しの値段だとｘ０．８くらいが多いかもね
それで売れたら万歳して走り回る値段
でも競売の査定とか見てると都心部や郊外の住宅地でも残酷な査定が・・

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地価なんて結局は需要と供給の関係で決まります
人気のある地区は旗竿でも売れるし、人気のない地区は整形地でも売れません

土地を買う時って○○駅から徒歩圏とか××小学校の学区内とかで探す人が多いでしょ
同じ金額なら柄の悪い（と言われている）地区の整形地より品が良い（と言われている）地区の旗竿地を買う人が多いと思います

整形地でも販売に苦労する人気のない地区の旗竿地なら値段がつかないのかも知れませんが・・・

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縦に車3台なら最悪の竿だけど、横に2.3台でその横を自転車押しながら通れる竿ならもはや竿ではないと思う。

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国総研（国土交通省）：ミニ開発の問題点
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/rpn/rpn0032pdf/kh0032009.pdf

スラム化を懸念されるミニ開発のさらに悪条件の旗竿地を買うってマゾでしょ・・

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一度旗竿地に住んでしまったら快適すぎて二度と整形地なんかに住みたいとは思わなくなる。

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な訳ない。

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実際旗竿地はプライバシー、騒音、防犯の面から見ても圧倒的に快適ですよ。
角地の家も所有していますが道ゆく人に見られるために存在しているかのようで
道路に面した部屋の窓はカーテン閉めっぱなしで大変窮屈です。
さらには騒音の面でも旗竿地に大きく劣ります。

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旗竿に住んでる人は取り囲んだ周りの家から家の中を覗かれようが
窮屈すぎてレースのカーテンも閉められないということ？

それともご近所さんにプライベートを一部始終見てもらいたい人が旗竿を選ぶの？

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隣家同士は窓をずらしたりして双方こんにちはしないように計らっているものですよ。
不特定多数の人間の目に一面晒される道路とは根本的に違うのです。
まあ実際に住んだことのない人間にはわからないでしょう。

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どんだけ周りの家と壁と壁が接近してるのでしょうか？
確かに庭もなく窓の真ん前が壁であればたしかに壁がカーテンの替わりになりますね。

部屋は一日中真っ暗でしょうが。

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斜めからの視線も許さないくらい壁と壁がくっついてれば、そりゃカーテンいらないわな。

でもそんな牢獄ハウスをあたかも一般的な話のように話してはいけない。

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都会隠家的妖艶旗竿地是至高

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旗竿地は周りが囲まれてて不都合ってことだけど
・旗竿地は4方が隣家
・整形地は3方が隣家
・角地は2方が隣家
ってことだよね

角地と旗竿地なら囲まれ方とか日当たりとか大分違うと思うけど、通常の整形地と比べたらそんなに違わないと思うけど
3方と4方ってそんなに違うの？

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隣の家との距離つーのは防災上も都市景観上もとても重要です。
角地は隣の家との距離的にとても優秀な土地ですから建蔽率の角地緩和とかで優遇されます。
逆に旗竿地は徹底的に迫害されていて接道が２ｍ未満だと家を建てることすら許されません。
行政的には周囲の土地と合筆して土地をまとめてほしいわけですね、都市景観的にです。

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