サウスゲートタワー川口　PART４

青空式の機械式駐車場は雨水が入ってくるので、機械内部がサビて修理不可能になるそうです。

私は青空式の機械式駐車場のマンションは怖くて検討からはずしました。

最近雨多いから、野ざらしぴんちかな

まあ都心住まいと違って埼玉だと駐車場は絶対必要だから。
360世帯でMAX200台ってのも現実的だと思う。
ここはお隣にスカイフロントタワーという２０年先輩がいるからね。
タワマンの将来とかは入居後にいろいろ考えて行きたいと思いますね。私は。

駐車場は1台あたり約22m2必要らしい。
サウスの緑地面積は2800m2とのことで、それで計算すると単純に127台置ける。
ただ、これはあくまでも緑地面積であって、そこを全て駐車場にできるわけではない（例えばマンションの北側とか）ので、実際に置けるのはおそらく100台ちょっとくらいになるはず。
360戸に対して100台の駐車場だと、今度は足りないという話になるし、公園がなくなるぶん物件の魅力も半減する。

先々のこととして確かに不安はあるし、大事なことだとは思うけど、タワマンじゃデフォな話だし、そう熱く語る必要はないんじゃない？
使用料が高値なのは、ある程度は今後のことを見据えての設定だろうし（もちろん、それでも先々足を引っ張ることになる可能性は高いんだろうけど）。

2階建て自走式にしてようやく200台ですかか・・。
敷地いっぱいに自走式駐車場なんて、風情がないことこの上ないですね。
もちろん機械式よりも経費削減にはなるんでしょうけど。

>47
つまり、公園を駐車場にすれば良かったという28さんの言ってることは間違いってことですか？

儲けを考えないデベなんて存在しないだろうに。
「俺はデベの思惑には引っかからない！」なんて言い続けていたら、永遠に買えないよ。
完全無欠なマンションなんてないんだから。

>43
入居後に考えるって遅くないですか？
後で急激な修繕積立金の値上げや、一括徴収なども有りえる訳で。。。
その時に支払に困る人も出てくることもあるんですよね。
特定のマンション名は控えますが、「あ、ここ長期修繕計画を失敗したな」と思われる
それほど古くもないマンションも知っていますよ。驚きの修繕積立金の金額でした。

川口近辺のマンションに出没して、物件にケチをつけるだけつけて、けっきょくどこも買わないマンションマニア。
あれだけ騒いだパークホームズも買わなかったんでしょ？

マンション管理について、かじったことがある者です。

エレベーター機械式の維持費用は１年１台あたり１０万円が相場です。
この物件は１台の使用料が２万円とのことなので１年２４万円となり、１４万が余ります。
１４万×２００台ぶんで年間２８００万円を、後述する修繕費に回すことになります。

それで、修繕費ですが、昇降装置や安全装置の取り替えなど大規模小規模ひっくるめて２５年間で１台あたり１５０万かかると思ってください。
サウスは２００台なので、２５年分で修繕費が３億円かかる計算になります。

先ほどの年間２８００万円を２５年続ければ７億円になります。
おそらく最新の設備でしょうから上記よりも割高になったり、緊急で取り替えなど必要になる可能性はありますが、それでもじゅうぶんいける計算になりますね。

さいきん問題になっているのは、機械式駐車場なのに駐車料金無料とか、１万円とかの価格設定をしているマンションです。
上記の通り、月々の維持だけでも１万円必要なのに、無料なんてとんでもない話ですよね。
１万円でも月々の維持費用にしかなりませんから。

要はみなさんが心配されているようなことは業者も織り込み済みで、そのうえでの駐車料金２万円ということです。

＞51
そりゃそうだけど私はもう買っちゃったからな(；´∀｀)
自分があと何年生きるか分からないけど、夢のマイホームだったから精一杯ここでの生活を楽しむつもりですよ！
私個人としてはタワマンに住むのと、歩きとか自転車でレイトショーを観に行ける家に住むのが夢だったんです。
うちは家族それぞれがこの場所から始まる楽しみややりたい事を見つけているので、３月になるのが本当に楽しみです((＾ω＾三＾ω＾))！

駐車料金は一万ではなく二万というのがミソだな。

>>55
通常は３０年間で計算して更新の金額を盛り込みますか？
タワーマンションに入ったエレベーター式のパーキングの実績が私の経験ではわかりません。
更新するとしたら４億くらいでしょうか？
この実績の少ない工事が怖い。

とすると３億と４億で７億。駐車場の収入で賄えるとなりますが、駐車場の稼働率を１００％で計算してますよね。
通常は８５％くらいで計算するものだと思います。

詳しいのに２５年で計算、駐車場稼働率１００％で計算したのは何故ですか？

機械式駐車場を製作してるメーカーも青空式は推奨していない。
マンション内部に収めることを推奨している。
雨水やホコリが精密機械に良いわけがない。
モーターは隠蔽してるけど、稼働部品の劣化が凄まじい。

1万だと維持費にしかならないし、3万だと高すぎる。
少なくとも2万が適正ということは分かった。

55さんの書き込みで、ちょっと安心できました！
ここは駐車場台数がマンション戸数より少ないので、100%稼働でいけると不安要素は少ない感じですね。
また、この物件のネックである、機械式駐車場の修繕計画が安心できるとなると、マンショ自体の修繕計画も無理の無い内容なんじゃないかと、期待が持てます。

「購入」を踏み出す、良いきっかけになる情報だなと思いました。
心配し過ぎてもキリがないし、思い切りも必要ですね。

85%の稼働でも6億だしね。
これで足がでるかどうかはともかく、他の問題になっているようなマンションほど深刻というわけではなさそう。
これからモデルルームに行く人は訊いてみるといいかも。

>61さん
この場所のタワーパーキングで２万は高いと思います。
近隣の月極駐車場の平置きでも２万はしないはずですよ。

修繕費を考慮すると適正ってことでしょう。
15000じゃ先々かなり不安ですね。

友人のタワマンは地下だったか、住居層の下に平置きの駐車場があったけどな。東京の23区外、10年前のタワマンでしたので、てっきりここもそうだと思ってました。

近くの青空式駐車場でも15000円します。
屋根付きだと18000円～20000円なので、まあ適正価格の範囲内でしょうね。

差額比較もいいけど、
いたずら前提の青空自走式と単純比較はだめでしょ。

小石や野球ボール、エンブレムおられたりもないよ？

たしかに。
青空ではないからこそ車の保護や、雨に濡れなくて済むメリットも大きいですね。

タワーパーキングは出庫に時間がかかるからなぁ。
青空でも平置きのほうがいいかも。

出し入れの時間は、各家庭のライフサイクルでかわるので、
一概にいえないですよね。

毎日仕事なとで使う方は、出し入れの面では青空がよいでしょうし
土日だけなら多少出し入れに時間かかっても、アリだと思いますけどね。

徒歩分や、夏場の熱射、冬の極寒とか
実質乗れない時間もあるでしょうし。

暮らす上では、そこをどのように考慮するかですね。

車通勤の人は川口駅徒歩圏内を買う必要はないね。

土日に車を使うだけなら、タワーバーキングでも問題無しだと思います。

あとは稼働率がどれだけになるかだね。

うちは車は土日のみ、しかも毎週は使わないので出し入れの不便さは大丈夫。
だけど、月に数回しか使わない車に駐車場2万円は高いなぁ。
イタズラや熱射の心配がないのは良いけど。

月に二万くらいなら全く問題ありませんけどね。　
場所柄、車を所有する方は多く、稼働率は高いと期待しています。

駐車場は2種類あって普通車だと全高1550mm。
ハイフール車だと2050m。
具体的な料金は忘れましたが、ハイフールの方が高かったはずです。

ていうか、機械式なのに使用料１万とか無料で客を釣って、後は知らん顔ってデベもあるってことか。
ひどいな。
スミフの駅前タワマンとかはどうなんだろうね？

81です。
ハイフールの単位間違えました。
2050mではなく2050mmです。

ハイルーフね。

商業施設は、そろそろ決まったのでしょうか？

誰かサンクスに決まったって言ってなかった？

すぐ、そこサンクス。

じゃ、デイリーヤマザキって事で。

タワーパーキングは是か否か。。悩む。