管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

日本ハウジングさんも表向きは管理組合の味方なんだが、そうしないと顧客が寄ってこない。
今までの回答からすると、この会社も議決権数の操作を行っているみたいですね。
これをやらないと、裏家業の利益が上がらない。

議決権行使書の宛名って理事長じゃない？
管理会社は事務局として集計しているだけで、議決権行使書の原本は管理組合に提出するもんじゃないの？
少なくともうちのマンションの担当はそうしてるけど

>>2562 匿名さん
自分の時は
管理会社が勝手に開票をして
まとめを報告してきましたね。
原本を提出してもらったところ
あきらかに、誤った読み違いをしてましたね。

＞管理会社は事務局として集計しているだけ
改竄したいから、管理会社が理事長宛てにしないで管理会社宛てに送らせている。
それともうひとつ、理事長だって欲望に満ちた人間。
理事長が改竄するケースもある。
＞原本を提出してもらったところ
改竄するような管理会社は原本に見せかけて改竄したものを原本だと偽って提出してくる。
理事長は、提出されたものが原本かどうかは知る由もない。
管理会社はベロを出して喜んでいる。
原本提出は何の意味もない。

>>2564 ご近所さん
開票については
理事、監査の立ち合いの上で行うのが正当でしょうね。

本来、開票結果は立会人の氏名等を記載して議事に記録として残すべきなのですが、結果だけを理事会に報告をして、あたかも理事会での開票結果として議事録に残そうとしましたので、疑問を感じ、原本を確認しました。

その他の発議でも、管理会社からの提案であるにも関わらず、あたかも理事会からの提案の様に議事録に記載されてることも多々ありましたね。

＞開票については理事、監査の立ち合いの上で行うのが正当でしょうね。
余程、○○が悪いのか、わざと論点をずらしているのか。
それに、非常に手間のかかる方式ですね。
理事、監事が立会い？
みんなで見れば怖くないのだろうが、改竄されたものをみんなで見ても改竄されたものであることには変わりない。
理事やら監事は自分が見ているものが改竄されていないものだと、どうやって確かめるの？
行使書投票者に間違いないか電話でもするのかな？

管理会社側のなりすまし投稿者はこういった掲示板ではうようよしている。
どうでもいい課題に対しては組合員に寄り添った意見を投稿してくる。
ところが、どうしても管理会社として譲れない課題に対しては、歯切れが悪くなり、
理論が崩壊していく。
屁理屈だから、どこかで無理が生じてくる。
総会における議決権行使書の扱いは、管理会社、管理組合双方の1丁目1番地の課題だ。
【絶対に改竄できない扱い方】があるにもかかわらず、それを採用すると管理会社の方が困るものだから、屁理屈つけてその方法を回避する。
覆面組合員の確保をどうしても譲れないのだ。
手間暇かかっても覆面組合員を利用できるシステムを残そうとする。
そんな方法などあるわけないのに。
彼らは【踏み絵】を拒んでいることになる。
＞2565 検討板ユーザーさんは間違いなく管理会社側のなりすましです。
評判気になるさんも踏み絵を踏まない。
という事は・・・
彼らの正体を確認したいのなら、【踏み絵】を実行すればいい。
踏み絵の実行はどの管理組合においても可能ですから、信頼が売り物の管理会社の裏の顔を知るには唯一無二の手段ですよ。

リコール署名偽造で逮捕者でましたね。
議決権行使書の改竄の場合は、私文書偽造ですから刑事罰でしょう。
刑事罰に加え、更に行政罰も課せられるでしょうね。

改竄しているかどうかは、議決権行使書の原本で筆跡確認すれば、だいたいわかるんじゃないでしょうか。
同一筆跡の議決権行使書があれば偽造の疑いが高いですね。
もし、社員に割り振って同一筆跡にならないようにしたので有れば、過去の議決権行使書の筆跡と比べればわかるんじゃないでしょうか。管理会社が区分所有者ごとに毎年同じ社員を割り振って署名偽造をさせることは無理でしょうから。

あのさ。日本ハウズイング管理のマンションに住んでるんだけど、改竄だとかないし、最近この掲示板荒れてるみたいだけど、部外者は書き込むなよ。部外者というのは、他社管理会社の人間だよ。何があったのか知らないが、あんたらが悪徳なのはよくわかったよ。必死だな。あんたらみたいな悪徳業者管理に住んでる方々は気の毒だな。土足でここに踏み込むな。

>>2558 ご近所さん

自主管理理事長10年？すごいね。しかし、どこのマンション？自主管理の人間が、わざわざここに入って日本ハウズイングに毒を吐く理由あるか？あんた誰だ？

絶対とか言うから怪しさぷんぷん…
悪意のある担当がいた場合、どんなに対策してもしきれないよ。
破産者から安く買い上げ、区分所有されたら防げないし。

まず我々がやる事はマンションの管理に興味を持つ事で、数ある不正を暴く手段の一つとして、改竄される可能性のある方法も変えて行けばいいのかな。

2573は絶対だな。
踏み絵を踏もうとしない。

覆面組合員がいないと困るのだろう。
議決権数操作ができなくなるからね。

>>2566 ご近所さん
別に管理会社が開票してまとめてもいいですよ。
ただ、その場合は管理会社による集計として
理事会や総会の議事録に残せばいいだけです。
何故残さないんですかね？

>>2575 匿名さん

まともな理事会なら操作されて困るような議案は入れないでしょう。
疑い過ぎて思考がおかしいよ。
議決権行使でなく、出席したらどうなるの？その時点バレるような小細工が通じるの？それが行けると思われる時点で碌なマンションじゃないから、引っ越した方がいいですよ。

＞2576 検討板ユーザーさん
＞管理会社が開票してまとめてもいいですよ。
誰が集開票してもいいんですよ。
そこには別にこだわっていないですよ。
誰が集開票しようとも、人間ですから欲望に負けるときもある。
集開票を誰がしても改竄行為は防げない。
現に自主管理マンションの理事長である私にしてもそうだ。
いつ欲望に負けて【議決権行使書改竄行為】を働かないとも限らない。
自分をそういう欲望から律するために、【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を考案し、10年前から実施している。
私を信じて指示してくれている管理組合員に対してのマナーだと思っている。
管理会社がそう思わないのは、私と違って管理会社と組合員とは常に利益相反関係にあり、隙あらば組合員の餌に食らいつくという、ハイエナ精神からだと思う。
だから、彼らは【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を採用することは絶対にない。
このことは自信を持って言える。
だから、【絶対に改竄行為ができない集開票システム】の採用の可否は【踏み絵】の役割を果たせるのですよ。
＞何故残さないんですかね？
議事録に集開票結果として残しているんじゃないの？
何が聞きたいのか理解できない。

>>2577 評判気になるさん
マンション管理士はその為に設けられた資格ですが…

何の躊躇もなく【踏み絵】を踏み【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を採用している私と、絶対にそれを採用しようとしない日本ハウジング関係者との大きな違いは、私は一組合員であり、組合員の利益は私の利益でもあるのに対し、日本ハウジングは組合員とは利益相反関係ににあり、組合員の利益が管理会社の利益とは限らないからだ。
総会における議案の内容が利益相反に関する議案には覆面組合員を登場させ、【議決権数操作】を行う必要があるからです。
この対立関係は、日本ハウジングに限らず、管理会社全般にあてはまる。
【議決権数操作】を行う必要がなければ、管理会社も私同様、何の躊躇もなく【絶対に改竄行為ができない集開票システム】を採用するはずです。
何の意味なく疑われ、信頼関係が損なわれるのは嫌ですからね。

絶対に改竄行為ができない集開票システムって、どんなシステムなんですか？
マンション管理に資することだと思いますので、情報を広めたほうが良いと思います。

＞2581 匿名さん
言葉で説明するより私が理事長をしているマンションで採用している方法をお見せします。
グーグルドキュメントというワードに似た文書作成無料ソフトで作っています。
簡単に作成できます。
この作成表を参考例として、後は皆さんで自分たちの管理運営に合わせて作成すればいいのではないですか。
要するに、議決権行使者の顔が同じ組合員であれば確認できるという事です。
当然、自身の議決権行使書が正しく反映されているかも確認できます。
改竄されていれば理事会に申告し、訂正してもらえます。
この方式だと、誰が集開票しても改竄する余地はありません。
この表を議事録に載せ、組合員全員に配布すればその効果が発揮できます。
勿論、掲示板で公表することも可能です。
この表を見てプライバシー云々などの苦情はこの10年間、一度も受けたことがありません。
不備な部分は皆さんで補ってください。
尚、私の理事会では委任状という議決権参加方式は認めていなくて、賛否の決断が下せない場合は△を記入してもらっています。
その場合は、議決権票数を0.5票ずつ振り分けています。

>>2582　ご近所さん　2021/05/21 08:42:17
>私の理事会では委任状という議決権参加方式は認めていなくて、

区分所有者が代理人（委任によって代理権を授与した者）によって議決権を行使することは、区分所有法において認められた区分所有者の権利であるから、これを認めないということはできない。

区分所有者が議案に対しての賛否の意思表示があり、それを委任状を持参した代理人に託する場合は立派な総会出席者として認めていますよ。
何が言いたいの？

では、以下の委任状が提出された場合、どのように取り扱うのでしょうか？

○○マンション管理組合
　理事長　○○○○　様

　【委任状】
　私は、○○号室○○○○様を私の代理人と定め、令和○○年○○月○○日開催の第○○回通常総会における議決権行使に関する一切の権限を委任します。

　令和○○年○○月○○日
　　○○号室　区分所有者
　　氏名　　○○○○　印

>>2584 　近所さん　2021/05/21 09:37:22
>区分所有者が議案に対しての賛否の意思表示があり、それを委任状を持参した代理人に託する場合

この場合は、「代理人」による議決権の行使ではなく、単なる「使者」による議決権行使書の提出です。

＞2585 匿名さん
無い知恵を絞って屁理屈を言うのが得意ですね。
＞理事長　○○○○　様
理事長にも人権があるのをご存じないみたいですね。
一方的に委任状を押し付けられたら即座に断りますよ。
委任行為は委任者と受任者の双方の意思表示が必要なんですよ。
一方的な委任状押し付け行為は違法です。
＞この場合は、「代理人」による議決権の行使ではなく、単なる「使者」による議決権行使書の提出です。
屁理屈言う割には内容が不可解。
2586には他人に理解してもらえる内容の屁理屈をいうだけの能力がないのかな？
屁理屈にもなっていない。
大変だね。
日本ハウジング掲示板クレーム担当者なの？
それにしては程度が低い。
会社としての程度が低いのかな？

>>2585 の代理人は、理事長ではなく「○○号室○○○○様」で、当然代理人は委任を受諾しています。
そのことが確認できるように委任状を理事長宛に提出したものです。

「代理人」と「使者」の違いも知らないくせに、偉そうなことを言うのは慎んだほうがよい。

全戸の開票結果を議事録に添付して全戸配布すれば改竄される可能性は低くなりますね。
また、もし賛否の集計作業に間違いがあれば指摘されますから、適正な集計を担保することができます。ただし、修正の結果、賛否が入れ替わり混乱する場合もあるかもしれませんが、仕方ないことでしょう。
一点気になったのは、賛否不明の場合の取り扱いです。通常は出席としてカウントしますが、賛否のカウントはせず、棄権扱いとします。国会や株主総会でも同様の問題があり判例も蓄積されていますから、研究の必要がありそうです。

議案によりますが、内容によっては嫌がらせが怖くて、またその他の理由で開票結果を載せてほしくないと思う方が多いですよ。
プライバシー侵害なので。
うちのマンションはそんな人の方が多いですけど。

選挙における投票の秘密は憲法で保障されていますが、管理組合総会ではどうなんでしょうか。
投票の秘密があるので、委任状などの開示請求を裁判所が却下することもあります。
一方、議会では賛否が明確にわかりますが、これは議員が国民の代表という性格から当然のことでしょう。
管理組合総会においては、出席者の賛否は表象されますが、議決権行使書の賛否は表象されません。したがって、どう扱うのか議論の余地がありそうです。

＞2588 2585
>2585 の代理人は、理事長ではなく「○○号室○○○○様」で、当然代理人は委任を受諾しています。そのことが確認できるように委任状を理事長宛に提出したものです。
そりゃまた失礼しました。
その場合は委任者受任者が確定しているから全然OKですよ。
＞2589 匿名さん
＞研究の必要がありそうです。
その通りですね。
それは各組合員が各組合内で決めればいいことです。
自分たちの組合内での問題ですからね。
私の組合内での決め事で、決して他の組合にまで押し付けるつもりはありません。
＞2590 マンション住人さん
鋭いところを指摘しますね。
例えの話ですが、総会出席者の中にそういった方がいて覆面で出席したとします。
そういう覆面出席者に対して、挙手による採決の際、議長は覆面を外すことを命じます。
プライバシー侵害を盾にして拒否すると、その覆面出席者は議決数としてカウントされません。
何故なら、組合員以外の議決権参加による挙手は基本的に認めていないからです。
つまり、組合員としての1票の権利を得る為の組合員であることのプライバシー公開は義務でもあるのです。
それが嫌なら組合員をやめればいい。
組合員をやめるということはマンションを出ていくということです。
そこを説明すると皆さん理解してもらえますよ。
嫌がらせが怖い人は△をつければ安心ですよ。

△票の存在は各組合員の意思表示の方法として大切な1票だとおもっています。
△票をなくした〇×票だけだと少し乱暴な選択となり、判断に迷う方の居場所がなくなります。
たとえば決算報告書などは、理解できる方とできない方の能力差が顕著にでてきます。
理解できる方は〇×でいいのですが、理解できない方はどちらに対しても票を投じることができません。
そういう方のために△票は大切な存在となります。
そのカウント方法については＞2589 匿名さんも指摘しているように各組合で議論すべきだと思っています。

>>2593 ご近所さん
有効投票数の半数、内容によっては3/4の賛成票とあれば
△はカウントしません。
カウントするならあらかじめ
投票者に反票としてカウントする意向を伝える必要があると思います。

2594 検討板ユーザーさん
余り細かいことについて、ここで共通ルールを定めるつもりはないですね。
△票の扱いについては各組合の管理規約で定めておけばいいんじゃないですか。
その時に組合員の皆さんと大いに議論してください。
別に△票を設けなくてもいいんですよ。

>>2594 検討板ユーザーさん
△の場合だけ普通決議と特別決議で一票の重みが変わるから不平等。だからカウントしないってことかな？
普通決議の△は0.5票で、特別決議も0.5票だと結果として反対に傾く。どちらでもないはずが、知らない間に反対に意思表示していることになる。
特別決議の時だけ△を賛成に0.75、反対に0.25とするか？

どうだろう、管理会社にとって暴挙ともいえる【議決権数操作が絶対にできない集開票システム】を全国に先駆けて日本ハウジングがその【踏み絵】を踏んでみないか。
間違いなく、管理組合側からの信頼度は高まり、へたな営業文句など必要なくなる。
いずれこの【踏み絵】は法整備され、管理会社にとっては義務化されると思う。
その前に、全国に先駆けて自発的に【踏み絵】を踏むことで顧客との信頼関係を築くことができる。
それを、屁理屈言って踏まないのであれば、やはり、日本ハウジングも【議決権行使書改竄行為】で【議決権数操作】を温存し、これから先も【議決権数操作】で自社の利益追求を不法に続けることを証明しているようなものだ。

総会での白紙委任状や議決権行使は、日本ハウズイングが管理した物件で、裁判になっていますね。日本ハウズイングが裁判の当事者になったり、日本ハウズイングが管理する物件で、裁判案件が複数あるのを確認できています。問題が多い会社です。

私が常々注意喚起している、管理会社による【議決権行使書改竄行為】の内部告発者がこの掲示板で出た。
管理会社が議決権行為書集開票の際、【議決権数操作が絶対にできない集開票システム】を取り入れていない以上、すべての管理会社で似たようなことが平然と行われていることは間違いない。
それを指摘告発できるのは内部の組合員しかいない。
この穴吹の案件は明らかに有印私文書偽造、或いは有印私文書変造に当たり、刑法に抵触する。
この内部告発者は議案に対してすべて反対したのに、その反対票が議事録では反映されていないのだ。
つまり、組合員の意思表示を無視し、管理会社の利益誘導に走ったわけだ。
これでは、誰のための、何のための年一回の総会なのか、管理組合員は真摯に考えなければならない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45951/2829
内部告発者は管理組合員の利益を保護するために、勇気をもって刑事告発し、彼らを処罰すべきです。
そうしないと、やがては組合員の大事な資産は管理会社の利益の為に食い潰されていく道しか残されていない。

総会を終わらせたい
議案の評決をとりたい
その気持ちわわかります。
しかし、何故△なのか？を考えなければいけません。
△の理由は、配布された資料や理事会での討論が不十分だからです。
よく勘違いされてるのは、それで可決され、後に問題になれば。
総会＝組合員の責任ではなく議案を提出した理事長の責任になります。
そのため、各種保険に理事長責任保険の様なものが設けられています。

△が多ければ、理事会での再審議が無難です。

穴吹ハウジングの件だが、岡山以外のマンションオーナーからも議決権数操作で告発さえている。
この会社、やばくね？
会社ぐるみみたいだぜ。
こうやって内部告発者が出ると逃げられないね。

>>2601 販売関係者さん
出席者による賛成者が総議決権の半数以上であったので
あえて記載をしなかったということでは？

2602 検討板ユーザーさん
＞あえて記載をしなかったということでは？
理由がどうであれ、【議決権行使書改竄行為】に変わりない。
穴吹も議決権操作を常にやっているから、まさか、内部告発が出ることには留意しなかったのだと思う。
地方整備局まで行き、事の真相を追求すべきです。
屋台骨が揺らぐかもしれない不法行為です。

日本ハウジングを管理会社としている管理組合さんも議案書をもう一度確認し、疑問があればこのスレに告発してください。
大切な管理組合員の資産を管理会社の【議決権数操作】によって食い潰される前に。

やたらと日本ハウズイングを批判し陥れたいみたいだが、内部告発されて困るのはあんたの会社もだろ？色々知ってるよ。組合員で訴えることもできるよ。

>>2603 ご近所さん
反対票を賛成票にした場合は犯罪ですが
総会出席者で、議決権の半数を満たしていれば
問題はないと思います。
単に、これからの議事録に反対票数も加筆して下さい意見をするだ毛だと思います。

強いて言うなら、管理人室の冷蔵庫なんて新品でなく
ジモティの無料で十分かな？

あれこれ屁理屈を言って、【議決権数操作が絶対にできない集開票システム】を検討しようとしない日本ハウジングさんはグレーではなく、間違いなく黒。
今後、管理組合側はぼったくり被害に遭わないためにも、この会社の議決権行使書の扱い方には注視しないといけない。
必ず、組合員の大切な議決権を操作していますよ。
何ら利害関係のない、第三者である私が言うんだから間違いない。

以前ここに居ましたが、管理費を滞納した場合、悪徳金融業者バリに取り立てています。管理人の質はおそらく時給が非常に安いため、金額ありきで働いているかたは本当に適当です。社長が巡回するという情報があると、営業社員が総出で掃除をしに行くという旧態依然の行動。営繕は人数が足りていないため、代休を取りづらく、理事会当日に代休を取ったりして管理組合が紛糾することしばしば。とりあえず合人社と提携した時点でこの会社はアウトです。今後どんなにいいことを並べ立てられても、入社しない事、管理を委託しない事を切に願います。

>>2609 通りがかりさん
最近ここを知りびっくりしました。
うちも日本ハウズイングですがもう酷いです。
5、6年前には日本ハウズイングの清掃員が入居者の陰口が原因で住人トラブルに発展し、会話録音し本社に出向き苦情いいに行きましたが、そのまま10カ月働き続けたり、見るからに破損している共有部分場所を共有部分破損点検では何年も一度も報告がなかったり先週は他のマンションの議事録が届いたりしています。
議事録に関してはマンション名、理事長や役員の署名があり個人が特定されるため問題であると訴えましたが謝罪もない状態です