GLOBAL FRONT TOWER（旧称：（仮称）港区芝浦TOWER MANSION PROJECT）

アイランドに新しい橋、なんて話、聞いたことありません。
けど、恥ずかしながら、妄想したことがあります。もしかして、あなたも...？

大阪の話なんて気にもしないけどね。

ジュリアナ東京って近い？

近いよ！
なつか。

徒歩３分くらいです。あのころは今のお台場みたいな感じでしたね。

今週のスーモに外観出てましたね。
ツインタワーっぽいへの字のデザインでぱっとみ住友かと思いました。
共用施設はフィットネス・保育園・コンビニかスーパー

大きな公開空地に新しく遊歩道や桜並木を造ると書いてあったので期待します。

建設現場行きました。誰かも書いてましたが、このマンションを、どう読むか？という看板がありました。売り手も何をセールスポイントにできるかわかってないと思いました。共用施設で保育園やフィットネスは絶対いらないです。マーケティングが全くできてない印象です。このマンションにある種の期待を持ってましたが、今のままではやめます。よっぽど坪単価が魅力的でないと後で後悔する物件と思いました。

118さんの言うことわかります。坪250〜270万だろうね。保育園いらないわ。将来の負債になるだろうね。

保育園は共用施設じゃなくて、認可保育園を併設っていう、最近の他のタワマンの作りと一緒で今の主流。
アイランドだって、フィットネスとこども園がアイランドの敷地にあるんですが(こども園は棟は別だけど)。
スカイラウンジ、ゲストルーム、ライブラリー、キッチンスタジオ、その辺で微妙にそれぞれ違う。

この場所は子育てには向かないよ。アイランドとは全然別。幹線道路に近い以外は何もない場所。駅からも本当に遠い。ファミリーにはオススメしません。アイランドのように周辺と一体化した開発でもない。

認可保育園は併設してほしくない！毎日がザワついた雰囲気になってしまう。アイランドもグローブやケープとは少し離れてるよ。フィットネスもいらない。ここは駅から遠いから、駅まで歩くのが十分運動になるよ（笑）。マンション内につくるの反対！利用率が高くないものを作るなんて。今流行っているとかでごまかそうとしないで、ちゃんと住民が望むものを準備して欲しい。自分達の都合を優先するのではなく、この立地を考え、そこに住む人を考え、まじめにプランニングしてほしい。アイランドは価格も含め、そこまで考えた街づくりだったので今でも人気があるのでは？！ところで、どこに認可保育園併設の情報が出てますか？調べたが見つからない。

料亭のそばにあるから自分で確認した方が良いよ！

たしかにフィットネスがあったら私もマイナス査定ですね
別に港区の施設を使うつもりというわけでもないですけど

グローブタワーは別格としてやはり
比較されるのはケープタワーだね。

今日の新聞広告でケープタワーの価格
を見てみたけどお台場ビューの高層階
で坪310万、取り柄のない西側低層階
で坪270万くらい。

実際の成約はこれより少し下がること
を考えれば坪300-260位が実勢か。

ケープタワーに比べてここの取り柄は
新築なだけ。ケープも駅から遠いし、
買い物も便利ではないが、アイランド
の雰囲気や子供の通学を考えると
住みたいのはケープ。

これらを考えると、ケープの実勢価格
と同水準くらいにしないと苦戦する
だろう。従って300-250位を予想。

そんなに安いかな～

ケープタワーは売り出したとき、平均坪単価は220万で、高層階のいい部屋でさえ270万だった。保育園は駅前にできるし、フィットネスも港区のスポーツセンターが最新となるのでいらない。ここはスーパーまで遠く、コンビニもないので、ちゃんとしたスーパーさえあればいい。他はいらないぐらい。その分安くして売り出さないと売れないだろうな。坪単価250万だと売るのに時間かかると思う。余計なものをそぎ落としたシンプルなモノがいいと思うけど。

124と125はどうして削除されたの？気になる情報だったのに。

売主に都合の良くない事実が書かれてたからだろう。126さんのいう通り、ヤナセのマンション近くに事務所があるからね。購入検討者が知っておきべき重要な事実だと思うけど。あとは推測してください。

300をこえてくれないとインプレスト契約者としてはかなり涙目なんですけと

アイランドの総合的な街作りとは規模が違うけど、ここは田町駅東口再開発に便乗してるから、
さも新しい街が出来るかのようにうたってるよねｗ　

保育園は、タワマンを建てるにあたって人口が増えると待機児童につながるから、
保育園も一緒に作るように国だか都だかからガイドラインみたいなのがあると聞いたよ。

田町の開発とこのエリアは関係ないです。あと、○○○の事務所はありますが、表面的にはゴロゴロはしてません。ただお子さんのある家族には心配事かもしれません。ヤナセのマンションはどの駅からも遠いので、車がないと不便です。ある程度の数の駐車場及び来客駐車場が必要と思います。ヤナセがカーシェアでもしてくれれば別ですが、住戸に対して50%はいるはずです。

再開発と関係ないのは場所的にすぐわかるんだけど、同じタイミングで建ててるから、ここのHPでは堂々とうたってるんじゃない。
裏返せば、それに乗っかるしかないんだろうね。

駅から直結の出口が出来るって書いてあるのが気になる。
愛育のあたりに出口できるのかな。

893の事務所なんて麻布とか六本木に比べりゃたいしたことない。

ジュリアナ東京、よく行ったなー
今あればなーここに住もうかなー

新しい駅の直結出口からヤナセのマンションのへの動線上にヤ○○事務所がかかることになりそう。遠回りしてボーリング場の前を通れば少し離れるだろう。ただし、ただでさえ駅から遠いのにより遠くなるな。いづれにせよ、子供のいる家庭には、誰かが書いてたが心配だろうな｡。｡

駅からヤナセのマンションできる交差点への最短のルートのひとつは確かに、住○会の事務所前を通ります。このあたりが発祥の地ですから。

具体的にはどこですか？

グーグルの地図に出てるよ。気になるなら調べてみたら。

たしかにホームページ見ると再開発等のビックプロジェクトと直接関係しているような誤解を受ける表現が多いね。これって誇大広告じゃないの？そういう都や国が進める再開発は関係ありません。しかしながら、その近くに同タイミングで販売させていただきますと言うのが正確なのでは。やはり単体ではセールスポイントが特に無い物件なんだろうね。だれかも書いてたけど、保育園やフィットネスは都が駅前に準備するからいらなくて、買い物する所がないので、ちゃんとしたスーパーを併設して、安い坪単価を提示しないと９００戸もさばけないだろうね。売れ残ったマンションに何年も住むのは耐え難い。住んだ瞬間、価格も下がるだろうから。適正坪単価は２４０万～２７０万かな。

安く買いたい必死な人が居るけど、
その価格しか出せないなら、
千葉とか、埼玉に行った方がイイと思いますよ。
神奈川も東京よりは諦めないと厳しいね。

ここの売りはなんでしょうか？
正直、価格以外に無いと思いますが。

晴海が坪３００、大崎が坪３６０だからその間くらいでは？現実を見ましょうよ。

売り手が混じってるね。コストが高く、なってきてるからそれを転嫁しないと自分たちの利益が薄くなるからね。原価積み上げ式の商売だね。人口減少社会は避けられなく、このコストで買うと将来含み損を抱えるでしょう。ちょうどバブル崩壊後のように。

三井物件板はサクラが多いよ。真に受けないように。参考情報と受け取って、判断に重要であればちゃんと自分で裏をとって、裏が取れたのだけを判断材料にすべき。

893は別に通行人に危害あたえるような人種じゃないよｗ
子供が人通り少ない場所でロリコンに遭遇する方が怖いな

駅前に出来る保育園は、既設の某暫定保育園が移動するだけなので、
ここに新たに子供が増えたら、そこだけでは多分足りないんでしょう。
その保育園通ってる子のママから聞きました。

晴海が300ならその10～15%安だと思うけど。

晴海のオリンピックに伴う大規模開発は、新しい街づくりの計画になります。大崎も街づくりですが、ここは田町の開発と関係ないですし、離れています。山手線からは離れた陸の孤島的な場所。ヤナセの本社に修理に出したことがあるひとや土地勘のあるひとはわかるでしょう。最寄りはゆりかもめです。それでも歩けば８～10分実際にはかかります。夜はひとけのない暗い道です。

山手線からは表記１０～１１分だが、実際は１３分くらいだよ。

全然ありでしよ。
品川のWCTみたいなもん。
シャトルバスはないだろうけど十分歩ける距離

郊外に住んでる人にしてみれば山手線
徒歩10分強はすごく魅力的だと思うよ。

一方、既に都心に住んでて、あの場所
の不便さ、雰囲気の悪さを知ってる人
には何の売りもない物件だとも思う。

まぁ個人的には坪300万円超えると
高値掴みで価値がない立地、環境と
思うけど、山手線徒歩11分ってだけ
でも飛びつく客は一定数いるんじゃ
ないかな。

物件表示の駅徒歩は駅の（改札ではなく）出口からマンションの敷地まで。それから信号待ちもカウントしてない。

タワマンの場合、自宅からマンションの敷地の外に出るだけで数分かかるから、余裕見て無いと失敗するよ。

地下鉄の改札まで降りる時間と山手線の駅まで歩く時間のどちらがマシかという価値観次第ですかね

この場所で坪３００万越えたら、私も高値つかみだと思う。買った瞬間に１～２割の含み損を抱えることになると思う。それでもここに住みたいと思うなら買えばいい。その覚悟が必要な物件だ。やはり今のケープの成約価格が基準。必ずしも新築がいいとは限らない。中古であっても周辺と一体開発されていて住みやすいアイランドの方がいいと思う顧客層もいるだろう。この物件は、特筆すべきセールスポイントががないし、NIMBYも近隣にあるので慎重に検討すべき。共用施設も将来の負債になる危険性があるので、本当に必要な施設か考えるべきだ。スーパーまで遠いので、この施設には必要と考えるが。

ここで坪300万は高すぎ、なんにもない場所。車がないときついよ。物件概要みたが、駐車場の数が来客用含めて少ない。カーシェアの準備でもしてるのか？それともちぃばすが目の前に停まる計画でもあるのか？情報を持ってるなら知りたい。

確かにあそこが300では高過ぎ。250が妥当では？

300なら相当売れ残るでしょう。
本当に何も無い＆湾岸道路と首都高速の粉塵だらけの場所だし

300が高いかどうかはともかく、晴海より安いのなら自分はこっちの方がいいです
アイランドとどちらにするのかはまた別の検討事項ですけど

坪300万で晴海とどっちって言われたら確実にコッチ。
マンションの周辺がどうであれ、山手線二駅徒歩圏は魅力だな。

晴海は300より安いよ。坪275万と言われている。
マンション供給計画が続々あって過多だから晴海はいらないけど。

芝浦も湾岸なんだが。

ここが陸の孤島なら、世田谷や杉並は宇宙かなｗ
ケープタワーは売り出し当時は割安だったけど、昔の話だから比較しても仕方ない。

旧態依然とした売り手発想やこのスレッドで情報操作を必死にするのではなく、売り手はここに住むだろう人の立場をもっと真剣に考え、開発を進めてほしい。 「Read」とか上から目線の表現で、さも自信があるような広告をしてる暇があれば、ちゃんとマーケティングしてほしい。

>>176さん

同感です。
今からできる範囲でいうと、施設内商業施設がどのような施設を入れるかでしょうね。
湾岸エリアで７年ほど暮らしてきましたが、
日常生活に直結するところではスーパーマーケットが入るかどうかが気になります。

マルエツ・ピーコックなどのイオン系以外の大きめなスーパーを期待します。

晴海ティアロが大江戸線徒歩13分で280程度なのを考慮すると、ここ300近くするでしょうね。

スーパーがもし入らないなら、買物は陸の孤島状態になりますね。

心あるディベロッパーなら、保育園じゃなく、フィットネスでもなく、まずはまともなスーパーでしょう！って分かってると思います。コンビニやミニスーパーでは不十分。駐車場の住戸に対しての数が少ないみたい。歩けばここからピーコックは遠いよ。歩けば15分くらい?この周辺は開発の計画はないので、なにも変わらず、つまりなにも近くにないよ。

ここは十分不便。
陸の孤島だね。
開発の余地もない。
交通はゆりかもめよりまし。

ここを陸の孤島だと思うなら三田のカテリーナにでも住めばいいだけ

このヤナセのマンション（GLOBAL BASE PROJECT）がファミリー向けと言いたいのであるなら、ちゃんとしたスーパーでもないと買い物に困りますよ。コンビニさえもない場所なので、逆にちゃんとしたスーパーができれば、流行ると思うけど。ピーコックまで歩いて買い物にいくのはつらいよ。

イオンから配達してもらえばいいんじゃない？安いし

売主さん(エージェント含む)が参加してるようなので、お願いがあるのですが。
タレントを起用した過度な宣伝(特にTVCM等のマスメディア)や華美なショールームや過剰な販促活動は控えてください。その費用に4０～５０億を費やすということは、１戸当たり約５００万のコストアップになります。９００戸近くの大規模物件ということで、大量の販促活動費をかけて、話題化するという従来手法でなくて、このヤナセのマンション(global base)が住民のことをよく考えて作られていて、しかも割安だ。買わなきゃ損だということで、自然と話題化するような方向を目指してほしい。せいぜい１戸当たり１００～２００万程度に抑えてほしい。

またSMAP使ったりして

タレントにお金を費やすのはやめてほしい。アイランドは分譲と賃貸合わせて約４０００戸だったし、エアーやブルームのような賃貸があるので、知名度やブランドイメージがころころ変わる入居者の募集に必要だから、しかたなかったんだろう。でも今の時代、タレントでこんな高額な商品（マンション）を買う動機に誰もなりません。アイランドもタレントで告知はしたが、住民目線での街づくりが評価されたことと割安な坪単価設定で成功したと思う。それでも最後の方は売りあぐねたみたいだからね。

確かにこの近辺はスーパー欲しい。
同じ三井のパークタワー芝浦なんてツインで相当住戸数あるのに、コンビニしかない。

周辺の飲食店はシーバンス以外にあるでしょうか？

資料請求してるのに来ない。まだなのかな？

これくらいの規模のマンションは竣工のかなり前から竣工後にわたり長年かけて販売することになり、ショールームの建設費用、ショールーム敷地の賃貸料、販売員人件費をはじめショールーム運営の費用、ショールーム解体費用、新聞広告費、ＴＶＣＭ費用、ＨＰやブロガー対策等インターネット費用、チラシはじめ各種販促費用、ｅｔｃ。。。みなさんの想像を超える莫大な費用がかかっています。
ただ、いまどき有名タレントを起用したイメージ広告やまるでドラマに出てくるような優雅なショールームに騙されるほど消費者は馬鹿じゃないと思います。売主側も気づいているはずですが、この販売方法は変わりませんね。広告・販促費用は必要ですが、程度の問題ですね。
「ＧＬＯＢＡＬ　ＢＡＳＥ　ＰＲＯＪＥＣＴ」というくらいの凄い開発計画であれば、放っておいても、マスコミが飛びつくようなネタがある物件だろうから、費用がかからずにＴＶ番組や新聞記事やネットの話題になるのでは？
今までと違う何かがあるマンションであることを期待します。さすがヤナセのマンションとか言われるような。
アイランドに続く成功を期待しています。それには売主のプライドをかけた住民目線の開発と割安な坪単価が必要不可欠と個人的には思います。

タレント起用しないでほしい。
グローバル　ベース　プロジェクトの名前に合わない。
住んでもいないタレントの話は嘘っぽい。
そんなマンションを購入したと思われると少し頭が悪そうに思われる気がする。

アイランドはスマップを起用したんですが…

近隣住民です。
以前マンションの図面(？)のようなものを見ましたが、
商業施設はコンビニ程度の大きさだったと思います。
もしスーパーだったとしたら、カテリーナのマルエツプチくらいの規模ではないでしょうか。
その図面、捨てちゃったので正確ではないですが、スーパーできないかなあと思いつつ見て
その狭さにがっかりした記憶があります。

小さくても成城石井・紀ノ国屋・アオキならウエルカム

今日見てきました。ズバリ坪単価270～230万が適正です。それ以上は、将来的に損しても住みたい人が購入する物件。販売に苦戦するでしょう。

坪270ぐらいで出てくるだろうから売れるんじゃない？

@270だと徒歩13分のベイシティタワーより安くなりますが。
↑は新駅価格が幾分織り込まれてるとはいえそれはない

ベイシティもインプレストも坪300くらいですね
インプレストの方が少し高いみたいですがベイシティも駅が公表されるとまた多少上昇するかもしれません
そのあたりも考えると妥当な価格はどのくらいになるんでしょうね

コンクリートや鋼材などの建築資材の値上がりや職人人件費の増加でこれから建築に着手するマンションは今までの値段では建築できません。同じ条件なら確実に値上がりします。
坪３００は超えてくるでしょう。

勝どき三井と同等か少し高い価格では？
芝浦最後の大規模だし。

ここで、坪単価300万という高値掴みをすれば、中長期的には必ず調整(損)するだろう。原価が高騰傾向ではあるが、未だに原価積み上げ方式の割高の物件を買えば、オリンピック後までに２割ぐらいは下がると予想している。過去のアイランドやいまやっている大崎や勝鬨の方が、街づくりをトータルに考えて、大規模開発している。この物件はそうでないので特に要注意と考える。

最近は坪300も特にめずらしくなくなってきたような気がします
川崎でもそのくらいの物件があるらしいですし

徒歩10分でしょ。豊洲なら坪200ぐらいだよ。

ここは豊洲じゃないし。
なんだかんだ言っても公示地価や路線価が倍違う。

以前の市況で考えたらたしかに湾岸エリアで300は高いけど今は勝どきもそれくらい。
少なくともオリンピックまではその高値は続くのでは。

オリンピック直前～直後にかけて下がり始めると思う。人口は相当減っていくのだから日本は。勝ち組マンションとそうでないものと今よりも分かれるはず。このマンションはなにが売り？今の所、割安な亜価格設定をする以外はないのでは？

フィットネスや保育園はいりません。それよりもどこに行くのも遠そうなのでレンタサイクルがほしい。また、駐車場から部屋までたくさんの荷物が運べるカートもいる。三井はそのくらい知っているでしょ。

@260万がボーダーかな。