THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）

値付けは来年の4月発表らしい、今は何も分からない。でも入居時期は再来年10月以後、消費税10%になる税金分だけでも5%Up、円安影響を入れると10%～20%と予測。

あの規模で売れ残ったら大赤字だから、あまり高値は付けないのでは？アクアで学んだでしょう。眺望は魅力的だけど、それだけではきっと全戸は埋まらない。19番街とアクアの競り合いの時の教訓を生かせるかどうか。眺望も仕様もアクアの方が良いはずなのに19番街だけ先に売れた。でも若葉地区のタワーよりはこっちがいいな。

若葉住宅地区はベイタウンでは無いから。
また、タワーは当然アクアの二の舞を避けるから、グリーナの販売価格を参考に値付けするだろう。

消費税分と建築材料値上げ分どうやって吸収できるの？グリーナと同じ利益率でも10%以上原価が上がっているし、その分利益を削るもは行けないし（慈善事業ではない）。

利益なんて考えてたら大量に売れ残って悲惨なことになる。来春以降も景気が上向けば追い風にはなるだろうけど。グリーナが結構ベイタウン内の買い換えの需要を掘り起こしたからそれに勢いが続けばいいけど。蓋を開けてみないと売れるのかまったくニーズがないのか読めない。

ここはね、グリーナが参考になるよ。
もう、ベイタウン神話は崩れているから、値付けに失敗しなければ検討する人がいるはず。
地盤から地震を気にする人は山の手を考えればいいし、
住みやすさを考えるならここを検討すればいい。

建築業界詳しい友達にも聞きました。「そもそもグリーナ着工時また超円高、消費税増税もまた決まって無かった時代、もしグリーナの着工は2年後ずらしたら今の価格は絶対あり得ない。グリーナを買った瞬間に儲けが決まり」個人的な見解かもしれませんが、値付けが重要けど、販売価格は同じ面積ならグリーナの方絶対安いと思います。

物件概要に※本物件の約１２０ｍ先に無線中継所（鉄塔）および約２５０ｍ先に終末処理場があります。
と書かれていますが、わざわざ終末処理場があると知らせる意味は？
終末処理場とは下水道を川に放流する為の最終処理施設ですよね。
鉄塔は電磁波や景観などで敬遠されがちなのは理解できますが、終末処理場は何か問題あります？

平均坪150万位だそうだ。
最上階142m２でも8000万切るそうだ。
アクアの失敗で懲りたみたいだね。

タワーだから免震でしょう？コスト高でもその設定で売れるなら、アクアも始めから適正価格で売ってれば売り切れただろうに。グリーナも売れてるみたいだからタワーもベイタウン内の買い換え需要で結構売れるかもね。

ところか免震じゃないんだよな～。
只の制震構造。
あんな埋め立て地の海っぺりだと、せめて免震くらいないと怖くない？

只の制震構造？
耐震の間違いじゃなくて？

耐震構造よりは、只の制震構造の方が優れてます。耐震構造は地震の力をそのまま建物の構造体で受けますが、制震装置なり、免震装置なりがついていれば震動をそこで吸収できるので。

じゃあ安心ですね

最上階はプレミア使用でしょうか

最上階はキッチン天板と洗面台は御影石
天井高３ｍ、天カセエアコン等は標準。
あとは共用部分の使用が良ければなかなか良い物件かと
トレーニングルームあればいいですね。

ぜひともタンクレストイレを入れて欲しいですね

タンクレス入れてほしいですね。
このクラスのマンションは仕様が悪いと
誰も買わないでしょうから
比較的グレード高めに作ってくるのでは。
仕様がよければ買いたい

このマンションは普通の言葉は似合わない。

４月が待ち遠しいです。

設備なんかも超豪華らしいし、ベイタウン一番の高級マンションですね。

普通のタワマンみたいな各階ゴミステーションは望み薄かなぁ。
各階から直接空輸されるシステムとか金かかりそうだし。

グリーナ以後ベイタウンの最後分譲マンションとして値段と仕様について興味が有りますね！
最上階の億ション部屋の設備は我々庶民に関係無い話だし、各階にゴミ空送システムなど妄想もやめろうよ！
確実な情報をお願いします。

駐車場は自走式になりますかね？

まだ最上階以外の設備が解っていないのですね。
三井、清水、鹿島の3社がコラボする事もありますし、設備の充実は期待できるのではないでしょうか。
タンクレストイレ、魔法瓶浴槽、ディスポーザ、複層ガラス、LED照明、各階にゴミステーション等などを期待します。
トレーニングルームはジムが近くにないので、作っていただけると嬉しいですね。

アクアと図書館・大工ルームなど共用施設をシェアすることが可能でしょうか？

駐車場は１００％自走式です。

ジーマテックのシステムキッチンも標準装備になっている

タワーは免震構造ではなく製震装置を付けたらしい、コストダウンのためだろう。

コスト的にも性能的にも耐震＜制震＜免震といったところでしょうか。住戸内の設備はランクを落とせないからそういうところでコストカットするしかないんでしょう。あとは共用部に変なものは作らないことですね。トレーニングルームは有れば確かに魅力的。

最近の湾岸地区建設中のタワーマンションは殆ど免震構造になっている。制震ならダメとは言えないですが、他と比べされると。。。高層タワーだからこそ構造部分に手抜きしたくない。

>>171ゴミステーションて、北海道の方ですか？笑

この呼び方は北海道にしかないらしい。

因みに私は道産子です。

>108　の予測が的中！！
やはり構造上の変更よるコストダウンですね！

＞＞１７４
ジムはホテルニューオータニ幕張にありますよ。ＣＬＵＢ＆ＣＬＵＢです。

発売開始は4月下旬ですが、千葉県民、千葉市民・幕張新都心で就業している者に40％の優先販売枠を設けるそうですね。
この優先枠扱いは一般に先駆けて一足先に購入できるのだと思いますが、いつ頃からになるのでしょう。
シャトルバスの運行もあるそうで通勤・通学にも便利ですね。
共用のソフト面が充実していそうなので管理費は高くなりそうかな？

アクアと共用施設をシェアーするならタワーと低層棟合計308戸分に分担されるからアクアの管理費共に下がると思います。

駅から歩くのはかなり無理があるなと思いましたが、シャトルバスがあるんですね。
車通勤とか車で生活できればいいですが、駅までのことはいろいろ考えます。
この辺は住みやすそうでいいなって思います。利便性がマッチするかどうかかもしれないなって思いました。

スーパー（成城石井？）とか入るといいですね。
コンビニとかもほしいけど、無理かな。

新生銀行でローンは借地権は無理なんでしょうか？

海寄りに商業施設があれば完璧！

駐車場を一台借りただけで固定費が5万円位かな？
自分の物にならない借地マンションにローンの支払いとは別に5万円てどうなの？
なんだか勿体無い気がするんだけど…
ただ俺がケチなだけかな？

>>191
意味がわからないよ。

管理・修繕・借地・駐車場代を足すとランニングコストが5万円前後かな。
現金一括で買わない限りローンの支払いがあるから、なんだか借地権なのにベイタウンはかなり割高に感じるんだけど、、、と言う事が言いたかった

確かに。
ただ、グリーナもそれ位のランニングコストがかかるのでベイタウンでは相場ですね。

眺望は良さそうですが利便性からするとブエナかﾋﾞｰﾁﾃﾗｽの方が資産価値としてはありそうな気がしますね。

グリーナの場合は地代1万円、修繕費1万円、管理費1万円、合計3万円程度。駐車場は1階なら1万4千円、4階なら4千円程度。
車が4階に止まれば3万5千円程度で済む、福太郎の駐車場にカーシェアーがやっているので車が持たない家庭でも困らない。

≫191
駐車場4階って屋根無いよね⁈
1階だと15,000円位するので、グリーナはザックリ月5万円かかるのでは？

土地分譲でも地代の1万円だけ無くなる、その他を合わせて4万円前後です。土地分譲の場合物件価格は10%程度高くなる、約400万円、転借の地代30年分＋更新料に相当する。利息も入れると50年程度住むなら転借と分譲のコストの差が殆ど無し。千葉の埋立地マンションなので分譲土地価値はそれほど残らないと思います。（都心一等地なら土地分譲が必須条件と思います）

ベイタウンに住む方々は、月々5万円くらいの余裕はあるのでしょう。

手取りで３５万円の私ではここ厳しいのかな・・・

ベイタウンにお住まいの方々は年収どのくらいなのでしょうか。また職業は一般会社員が多いでしょうか。

何かの記事で見ましたが、あくまで平均ですが800万～900万円程度
ちなみに新浦安の平均が1000万円程度であったかと。
ちなみにベイタウン在住の方の職業は都内会社員はもちろんパイロット
製薬会社MR、医者、弁護士等も多いようです。

月々ローン返済額は10万円以下なら手取り30万円程度でも十分に住めるでは？

月ローン返済額10万円以下にするなら、最初の頭金は最低でも2000万円が必要。

ここのマンションで新築賃貸だと広さによるけど17-20万円くらいと予想する。
たとえば１０年住んだとして月間の維持費が駐車場を除き４万、固定資産税年１2-15万で
ローン金利、値下がり分を含めていくらコストがかかるか計算して比べればいいと思う。
値段がさがらないと思えば買えばいいし、下がると思えば中古が出るのを待つのも手だよ。

この地域の中古は買い手がいないでしょ。新築でもさばけないんだから。

ベイタウンの中古値段は震災前より3割程度安くなりました、増税の影響もあり最近中古物件の取引が繁盛。

19番街、ブエナ、ビーチ等築浅物件は、まだまだ高値ですよ。

新築で捌けてないのは一つだけだと思いますよ。

グリーナが完成すると取り敢えず、新築はここだけ。若葉の方はまだまだで、ここの注目度は
かなりありそう。
中古は下がっているが、特色のある物件はそれ程下がっておらず、何と無く駅から遠い物件の
下げがきつい。
ここは健闘すると思うが。

明日にＨＰを更新される予定、更にテレビにもＣＭを出す予定。三井さんはこのマンションに相当力を入れ、意地を見せたいなぁ

ＣＭやタレント起用は、明らかに価格にプラスされますよね。
都心に対抗しているのか、イメージアップ作戦？

震災の影響が残っていたら、高いと全部売れないのでは？

CM見たけど吉瀬さんいいね！
喜んでるのは幕張住民だろうね

　　外国人が大半の街なんですか？
吉瀬美智子さんが住むんですか？

凄い街ですね。

①有名女優・有名タレントがキャラクターを務めた物件は大体売れ残る
=>つまりそうでもしないと注目集まらなくて売れないから

②有名歌手がテーマソングを歌った物件は大体売れ残る
=>つまりそうでもしないと注目集まらなくて売れないから

③一般に浸透していない言葉を物件のテーマにすると大体売れ残る
=>つまりそうでもしないと注目集まらなくて売れないから

吉瀬美智子+平原綾香＋ファビアス・・・・フラグが三つも立っちゃったわよ奥さん。

>216
富久クロス、スカイズ、みらさと…
どこが大体売れ残ってる？

論点が幼稚すぎる笑
理由付けも幼稚すぎる…

パフィーの幕張○○ゴは苦戦したよね。

売れる物件は宣伝費に二けた億円単位を投入しなくても売れるわけですよ。
宣伝費は、購入価格に転嫁されるわけであって本当に買おうと思っている人にはメリットないしね。奥さん。

あのＣＭ見る限り、街には外国人が溢れ、あちらこちらでガーデンパーティ。
有名人も多く住むセレブな街という感じしかしない。
本当にそうなるのでしょうか？

あくまでも、イメージです。
誇大広告ですが、
千葉で、タレント使うのは珍しい
最近では、パフィー、渡辺謙、吉瀬、
やはりヤバい

街中でパーティーやっているのかと思いました。

217さん。
反論よろ。

それにしても、広い敷地にドーンと立つタワーって感じで面白い土地の使い方ですな。
中学校への日照がさえぎられるのが、どうかと思いますが。

上層階の風の強さは想像を絶するでしょうね…眺望はよいけど

テレビにＣＭを流す目的はアクアの二の舞にならないため発売前に知名度を上げる作戦と思います。完成後4年も売れなければ販売促進費用も億以上に掛かるかもしれません、同じコストを掛けるなら発売前に投入した方が賢いと思います。

こんなに駅遠くて、しかも値段高いから、無理してCMまでしてる。つまり、その広告費も価格に反映されるということ。誰も買わないよここは。

資料請求はしてみたものの、
駅からの距離が遠することを冷静に受け止めると、
このマンションは買いたくなくなりました。
スーパーに行くにも遠いですし、
かなり不便な立地のように感じます。

ここって海への最前線なんですか？
マンションと海の間にある空き地に商業施設が作られる予定があるようですけど。

マンションとしては最前線です。
商業棟が出来ても、高層階を買っておけば問題ないし、
商業棟が出来たら便利になって大歓迎です。

マンションとしては、ですか。
このマンションがどのような価格で
どのくらい売れるのか興味どころです。

ベイタウンラスト物件として注目される。
パティオスからの買い替えが多いでしょう。

パティオスから買い替え…
さぁ、どうでしょうかね。
ベイタウンは風が強い日が多いところで、更に海近ですから余計強い。
ましてや高層階なんて住んだら…

ここは海外経験有りの人が多く住むマンションになりそうですね。
毎週末パーティーとか行われそうですよね、ＣＭ見てると。

アメリカに8年住んでましたが、別にパーティーしません。人それぞれです。また海外転勤かもしれない。

↑
だから？

海外経験有りの人が多く住むマンションになりそう
という根拠がよくわからないです。

そうですね。そもそもセレブは幕張なんか選びませんからね。

ベイタウン、チバリーヒルズどちらでしょう。

>238さん
へーそうなんですね。
たぶんうちはパスになりますが、とりあえずモデルルームには行ってみようと思ってます。

＞２４１
何がですか？

>238

米国勤務の例を言わてもねぇ。
公共交通機関利用しなくていいとか海が見える所とかいろんな条件外していいなら、眼下に皇居や明治神宮や浜離宮を望むタワマン高層階がいいな。

三菱地所のマンションが良いなあ

三菱地所設計した港区青山の超高級マンションは工事の不具合が発覚して販売中止となった。ミスを犯したのはここの施工と同じ鹿島

じぇじぇ

鹿島ヤバイよ、設計どおり施工できない？

ここ鹿島施工じゃないけど…
鹿島は売主でしょ。
施工は清水建設ですよ。