THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）

ご存知でしたら教えてください。
海側空き地の商業用地はどれぐらいの高さのものが建てられる条件になっているのでしょうか。

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幕張パークタワーはやはり駅近だからか　中古物件の値崩れがほとんど無いように思います。駅から遠い物件はそれを補うだけの魅力がないと勝負出来ませんね。インパクトのある価格設定を期待します。

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住宅の資産価値は戸建てでは環境、マンションでは利便性が重要です。利便性は最寄り駅から都内主要駅へのアクセスと、最寄り駅からマンションまでの徒歩時間が重要です。
資産性とは中古の取引価格と賃貸料です。
徒歩10分以内が資産性には重要でしょう。どんなに便利なバスがあっても、徒歩20分以上という条件で中古物件や賃貸物件を探す人は少ないです。
このマンションは素晴らしい眺望の部屋が多いと思います。だから欲しいのですが、もし手放す、ないしは賃貸に出さなければならなくなった時、見劣りする利便性を差し置いても眺望を優先する需要がどれだけ見込めるのかが不安です。マンションで利便性より眺望を重視する人（私もそうかもしれませんが）は少ないでしょうから。

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事前説明会で聞いたところでは、建蔽率と容積率だけに制限があって、高さ制限はないみたいです。建蔽率と容積率が現在の基準では商業施設を作るにはコスト的に厳しいとのことで、見直しが要請しされているとの事でした。また、商業施設では建築コストと使い勝手の良さから、低層でワンフロア当り面積が広い建物を作りたいと思う事業者が多いはずで、高層の建物は作らないだろうという希望的観測が披露されていました。

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駅を使わず通勤している方や、普段は駅を使わない専業主婦の奥さんであれば、ここを欲しがるかもしれませんね。
でも、毎日駅を使う立場だと、ここに高いお金は出せないと思います。
電車通勤のほうが多数派でしょうから、やはり資産性は低いと思います。

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車通勤、もしくはリタイアされた方等　駅を意識しないのであれば　ゆったり生活出来そうで素敵ですよね。車さえあれば　近くには商業施設がたくさんあるので買い物には不便はないと思います。思い切った価格設定なら人は集まると思います。中途半端だと微妙ですね。

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駐車場を2台分確保するのは難しいです。車通勤の場合、夫が仕事に行っているうちは車がありません。したがって、その場合は「車さえあれば、近くには商業施設がたくさんあるので買い物には不便はない」というのは絵に描いた餅？

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そうですね。車2台所有は難しいですよね。

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旧カルフールのイオン幕張店やイズミヤあたりでしたら、自転車で10分もかからないですよ。
それさえ無理であれば、この物件はやめたほうがいいです。

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資産性はあくまで価格と需要のバランスの問題だと思います。利便性が悪くても価格が安ければ資産性はあります。逆にいくら利便性や眺望が良くても価格が高すぎれば資産性はありません。
このマンションの資産性の判断材料は、東側の部屋の売れ行きです。東側は海が見えず、日照も午前だけ。眺望はベイタウンでは並以下です。眺望と日照を除いたファクターがどれだけの評価を受けるかの試金石になります。これが完売し、かつ他の方角の部屋との価格差が大きくなければ、資産性はあったということがいえるのではないでしょうか。東側の値付けに注目しています。ただ、この戦法は２期以降の販売でないとだめですね。

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私は頑張って自転車でイオン幕張新都心に行きます。土日は車があるけど、イオン駐車場も混むので車で行くのは大変ですから。

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イオン幕張新都心なら自転車に乗ってから１０分くらいで着きそうですね。
道も平坦で広いので、風が強くなければ楽勝です。

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ビル風がきつく普通の自転車だと結構ハードです。
そこで電動自転車がお勧めです。
多少の買い物や子供の送り向かいでも楽々行き来できます。

イオン幕張新都心店で試乗出来ます。
風の強い日にお試しを。

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会社からバス代でるので、バス代が出ない中途半端な場所のマンションよりはいいです。
打瀬中学校に止まるマリンルートのバスも合わせると相当な本数です。

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マイタウンダイレクトバスの本数が増えれば良いんですけどね。
アクアテラスの近くのバス停から東京まで行けるので楽ですよ。
ただ、バスなので遅延がこわいですけどね。

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前の空き地のことは気になりますね。
現在、全くの未定みたいですね。
条件的にはワンフロアが小さければ、８階建て（レジデンス棟を超える高さ）も建てられるらしいです。

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ただでさえ強風やら台風のたびに京葉線の運行状況を心配しなければならないのに
更にバスの心配までして早めに出なければいけないとなると結構面倒ですね。

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何を優先するかですよね。駅から遠いというのはマイナス要素ですが、タワーマンションならではのプラス要素がありますからね。やはり内廊下はかなりポイント高いですよ。ホテル感覚ですよね。ワイドスパンは本当に利用価値が高いと思います。なので　本当に価格次第で人気は変わると思います。あまり強気な価格では無理かな。きっと絶妙な価格設定になるのでしょうね。お安くして頂きたいなぁ。

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アンケートでも電話でもプロジェクト発表会でも頻繁に「いくらなら買いますか？」という質問をされたところを見ると、値付けには相当慎重になっているように思います。
きっとモデルルーム見学会での感想も多いに観察？して価格を決めるんでしょうね。

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借地・駅遠で最上階角8000万は高すぎだと思う。　有明のタワマンのほうがマシ。

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シャトルバスもっと増やしてほしいです。駅遠いんですから。そうしたら利便性にかんしては、もう少し妥協できる。
バスもう一台増やすのが難しいなら、ほかの案をひねってほしいです。とにかくそこに頭を使って、利便性の改善をしてほしいです。

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シャトルバスを無くしてほしいです。
その分、管理費が安いほうが良いです。
近くにバス停が３つもありますし、そちらを利用することで足ります。

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郊外駅遠の借地タワーは目指すところが良く分からない。
何がしたい？
普通に賃貸タワー建てときゃいいのに。

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523も検討掲示板に来て何がしたい？

この人たちは新しいマンションが立つ度に、何がしたいのだろう？

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＞５１０
＞利便性が悪くても価格が安ければ資産性はあります。逆にいくら利便性や眺望が良くても価格が高すぎれば資産性はありません。

無茶苦茶矛盾した意見。
資産性が高いという事は価格が高いという事。
価格が安いという事は資産性がないという事。

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物件は気にいっておりますが・・・
迷う原因の一つに子供医療費のことがあります。
現在、都内在住で子供達の医療費は中学３年生まで、無料です。子供医療費、気管支ぜんそくの助成などを美浜区で調べましたところ、小学校４年生から医療費がすべて自己負担ですね。

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プロジェクト発表会では、幕張ベイタウンの中でも海に面しているマンションは駅近や、真ん中の方に立地しているマンションより資産性が高い９０％超えという数字を使っての説明をされていました。駅近で７０％代でした。
中古で売る場合、不動産だからいつ、いくらぐらいで売れる物件かはその時にならなければわからないと思うのですが、少なくとも三井さんの説明では、ベイタウンの中では一番価値のあるエリアとの事でした。

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９０％超えというのはビーチテラスのことですね。
素人目から見ますと、ベイタウンの中で一番価値のあるエリアは、駅に近い土地所有権タワーのあたりだと思います。

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三井自身が、駅遠で海にも面していないアクアテラスの資産性を否定してどうするんでしょうね。
竣工から5年目にして未だ完売の見通しすらたたないという情況なのに。

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ビーチテラスの海側の高層階は海が良く見えて、尚且つ駅から遠くないのが人気の秘密ですかね。震災前には買値以上の価格で売れたという話を聞きました。
しかし、海が良く見えるという点ではこちらの方が圧倒的に上ですね。海好きの人はタワーを選ぶでしょうから、ビーチテラスの海側の高層階の中古価格は下がる可能性があると思います。それを狙うのも一手かな。しかし、タワーの海が見にくい部屋は単に風が強くて駅から遠いだけですから不人気でしょうね。ビーチサイドのホテルでシービューと、パーシャルシービュー、シティビューではレイトに相当差がありますが、マンションではそれ程の差はつけられないでしょう。差をつけられないと、シティビューは割高になり売れ残る危険があります。そうすると、マンション全体の評価が下がる危険性があります。もし、差をつけた場合、売れるだろうけど、中古価格がシティビューの低価格に引きずられて全体的に下がる危険性があります。海が見えると文字で書いても、西向きの部屋が東向きの部屋より何割も高い値段で売れるでしょうかね。部屋まで足を運んでくれないと分からないと思います。

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で、結局は何が言いたいの？

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まあ、よく読めよ。

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確かに、ここを買うならオーシャンビューは前提条件。東向き部屋は多分売り残りとなる、最後の大盤振る舞い段階までに待った方が良いと思う。但し三井さんとして四分の一部屋はなんか捌けないといけないあまり西側部屋の値段と違い過ぎるとアクアテラスの二の舞に。。。難しい

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グリーナに見学際販売員は「A棟の両面バルコニータイプ部屋の眺望はベイタウンの中に唯一の両側共に海を見える部屋」と言いました。じゃ、グリーナの中古はベイタウンに一番価値があるの？私はそう思いません。

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全部屋オーシャンビューのレジデンス棟の価格が楽しみですな。

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都内の金持ちがセカンドハウスとして購入可能性大。
休日幕張で過ごすのさ。
ファミリーマンションではなく完全なリゾートマンション。

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ここ～海浜幕張にリゾートマンション？海に近いだけ、特に綺麗な所がなく、週末にイーオンモール渋滞が凄く車で買い物も不便。何がリゾート気分？

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バルコニーにテーブル出せば十分リゾート気分。
買い物はイーオンモールなんて行かないよ。旧イーオンかヨーカドーに行くから。

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タワーで西向きの部屋って・・・
サウナだよ。

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注目度は大きい。なんせベイタウンラストだから。
都内のタワーに比べて広い間取り。

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三井も「ベイタウンラスト」を歌い文句の一つにしているけど、それって価値があることなのかな？と、不思議に思う。ただ、ベイタウンはこれから中古マンションだけの街になります。大団地以外ではとても珍しい地域です。中古価格は市場の厳しい目にさらされるので、それぞれのマンションの資産性がはっきりするでしょう。個人的な好みが世間の考えと違う場合は、新築で買うより中古の方が割安になるかもしれません。「ベイタウンラスト」って、ベイタウンで建て替えがあるまでの数十年間は、ずーっとベイタウンで一番新しいマンションというキャッチフレーズが使えるっていうことですかね。

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544
この御時世どこにいってもほとんど中古がメインだろ。
戸建が建ち並ぶベッドタウンでもそう。

もし、都内のど真ん中以外でそんなにめまぐるしく
新築が建つ地域があれば是非教えてくれ！

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ここと隣に商業施設が出来ればベイタウンは完成だ。それで十分。
将来一番街から立て替えとなる。

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ベイタウンの転借地権の更新は30年、今から10年後に。その時またまた建替えの必要ないと思う。此処は暫らくベイタウンの最新。古いパティオスのリーフォムはそろそろ始める、古い建物に最新の住宅設備を入れるようにすればベイタウンの人気がまたまた続くと思う。

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日本語でお願いします

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揚げ足取らなくてもいいですよ。
意味は通じてますから。

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価値があるかなないかはあなた次第。
でもここを覗きに来てる時点で価値を感じてるのでは笑

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