パークホームズ御影塚町ってどうですか？

川に沿った公園の近くで環境の良さそうな場所ですね。

次回のホームページの更新は9月中旬頃を予定となっているので、それまで詳しい情報はわからないのかな。

竣工予定は平成25年12月中旬なので実際の部屋を見てから検討できそうな気もしますが、戸数が少ないので無理ですかね。

この辺りの駐車場はファミリー用でも単身用のマンションでも空きが多いのですが、立体にしてまで駐車場を沢山作らなくてもいいと思いました。立体式は費用と出し入れに時間が掛かるし、危険なこともある。外観も良くないので資産価値は下がりやすいと思います。

SUUMOだと外観等の情報が出てました。
完成分譲スタイルと書いてありましたので販売開始はまだまだ先になりそうです。
現物を見てから申し込みする方法だと入居後をイメージしやすくて良いですね。
阪急オアシスが近くにオープンするので生活環境は期待できそうです。

現地確認してからというのはいいですね！

夜は必ず現地を見に行ってください。
南にドーンとラブホテルのピンクネオンが見えます。
かなり明るくて目立ってます、いやらしいです。

夕方になると近所の焼き肉屋さんから美味しそうな香りがしてきます。
とても美味しい焼き肉屋さんで、匂いだけでお腹が空きます。

川が近いためなのか、秋と初夏あたりは白い小さな蛾みたいなのが沢山飛んでいます。
これは阪神御影駅南付近から石屋川駅付近まで続きます。
原因はわかりません。

川沿いの43号線までの道は痴漢やらの発生地帯です。
夜間は通らない方がいいかも。（特に用事がなければ通らないとは思いますが）
警察のマップに書いてありましたので、確認できると思います。

他にも何かありましたら、情報をお願いいたします！

警察のマップってどこで見れるの？
本当かな？

>5

ご苦労様です。

ごめんね、警察のじゃないかも。

数年前に紙で貰ったのがある。
今、ネットでひろえるか検索中だから待ってて。
時間かかるかも。

取り敢えず、こんなんもあるから見てみて。
http://www16.plala.or.jp/higasinadabouhan/

最近は空き巣が多いと防犯メールがきてたよ。
空き巣は、どこに住んでも同じだね。
気にすることじゃない。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

ここは準工業地域だよ。
たまに排水のニオイがしてくるよ。

におってる日に「今日ッ」て、報告してあげるよ。

今日は少し臭ってる。
一週間くらい前も一度あった。
なんとかならんかな。

みなさん気にしていますけど
臭いも騒音も慣れるものです

ここ、セイワパレスみたいに数年とか残るかなぁ。セイワパレスは高額で売りがでてる、エントランスが無駄にゴージャスだ。

ここって、いくらくらい？

阪神間で探してんだけど、誰か教えて！
エルグレース御影中町はガヤガヤしてる割りに高いのでパス。
ブランズさくら夙川はなかなかいいけど南側がすぐ国道。
ジオ西宮北口ガーデンズは駅近でガーデンズにもすぐ行けてお値段も悪くない。
りベール東灘青木はここと同じ阪神より南で国道沿いだからお手頃価格。

ここもりベール東灘青木くらいですかね。

お隣の御影駅近くのエヌヴィ御影中町は2600万円代から、石屋川より格上マンション。
石屋川駅の北側で数年前のライオンズ六甲道記田町も2600か2800万円代から、人気の学校区だったからそんなもん。

ということは、ここは2400万円代くらいから3300万円代までとみた。
どうしよ悩みます。

でも先日前を通ったので見させてもらったけど、外観がいまいちなんやなー。
玄関は格好いいのに、住宅棟は安っぽいデザインでわらける。
毎日あの外観を見て落ち込むくらいだったら買うのやめといた方がいいかなぁ？
うーん、悩む。

ここは坪170万円からだよ。

12です。
ということは3600万円くらいするんですね。
資金が足りないので買えないみたいです。
がーん。サヨウナラ。

2400〜3300ってありえないでしょ、他を含め真面目に検討してる？
っていうか、外観かイマイチっていうのをいいたいだけちゃうん？

2400〜3300ってありえないでしょ、他を含め真面目に検討してる？
っていうか、外観かイマイチっていうのをいいたいだけちゃうん？

12です。
ちゃうわいや、勝手に決めんなや！
失礼やろが！

取り敢えず落ち着いて12を読めって。
おかしなことなんも書いてへんやろが！

違うっておもうんやったら、
まず批判じゃなくて意見を述べろや。
まぁ、ここの物件は下町やからそんな感じの受け答えやな。
うんうん。

どんな立場の方か存じ上げんが、
デペ？売主？なら高く見せたい気持ちはわかる。

購入希望者なんやったら、安い方がエエんとちゃうの？
そりゃ価値は下げたくないけど適正価格で買いたいやろ。
そして、ここは土地は安いと思うし、南はラブホが見えるんやで？
疲れて帰って暗闇の中、窓を見たらラブホが明るいんやで。
嫌でも目につくんやで？
実際に中から見てみなわからんけど、今のとこネガティブになるやろ。
そして図面見る限りディスポーザないやん、そんな工事もしてない物件。
バルコニーはプライベートに配慮した仕様になってない、高級物件ならお隣との隙間はないやろ？
パークホームズ六甲みたいに。
周辺環境や物件のこと、一個一個キチンと見てみなよ。
そんなに建物は高級じゃないし、付加価値もないし。

クラッセだってオープン当初は人おったけど、その後暫く閑古鳥鳴いてたんやで。
スーパーの食品の価格も前より下がってるし、若者向けのショップなんかをいれて盛り返したんや。
今はクラッセで集客できてるけど、今後住吉なんかにもっといい施設ができたらあっという間に人がいなくなるかもよ。

阪神電車は夜の本数が少なくて各駅停車やから、遅くまで残業すると少し大変。

そんなこんなで、坪単価170もあるとは、ワシは思わへんのや。

けど、思う人がいるってことは何でなんか根拠が知りたいわ。
教えてーや。
価値があるんやったら、ワシも買うで、マジで。
ちょっと無理せなあかんけどな。

そこまで、けなす物件を買わなくていいんじゃないかな？

18さん
あなたがそう思わなくても世の流れがそうなって来ています。
阪神付近で170～200
JRから二国で200～
山幹～阪急250～
プレミア立地は300
今後出てくる東灘内ならこんなもんでしょう。

けなしてないけなしてない

根拠はよくわからんが、株とおんなじかな？
なら、ワシも買うわ。
みなさんよろしゅおまっ！

1月4日のモデルルームオープンを楽しみにしとりまっ。

三井もよーわからん会社

マンションはロケーションが命とわかっていながら
ここいらで分譲するかな〜

管理を三井のグループ会社にしてもらえれば、収益をずっと確保できる。
客の為といいつつ本当は自分のためだった。
無頓着、不勉強、のほほんとした人がきてくれると長く収入が見込めるいい状態になる。
事業計画もたてやすい。

にしても、
このへんは高級なイメージないわぁ。
資金力がある人が敢えてここを選ぶ理由がないような気がする。
他に選択肢あるしよ。

町名に御影があるから勘違いした？
周辺はラブホ、パチンコがある、本当に普通の庶民的な町やで。

あ、20さん。
意味が分かりません。
世の流れってどうやって調べればいいんです？

ここの前通勤で毎日通るけど、微妙だよね
グレーの外観もなんかイマイチだし

外観はグレーなんですか。完成予想図ではもう少しあたたかみのある色かなと想像していましたが、縞々があまり好きになれませんでした。個性的なデザインですよね。
モデルルームが見たかったのですがまだ準備中なんですね。間取りは特に変わった特徴など無さそうですが、和室に押入れがあるのは嬉しいかな。

総戸数が39戸だと、ディスポーザーがついていなくても仕方がないかもしれないです。
小規模マンションだとディスポーザーがつかないと聞いた事があります。
詳しくはわからないのですが、小規模マンションでつけると、稼動する費用や管理費の負担が大きくなってしまうとか。
管理費とかは少しでも安い方が良いので、無理に取り付ける必要はないかもしれません。

三井ほどのデベが六甲に続いて完成分譲するのは何で？

その六甲が苦戦してるのはなんで？

この付近の新築一軒家が2980万円とかで売ってるんですが、どちらのほうがトータルコストが安くなるのでしょうか？
マンションに住みたいのですが、一軒家の方が安いのはなんで？

ディスポーザーはマンションの大元の排水溝に特殊な装置を付けないといけないのでコスト的にこの規模のマンションで付けることは無いみたいですよ。自分で個人的にごみ処理装置的なもの（肥料がつくれたりするような）を買うしか生ごみを出さないというのは出来ないようです。

ディスポーザーないと管理費安くなる？

機械式駐車場に高級車とめるの怖い。

> 不動産会社「竣工売り」をする理由は、建設反対運動で
> 販売ができなかった、販売担当のローテーションが
> 回らなくて売れなかった、競合する物件があるので
> 販売をずらした、モデルルームの用地を準備できなかった。
> など必ず、不動産会社側のやむを得ない事情によるものです。
>
> 販売コストを下げる、つまり、利益を増やすことはしても、
> 価格を意図的に下げるという理由でこういうことはしません。
> いや、現実には安くできないのです。理由はいくつかあります、
> 投下資金の金利が増える、大量集客ができないので
> 販売期間が伸びて人件費や販売費用、広告費用が増える。
> モデルルーム住戸の維持とその住戸の売値が下がる（利益が減る）。
>
> そもそも、コストの問題ならこの物件だけでなく、全部の物件で
> やるはずです。実際にそれを目指した会社がありましたが、
> 数年でやめました。この広告が嘘であることは
> 同じ業界ならすぐわかります。
> 1円でも高く売るのが、商売です。

新築一軒家が2980万円ってこの近辺ではかなり安いのではないでしょうか？
何か原因があるのかも？
とは言え、マンションも決して安い物ではありません。
一般的には戸建より、マンションの方が安いとは言われていますが、マンションでは維持管理費、修繕費を毎月払わなければなりません。
長年住み続けた時に、トータルでどちらが安いかは、私にもわかりません。
が、戸建のメリットと言えば、ローンを払い終えた時、土地という資産が残る事でしょうか？
土地がある限り、固定資産税はずっとかかりますが。

戸建がマンションより安いというのは驚きました
安い戸建も探せばもっとあるんでしょうね
ほんと、マンションと戸建ではどちらが良いのでしょう
どちらもそれぞれ良い面とそうでない面があるのでしょうけど
マンションは維持費、管理費、修繕費などの支払いがあっても、自分で管理しなくてもいいという利点はありますよね
戸建だと町内会や隣近所との付き合いが密になるという大変さもあるでしょうか
音を気にしなくても良かったり、家の中での自由度は戸建のほうが大きいでしょうけど

マンションか戸建てかはそれぞれの考え方によるところが大きいかな。
戸建ては自分の好きにできるけれど、
修繕の際の自己負担分はかなり大きいです。
手入れも自分でこまめにしてやらないときれいに維持できないですし。
マンションは手入れは人任せにできますし修繕の負担は少ない。
その分、好きに直したりできない。
それぞれですよ。

マックのように過大評価してコケないでほしい。

セキュリティ面では戸建てよりもマンションの方が強いんじゃないかと思ってます。

こちらは風除室もセキュリティチェックがあるのですね。

すごいです。

デリバリーを頼んだ時に、少々手間をかけてしまうのが心苦しい部分ですが

でも普段暮らす際の安心感はすごく違います

そうですね。
セキュリティを考えると、マンションの方が優れているような気がします。
近所付き合いなどを考えても、マンションの方が多少は気楽なのではという印象がありますし。
費用がかかるのは同じとしても、維持管理を人にやってもらえるというのもマンションの良さかもしれませんね。
家の中の自由度は断然戸建という気もしますが。
どちらにも良さがあるだろうし、住み慣れた環境というのもありますよね。

ここって、玄関がタイルではなく吹き付けなのですがメンテナンスに費用がかかってしまうのでしょうか？10年毎に塗り直しとなると費用が嵩みますよね。タイルのほうが寿命が長いのではないでしょうか。
立地や建物を見てみたのですが、やはり3600万円は高いような気がしますね。
予想を上回る金額に驚いてます。

入居後にいずれはタイルに変更工事。と考えてる人もいるかもですね。吹き付けだというだけで物件そのものをやめるわけにはいかないという人もいるはずですから。

もう条件に関しては決めた側が設定したことですからどうにもならず。吹き付けでも良いかどうかの取捨をして決断するのだと思います。

売れるといいですね。

タイルだと大規模修繕の時にタイル１こ１こたたいて割れてないか検査するので吹付と比べて修繕費はかかるようです。ただ耐用年数自体はどうなのかはわかりません。
竣工後、あとからタイルを付けるのは難しいのでは？
足場を組まないといけないのでものすごくお金がかかります。

自分も竣工後タイルを貼るのは現実的ではないと思います。
タイルにこだわられるなら、最初からそういうところを選ばれた方が…。
吹付は見た目的に好みじゃない方が多いのでしょうか。
タイルと比べて躯体への影響はあったりするのかそこだけ気になります。

タイルの方は高級感があるのと汚れにくいらしいです。
タイルが雨水を吸うので壁の中に染み込みにくいのも言われてたような・・・
吹き付けは玄関回りが安っぽくなるのは仕方ないですね。
でも比較しなければそんなに気にらならない・・かな・

道路が近いから空気悪いんちゃうか？

９５号線沿いとかじゃないですからそこまでは・・と想像しますが。
この辺って道路の本数がかなり多い印象あります、道路沿いじゃない立地のほうが探すのが難しいぐらいに。
検討段階で織り込んで考えるのが妥当だと思われます。
外壁色って汚れを目立たせないことも踏まえて暗めにしたんでしょうかね、これは考え過ぎですか？
配慮であれば好感だなと。

道路が近くて汚れやすいので外壁をダークにしたのかな。。

薄い色は安っぽく見えるからでしょ?

白いと汚れがやはり目立つからですかね？
自分的には暗い色が高級感が合って好きですけどね
子供がいるので、耳鼻科が近いのはうれしいですが、子育て環境等どうなんでしょうか
スーパーもいくつかあるので、利便性はよさそうなところはポイント高いですね

エントランスのタイルはクリーム色で高級感があるけど、それ以外は安っぽいと感じるよ。
どんなところが、高級に見えるの？
くすんでて既に汚れてるように見えるよ。

ところで、魚崎南パークホームズが中古1000万円台で売り出し中。
築20年以内のわりに安くない？
パークホームズって高級じゃないよね？

パークホームズは高級路線ではないですが、平均的なマンションだと思います。

モデルハウス見学に行ってきました。 外観と内装のギャップが好みでした。 北側の景観 電車と山が見えるのが理想なので気にいった が… あと300万安いのならば即検討

外観と内装のギャップってどんな風な･･･気になりました。
モデルルームに行ってみればわかるのかな。
高級感を感じるかどうかなど人によって感じ方も違うでしょうけど。
好みが分かれそうな外観ではありますね。
だんだん薄汚れていくのを見るよりは、いつまでも汚れがあまり目立たない方がいいとは思います。

専用庭のある1階が気になっているのですが、川や海が近いことで湿気の心配などないでしょうか？
和室もあることですし、カビが生えやすかったりしないか気になっています。

なんでこんなに高い？

本当に高いですね、500万円くらいは高い気がします。
阪神石屋川って無名ですよ。

売れ残るのでしょうか？

高いですか?
立地から考えてということでしょうか?
相場かなという印象なんですけどねえ。

高いです。４３号線からも近いし、空気はいかがなものかと心配・・・。

見に行きましたが・・・・土地の状況からエントランスは２階に繋がっています。なのでエントランス側から見ると、１階は低い位置になります。軽く地下？風通しはどうなんでしょうか・・・。ちなみに値段は１階は２階より高かったですよ。？？？
設備は普通。当初の予定値段からは下げたようですが、もう少し下げてほしい物件です。

今年に入ってどこの物件も10〜15％上がってるよ。
昨年までに買っておいた方が良かったと思うけど
そうも言ってられないから。

昨年の物件は高過ぎるね、沢山売れ残ってる。
高値つかみして後悔した人は沢山いるんじゃないかな。
そして、ここは川と海、43から近くて空気が悪いんだよね、準工業地域でラブホ近し。
学区は普通、庶民的な人が多い、東側少し怖い。
そして御影山手の人からは一線をひかれる。
そんなこんなでここは高いと思うよ。
売れ残るかもね。
4月になったらもっと上がるし。

どうせならもっと高級物件の売れ残りを探したらいいよ。
私は消費税上がって売れなくなって、住宅価格が下がるのを、まちます。

これから買うなら、東京オリンピック終わってから買うのがbetterじゃないかな。

ここが高いのは、やっぱり消費税が上がる前の駆け込み需要を狙っての高額設定でしょうかね。

ここは湿気でカビることはないと思いますよ。
それより排気ガスのほうが気になります。

43沿いを歩いてみるとわかるけど、真っ黒ですよ、これがどのくらいまで家に入ってくるのか気になります。

排気ガスがやはり気になりますね。
購入も考えましたが家族に喘息をもっている者がいるので
やっぱり難しいかしら。

引っかかる点があるなら、よく考えた方がよいですよ。高い買い物ですから。

でも、大石保育園とか滅茶苦茶43号沿いやで。
排気ガスの基準満たしてるからちゃうの？

気になるなら、やめとくのご一番。
+2000から3000位出して山手に行くことですな！

抽選販売と言っていたのに、先着順に変わってました。あれって感じです。何か理由があるのでしょうか。入居日も訂正してありました。

>抽選販売と言っていたのに、先着順に変わってました。あれって感じです。
>何か理由があるのでしょうか。入居日も訂正してありました。

同じことを思っていました。
何があったんでしょうね。
でも、営業さんは答えてくれない感じですよね。

第一期抽選27戸のうち売れ残ったのが先着になったんだと思うのですが、ちがうかな？

もしかしたら希望者が重なっていた部屋があったのかもしれないですね。
良い物件はそれなりに人気が高いでしょうし…。
それで1期に申し込みの無かった物件が先着順になっている可能性が高い？？
実際はどうなのかわからないですけれど。
普通、抽選で重なりそうになると同じような部屋に替える人もいるみたいですからね。

だから、売れ残っただけ。

＞７６
なんとなく理解できました、、

とするとですね、先着順という「急げ」的なじ感覚にとらわれずに、全体の残っている間取りをじっくりと検討するのがいいんだと思います。

抽選漏れしてこのマンション自体に入居できないでは全てが残念な結果に終わります。
なので競争激化の部屋を避けてでも入居優先の方もいるでしょう。

気に入らない間取りに住んでも後悔するだけなので、やめときます。

希望者が重なっていた部屋があったから、未だ申込みの無い売れ残りが先着順になるの？
？？むずかしいー

営業さん、販売前は、一部先着順になるなんて全く言っていませんでしたよ。うちは抽選です！！！と言ってましたげど・・・。なーんか、あんまり信用ないですね。いくら先着順でも気に入らない部屋にプラス料金払ってまで買おうとは思いませんね。

先着順のほうが多いのかもしれませんね、どこの物件も。
ただ、同時に希望が重なると抽選という形になるのかなと思います。

三井不動産 内覧会で検索してみてください。

ただいま契約の途中です。
内覧会行きましたが手直し多すぎ!!そして営業マンの書類ミス多すぎ!!
本当に大丈夫?って心配になつてきました。
所長も頼りなさそう…
1回はガツンと言わないとって個人的な意見てす。
皆様もお気をつけて良い買い物をして下さい(^^)b

同じく内覧会行きました。
汚れ、傷がいっぱいでビックリしました。
修正のしかたも雑でビックリですが、何度も言うときっとクレーマー扱いされて、余計に汚く修正するんだろうなと思ったので泣き寝入りしてしまいました。

修正方法は事前にキッチリ確認しないで任せていると、ボロボロにされますよ！

修正適当で、キズだらけはありえませんね！業者に言うべきです。それゃないわ～。何かそれだけ適当だと、マンションの建物自体大丈夫!?って感じです。消費者をなめてます!!

六甲アイランドのW7の掲示板に書いてること怖いー。
ここも熊谷組だよね。

最初は抽選販売って言ってたのに、実際は先着順で販売してたってこと？

申込み時、二番手なのに頑なに希望の部屋に申込むと抽選になるということか。

今はどこの営業さんも若手で頼りないことが多いですね。
その分最後まで熱心に頑張ってくれる利点もありますが…。
上司がどこまで顧客のためにサポートしてくれるかが問題かもしれませんね。
三井は大手でもあるので、最悪な流れになることはないかと思います。

大手だからって安心はしない方がよいのかもしれないですよ。
修正が適当っていうのも、見逃しちゃだめですよ。
とっても高価なお買い物なのだから、納得いくまできれいにしてもらわないと。
せっかくの新居が最初から傷だらけなんて、悲しすぎます。
担当の人を変えてもらっても、やっぱり同じなのでしょうか？
なんとか、クレーマー扱いされず、きれいに直してもらう方法はないのでしょうか？

個人的には至って普通のマンションだと思うから営業の人も推し材料が少なくて難しいと思うんですよねえ。そんな中でもきちんとありのままを説明してくれると逆に好感。奇をてらう必要も無く、誇大に表現する必要も無く、普通でいいと思うんです。しかしそれでもメリットは見出したいですね。何だと思いますか?

メリットは駅まで近い事と大手である事ではないかと思います。
大手だからと言って過信しすぎてはいけないのは重々承知ではあります。
しかし、保障に関してはきちんとされるので安心なのではないかと考えております。

>92さん
担当の方、変えて貰った方がいいですよ。
大きな買い物ですから気持ちよくいきたいでしょうし。

4月になって消費税があがったら価格は見直しされるんですか？
いくらくらい上がりますか。
もう5％で買うことは出来ないのでしょうか。

>93さん
ありのままを説明とはどういうことを説明されたんですか？

３LDKでも専有面積が広めなので、目をつけています。
レイアウトは普通ですが。収納は、サービススペースがあるのでそこも使えるかなと考えています。
犬を飼っているので、ペットの足洗い場などがあると助かりますね。
前日、天気がよくなくて道がぬかるんでいてもそこで足を洗えますから。

近所の猫は
うるさい臭い汚い！
危ない！

ペットの足洗い場ありそうですね。
駅が近いってのもいいですし、小さい子供がいてると近くに公園や川があるのも魅力ですね。

公園が複数ある環境は子供を育てるうえで良いですよね。
とくに物件からすぐ近くの石屋川公園は、阪急電車の南側から
国道43号線の南まで約1.5km続く大きな公園でウォーキングやジョギング
するにも適している公園です。特に春の季節になると
御影公会堂周辺の桜が満開になりとても綺麗です。

スーパーは、少し離れた位置にあり自転車利用すれば
すぐ行ける距離にありますが雨の日などを考えると
物件駐車場は確保したいです。