ドレッセ美しが丘ヒルズってどうですか？ Part2

みなさん
ありがとうございます


不動産屋的な
タマタマンの主観ですが
たまプラは
いい街です


タマタマン推しの
ニコタマより
優れている点は

高い建物がなく、
街全体が開けている感

246や尻手黒川
などの幹線道路から
離れているため
街全体の交通量が
多くなさそうで
落ち着いてる感じ
（但し、マイカーの混雑有り）

街全体の道路幅員が
6メーター以上で、
せせこましい感じがしない

戸建の敷地面積が
125平米に区切られているので
ミニ開発が起こりにくい

すぐに思いつく
ニコタマより
優れている点は

こんなものです


戸建の乱開発や
高層の建物が立つことにより
街全体の閉塞感が
出ないように
よく都市計画されてると思います

＞タマタマン

まさにそれ。僕の中では結構重要。
だから個人的にはニコタマよりたまプラの方が住みたい。歩いていて落ちつくし、たいていのものは揃うし。
まあ住みたくてもニコタマは金額的に届かないけど。

たまプラの良さ、同じように感じてます。

>>503

「街」としては僕も「一目惚れ」です。

都内までの距離、田園都市線のラッシュ、価格が高いことがマイナスポイントですが、いろいろ探してもここよりベターな街がない。総合的に自分の中ではぶっちぎりの街です。

続きまして
ニコタマのいいところ

たまがわの自然の雄大さ
商業施設の充実
でんと、大井町線の2路線の
使い勝手の良さ
たまプラより都心に至近

土地区画整理事業による
宅地分譲の先駆けの住宅街

細分化が進んではいるものの
住環境保護の為の都市計画が
整備されていること

駒沢公園、等々力渓谷
自由が丘などのスポットにも
自転車で、15分位と
アクセス容易であること

>514
釣りしないで下さい。

たま団に昭和のノスタルジー感じる方もいるのですか…
古く汚く美観を損ない、周辺開発の阻害要因では？
建て替えもほとんど無理っぽいから残念

高さ制限やらで結局、容積率150%使いきれないんすかね
建て替え期待して5階を2000万で買って待ってる人可哀想だね

たま団建て替えは実現困難だから今後たまプラ駅近で探すなら中古か日生跡が現実的でしょう。

はい、
完売です

ありゃ、ほとんど瞬間蒸発ですね、
契約手続き期間も含めたら。

>４３１，４３６

同じ人物だと思うが
願望に沿わず
虚しいね。

たまプラでの
マンション用地ですが
以前からのタマタマン憶測
ですと


郵政宿舎（2箇所）
サイゼリアのところ
二丁目商店街の
コインパーキング
一丁目の線路のとこ
（コインパーキングとかのとこ）
パチンコ屋とその隣の駐車場を
合わせて

などなど

まだまだ
土地はなさそうで
ありそうですね

色々言う人もいますが、
入居後も売れていない部屋があるような事態は
なさそうなマンションのようで安心しました。

囲まれ感のない、たまプラ駅近物件、
普通に買値以上で売れる物件だと思いますけれど。

タマタマン
＞郵政宿舎（2箇所）
サイゼリアのところ
二丁目商店街の
コインパーキング
一丁目の線路のとこ
（コインパーキングとかのとこ）
パチンコ屋とその隣の駐車場を


郵政宿舎以外はそれ程良い土地とは
思えないんですけれどね。
サイゼリアの所は　公園傍は良いですが川筋の低地。大雨で洪水。
２丁目商店街のコインパーキング　低地、商店街、それ程広くない？
一丁目の線路のとこ　低地、前線路、後ろビル。
パチンコ屋　商店街。前道路、周りはビル？

違う場所を想像したかも知れませんが。

東急さんの意思とは違うだろうけど
たまプラの人口を増やす大規模開発はやめてほしいですよ。
郵政なんて、市が借り上げて、少しリフォームして、
安い市営住宅やシルバー向け住宅にでもしたらいいのにと思いますけどね。

安い市営住宅？シルバー向け住宅？？
は？？何いってんの？？

>>527
郵政は無くなりますけど。。。
住人なので、詳しくは言いたくありません。
何になるかまでは知りませんが、またドレッセなどのマンションだったら、美東小がアウトですね。
美小に学区が変わる事もあり得るのではないかと思います。
犬蔵への道も開通した為、車の量も事故も増えましたし。。。

>>529

郵政宿舎、無くなるんですか？
住まれてる方が以前より少ないなと思ってました。

>528
安い市営住宅やシルバー向け住宅を作るって良い案だと思いますが。

たまプラマンションのことを
書き込みしているタマタマンですが、
実は、たまプラで販売しているマンションのモデルルームには
一回も行ったことがありません


行ったことあるのは、
野村
三井
住友
ナイスの
物件を各１回ずつのみです

なので、このマンションの
モデルに行って、
営業さんから話を聞いたわけじゃなくて

一応？、専門家（かなり半人前）として
崖地に、マンションを作る際の
建築基準法の許可基準を
元に、書き込みをすると

地価が高いエリアに安い市営住宅って
誰が誰の為に費用を負担するのですか？


住宅難の昭和時代ならいざ知らず、
今の時代は家余り、もう少し奥に行けば
安い団地や中古一戸建てが一杯ありますよ。

1
山側の中に
コンクリートの壁を
ずっと作ります

マンションの長さと
同じ長さの壁を
山の中に作ります

これをすることで
山側からの土の圧力を
防ぎます

2
次に
あの希望であれば
５０から60本位のコンクリートの
柱（2m位）を
線路の下の深さ20メートル位まで
入れます

マンションの土台を支える
柱的なもの
線路より深いところを
支持層とします

3
で、さっきの柱の上に
コンクリートの下地を作ります

で、このコンクリートの下地を
1の壁と2の柱と連結させるようにします

形的には
Ｌみたいな感じ

Ｌの縦の部分で
横からの土圧を抑えて
Ｌの下の部分がそれを
支える基礎な感じ

4
で、このままだと
土圧で、徐々に
線路側に全体が、スライド
しちゃうから
マンションの重さで
動かないようにします


マンションと横の壁を
梁でジョイント
地中に埋めたは柱も
マンションとジョイントして
土を止める構造物
マンションの下地と柱
マンション自体が
三位一体となって
完成です

５３４です。

５３４は５３１に対するレスです。

これが、崖地での
一般的な
マンションの作り方みたいですよ

線路の下の地盤を
マンションの柱の支持に
しないと
危ないみたいですよ


というのも
線路の崖を抑えてる
コンクリートが
今の建築基準法の基準で
作られたものではないから
（恐らく）
あの崖が全然安全なものじゃない
と考えた場合
柱を下まで入れなきゃいけないみたいです

ヒルズがどうやって
作られているか
全然知りません


基本の作り方は
こういうやり方みたいです

あと同じ不動産屋として
ヒルズは、グッドです


たまプラの他のマンションと
比較して考えると


駅までの通路の開通をさせた
高台からのあの眺望、抜け感
それを活かすべくの
ワイドバルコニー


たまプラにこういう企画の
マンションがあるかと
言われると、無いような気がします

野村のプラウドも
殆どの住戸を南向きにして
地下駐にして
中庭作って
廊下を渡した
っていう商品企画には


さすがだなー


と思いましたよ

それにしても

ヒルズがあった場所は
小学生の時の通学路だったので
こんな風にマンションが出来るのかー
と感慨深いです、タマタマン的には


分かる人は、いないと思いますがね



ちなみに、タマタマンの同級生も
入居予定みたいです

タマタマン　ありがとう。
機関銃の様な矢継ぎ早の書き込みですね。

あー、あと
柱の本数や
壁の暑さなどは

構造計算によって
導き出して、
役所の建築指導課が
どういう根拠で
そういう設計にしたのか
というチェックがあるようです


で、役所のオッケーのもと
建築確認が下りた
となります

将来マンション用地ですが
やはり
郵政宿舎に
注目だと思いますし


サイゼリアは
大雨の時、すごいですが
全面が、公園ビューも
他にはない立地ですね

1丁目の線路ぎわは
前、東急ホームズのお店があって
今、ヨガのお店の所です


アレは、第二の
ドレッセたまプラーザテラスに
いいと思います


4ヶ月前に
ボーリング調査してたので
もしかしたら、あれれれ
もあるかも

>>530
はい、なくなります。
住人としては、突然の話でした。
実際のところ、数年前から入居させてなかったので、予定はあつたのかもしれません。
かなり前に、マンションになるのを待っている人がいる、なんて話を聞いた事があります。
宿舎がなくなる事を喜んでいる人がいる事も。。。

もしドレッセだとしたら、犬蔵マンションから引っ越される方がいたりするのかなぁと思ったりします。

出来れば定年まで居たかったです。。。

>>549
郵政宿舎って民営化に伴い、どこも順次売却なんでしょうか？

で、
とは言っても
今は建築費が高すぎて
どのエリアも
マンション供給が
減ると思います


今販売してるのは
pjを進捗してたら
建築費が、かなり高く出てきて
塩漬けにするか
進めるか
で、迷ったけど

進捗させてみたよ
っていうパターンだと
思います


2008年みたく
新価格に挑戦して
消費者をついてこさせる

とは、どこのデベロッパーも
想定してないと思います


あの時は、世の中全体
世界全体が好景気に
包まれていたと
思いますが
うわブレした値段では
売れていなかったですよね


たまプラは
再開発の影響なのか
マンションの販売価格が
うわブレしても
売れてるようですが
業界的には
うわブレは
危険だと思っている、と
思っていますよ

郵政宿舎は
どこも、民営化に伴い
有効活用していく感じで
郵政も
開発に乗り出すべく
動く？
動いている？
みたいです


ちなみに、
池尻で
三井レジとのjvマンションが
ありますよ


タマタマンが最近取得した土地の
隣接が郵政なので、
jvの話をしに行こうかなー
と思っています

あと、
たまプラの郵政宿舎を
市営団地にするなんて
そんなバカな

ふざけんな


小学校は
どこもパンパンですよね


ちなみにマンション建てる時
教育委員会と話し合いしたりします


美しヶ丘東小の人も
いじわる言わずに
いれてあげて

あと、美しが丘東の小学校の前の
三菱の社宅？も、前から
仮囲いがしてありますよね


マンション出来るんだろうなー

あと、ここ4年位は
中古マンションの時代
新築戸建の時代が来ると思います


どこのデベロッパーも
建築費高いから
戸建でカバーするぞー的な
感じだったりします


あと、
リバブル
リハウス
みたいな仲介店舗は
絶対儲かる


新築マンションの
供給が薄れるから


それに伴って
リフォーム屋さんも
来るなー

>>550
ここだけではなく、古い所から退去させています。
当初は、郵便事業での、赤字？の穴埋めだったり？と話していました(数年前のゆうパックと日通の問題？)

かなりタマタマンの憶測ですが
ていうか、業界では
そんな憶測もあるような



なので、
タマタマンレポーツをお楽しみの
不動産購入検討者の皆さん


今ならまだ、金利も低いし
市場が中古に完全移行してる
わけでもないので
動くなら
今かもしれないですね

タマタマンさん

あの狭い敷地にプレハブが既にありますからね。
生徒数が少なかった時は、犬蔵からの越境も出来ていましたけれど、今は無理ですし。。。
日生さんも美東小ですし。。。
日生さんの跡地に、10階建てのマンションが出来るというのをネットでみました。

こんなに栄えなくてよかったのに。。。