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旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。
[スレ作成日時]2013-09-14 07:49:07
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旗竿地の適正価格
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284 匿名さん 2013/10/23 13:46:02
同じ価格で、より広く、
陽当たりも、東、南の２面とれる
良物件もあるし
十把一絡げに、排除するのもどうかと。
整形地でも、陽当たり1面のみで、
間口が6mとかだと、
陽当たりが玄関にとられて、イマイチとかあるし
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285 物件比較中さん 2013/10/23 16:40:15
新しく宅地造設した10数区画建売で土地63坪
竿部分は間口3.5㍍長さは車が縦列駐車2台分
高低差ありの土地でアプローチは緩やかな階段になってます
説明しずらいのですが道路からみて手前の家とこの家は平行に家が建ってないので家の半分ちょっとは見える感じ（手前の家もこの家も正方形ではない）陽当りはそこまで悪くなさそう
悩みポイントは門扉から玄関までの距離が長くて段差がある
今は新築建売のために上手いこと旗竿地に陽のあたるように設計してあるが手前の家が建て直すと家が見えなくなって陽の当たらない可能性あり。
家自体は気に入ってるんだけど買いですかね？？
前面道路も広めで駐車は問題なさそうだし
他にも旗竿地でよかった事とか教えてください！
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290 入居済み住民さん 2013/10/24 13:59:56
285の旗竿地建て売りが買いかどうかは286が言うように、整形地との価格比較がわからないと答えようがないよ。整形地50坪くらいと同価格なら買いかな。竿幅、日当たり良さそうだし良いのでは？車2台分のアプローチ長はプライバシーと騒音から守られて良いと思います。
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300 匿名さん 2013/10/28 03:23:03
>296
南側家屋の住宅形状と位置関係、時間帯によって太陽の位置は変わりますので、南側土地の空きは、「冬至に2～3時間以上、壁面に日光が当たること」を最低ラインとして考慮するのが良いのではないかと思います。
話題に挙がっている「冬至の南中高度で建物の陰にならない距離」は実際にはかなり困難です。以下に、計算を行ってみました。
「90°－緯度－23.4°」で冬至の南中高度が出ますので、東京での緯度（約35.4°）を採用すると、冬至の南中高度は31.2°になります。
低層住居専用地域（第1種および第2種の表記は割愛。）であるならば、敷地境界で5mという北側斜線制限がありますので、【低層住居専用地域で、土地との高低差が無いもの】と仮定すると、東京での冬至の南中高度によって発生する影の長さはX＝5.0m/（tan31.2°）≒8.3mです。
また、中高層住居専用地域ですと、北側斜線制限は敷地境界で10mですので、同様の計算を行うと、約16.5mとなります。
これは流石に長過ぎなので、一般的な2階建て住宅とすると、屋根の最頂点で7～9m程度、軒先で6～7.5m程度ですので、これらを加えて再検討すると約12.4m、さらに民法第234条にて【建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない】ことになっていますので、中高層住居専用地域でも、南側の敷地境界から約12m離れておけば、冬至の南中高度によって出来る日陰の影響を受けないものと想定できます。
以上、算出された結果は、低層住居専用地域で約8.3m、中高層住居専用地域で約12mです。
南道路、若しくはひな壇でも無い限り、南側に、冬至の南中高度で建物の影にならない距離を確保するのは困難です。 -
302 匿名さん 2013/10/28 13:18:42
300さん
詳細なご回答ありがとうございました
12mも離すのは無理なので、現実的には基礎をあげるか、吹き抜けで対応するしかないですね
そうすることで日当たりは確保できますね-
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305 匿名さん 2013/10/29 11:46:52
もともと所有してるならともかく、このスレは購入が前提
そこまでして旗竿に住まなくても・・という気がしてきた
探せばもっと良い土地はいくらでもあるご時世だよ -
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307 匿名さん 2013/10/30 01:00:59
今頃の旗竿地は分譲に伴う分筆で生まれるから必ず整形地も売りに出されてる。
その整形地は買ってもいいが分筆の犠牲になった旗竿を買うのはナンセンスすぎる。
不動産屋はそういう旗竿地もできるだけ高く売らないと元がとれない事情があるので安くないしね。
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308 購入経験者さん 2013/10/30 03:03:56
都内は、竿幅がある広い旗竿地が人気があります
所ジョージとか芸能人やプロスポーツ選手も選択していますよ！
圧倒的にプライバシーが守られますから
狭い30坪とかではないからね -
311 入居済み住民さん 2013/10/30 14:38:56
田舎の旗竿地は安くてもナンセンス。
前にも書いたが、土地代が高く建蔽率の厳しい土地に、駐車場が欲しい人には旗竿地もありかと思います。
それでもこれから人口が減って、土地がだぶついてくると、整形地よりも旗竿地の価値は下がると思われます。 -
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316 匿名さん 2013/11/08 01:03:28
十分すぎるほど安ければありですがやはりローン査定も厳しくなりますし難しいですね
競売の鑑定とかでも整形地に比べてｘ0.4とかｘ0.3とか極端に安い見積もりされてますね
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317 匿名さん 2013/11/08 01:05:22
うちは整形地を２つに分けて親の家と自分の家を建てた
話し合いの結果、親が旗竿地に、自分が道路側の整形地に建てることになった
整形地50坪、旗竿地65坪（3m幅の竿含む）だが不動産屋曰く売却したら整形地の方が高いらしい
すでに定年して一日中家にいる親は少しでも静かな方が良いということで旗竿地を選んだ
結果、静かである、通行人等の視線が気にならないなど正解だったようである
年配の方や小さい子供のいる方で短期的に売却を考えていない場合は安くて静かな旗竿地も良いと思う -
318 匿名さん 2013/11/08 02:02:52
通行人の視線が云々ということで道路の方角は南でしょうか？
南側の家が子供夫婦ならそれは居心地良いでしょう。
影になろうが北側の窓が空いていようが気にならないでしょう。-
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321 匿名さん 2013/11/08 09:46:03
>319
使用貸借という方法があるので無料で親から借りることができます
ただし子がローンを組むと親所有の土地（家が建つ部分の筆）も担保に入れることになります
相続については家族間の協議というか遺言書を作っておく必要があると思います
（生前贈与は贈与税が高いので、田舎の二束三文土地でなければお勧めできません）
分筆はローンを組むのであれば必須に近いです
通常それぞれのローンに対してそれぞれの家、家の建っている部分の土地（筆）が担保になります
そのため分筆しないと両者がローンを組むことができません（同じ銀行でローンを組めば可能かも）
１筆の土地に２軒の家を建てることはできますが、ローンは筆単位で設定されます
また分筆していない場合ローンの返済ができなくなると２軒分の全ての土地が競売になります
分筆してあれば１軒は競売になりますが、もう一軒はそのまま住み続けることができます
最悪のことも考えて自己防衛のためにも分筆すべきだと思います -
323 匿名さん 2013/11/08 13:18:16
間口の割りに細長い土地とか？
やはり、親の土地に建てるには、いろいろ
考慮する点がありますね。勉強になりました。
うちは、都内の34坪、
分筆規制で分けられません
将来もしも、子（１歳）と２世帯なら、
100㎡90%の容積率を建て替えて
目一杯150%の３階建てかなぁ？
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328 匿名さん 2013/11/08 23:53:33
分筆して旗竿地や狭小地を作っても建築条件付きや建売にして整形地と変わらない値段で売りつける。
不動産屋営業の腕の見せ所ですよ。土地取引に不慣れなど素人の客をデカイ口開けて待ってます。
ええ、あとで客が後悔しようが周辺住民に笑われようが売るのに苦労しようが、知ったこっちゃございません。 -
334 匿名さん 2013/11/15 08:55:18
分筆規制は訳の分かんない貧乏人を街に入れないための規制だよ
基本的に土地は大きくなるほど単価は下がる
50坪2筆と100坪1筆なら50坪2筆の方が高く売れる
高くなると購入できる人が減るっていう単純な理由だけどね -
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336 匿名さん 2013/11/15 09:51:28
旗竿地は竿の幅に目がいきがちですが、旗の周囲も重要です。
普通は建ぺい率いっぱいに建てようとするので、旗部分は建物で埋まります。
すると、風通しは悪く日差しも入らず、至るところにカビが生えます。
私の実家は都心の旗竿地のお宅に面して建ってますが、家と家の隙間は人が入れないほどでカビ臭いし空き缶やらビニール袋が散乱してます。
旗竿地が避けられるのはもちろんですが、旗竿地に面した物件も可能であれば避けた方がよろしいですよ。
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337 匿名さん 2013/11/15 10:38:57
そんなあなたには、
周り田畑の、農地を宅地転換したような土地が良いかも
建蔽率80%とかの防火地域は、そうなのかもしれませんね。
普通の50%～60%の宅地なら、大丈夫と思います -
338 匿名さん 2013/11/15 10:57:35
そんな閑静な住宅地でなぜわざわざ旗竿地を選ぶんだよ
ミニ開発不動産は売りたいだろうけどな
人を騙すような商売はいいかげんやめなさいって -
339 匿名さん 2013/11/15 12:11:08
１００坪の土地を５千万で仕入れたら
５０坪３千万で売るか
３３坪２､５千万で売るか
２５坪２千万で売るか私は考える
まあ答えは最初から見えてるけどな
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341 匿名さん 2013/11/16 12:22:25
坪150万なら、25坪はありがちだけど
坪50万で、25坪は、無い気がする。
竿の先が、空いてれば、風通しは、良いので
間口左右が埋まってる、整形地よりは、
良くなります。
立地次第ですね -
344 匿名さん 2013/11/17 12:09:19
リスク管理としては、最悪の場合、売って資金にすることも考えたいのかもしれないけど、
343さんの言う通り、まずは住み易い方が良いと思うよ？
無理して整形地に拘って、結果、借金を増やすのも得策とは思えないしね。 -
346 匿名さん 2013/11/18 00:40:33
都心で土地探ししてた時は建売屋と壮絶な競争だった
そういう場所でも旗竿地は売れ残ってた
建売屋も躊躇するんだからよほどい安くないと売れないだろうね -
347 匿名さん 2013/11/18 03:36:54
都心にかぎらず竿が狭すぎる旗竿地は業者は手を出さない
土地が安くても重機が入れないと建築費がかさむので建売用地としての価値がないから
都心で2.0mとか2.4mの竿物件は売れ残りで見るけど、3.0mとか4.0mの竿物件は見かけないから重機が入れる程度の竿幅があれば売れ残らない（業者が買う）のだと思う
郊外だと元々の土地の供給が潤沢なので3.0mとか4.0mの竿物件でも売れ残る -
351 匿名さん 2013/11/18 07:05:54
財団法人駐車場整備推進機構の資料によれば、一戸建て住宅で1台の駐車に最低必要なスペース（前面道路に対して直角方向に駐車する場合）は、以下の通り。
軽自動車：長さ4.0ｍ×幅2.2ｍ
小型自動車： 5.0ｍ×2.6ｍ
普通自動車（大型）：なら5.9ｍ×2.9ｍ
普通の駐車場で最低幅が2.4mというのは、両隣に車が駐車していたとしても、車幅との差異分スペースが出来るため。2.4mが壁に囲まれてると、軽自動車以外は片側からしか乗り降り出来ないから、かなり面倒。
良い車に乗ることはステータスという考え方は薄れてきたから、軽自動車で十分だとは思うけどね。 -
352 匿名さん 2013/11/18 08:13:58
どこに住んでるか知らないけど、都心の狭小住宅の駐車場で両側から乗り降りできる家なんて滅多にないよ
5ナンバー車で170幅、駐車場が260幅だと両側45cmしか空かないからね
それでもよくこの幅でってところにアルベルが駐車してる（笑） -
358 匿名さん 2013/11/19 14:29:02
>357
自分で調べたら？
ここで左の絞り込み条件に、土地100m2と駐車場にチェックするよろし
http://myhome.nifty.com/ikkodate/chuko/kanto/tokyo/?cities=shinagawaku,otaku,nerimaku,adachiku,katsushikaku&subtype=buh&isFromSearch=1 -
363 匿名さん 2013/11/20 23:46:12
旗竿地の魅力はまず何よりもアプローチがあること。
アプローチのない家など戸建てとは言えない。
家に奥行きと変化を与えこの先にどんな世界が広がっているのだろうというワクワク感を与えるアプローチは魅力的な戸建てに必須の空間である。旗竿地とはアプローチが無料でついてくる整形地とも言えます。-
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368 入居済み住民さん 2013/11/21 10:00:03
367は田舎もんか？
車なくても普通に生活できるところなんていくらでもあるんだよ。
363はアプローチの素晴らしさを語ってるんだよ。 -
370 匿名さん 2013/11/21 11:31:37
都内だけど、竿を駐車場にしない（出来ない）
物件は、
無くは無いけど見かけないよ。
1台分駐車場にして、その後ろに、
門袖、門扉、と、アプローチ
坪庭の花壇や、レンガやブロックで
ミニテラスといった感じ
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371 匿名さん 2013/11/21 13:02:22
旗竿地だせえな。車なくても生活できるかもしれないが、あっても困るものではない。戸建てで車がない家は、車買うお金なくなっちゃったのかなって思われるよ。
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375 匿名さん 2013/11/24 03:30:56
南斜面の整形地と住宅までの距離5ｍ程度の旗竿駐車場なら、工事費も変わらない。
整形地よりも庭広のミニ戸で、500万以上安いなら買いだと思う。
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378 匿名さん 2013/11/25 02:00:43
なんか売るときのことメインで書いてる人が多いけど、売ること考えたら整形地でも旗竿地でもダメでしょ
未来の売却額を考えて一喜一憂するくらいなら賃貸に暮らした方が健全だと思う
だいたい売ること考えた土地なんて株や先物と同じ
バブルの時から比べたら地価は1/3くらいまで下がったでしょ
将来の地価がどうなるかなんて誰にも分からないからね
また昔みたいに土地神話に踊らされちゃってる人が多いのかな
土地も消耗品と同じで売ることなんか考えずに、気に入った土地、予算の範囲内で買える土地を選んで買えばいい
中古の消耗品をヤフオクで売るように、土地も手放す時にいい値で売れたら儲けものって感じでね -
380 匿名さん 2013/11/25 07:40:58
田舎は知らないが、都会では整形地の0.4倍とか0.3倍なんて旗竿地はないよ
整形地40坪、旗竿地が旗40坪、竿10坪の50坪だとほぼ等価、掛け率だと0.8倍になるね
竿部分が3mを超えるともうちょっと良い値がついてる
坪100万円の土地だと整形地で40坪4000万円、旗竿地で旗40坪、竿10坪の50坪だと5000万円×0.4で2000万円
3m程度の竿でそんな土地があるなら是非紹介して欲しいものだ-
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