オーシャンテラス須磨海浜公園〔契約済、入居予定者専用〕

バルコニーの外ガラスは修繕費の中にも清掃箇所には、含まれていないです
マンションにも、クレーンを吊り下げる為の設備はされていないですしね。
自分で清掃するにも危険ですし、塩害で汚くなるのを我慢しかなさそうですね

エステム管理サービスの会社をネットで見ました。
社員が10数人で、マンション維持修繕技術者0人、マンション管士も0人
総合管理戸数、約9000
を本当に役員を含め、15人位で出来ますか？
会社の杜撰がわかります

>>199

遅レスですみませんが、コメントします。

＞この公園ってマンションの物なんですか？

はい、そうです。


＞であれば、管理組合で合意出来れば駐車場にすることも出＞来ると言うことでしょうか？
＞それとも、公園は公共のものなんでしょうか？

あの公園は、神戸市の「要綱」でマンションに設置が指導されている公園でして、公園はマンション住民に限らず広く一般の方に利用されることを想定しています。つまりマンションのものでありながら、公共のものです。駐車場にはできません。

「要綱」は法律ではありませんから、強制力はないですが、行政が示すものですから、これに従わないのは事実上困難です。



＞それであれば、マンション住民はこの公園の改善は無理なのでしょうか？

公園に置く遊具の種類を変えるとかは出来るかもしれませんが、公園であることを辞めることは出来ません。


以上です。

自分は張り紙してるところで、不法駐車してる車見ると腹が立ちますね。

しょっちゅうだし、いつも来客用パーキングが埋まってるからとかは理由になんないでしょ。

近所になんぼでもコインパーキングあるし料金も安いのにそっち停めれば？と思う。

言っちゃなんだが、セコすぎる。

うちも理事を引き受けました。特に何の説明もなく、決まりましたのでお願いしますとのこと。
総会の開催日のアンケートみたいなものが届きましたが、それ以来音沙汰がありません。
時間がかかりすぎていて心配になります。

結局、いい加減な、管理会社なだけやね！
今は、後悔です

231です。

>>234さん

本当にあの計画通りの金額になると厳しいものがありますね。
言いなり、任せっぱなしは不安です。オーシャンテラスでも必要費用については相見積もりを取れるようにしたいですね。


>>236さん

管理組合の発足、本当に遅いです。
オーシャンテラスよりも後に完成したマンションを購入した友人が居るのですが、既に管理組合は発足されているようでした。
この問題、住民で力を合わせてよい方向に持っていきたいですね。
議題として議論する場合は私も出席したいと考えております。


>>241さん

確かに塩害対策として、例えば専用塗料での塗り替え等、一般マンションより費用がかかることもあるかも知れないですね。
本当に必要な修繕は費用をかけて対処しないと資産価値の低下にもつながり、良くないです。
これは根拠がないただの"想像"ですが、修繕工事にかかる費用のうち、大半は"人件費"ではないでしょうか。
使用する塗料が専用品になったところで工事費用が倍とかには膨らまないのでは？と思います。
あくまでも何の根拠も無い、なんとなくの想像ですが。
いずれにせよ>>234さんが仰られるように必要費用については相見積もりを取って妥当性判断をしていきたいですね。

住民の方々は、この事態を真剣に考えたほうがいい。

「マンションは管理を買え」といわれるくらい大切なもの。
このまま放置なら、いつしか必ず、予想以上に管理費と修繕積み立て費は上がり、大規模修繕の際には不足分を何十万と一気に徴収されたりする。
これは今後の管理組合の運営次第。もちろんパートナーである管理会社がダメダメなら考えなきゃいけません。

管理が終わってるマンションは、資産価値に直結します。
例えば上の方が書かれている、無断駐車などの住民のマナー然り、管理組合の運営然り、いくら環境が良い場所にあっても皆さんが良いマンションにしないと意味がありません。

私も管理会社に不満がある住人の一人です。
住人で自主的に署名活動でもして、管理会社を変えてもらえたらな〜…と願っております。
次は信頼できる管理会社についていただけると良いですね。

まだ賃貸で住んでいた頃のマンションの方が管理が行き届いていたような気がします。ダメダメですね。

さっき、入り口の右の駐輪場に入った場所でツバ吐いてる男性の住民の方を見ました...
後ろにいたお子様を連れたママさんも、ビックリされてたご様子...
モニター掲示板にも最近そういう迷惑行為があると見ましたけど、マンション内でツバを吐く人ってどういう神経してるでしょうか...
エステムにも伝えますが、その男性の方は30代半ばで中背、黒ぶちのメガネで緑のズボンはかれてました。
みなさんよーく注意してくださいね。

管理会社は総会での裁決さえ取れれば、すぐに変えられますよね？
日商エステムの子会社である現在の管理会社では絶対的に費用が高くついているようです。
(そこで少しでも利益を上げているのでしょうか?)
当マンションのエレベーターは日立製なので、日立系列の管理会社に入ってもらえばエレベーターの点検等も割引になるようですよ。
知り合いのマンションは日立系列の管理会社のようで、サービスはもちろん、管理費も安く住むし非常に満足度は高いようです^ ^

私も管理組合の発足については、日商エステムの担当者へ連絡して、確認してみます‼︎

はじめまして

ずっとこちらの掲示板は拝見しておりましたが、投稿は初めてです

私も管理体制に不安をずっと感じており、エステムへ直接電話したこともあります

私「管理組合はいつ発足しますか？以前問い合わせた時は8月の終わり頃にはということでしたが、もう9月ですよ」
エステム「今、管理組合担当者は席を外していますが‥上司の私が話を伺います」
私「住民の間で不満が高まっていますよ。オーシャンテラスの掲示板ご存知ですか？」
エステム「HPですよね？」
私「いえ、掲示板です、御社に対しての不満や不安が色々書き込まれていますよ。御社にとってもこの事態は良くないですよね。」
エステム「どんな不満ですか」
私「来客用駐車場の使い勝手のことや、住民のマナーの事など色々です」
エステム「はぁ。そういったことは管理組合で話し合ってもらわないと‥」
私「だから、その管理組合を早く発足させてくださいと言ってるんです！」
エステム「今、理事の選出が終わったところですので、これから皆さんに電話をして、第一回目の集会の日程を決めないといけないのですが、皆さんが全員出席できる日の調整などもしないといけないので‥」
私「そうおっしゃって、ずっと日程をずらしてますよね？これ以上、引き伸さずきちんとして下さい」

というような話を2週間ほどまえにしました

その翌日、住民の間で役員を依頼する電話がかかってきたと聞きました

皆さん、このエステムの対応をどう思いますか？
私は残念で仕方ありません

ほんと>>254さんのいうとおり。
やはり、住民の管理組合がないと、住民目線のマンション管理と維持は到底難しいですよ。
文句は管理組合に言えみたいな、話ですが、その立ち上げをエステムが全然しないわけなのに、超矛盾。
言ってて恥ずかしくないのかな。

わたしは郵便で、投書してきました。このままだと、ほんとに管理会社の変更とかありえるのに、よくも平気だなと。
そうなれば担当さんのクビが飛んでもおかしくないと思えますが。
管理組合の理事を選んだことを、みなさんに知らせて総会の日どりを決めるだけの、超簡単なことなのに、なぜ出来ないのか？と。
そーいうことを、書いて出しました。

>>255さん、
管理会社の変更もありえるのに…
とのことですが、
なぜ変更することをネガティブに捉えるのですか？
私としては、管理会社の変更は当たり前のことのように考えているのですが…
ここまで不信感でいっぱいの会社を引き続き利用することのメリットが分からないのですが、、、

私は一週間前に、理事の電話がありました。
しかし、不満やマンション内で管理不足を伝えると、それは管理会社とは関係ないし、皆さん、管理会社を変更を考えるくらい不満があると伝えると、
みなさんの書き込みを読んでいると変更は出来るとなっていますが、エステムの回答は、販売会社との契約で、数年間は変更できませんし、変更するならみなさんから違約金を集める事になります。
と言われました。
また、当社はオーシャンテラスだけを管理してるわけではないのでオーシャンテラスを特別時間を必要以上に設ける事はできません。管理会社に頼らず、ご自身で出来る事はしてください。ここをご理解し、生活なさってくださいとの事でした

マンション管理はオーシャンテラスだけでない…のくだり、

ホント、大丈夫ですか？
この会社…笑

違約金関連は勉強不足でした…
そんなのどこに記載があったのでしょう。

駐車場以外、マンション自体には不満はとくにないけれど、日商エステムの対応は色々と考えさせられてしまいます。

>>256さん
管理会社の変更を別にネガティブに捉えてませんけど？
勘違いしないでくださいね。

この掲示板ではエステムから理事について電話が掛かって際に辞退されてる方が殆どですが、私の場合は嫁が承諾してしまい理事になった者です。

第一回 理事会は、今週土曜日の19時からキッズルームで
開催されます。エステムからの連絡では下記議題です。

1.開閉の辞 各自自己紹介
2.管理組合理事活動の概要説明
3.副理事長、防火管理者
4.今後の理事会運営について

です。何故か理事長の決定はないみたいな書きっぷりです。（笑）とりあえず、この掲示板に書いてあることも今後の、議題に提起したいと思いますが匿名掲示板ではなく直接議論出来る場を定期開催したいなと思ってます。
でも、初回の理事はなんか大変そうなので…仕事もあるし面倒な事は避けたいのが本音です。問題意識を持っている方で私と変わりたい方は連絡下さい。それか、公開クジを提案しても良いですが…ってそれも面倒ですが…

>>231です

>>253さん
管理会社の変更は可能ですがすぐにとは行かないようです。
同じ失敗を繰り返さないように新しい管理会社を入念に選ぶ必要があるかと思います。
現行管理会社との解約は3ヶ月前に書面で通知すればＯＫです(管理規約集P.47 第19条：解約の申入れ)

設備点検費の削減と言う意味だと機械式駐車場の設備の業者系列とかどうでしょう？
なんとなーくですが、保守費も高いイメージがあります。
駐車場がどこの業者の設備で、マンション管理をするような関連会社があるか知りませんが。


>>257さん
エステムの回答に疑問ありです。
入居時に配布された管理規約集のP44以降が管理委託契約書です。
管理組合と管理会社が取り交わした契約書です。
そこには解約に関する記述(P.47 題19条)や契約期間(P.47 第20条)があります。
これによると契約は来年2月まで、解約は3ヶ月前に書面で通知。
違約金に関する記述はありません。
ちなみに更新する場合も契約満了の3ヶ月前までに書面で通知です。

>>販売会社との契約で、数年間は変更できません
とありますが販売会社と管理会社との契約ですかね？そんなの知ったこっちゃ無いと思うのですが...
そんな事を言う管理会社の対応にますます不信感を抱きます。


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ご参考ですが、管理会社変更までの手続きを調べて見ました。
以下のページが参考になりそうです。
①の『管理見積.com』なるものを利用するのも手かと思いました。
コンサルと違って自分たちが主導となって進める必要がありますが無料で利用できるようです。

①　http://m-kanri.biz/kanri/change.html
②　http://www.idaken.net/change/flow/before.html
③　http://www.kintetsu-community.co.jp/customer/replace.html
④　http://best-community.jp/kanri/A-5.html


最後に。
いままで偉そうにイロイロ書きましたが、私はマンション管理に関してド素人です。
独自にネットで調べた内容を整理し、書き込んでいるだけです。
お詳しい方が居られて、私の発言に誤り等ありましたらご指摘願います。

皆さんとよりよいマンションライフを送りたいと思っておりますのでよろしくお願いします。

理事会開催のお知らせは入っていまさたか？

>>261氏
貴殿の記載していることは正しい。
また、裏打ちされたことをちゃんと調べる姿勢が素晴らしい。
契約期間についても、管理規約集に書いてる通り。
一年更新で自動更新ではなく、その都度、契約の必要があり、解約の場合は3ヶ月前に通知すれば良い。

最初からスレ読み直せ

>>232
アイスクリームのゴミは数日間放置されていたわけではないのですよね？
確かにゴミ一つにしても管理費を支払っているから綺麗にして欲しいというのも分かります。
しかし、いつどんな時でもその場所だけを見張って汚れたら即掃除をするというわけにはいかないのではないでしょうか？
お掃除の方なり管理人さんなりが気付いた時点でお掃除をして下さっているのであれば、その件に関してはそこまで目くじら立てなくても良いのでは？っと思います。

<注>管理会社を擁護しているわけではありませんので、悪しからず。
私も管理組合発足が遅いことに不安を感じています。

不法駐車は晒します

>>260さん
理事会お疲れ様でした。
また、色々と教えてください。

>>268さん
お疲れ様でした。監事と言う役をすることになりました。
この掲示板に書かれてることも問題提起しましたよ。エステムさんも、この掲示板を見てるみたいです。しかし、匿名掲示板なので全てがこのマンション住民ではない可能性がありますと…まっ私もそうやと思いますが本当の意見もあると思ってます。とりあえず、来客駐車場•公園前の駐禁含むとコンシェルジュ、バルコニー喫煙の許可の件を問題提起しました。喫煙者なのですいません。ちなみに他の理事の方はこの掲示板の存在すら知らないとの事でしたので見ておいて下さいと言っておきました。次は総会があるそうです。

>>269さん

理事会お疲れ様です。

今回の理事会の議事録について質問です。

理事全員が出席されたのか、管理会社側はどんな体制だったのか。
どんな議題、提案、決定事項、未決事項、持ち帰り事項の有無、内容について知りたいのですが、
議事録の作成担当と作成期限は決まっておりますでしょうか？
作成担当者名の回答は不要です。

よろしくお願いします。

屋上でBBQできたら最高やなぁー♪バルコニーなんかでしたら近くの部屋の人に迷惑かかるし、、もっと屋上を有効活用したいなぁ〜

>>231さん
議事録の作成担当等の決定していないです。すいません…
なので、覚えてる範囲で下記します。

日時:9/27 19:00-20:30
場所:キッズルーム
出席者:エステム 男性1名、女性1名、管理人1名
理事 10名と同席された嫁2名⁈
※よって理事は全員出席です。

議題と結果
1.開閉の辞 各自自己紹介
・エステム男性が開閉の挨拶
• 各理事の名前と号室のみ紹介
2.管理組合理事活動の概要説明
•配布された資料を簡単にエステム男性が説明
3.理事長、副理事長、監事、防火管理者のを決定
•立候補なしであった為、クジで決定

4.今後の理事会運営について
•次回、総会を開催することについて説明。
議案は下記。
議案1.管理会社委託契約の承認
議案2.理事の承認

•総会の場所について。シーパル須磨は4-6万くらいするので良い場所があれば教えてと。エステムから候補場所を、理事長に連絡するとのこと。

•共用場所の点検は何名かの理事の立会いをお願いしますとのこと。

•理事運営場所について
キッズルームで良いですか？ →オッケーです。理事
マット、座布団が足りてないでが椅子とか備品の購入はどうですか？ →不要です。無駄な費用はかけたくありません。理事

あとは、私が質問や提案等をしましたが議事として残して良いのか微妙です。やはり、理事のみなさんは初対面で遠慮、緊張されてる感がありましたので殆んど意見交換出来ていません。そして、30代半ばの私からみて皆さん若い方でした。あとは基本的にエステムから理事長に連絡が入るようですので他の理事は何もしなくて良さそうです。
理事長になられた方、大変ですがよろしくお願いします。し。本当にお疲れ様です。また、スマホから記入してるので誤字脱字はご了承お願いいたします。

>>271さん
いいですねー。有効活用したいですね。
理事会でも屋上の利用方法について下記等、意見•要望しています。

共用喫煙スペースを屋上に設置してはどうか？理事
防水加工しているためNG。エステム
防水と喫煙がどう関係してるのか？理事
…エステム
ゴムマットを引いているからNG 管理人
ゴムマットが喫煙とどう関係しているのか？
...管理人
納得出来る説明をお願いします。例えばゴムマットは引火し易い素材を使用しているとか。ってそんな素材使うなよとか、よろしくお願いします。理事
etc...

>>管理組合 理事の1人さん

謝られなくて結構ですよ。理事の方に非はないです。
むしろ私の方が確認不足でした。
と言うのも、またまた管理規約集の話になるのですが、
P.49 理事会の開催、運営支援に管理会社の業務内容として
「理事会議事録案の作成」の項目がありました。
見落としてしまった結果、無駄な労力を使わせてしまってすみません。
ただ、管理会社は「案」の作成なので最後は理事の方々で
「管理会社の都合のいい議事録になっていないか」を
チェックしていただく必要がありますね。
あと、管理会社には理事会の内容を忘れないうちに「案」を作ってもらいたいですね。


さて、相談なのですが、管理会社の件については
ここでやりとりしてても進め難い点もあるかと思うので
理事の方々と直接コンタクトを取って進めたいです。
コンタクトの取り方、何かありますかね？
管理人さんに聞けば理事の方の号室教えてもらえるかな･･･？

私の目的は、初めに>>231で書いたように「費用の削減」です。
結果、「管理会社の変更」となるかもしれませんが。

>>274さん
マンションでの総会などを経験したことがないので、実際にどうなのかは分かりませんが……
総会が開催された時に理事の方がどなたなのかとか分かるのではないかと思うので、その時に理事の方々とお話されてみてはいかがでしょうか？
ただ、最初の総会での議案に231さんのご意見を載せたいのであれば、最初の総会前に理事の方々にお会いしておいた方が良いかもしれないですね。

しかしながら、最初の総会での議案が>>272さんのお書きになっている2点のみで決定であるのであれば、コンタクトを取り始めるのは総会が開かれてからでも良いのではないかなぁ～…っと思いますが、いかがでしょうか？

最後に…私の書き込みが検討違いな記載でしたら申し訳ございません。

>>231さん
管理人かエステムに聞けば教えてくれると思いますよ。私はオッケーですが、他の理事はどう思われてるか分かりません。

>>274さん
総会はエステムからの重要事項の説明がほとんどで、議案は予定調和的に賛成多数でチャンチャンと終わる感じじゃないですかね。でも、その後に総会を再度開催するのは理事の負担も大きいので…色々、難しいと思います。

くわえタバコをし、歩き、他のマンション前や保育園の前でタバコを捨てるのは辞めてください！
同じ方ですが、何度も目撃してます。
モラル低下は迷惑ですし、自分所のマンションが綺麗ならいいのですか？
考えて欲しいです。
また、オーシャンさんの住民と言うことは、確認できてす

>>277
写メとって管理会社に送ってやってください。（エステム管理サービス）
それかここで貼ってもらうとか。
もしくは、マンションロビーの掲示板に写真を貼りますんで。
そんな奴は家族全員で恥かけばいいんですよ。

マナーが悪い奴が多くて自分も腹立ってるんです。

総会は10/24金曜の19時からです。
二週間前に案内状が皆さんに届く予定との事です。

総会を平日にされても、行ける訳ない！
仕事を早退しろと言うのか？
理事の役員会は土曜日にしたのに、皆が参加する必要のある総会なのにおかしいし！
住民の事を考えていないな。

>>280
土日祝日にお仕事のかたもたくさん居てますよ。

いやいや皆さんの気持ちは分かますが、もうちょっと自分の主張したいのなら、もう少し言葉使いとかちゃんとしましょうよ（笑）この掲示板でマナーとかモラルと良く言われてますけどね。って誰のマナーかモラルか私は意味分かってないですが。
そんな事はどうでも良いので、ちゃんと説明しますと総会は理事長が必ず出席する必要がありますとエステムから聞いております。そして、クジで運悪く選ばれただけの理事長は不定期な勤務体系らしく土日も仕事が入るそうですと理事会で聞いております。なので、出席出来る金曜の夜に開催となったんだと思われます。ほとんどのサラリーマンなら金曜夜くらい大丈夫じゃないんですか？僕は余裕で調整出来ますが（笑）
さらに自営業のかたなら更に自分の裁量で調整出来ないんですかね⁈ まっどうしても出席出来ない方で出席したい方はエステムに連絡して日程調整よろしくお願いします。
それか理事会を非承認にして貴方が立候補されてはどうですか❗️

なんだかこのマンションは、ある意味、難しそうな気がしますね。

エステムに勝手に理事選出された人も、まぁ気の毒だし、その理事の役員会に上から物を言う人もそこら辺の事情を理解してあげないとと思います。
しかし、その理事会の人も、イヤイヤ受けたんだから文句あるなら、理事会を非承認にして自分が立候補されては？というのもアレだとは思いますが。
こんなんじゃ、この先みんな不安になりますよ。

そうですね。すいません。
こんな事ここに書かないほうが良いですよね。
みんな良い幸せな生活がしたいだけなんでしょうけどね…

いえいえ、こちらこそすみません。
考えたら不安になってきまして。
総会ではよろしくお願いします。
役員ではありませんが出来ることは、積極的に協力していきますので。
皆さん、慣れないことばかりですからね。
お疲れ様です。

初回の総会の案内が２週間前って、、予定を組むならせめて一ヶ月の猶予はいただきたいです。みなさん、ヒマなんでしょうかね。

また蒸し返すとはな。

6ヶ月点検、申込みも点検日も平日とは…。
挙句、総会も平日。
一体何のつもりなのでしょうか。
もし役員の方に土日も忙しく働いている方がいるのなら、無理せず辞退すれば良かったのに…。
残念ながら、世間一般のサラリーマンは参加できませんね。毎度毎度不親切すぎて残念です。

おっしゃる事も一理ありますが、決まった事を言っても仕方ありません。
また、サラリーマンでも金曜の19時なら出れる方も多いでしょうし、一概に無理な日程だったとは言えないと思います。
最初の事でもありますし、要はこれからが肝心なのではないでしょうか。
引きうけて下さった役員のお方々のお気持ちも考えてあげないといけませんよ。

ベランダがタバコくさくて窓を開けていられないです。張り紙してあるのに見向きもしないのでしょうね。