THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）

価格情報ありがとうございます。
当方レジデンス棟の角部屋を検討しております。
価格帯は、4千万円～5千万円ぐらいでしょうか？

連休にモデルルームに行く予定です。
高層階を検討していますが、随分高額ですね。

最上階でも8300から3800まですごい価格差

月々の維持費はどれくらいなのでしょうか？

ここの構造は2重天+2重床でしょうか？ＨＰに情報が無いため、誰か営業さんに確認したか？

維持費は１ｍ2あたり400円台後半でしょうとのことでした。

606さん情報ありがとうございます。
この物件で多い100平米クラスだと、月５万円くらいですね。
駐車場代も入れたら、毎月の支払いが大変そうです。

低層階なら、4000万円前後の価格で購入できるのでしょうか？

維持費用は5～6万/月ならベイタウンの中に高い方と思います。共有施設はアクアより少ないけど費用はほぼ同じ。

低層階の77.27平米の部屋なら、4000万円あれば十二分でしょう。

ありがとうございます
ちなみにレジデンス棟の価額が分かれば、教えてください。

やはり角住戸はもちろん、中住戸も西向きは高いですね。

価格を聞いて、気持ちが盛り下がりました。
まだ時間があるので、他の物件も見ながら検討したいと思います。
最初はこの物件一本で決めようと思っていましたが・・・

高いですね。うちも検討候補から外れそうです。

どの方角の部屋が、お買い得感がありますか？

77平米の一番狭い部屋が、三千万後半なんですか!?
案外高くて、驚いています。駅からも一番遠いのに…

グリーナほど安くないけど、タワーなので三井さんは相当勉強した価格を設定したと思います。東向き部屋の間取りは80㎡メイン、高層階でも3千万円台。恐らく兎に角高層階の部屋は一掃され、中低層階の部屋は相当苦戦だろう。

レジデンスは、価額発表ありましたか？

グリーナほどの安さは期待していなかったですが、うちも検討候補から外れそうです。
駅から遠すぎることも引っかかっていたので、お買い得感がないと買えないです。

>610
>616
>低層階の77.27平米の部屋なら、4000万円あれば十二分でしょう。

強気の値付けですね。
アクアが100ｍ2で3000万代半ばでも売れ残っている状況で。
眺望の望める高層階は売れても、
低層階はアクアの二の舞ですね。

低層階の77.27平米はオーシャンビューだから高いのではないでしょうか。
ただ、目の前に空いている土地に建物が立つ予定ですから、ずっとオーシャンビューが守れるかどうかは分かりません。

ここの売りは景色だから、高層階の申込みが殺到だろう。低層階も高層階と同じ維持費用を掛かるのにオーシャンビューが満喫出来なければ、相当の低価格に設定しなければ売れないと思います

標準設備で、高級感ある内装でしょうか？
間取の無償変更は、可能ですか？

何かアクアの二の舞の予感が・・・

そうですね。
売り切れる気がしないです。

確かに、低層階買うなら安いアクアの方がお得。
人気部屋とそうでない部屋の差が出るのは仕方ないこと。
値が落ち着いてから買うのも選択肢の一つ。

『リメンバ　アクア』でしょうか！？

たぶんそうだと思われます‥

急いで申込みしなくても、良さそう

これは様子見の方が多そうですね。。。
100万の桁まで金額は確定しているという事なので第一期はこのままで売りに出して、第二期以降で価格を下げてくるなんて事になるんですかね。
この値付けのままでは確かに売れ残りが多数出そうな気がします。

値下げは、しないと思いますよ。
グリーナだって、まだ値下げはしてませんよ。
数年たっても売れ残っていたら、すると思いますが…

個人的な考えですが、ここを買うなら第1期の5～6千万円台20F以上西向き（南西、北西）部屋を狙う。
購入以後の維持費用も5万/月前後するの覚悟も必要。（ローン返済を入れたら20万/月前後）
これでも十分生活に余裕なら前向きに検討すべき。（手取り40万円/月≒年収1500万以上の高所得者）

オリンピック効果で資産価値が上がりそうな有明方面のタワマンと価格的には変わりませんね。
東京駅まで30分以上、徒歩20分、借地、そう考えるとやはり少し割高かも。

Brillia（ブリリア）有明 City Tower
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00082163/?sc_out=mikl...
こちらはレインボーブリッジが目前。大浴場・ジム・ラウンジ等々　共用施設が豊富なわりに
管理費・修繕費がここよりも安いです。

都心のタワーなんて狭くて高価です。
同じ広さで比較してますか？

140平米 リビング30畳以上可能 一億以下。や、安い。

しかし借地

ベイタウン中の他マンションと比べ、ここの立地条件は一番悪い「駅に遠い」。オーシャンビューは一番の売り、景色の良さは立地のマイナスをカバーできる？
ここの書き込みを見ると高層階なら値段に応じる景色を手には入れるけど、低層階は駅に遠い、風が強い、維持費用高いなどマイナス要素が多い。

＞140平米 リビング30畳以上可能 一億以下。や、安い。
最上階８０００万は安いと思います。
すぐに売れるでしょう。

だけど８階以下８０m２が4000万だと
アクアの二の舞。

売れる高額高層階と売れない中低層階の二極化。

低層階でも、100平米前後の間取りは、6000万くらいということでしょうか・・・？
どの方角が、比較的割安なのですか？

８階以下８０m２が4000万なら、アクアの方が全然いいよ。
100m2超で3000万前半だよ。

低層階は80平米前後が2900～3000万位、
90平米台で3500～4100万位、
100平米台は4000万～4700万位。
そして眺望の期待できる階層になるとぐんと値段が上がります。

割安な方角は東中ではないですかね。
と言いますか、西・北西角・南西角が割高で他はほぼ同じ様な印象を受けます。

タワーを買って失敗に気づくのは決まって、西部屋。
大変ですよ、エアコン稼働と遮光が。
景色どころじゃないです。

タワーは内廊下側の窓はないのですか？風通しのことで気になりましたので教えてください。

タワーマンション構造上「強制換気」が必要、換気システムで室内空気を循環させる。その分ランニングコストが掛かります。

誰か値段表の写真をUpして頂けないでしょうか？

近くのアパホテルのオーシャンビューの部屋に、真冬の１月に宿泊しましたが、日差しが非常に強く、冷房が欲しいくらいでした。
おそらくこの物件の西部屋高層階も、それと似たようなものでしょう。
夏場は相当強烈な暑さになると思われます。

タワーマンションだからオフィスビルと同様セントラル空調システム装備されると思います。

30階で、３８００万って、東向きですが、どうなんでしょう。

30階だからそれなに眺望が期待できる。海が見えないけど内陸ビュー

第１期販売では、どうなるでしょうか？抽選続出でしょうか？

どれだけ抽選になるかは、私も気になります。
営業の方の対応を見た感じでは、抽選の部屋も一部出ると思いますが、続出とまではいかないような印象です。

みなさんタワーの上層階狙いの方が多そうですね。
レジデンス棟狙いの方は、少数派でしょうか？

景色なんて10日で飽きるよ。
タワマンは、西以外が鉄則。

北側の景色も悪くないですよ。特に夜景は。
スカイラウンジも北側にあるくらいですから。

北側の部屋も割高なんですか？日当たりは、どうでしょうか？

高層階且つ床色は白系なら北向きでも室内十分明るい。

北側の夜景は良いと思いますよ。
ただそれだけ。

夜景だけで北向きをどれだけ高く売れるか？
冬の昼も住むのだから。

昼は留守ですね。

北側夜景って、ベイタウンビューですね。
実際に綺麗ですよ。
私は景色飽きません。だからこそ人にはお気に入りの場所というものがあるんだと思ってますが。、

景色関係ないなら、そもそもここのタワーマンション検討する時間が無駄だと思いますよ。
書き込みする時間さえ無駄。

西南北はそれぞれ見どころがありますね。
問題は東向きですが、価格以外で東向きを選ぶ理由ってあるのでしょうか？

東方向に鉄塔が有ります、（ほぼ真正面）アクアテラスが有ります（斜め）。タワーだから景色を望むならば東方向の20F以上、20F以下は検討する価値が無い

北向きはバルコニーに出れば海が見える角度と思われます。
東向きは無理でしょうね。

内廊下のタワーマンションってそんなに多くないので、その点は、価値ありと思います。あと駅ちかのタワーはやっぱり狭い間取りが一般的ですから。ここは駅から遠いならではの条件設定物件だと思います。駅からかなり遠いのさえ妥協できればと思います。

ここはSK（スロップシンク）ついてないんでしょうか？

463
ベイタウンに住んでみたい人だっているんだから、
比較的安い北側や東側を検討してる人だっているんじゃない？
そりゃ海が見えて景観がいいに越したことないけど。

そのとおり。最上階でなきゃいやだという人がいれば、レジデンス棟が希望の人もいます。予算と相談しながら、希望はそれぞれなんですから。

レジデンス棟の方は、第１期で販売しますか？
価額は、どうなんでしょう。少し気になってます。

南東も千葉方面の海が見えるじ、悪くはないですよ。
北東はどうなんだろう。キャナルビューですね。
でも、グリーナのキャナル側からの景観と同じです。

海浜幕張勤務なら、ここは超好条件です。
朝夕は、マリンルートバスがテクノ通り直通なんで。

海浜幕張勤務者に期待するよりベイタウン中の住替え需要。

というか、住み替え需要しか見込めないでしょう。
美浜区は、新築マンションが結構建っているのに
震災以来、人口が減少しています。
新築マンションを購入する層は美浜区の住み替えばかり。
何を意味するのでしょう？
住宅の供給は増えているのに、人口は減っている。
つまり、中古マンションと賃貸マンションの空き家が、
新築マンションできた分以上に増えてるという事。
将来の中古価格と賃宅価格が下落するのは必然です。

資産価値を気にするなら、ここを買いは高層階だけ。（稀有な眺望）
中低層を買うと、アクアの二の舞。

眺望がなければ、ただの駅から遠い転借マンションですから。

個人的には最上階140ｍ2で8000万は買いだと思います。
希少価値があるから。

美浜区内の住み替えでここに注目している人は相当数いると思います（私もそうなので）。
でも、営業の方の話では、ベイタウン内の住み替え需要が多いわけではないようですよ。

それは海に近いマンションの高層階ビューに憧れる人はいるでしょう。
でもデータでみると、
美浜区は新築マンションはどんどん建っている。
でも人口は減っている。

この二つのデータをどう見ますか。

追伸

不動産の営業は、罪に問われる嘘以外
なんでも言いますよ。
営業トークは8割引き。

あなたが見ているデータは美浜区全体のものであって、ベイタウンに限ったものではありません。
そのため、「ベイタウン内の住み替え需要が多い」の話には直結しません。

また、営業マンがベイタウン内の住み替え需要について嘘を言ったところで、何の実益があるのでしょう。
むしろ、「ベイタウン内で住み替えたいという方が多い、人気の町なんですよ」という売り方ができるのですから、営業マンとしてはベイタウン内の住み替え需要が多いことを主張しても損ではありません。

まあベイタウン内の住み替え需要なんて私にはどうでもいいことなので、このあたりで筆を置きます。

パテイオスに飽きた方は買うでしょう。割と早く部屋は埋まるんじゃないですか。

普段から電車を使わないので個人的に駅に遠い、近いは全く気にしていませんが、間取り重視なので、抽選は気になります。

人気が集中する部屋と、完全に不人気な部屋で二極分化するように思います。
もっと価格差をつけてくれないと。

不人気な部屋は値段を下げてもずっと売れ残りそう。

高層階は東向以外高くても売れる。
坪単価160~190万でしょう。
東向やアクアかぶりや商業施設かぶりをどう売るか。
この辺は坪単価100万くらいまで下げないと売れそうもない。

いまアクアが110万位でも濡れないから。

ほんの一部を除き抽選にはならないのではないのでしょうか。
あまり盛況には見えませんでしたので。

ベイタウン内の住み替えば、リピーターということだから、人気があるという一つの根拠だと思います。

第１期販売で何割くらい埋まれば、人気があると判断できるのでしょうか？

ここ、転借地権じゃなく、普通借地権ですよ。
駅からは遠いですけど、入居者専用のシャトルバスが1日に27便運行しますよ。
駅まではバスで7分だそうです。

ベイタウンのマンション殆ど転借地、ここも例外ではない。

とりあえずモデルルームを見ないとテンションあげられない。

686さん
一般的には人気物件は第１期販売で全体の５０％以上。
普通の場合は４０％程度。
３０％以下であれば不人気物件ですね。

市民枠、県民枠等を作らないといけないから1期は調整して絞るんじゃないかな？

690さん
一般的にはそのような感じなのですね。
すごく参考になりました。
ありがとうございます。

人気物件は何期であろうと高倍率の抽選になりますよ。
最近では新船橋の物件のように。

あそこは安かったから人気有りましたね

本当に綺麗で良い街だけどね。
駅から遠いのさえ何とかなればなあー。

角部屋のコーナーサッシのガラス窓が、きれいな時は眺めもいいけど、潮風、風雨で、すぐに汚れて曇りそうで気にかかります。
窓ガラスの清掃は頻繁に行われるのでしょうか。

年に4回掃除するそうですよ

結局、ここは商業施設は入らないの？？

説明会に一切触れてなかった、HPにも無いので、もう何も無いと思います。福太郎まで歩ける距離。

ここのマンションと海の間の土地には商業施設ができるようですが（詳細未定）、
敷地内に商業施設が入るなんて話は元々なかったですよ。