Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part6

この物件の向きだが、やはり御苑ビューの価値が高いと思う。なかなか高台で高層階から見られません。
西新宿ビューはどこからも割とみえます。希少性という点では南向きですね。東向きはスカイツリーが遠くに見えますがスカイツリーこそ希少性はありません。

575
行燈部屋をリビングと繋げるなら話しは別ですが、
部屋として利用するならナシです、ありえません。

この人気だと、今年日本で最も売れたマンションになりそうですね。

まあ大型納戸だな。

行灯部屋なんてネガに値しない些細なことですよ。気にしてるのは間取りヲタだけです。

戸数多過ぎだからリセール苦労しそうだ。

ウナギを恨むなら地権者を恨むべきだね。
ホントはこの敷地ならツインタワーにするべきだったんだよ。それを地権者がタワーは嫌だと言い始めたものだからペントハウス棟を造らざるをえなかっわけよ。
ワンタワーになったため戸数を稼ぐために寸胴のタワーが誕生して、間口が狭い所謂ウナギの寝床がゴロゴロ出来たんだよ。設計が悪いという単純なものでない。

小菅の東京拘置所みたいですね　汗　1200部屋か

この物件の立地や利便性気に入ってるけど、さすがに行灯部屋はネガの要因になりますよ笑

マンション選びの一番大事なのは立地ですけど、間取りも快適に暮らせるポイントとして重要なことです。

みなさんおっしゃられてるように戸数を稼ぐためにやむえず間口を狭くして
うなぎの寝床を何個もつくらざるえなかったんでしょう

内廊下タワマンは普通行灯部屋が多いですよとか言ってる人いるけど、
ブリリア池袋タワーなどはワイドスパンで行灯部屋がある間取りはほとんどなかったと
思います。確かグランドミレーニアも。まあその分価格は高いといえば高いですけど

>578

日本一の称号はリセールにも大きく貢献しそう。

販売戸数でも日本一になりそうですが、他の大規模物件とは価格帯が全く違うので、
売り上げ総額だとぶっちぎりで今年のナンバーワンじゃないかな。

消費者ももっと賢くならないとデベの思う壺だよ。
ウナギの部屋はもっと坪単価を下げるべき。リセールで苦労するよ。
今は消費税アップ、オリンピック開催でイケイケ状態。
だからこそもっと冷静に考えましょう。

行燈部屋はリセールというよりも、
住んでみると分かるけど、住み心地かなり悪いよ。
だいたいの人は、買い替えなんてしないから、
色々考えた方が良いかもしれないですね。

584さん
検討中ということですが、私も立地はかなり良いと思います。新宿の繁華街から微妙な距離感！これが気に入ってます。新宿好きなら富久一択でしょう。マジェスティ、ブレシスならここでしょう。バランスがとれていると思います。マジェスティは外廊下だしプレシスは道路の計画があり眺望、騒音とか不確定要素がありますからね。

588
だいたいの人は買い替えしない、これは間違いです。
10年で2.5割20年で4割以上買い替えします。人気物件ならもっと比率は上がります。

付け加えると人気物件と住み心地が良い物件は違います。
人気物件はキャピタルゲイン、住み心地は同マンションでの住み替えという現象の比率が上がります、

>552
うちがまさにそう。
寝室にする分には全く問題ない
どうせ夜しか行かないし、朝は遮光カーテンみたいなもの
普段はリビングにいるし問題ない

ただここは二部屋目もあるんだよなあ

>578

skyzに負けてる。

悪評高い田の字より行燈部屋のほうが良くないんだから
行燈部屋を評価するのは誰も居ないでしょう。
あとは坪単価に見合うかだけですね。

592
2部屋あったらダメダメでしよ！

2部屋あったら最凶の間取り！決定です。

ここがリセールで苦労することはないでしょう。
南面なら値上がりすることはあっても下がることは無いと思いますよ。
この立地で、これだけの規模のタワーはもう二度と出ませんから。

>589
マジェスティはともかく、プレシスは良いと思うよ。新宿駅４分で、副都心線や御苑も目の前というのはかなり希少。高島屋も使える。
もちろん難点もあるけど、ここの販売直前にほとんど売り切って残り１戸は伊達じゃない。
もう少し大きく、20階くらいあれば…。

無抽選の可能性が高いと言われた部屋をリクエストシートに書いたのですが、登録の段階になって変更、なんて可能なんでしょうか？

599さん

できますよ。

ただ、登録初日、すなわち明日の15時までは、事務手続の混乱を避けるため事前にリクエストシートを出した部屋しか登録できません。
事前リクエストの部屋を変更する場合は、15時以降に、営業と相談して順次登録することになります。

>593

初回の売り出し戸数はskyzを上回ってますね。

リクエストシート出したところで無いと初日の１５時までは登録できないってのもおかしいんだけどね。他の物件ではそんなことしてない。最近の野村って不可解なこと必ずするね。

事前審査のローン額を上回る部屋にも変更登録出来るのかな？もう一回再審査しないと登録出来ないと思うけど。

>598
戸数が少ないプレシスは本当に良いなら、瞬間蒸発だったはず。
難点、がそれだけ悪かったって事。

602さん
そうしないと、初日の午前中大量に押し寄せた客をスムーズに捌けなくなり、大混乱しますよ。
ただでさえ待たされることが想定されるで、この方法には賛成です。

602

登録の時間短縮と、1番を取りたい人に1番をとりやすくさせる対策の意味もありそうです。後から登録する人には先約がある部屋を避ける人もいるからね。ただし抽選になれば1番も2番も関係ないですが。

そりゃ、10時から一斉に来させれば待たされるのは当然です。
低層階は10時から、高層階は正午から、みたいに分ける気がないのですから。

602
出遅れてリクエストシート出してない客が1番ゲットするために徹夜で並ぶとかありそうですからね。
番号なんて関係ないのに。

リクエストカードを出していて、初日10時に行きながら、
抽選番号２番になってしまう人も、多分いるでしょうね。

倍率高いかもしれませんね。
だったら、登録最終日に倍率とのバランスを見て登録しようかな。
1倍の部屋があったらギリギリに登録すれば倍率2倍ですもんね。
どなたかが書いてたように、こんな人気物件で9月は値引きまでしてくれてるわけですから一次で決めたい。
キャッシュ一括購入としてはね。
私には2%弱の値引きでも大きい。

１０月から消費税３％値上げ、であって値引きじゃないですよ。
９月までは価格据え置きなだけ。

610さん
最後に出すという作戦もアリですよね。でも、ギリギリに来るキャッシュのお客はデベにとっては最大のリスク客なので、すんなり登録させてくれるかはちょっと心配です。
自分だったらキャッシュ予定ということは伝えておきつつ、事前にローンを通して資金面の心配がないことをデベに証明すると思います。

リクエストカードってなんですか？７０年代のピンクレディーとかあるんですか？

先着順でもないのに徹夜なんて意味ないし、過去にも前例はないでしょ。人気を装うためかもしれないけど荒唐無稽な書き込みは分別のない人達の集まりと思われるだけだからステマも程ほどにしないと逆効果だよ。検討者って将来のお隣さん候補。＊＊な人がお隣さんだったら悲惨。

612さん
登録させたくないキャッシュ客には、別な書類提出を求めればいいのでは？
準備に時間が掛かるような。

キャッシュ購入って上客だと勘違いしてる人がまだいるんだね。デベにとってはリスク客なんだよ。

ローン購入なら収入証明ださせて仮審査して見込みが分かるけど、キャッシュ購入だといざ決済の時に資金不足でキャンセルなんてことが往々にあるらしい。

>616

本当にお金を持ってるか確認するなんて失礼なことはできない。他の野村の物件では、一部をローンにって結構強引に進めてきた。きっと、仮審査させて収入証明提出させたかったんだろうね。

余談だけど、キャッシュ購入だと印鑑は不要。某物件で印鑑が必要と言われて、あわてて登録したけど、結局印鑑証明を提出する機会はなかった。後から知ったけど、ローンの抵当権設定のとき、印鑑証明が必要で、そのとき売買の証明として同じ印鑑が押印された契約書が必要ってだけみたい。

>613

他の物件では要望書と言われてるもの。野村は要望書でいろいろ問題を起してるから名前変えたのかな。ここも微妙にへんなことしてるし。

618さん

ここで貰った書類のチェック欄に
通帳コピーか金融機関残高証明書の提出
って欄がありましたよ。失礼なの？

>604
他の物件を過小評価すると正しい判断ができませんよ。半年かからずに90％売った事実は価格設定が相場やニーズに合っていたからです。ここも行灯部屋と揶揄されようが売れれば適正価格です。

>623
それは過大評価でしょう。
戸数が少ない物件は、問題がない限り少ないニーズだけで完売できるはずですから。

28階と43階は倍率高そう。
エレベーターの利便が抜群にいい。
この物件の弱点はエレベーターの混雑。

28階は地権者さんがシッカリ押さえてますよね。

地権者の特権でしょ。おいしい部屋を先に押さえられる。一般分譲はそのおこぼれ。

>624
戸数が多い物件は多くのニーズを掴まなければなりません。
行灯部屋２つでも価格設定が正しければ売れるはず。
失敗すれば何年もかかるよ。

あまりにも不評なら、安くしても売れないよ。

もう、買いたくても抽選なしじゃ買えないよ。

煽りが多いのって蓋を開けたらさっぱりってケースもある。サクラが頑張ってるだけかも。

いくら評判が良くても実際に登録があるまでは営業も冷や冷やなはず。抽選必至って断定してるのは
倍率操作を認めてるってことかな。

>624
少ないニーズに見あった個数が供給されたってことだから過大評価ではないかと
小規模はエリア全体へのインパクトはないけどね

>632

そんなのあるわけないじゃない。残高証明なんてのがお粗末すぎ。ここを買うだけの金額を銀行だけに預け
てるなんてないでしょ。

それに株でもってる場合、株の評価額なんて今後の株価次第だからね。確認したところで、引渡時に株が暴
落してたら現金化できない。

銀行の残高証明って取得するのに手数料かかるんだよね。そんなの提出させておいて、抽選で落ちたら残念でした、はいさようならだったらど顰蹙。

>635

株はそれがあるから、現金購入客って売る側には警戒される。売る側にとっておいしい客は、ローンが確実に通る資質を有する人。

現金で買う人は2年後には現金で払うんだから、一部は株式の売却で充てるにしても相当の銀行残高はないと信用されない。見られては困るような残高の人は現金購入する余裕がないんじゃない？

>636
手数料っていくらの話だよｗ
数千万円の買い物するのに、どうでもいい額だろ。

>638

一部を株とか銀行預金以外で持っている場合、預金残高を提出したところで、資金があることを証明することにはならないよ。

なに頑張ってるんだろう。

預金残高を見せたところで資金がないことを証明することにはならないと言うならわかるが、5000万円の預金残高を見せたら5000万円の預金残高があることを証明するだろ。小学生でもわかるわ、そんんなこと。

不足する残高証明出したら、では不足分はローンでと仮審査させられるのが落ちでしょ。

頑張ってる人ってキャッシュ購入でないことがバレバレ。無知すぎる。

現金で買うより、借り入れしてローン控除＆10年後に繰上返済した方が得。現金払いは借入審査の通らない高齢者とローン控除の恩恵を受けられない低所得者。

ローン控除使っても、ローンの金利負担と手数料考えたらペイしないよ。

東京スター銀行の預金連動住宅ローンは別というも外れ。なんだかんだ言って手数料を取られる。

637が正しい。デベにとっては現金でもローンでもどちらでもいいから確実に払ってくれる人でなきゃ困る。ローンなら第三者が支払いを保証してくれるが、現金は本人に証明してもらうしかない。実際には現金払いをする場合でも、審査だけ受ければよい。

>646

そうなんだけど何故か現金購入が有利って勘違いしてる人が多いんだよね。マンション販売って、現金問屋とは違うんだけど。

東京スター銀行の手数料は金利0.3%相当。借入額にもよるが、400万円フルに控除を受けられる納税者は借りた方が得です。

完成物件なら、資金繰りの苦しいデベに対しては現金購入のほうが有利。ローンだと審査に時間がかかるけど、現金購入だと手続きが済めば即引渡で代金決済。

ただ、そういうデベから購入するのはリスクもあるけど。

>648

繰上げしたらなんだかんだと言って負担はかさむよ。

ここは完成物件じゃないから、現金でもローンでもデベに支払われるタイミングは同じ。

預金金利連動でローン控除って脱法的だよね。問題になってローン控除対象から外されるリスクも考えないと。

>650
試算しましたが、諸々合算しても400万円はかかりません。東京スター銀行を推奨する訳じゃありませんが。

400万掛からなくても、現金買いなら今月中に買ったほうが手間無し。

さんざんネガったうえでこの結果になっちゃったんだから、
いまさらネガったところで、なにも変わらないと思うけど・・・
それとも、「あきらめたらそこでネガ終了だよ」的な感じ？

一括キャッシュで買えないネガが大暴れしてるな。
昨日は子供高層階ネガだったが。

ネガの、負け 試合とわかっていても最後まで投げ出さない姿勢は立派・・・・なのか？

たった482戸しか売出せなかったの？

すごいね今年度日本一だよ。

たしかにネガさんの言う通りここのポテンシャルの高さからすれば、これでもやや少なめかも。

価格が相場水準なら後世に残るひどいマンションと言われる可能もありますが、この価格は間取りの問題をカバーして余りある安さだと思います。買えた人はラッキーだし、文句をつけたい人は買わなければいいだけ。

このマンション、オリンピックが開催されると何かいい事があるんでしょうか？
メイン会場である新国立競技場が近いのはわかりますが、中に入らなければ何も見えないでしょうし、新国立競技場が建て替えられる事はオリンピックが開催されなくても決まっていた事ですし。

決定してたのは先ですが、もともとオリンピックを想定しての立て替えですからね。
空港新宿間のアクセスの弱さが格段に改善されるでしょうし、
競技場周辺の商業施設の開発など十分メリットがあるかと。

まぁ、そもそもオリンピックは新宿がメイン会場とはいえ、都民みんなのものですから、
あまり恩恵、恩恵と目の色かえるのは、あさましい気もします。
あくまで私個人の感覚ですが。

登録期間が２１日までだから、契約が9月末ぎりぎり。消費税５％の特例って、オプションとか間取り変更をリフォーム扱いとして適用だから、その手続きは確実に間に合わない。あわてて買って消費税８％なんてことのないようにちゃんと確認しようね。

総戸数が多いとはいえ一期で半分も売れないで人気って笑止千万。

供給戸数No1って、武蔵小杉でも同じ宣伝をしてたけど即日完売せず。売れる見込みが無くても売り出せば供給戸数だけは大きくできる。結果は月末に分かるけど。

663 さん
さっそくお返事ありがとうございます。
なるほど。たしかに空港へのアクセスが良くなるのはいいですね。
あさましいとおっしゃるのもわかりますが、マンションは高い買い物なのでこういった滅多にないチャンスは生かしたいと思い、質問しました。勉強になりました。

空港新宿間のアクセス改善なんて計画あったっけ。

>664
んなわけない。
SKYZでの措置と勘違いしてるな

インフラ整備は時間がかかるからこれから計画立ててなんてのは期待しないほうが良い。期待感だけ盛り上げて売り抜けようなんてデベの思惑に惑わされたら高値掴みになるだけ。オリンピック終わったら宴の後。暴落するかもね。

不動産売買契約では、引渡時の税率が適用される。リフォームと注文建築に限り、９月末までの契約で来年４月以降の引渡でも現行税率が適用されるって特例。新築分譲マンションの場合、オプションや間取り変更をリフォーム扱いして特例を適用するって手法。skyzだけのは話しじゃない。

暴落するのは湾岸だけのような・・・
内陸・山手線内はもうアッパークラスでも価格が高くて住めない時代が
もうすぐ来ている。

明日が楽しみですね。

ここの最大の特徴は山手線内では抜群の交通の便の悪さであることは疑いない。だから、あの安さを実現している。上にある、新宿・空港のアクセス改善ってせいぜい高速道路の補修位か。都営新宿線が曙橋と新宿三丁目の間に、「富久町」なんて言う駅でも作れば別でしょうが。あと、外苑西が延伸されてその下に地下鉄が通るとか。ただ、明治通りの地下に副都心線が通っているのでこちらはほとんどあり得ない。地域の再開発くらいでは、これらのことは望めないとおもう。