ドレッセ美しが丘ヒルズってどうですか？ Part2

>448
病院に行った方がいいです。

たまプラーザテラスができてから、たまプラーザの活気が素晴らしいですね。
そしてここに来て、横浜市物件が出てますし。
テラスと西側の公園のアクセスがもっと良くなると、さらにいい街になりますね。
坪単価はますます高くなるでしょうから、買えるうちに買うって感じでしょうか。

西側の公園って？

>>451
美しが丘公園です。
北ですね。

もはや都心部のいいとこは坪単価500超えてきてるからね
日生は450ちかくいっても不思議はないかもね
最近は田園都市線沿線でいいマンション分譲ないからここは注目されると思うよ

>>447
同じく美しが丘公園です。
ベルグと公園の間の歩道ね。
他にもそんな所たくさんあるけど。

ここ数年で再開発されたとこ以外は狭い歩道なんていくらでもあるしそもそも歩道のないとこだってある。
必要以上に美化されてもね。。

確かに、ここみたいな特殊立地の崖マンでもない限り普通のリーマン家庭には買いにくい価格になっていくかも知れないね

はいはいはーい

五丁目住民（坂の上の方の戸建です）

で

開発のタマタマンが来たよー


ここの人の最寄りの公園は
第八公園ね
歩いて2分位の
まー、中規模位の公園かな

アプローチの話題出てたけど

駅からマンションまででは

アプローチが
ボコボコのところないわ

駅の南口出て
ドレッセたまプラの
廊下部分通って

焼肉屋さんのとこ通っていく
途中に

道がボコボコなところなんてないわー

ちなみに

住宅地の路線価で言えば

五丁目が、二丁目より

高いよー

山手
小杉
日吉
たまプラ

みたいだよねー

住宅地の路線価としては

で、たまプラの中で
一番高いのが
五丁目なわけよー

まー、この立地は一長一短だよね

眺望、日当たりは
良いよね

たまたまんも戸建てからニッセイ跡地に引越した方が相続税評価が下がって家族に感謝されんさじゃないか
一丁目じゃないと歩くの大変でしょ 健康にはいいだろうが

タマタマンは、マンションはちょっと
マンションはちょっと

ガチガチの戸建派です

日生は、立地はピカイチだけど
坪単価340万円超えるようだったら
ないなー

340でも、やばいけど
ニコタマの建て替えマンションが
（プラウドの後ろ、完成したばっかりのマンション）
340位だったから、
そこを超える評価は
しちゃ、絶対ダメでしょ


たまプラは、どこまでいっても
ニコタマより下なので

なので、340を越えるような
憶測事態、
ヤバ、ヤバすぎ

プラウドは315だったけど
プラウドは、どこのエリアでも
相場より高いから


モデルに行って
パンフとかをもらったわけじゃないから
詳細は不明だけど

ほぼ全戸南向き
中庭
地下駐、平置き
シンボル的な廊下
高そうな外観仕様
（現地に行くと、もう出来てます）


なので、315だったけど
それに追いついちゃう商品企画
だったのかな？？

まー、プラウド
315
という価格設定に対して


建物の仕様も
それに伴って
良かったんじゃないかな


なので、
プラウドが315だったから
そこをたまプラのベンチマークに
しちゃ、だめよ

タマタマン、　参考になります。
ありがとう。

ヒルズの連絡橋が出来ると
５丁目の住民（あざみ野寄り）もたまプラ駅南口に
出やすくなりますね。
ドレッセたまプラの内廊下も歩きやすく、
雨の日は助かりそうです。

＞タマタマン

この１－２年以内にマンション買いたい！！田園都市線に住みたい！！崖や線路は気にしないから、駅近が良い！！って場合
タマタマン的には、今このキャンセル住居を契約するのはお得だと思いますか？？

大丈夫。
キャンセル住戸ものすごい倍率みたいたから当たらないよ。
迷ってる間に無くなるしね。

先着順じゃなくて、抽選になったの？

タマタマン、教えてください。
ここの崖ってそんなに問題ですか？

建設現場を見ても敷地は広いし、そんな急な崖でもなかったし、
山側は（土止めを兼ねて？）共用の建物になっています。
タワマンの基礎なんか随分深く掘っていますよね。
ここが危険なら
高さ100m近いタワマンなんて怖くて住めません。

売主は同じ会社の電車が下を走る東急電鉄。
慎重なマンションの基礎設計がなされた筈です。
マンションで利益を出しても電車の安全運行に
支障が出れば元も子もないでしょうから。

むしろ、高台のメリット方が勝っているように思えますが．．。

確かに崖の問題はそれほどは気にならないかな。
万が一、マンションが線路側にでも崩れたら
電鉄として大問題。
問題は線路脇なことによる電車の音のデメリット。
ただ、首都圏には線路沿いの戸建てやマンションは
ここ以外にもたくさんあり、人が住んでますから
そのデメリットは個人の感じ方じゃないでしょうか。

色々と言っている人がいますが、
キャンセル住戸は両方とも先週早々に申し込みが入って審査中みたいですよ。
動きが速すぎてついていけません。。。

タマタマンは自称青葉区美しが丘住人なのになぜか青葉区を侮っていて予想を低く見積もりがち
他のマンションのスレッドでも予想価格低くいっていつも外れてる。
青葉区に住みたくても住めなかったどこぞのニートか？

タマタマンは美しが丘5丁目の一戸建て在住、職業　不動産開発関係
は間違いないとおもうよ。

ちょ、ちょ、ちょっと待ってよ
おにぃーさーん

いやー
自慢になってしまうなー

自慢になっちゃうんだけど

上野毛にも、持家戸建があっちゃう
タマタマンです

タマタマン、初登場が
約3年とちょい前ですが、


当初から
そういう設定で
ございます


なので、
たまプラ、さいこー
という意識は
思いのほか
低いです



どちらかと
言うと
青葉台、さいこー
の方が、強いです

あっ、
青葉台
と行っても

そっちの青葉台じゃー
ないです


目黒区青葉台
の方です


モノホン
の方です

まー、冗談は
さておき


まー
色々と色んな街に
行って
不動産を見てきた
と思うけど

たまプラは
いい街だと思うよ

ほんとに

たまプラに住んでます
（実家だけど）

って言うと、
大抵、いいですね
っていう反応だし
（業界の中で）
割合ね



マーケティング資料なんかを
作ってて思うのは


タマタマンの給料で、
たまプラ買ってしまうと
ほんと死ぬなー、です


なので
買える人は、
すごいです

で、
タマタマンは、
妄信的に
たまプラ、さいこー
とは、なれませーん


にこたま
と
たまプラ
のマンション
どちらかを
無条件でくれる
ってなったら
にこたま
選びます


10人中10人
じゃないかな
オーソドックスに
捉えると


よっぽどじゃない限りね

日生の跡地は
たまプラ界隈では
良さげなことは
間違いないですが


だからと
言って
ニコタマ越えすることは
決してない

そう思います

しつこいようですが

ちなみに
相続税対策のために
買い替えを
勧めて頂き

アドバイス
ありがとうございます


相続税対策で
新築のマンションを
買うというのは
ダメダメ
セミプロです


定石は
タワマンの上層階を
こなれた値段の中古で


になります

理由は
めんどいので、
いちおう、省きます


で、崖について
安全性について
ですが、

専門家に
詳しくきいて

根拠を用いた
記載が出来れば
と思っております


では、また

たまたまんほどの見識があればマンションの買い時や売り時はほぼパーフェクトにわかるんでしょうね
でも住んでいいところと所有していいところってえてして異なる選択肢になりませんか

まあ、比較対象が二子玉や目黒区青葉台ってのが、
その辺は無理でもたまプラなら…っていうここの
立ち位置を明確に物語ってますな。
で、妥協した割には案外高いとぶうぶう言う人達が多い笑。

ちなみに、上野毛はそんなにうらやましくないぞ、タマタマン。
あ、たまプラの方がいいという意味ではないけどね。

上野毛よりはたまぷらの方がずっといいし暮らしやすいと思う。
上野毛自体は何もない。オンボロスーパーがあるだけです。

>>486
駅で比較すると目が曇ります。
上野毛に住んでいたら、スーパーはおそらく、紀伊国屋等々力店ですよ。
一軒家に住んでいたら、移動は車でしょう。
どちらが金持ちかは言わずもがな。

上野毛は、たまプラみたいな
駅じゃないよね

ご覧のとおり


タマタマンの上野毛別宅
（賃貸中）
については、
中町住所になりますが


上野毛は、
瀬田1丁目
上野毛3丁目
は、ヤバいです

別世界です

電鉄さんの
創始者の
五島さんの家も
こちらでございますし
マンション坪単価が
400にいっちゃう場合も
あるエリアです

たまプラみたいに
派手な駅ではないんだけど

二子玉川駅から
上野毛駅まで
歩いて15分位です


上野毛の新しい駅も
安藤忠雄デザインです


確かに買い物するところは
たまプラみたいには
沢山ないから
不便なのかな

金額＝住みたい場所

では、ないと思いますが

金額＝需要

だと思っています

毎月ローンで支払える額との
相談で、
現実的な住みたい場所が
決まると思います


都心で
閑静な低層の住宅街で
利便施設が至近で
駅から近くて
学区の評判が良くて


等の条件のマンションが
自分の出せる範囲の予算で
あれば
皆さん、それを買うんだと思います

例えば
広尾ガーデンヒルズ
とか
タマタマンの好きな
目黒区青葉台
は、そんな感じです

だけど、
坪500万円オーバーに
なっちゃうだろうし

でも、それを
買えちゃう人もいるし


で、結果


予算との相談で
ニコタマになったり
たまプラになったり
どっかになったり
するわけじゃないですか

で、
そこそこのサラリーマンが
ニコタマが欲しかったんだけど
高いから


まー、
たまプラまで
下って
まー、妥協しようか


っていうのが
たまプラ

なような気がします

タマタマンが

上野毛の家も
たまプラの家も
買ったわけじゃないですし


タマタマンの給料では
たまプラのマンションは
買えないです

ですが、

やっぱり
たまプラマンションは
プライド高い人の
ギリギリの妥協の産物
として
捉えてしまいますねー

意外に
冷めてる
タマタマンなのでしたー

ちゃんちゃん

ちなみに
タマタマンが定義する
そこそこの会社員とは
30代後半から40歳までで
年収が1000万円位


こういう人が
6000万円オーバーの
マンション買ったら
かなり苦しいと
思います


奥さんが
共働き辞めない
とか
親から資金援助が
かなり期待出来るとか
自己資金
2000万円なんて
余裕です


なんていうことじゃない限りね

タマタマンの言いたいことはわかるよーな。
まぁみんなそれぞれのライフスタイルと出せる金額で
折り合いつけて、良い物件に出会えればいいじゃないですか。周りを貶すこともありますまい。
タマタマン、崖についてはわかったら教えてね！

>>496
何と無くわかるような気がします。
自分は青葉区について何も知らなかったんですけど、田園都市線かつ横浜市で賃貸物件を探しました。たまプラーザから長津田で色々見ましたが、青葉台(もちろん青葉区の)の駅前が気に入り、青葉台に住みました。その時、不動産屋は、なぜたまプラーザじゃないのかと驚いてました。
(テラスができる前だったから、今ならたまプラーザを選んだかも知れないかも。)
普通はたまプラーザの指名買いなんでしょうね。
それ以外は都落ち度合いが高すぎるんでしょうね。

たまたまんはお坊ちゃんなのね。うらやましい～

たまぷらの方がテラスが新しくてきれいだけど入ってる店は青葉台と大差ないような。

キャンセル住戸も完売みたい

都内や、東京近郊で今まで住んだり、訪れた事がある駅や地域を
思いだし、たまプラーザに住む事と比較して
環境、利便性、教育問題とか具体的に長所短所を考えるのだけれど、
私的にはやはりたまプラーザが色んな意味で住みやすいな。
っていうか、ベターな場所がなかなか見つからない。
（不動産価格や将来の価格動向は考慮外として）
交通事故から子供を守るとか、大地震を想定した家族の安全とかを
考えても。
飽く迄も私的には...です。

503みたいな人に支えられて崖っぷちマンションも完売したのですね

あとは、30前半の時の収入と子育て環境のバランスから、たまプラを選んで、
子供が少し大きくなり、そこから離れたくないので、収入面では、二子玉も十分可能でも、都内じゃなく、住み慣れたたまプラを選ぶって人もいますよ。

まぁ、たまプラに限らずですけどね。

↑補足

30前半 賃貸
30後半 マイホーム購入

と言う意味ね。

入居まで半年？
これからまだキャンセル出る可能性あるかなぁ…

何故キャンセルするのでしょうね。
手付金を没収される（？）より
一旦自分の物にして売りに出した方がお得かも知れないのに．．。
取得時の諸費用も関係するが。
、

みなさん
ありがとうございます


不動産屋的な
タマタマンの主観ですが
たまプラは
いい街です


タマタマン推しの
ニコタマより
優れている点は

高い建物がなく、
街全体が開けている感

246や尻手黒川
などの幹線道路から
離れているため
街全体の交通量が
多くなさそうで
落ち着いてる感じ
（但し、マイカーの混雑有り）

街全体の道路幅員が
6メーター以上で、
せせこましい感じがしない

戸建の敷地面積が
125平米に区切られているので
ミニ開発が起こりにくい

すぐに思いつく
ニコタマより
優れている点は

こんなものです


戸建の乱開発や
高層の建物が立つことにより
街全体の閉塞感が
出ないように
よく都市計画されてると思います

＞タマタマン

まさにそれ。僕の中では結構重要。
だから個人的にはニコタマよりたまプラの方が住みたい。歩いていて落ちつくし、たいていのものは揃うし。
まあ住みたくてもニコタマは金額的に届かないけど。

たまプラの良さ、同じように感じてます。

>>503

「街」としては僕も「一目惚れ」です。

都内までの距離、田園都市線のラッシュ、価格が高いことがマイナスポイントですが、いろいろ探してもここよりベターな街がない。総合的に自分の中ではぶっちぎりの街です。

続きまして
ニコタマのいいところ

たまがわの自然の雄大さ
商業施設の充実
でんと、大井町線の2路線の
使い勝手の良さ
たまプラより都心に至近

土地区画整理事業による
宅地分譲の先駆けの住宅街

細分化が進んではいるものの
住環境保護の為の都市計画が
整備されていること

駒沢公園、等々力渓谷
自由が丘などのスポットにも
自転車で、15分位と
アクセス容易であること

>514
釣りしないで下さい。

たま団に昭和のノスタルジー感じる方もいるのですか…
古く汚く美観を損ない、周辺開発の阻害要因では？
建て替えもほとんど無理っぽいから残念

高さ制限やらで結局、容積率150%使いきれないんすかね
建て替え期待して5階を2000万で買って待ってる人可哀想だね

たま団建て替えは実現困難だから今後たまプラ駅近で探すなら中古か日生跡が現実的でしょう。

はい、
完売です

ありゃ、ほとんど瞬間蒸発ですね、
契約手続き期間も含めたら。

>４３１，４３６

同じ人物だと思うが
願望に沿わず
虚しいね。

たまプラでの
マンション用地ですが
以前からのタマタマン憶測
ですと


郵政宿舎（2箇所）
サイゼリアのところ
二丁目商店街の
コインパーキング
一丁目の線路のとこ
（コインパーキングとかのとこ）
パチンコ屋とその隣の駐車場を
合わせて

などなど

まだまだ
土地はなさそうで
ありそうですね

色々言う人もいますが、
入居後も売れていない部屋があるような事態は
なさそうなマンションのようで安心しました。

囲まれ感のない、たまプラ駅近物件、
普通に買値以上で売れる物件だと思いますけれど。

タマタマン
＞郵政宿舎（2箇所）
サイゼリアのところ
二丁目商店街の
コインパーキング
一丁目の線路のとこ
（コインパーキングとかのとこ）
パチンコ屋とその隣の駐車場を


郵政宿舎以外はそれ程良い土地とは
思えないんですけれどね。
サイゼリアの所は　公園傍は良いですが川筋の低地。大雨で洪水。
２丁目商店街のコインパーキング　低地、商店街、それ程広くない？
一丁目の線路のとこ　低地、前線路、後ろビル。
パチンコ屋　商店街。前道路、周りはビル？

違う場所を想像したかも知れませんが。

東急さんの意思とは違うだろうけど
たまプラの人口を増やす大規模開発はやめてほしいですよ。
郵政なんて、市が借り上げて、少しリフォームして、
安い市営住宅やシルバー向け住宅にでもしたらいいのにと思いますけどね。

安い市営住宅？シルバー向け住宅？？
は？？何いってんの？？

>>527
郵政は無くなりますけど。。。
住人なので、詳しくは言いたくありません。
何になるかまでは知りませんが、またドレッセなどのマンションだったら、美東小がアウトですね。
美小に学区が変わる事もあり得るのではないかと思います。
犬蔵への道も開通した為、車の量も事故も増えましたし。。。

>>529

郵政宿舎、無くなるんですか？
住まれてる方が以前より少ないなと思ってました。

>528
安い市営住宅やシルバー向け住宅を作るって良い案だと思いますが。

たまプラマンションのことを
書き込みしているタマタマンですが、
実は、たまプラで販売しているマンションのモデルルームには
一回も行ったことがありません


行ったことあるのは、
野村
三井
住友
ナイスの
物件を各１回ずつのみです

なので、このマンションの
モデルに行って、
営業さんから話を聞いたわけじゃなくて

一応？、専門家（かなり半人前）として
崖地に、マンションを作る際の
建築基準法の許可基準を
元に、書き込みをすると

地価が高いエリアに安い市営住宅って
誰が誰の為に費用を負担するのですか？


住宅難の昭和時代ならいざ知らず、
今の時代は家余り、もう少し奥に行けば
安い団地や中古一戸建てが一杯ありますよ。

1
山側の中に
コンクリートの壁を
ずっと作ります

マンションの長さと
同じ長さの壁を
山の中に作ります

これをすることで
山側からの土の圧力を
防ぎます

2
次に
あの希望であれば
５０から60本位のコンクリートの
柱（2m位）を
線路の下の深さ20メートル位まで
入れます

マンションの土台を支える
柱的なもの
線路より深いところを
支持層とします

3
で、さっきの柱の上に
コンクリートの下地を作ります

で、このコンクリートの下地を
1の壁と2の柱と連結させるようにします

形的には
Ｌみたいな感じ

Ｌの縦の部分で
横からの土圧を抑えて
Ｌの下の部分がそれを
支える基礎な感じ

4
で、このままだと
土圧で、徐々に
線路側に全体が、スライド
しちゃうから
マンションの重さで
動かないようにします


マンションと横の壁を
梁でジョイント
地中に埋めたは柱も
マンションとジョイントして
土を止める構造物
マンションの下地と柱
マンション自体が
三位一体となって
完成です

５３４です。

５３４は５３１に対するレスです。

これが、崖地での
一般的な
マンションの作り方みたいですよ

線路の下の地盤を
マンションの柱の支持に
しないと
危ないみたいですよ


というのも
線路の崖を抑えてる
コンクリートが
今の建築基準法の基準で
作られたものではないから
（恐らく）
あの崖が全然安全なものじゃない
と考えた場合
柱を下まで入れなきゃいけないみたいです

ヒルズがどうやって
作られているか
全然知りません


基本の作り方は
こういうやり方みたいです

あと同じ不動産屋として
ヒルズは、グッドです


たまプラの他のマンションと
比較して考えると


駅までの通路の開通をさせた
高台からのあの眺望、抜け感
それを活かすべくの
ワイドバルコニー


たまプラにこういう企画の
マンションがあるかと
言われると、無いような気がします

野村のプラウドも
殆どの住戸を南向きにして
地下駐にして
中庭作って
廊下を渡した
っていう商品企画には


さすがだなー


と思いましたよ

それにしても

ヒルズがあった場所は
小学生の時の通学路だったので
こんな風にマンションが出来るのかー
と感慨深いです、タマタマン的には


分かる人は、いないと思いますがね



ちなみに、タマタマンの同級生も
入居予定みたいです

タマタマン　ありがとう。
機関銃の様な矢継ぎ早の書き込みですね。

あー、あと
柱の本数や
壁の暑さなどは

構造計算によって
導き出して、
役所の建築指導課が
どういう根拠で
そういう設計にしたのか
というチェックがあるようです


で、役所のオッケーのもと
建築確認が下りた
となります

将来マンション用地ですが
やはり
郵政宿舎に
注目だと思いますし


サイゼリアは
大雨の時、すごいですが
全面が、公園ビューも
他にはない立地ですね

1丁目の線路ぎわは
前、東急ホームズのお店があって
今、ヨガのお店の所です


アレは、第二の
ドレッセたまプラーザテラスに
いいと思います


4ヶ月前に
ボーリング調査してたので
もしかしたら、あれれれ
もあるかも