株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>3929 匿名さん
とても良い内容の番組でしたね。
管理会社が管理者になる第三者管理は((( ；ﾟДﾟ)))怖い

>>3929 匿名さん
是非とも、続編を作って欲しいですよね。
区分所有者の意志を無視して、管理しているマンションをすべて第三者管理方式に移行させるとかおそろしいことを大声で言っている変な管理会社がありますからね。
報道は継続的にウォッチすべきです。

>>3931 匿名さん
報道は継続的に追っていくとの事です。

クローズアップ現代　公式HP

どんなテーマでも皆さんからの情報提供をお待ちしています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/scooplink/

>>3933 匿名さん

①勤務されていた方々からの内部告発
②管理組合の方々でココとのメールのやり取りが残っている

情報提供をクロ現宛に！

クロ現もなかなか頑張っているが、NHKは企業名明かさないからね。
だから、自分は文春だね。

>>3935 匿名さん
これの「第三者管理の落とし穴」の管理会社って、
業界関係者かこれと同じ管理会社使っている人だったら、
どこの管理会社だかすぐにわかる内容だね。
NHKも何も知らない人たちのために管理会社の名前が何となくわかる
ヒントをもっと出せばいいのに。
これじゃあ警告になっていない。

>>3935 匿名さん
クロ現の内容は、このスレでかつて読んだことがあるような既視感に見舞われた。
以下　https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/#p4859_06

NHKクローズアップ現代　第三者管理の落とし穴

しかし、中には第三者管理を導入して後悔したというケースも。

関東地方にあるマンション。第三者管理を導入しないかと、マンションの管理業務を行う管理会社から持ちかけられました。

住民
「（管理会社は）もう、いい点ばかりで『楽になれる』『これからはこの時代だ』と」
しかし導入後、お金の使われ方が不透明になったと感じ始めます。日常的な修繕は事後報告。老朽化したエレベーターの工事は費用について説明がありませんでした。

住民
「見積もりは一切出てこなかったですね。こちらはお願いしている状況で。自分たちは毎月、修繕積立と管理費を払っているんですが、蚊帳の外です」
第三者管理をやめたいと駆け込んだ、行政の相談会。そこで、後戻りは難しいといわれます。

住民
「管理規約を見てもらったら『戻すのは無理だ』って言われました。『無理、不可能だ』って」

第三者管理の導入時に作られた規約です。元の仕組みに戻すには実印や印鑑証明書を集め、多数の住民の同意を得るなどいくつものハードルが課せられていました。この規約は正式な手続きを経て承認されたものですが、住民はその内容を理解できていませんでした。幸いマンションは10戸ほどだったため、各所有者に声をかけて同意を取り、なんとか第三者管理をやめることができました。

10年ほど前にデベ系の管理会社でフロントをしていたことがあります。マンション管理士も持っています。
今は部署異動でフロントはしていません。

G社の悪い評判はその頃から聞いていました。
独立系ですからリプレイスで契約を取るのだけれど、プレゼンのみ優秀なフロントが来て、契約すると無資格フロントが来る。
それと幾つも著作のあるコンサルが主導するリプレイス先は、G社ほか数社でローテションしている。似たような事でマージンを稼ぐマンション管理士もいた。

今でもマンション管理には関心があり、色々と資料を読んでいます。日○連に加入しようと思った事もありますがやめました。使えない管理士達を食い物にしている印象しかありません。プ○ナーズなる提携会社もありますが、今日HPを見たら赤面するような誤った記事を出してる。呆れてしまう。そもそも多くのマンション管理士達は、建物についての知識が無さすぎる。十把一絡げに管理会社批判ばかり。あれでは管理組合に対しスポット的な役割しか果たせない。

大手デベ系のフロント達にはノルマがない事が多いです。会社は無理して工事を取ろうとして信頼を失う事を嫌がる。良いサービスを心がけているフロントが多い。たまには着服する馬鹿もいますが。管理会社は高ければ良いと言うものではないが、安かろう悪かろうなんですよ。

ちなみにG社は論外ですが、今後、第三者管理方式は主流になるでしょう。何故か、その答えは言いません。ほとんどのマンション管理士も分かっていません。勉強不足です。

G社など独立系に変わるのはデベ系管理会社にも原因がある。委託費が高いだけでなくあらゆる保守点検費、工事費にバックマージンを30%以上取っていると思われる。
独立系もバックマージンを取るがその差額で費用を安く見せる。そこにコンサルが品質が変わらないなど言葉巧みにリプレイスに誘導する。

ある、スレより。

367 通りがかりさん 2023/03/14 21:27:07

>>127 山口市今は匿名さん

上記の記載はその通りです。大規模改修公募があり、入札に参加を試みました。
弊社を含めて3社が参加。
見積もり提出時にG社の手数料を25%上乗せして欲しいと口頭で言われ、上乗せの手数料について、書面提出をG社に依頼しましたが、なしのつぶて。
他の2社はG社の実績がある会社だった。
弊社がその2社より企業努力で下げたとしても、弊社の見積もりを参考に、その2社にネゴに使われると判断し、辞退しました。住人が可哀想です。

6000万で済むところが、7500万になり25%(1500万)を手数料で言われたら詐欺としか言いようがない！


鼠小僧 2023/03/14 21:38:15

>>366 通りがかりさん


G社エンジニアリングは実際には存在しません。
営業所の中でフロントや事務員と一緒に居ます。
事務員なんかも適当にエンジニアリングの所属に振り分けられてたりします。
管理組合からG社が請け負った工事に意味なく上乗せして見積もりを作るのが仕事で
す。
実際に工事をする下請け会社ともズブズブで下請けの忘年会なんかにも呼ばれてお年玉という袖の下を公然とうけとってます。
営業所長自ら率先して接待受けてる有様です。
管理組合を食い物にしていることに正常な神経の社員はついて行けず去りますが何処にも行くとこのない能無しのフロントしか残らないということです。
管理組合の備品もG社に注文すると市価の何倍もふっかけられます。
そういうことを平気でやる輩しか残っていません。
誠にご愁傷様です。

つくづく買わなくてよかった
こちらのスレ目にして頭の片隅にあったおかげだありがとう

>>3939 匿名さん
＞何故か、その答えは言いません。ほとんどのマンション管理士も分かっていません。勉強不足です。

もったいぶらないで言いなよ。あなたが勉強不足で恥ずかしくて言えないのでは？

>>3940 マンション掲示板さん

あなたはG社関係者ですね。
G社は自社グループのトンネル会社の下請け以外使わせないように
理事会に圧力をかけたり、理事会の意向を無視したりするじゃないですか。
このトンネル会社の取るバックマージンは極めて不透明で30％どころではないかもしれません。

>>3940 マンション掲示板さん
大手のデベ系管理会社の仕入れ値の低さを分かっていないんですよ。スケールメリットがあるから可能になってる。そこに経費をのせるのは企業として当たり前です。
それでも薄利多売のビジネスモデルですよ。
G社はリプレイスでしか物件を増やせないから、管理費にあまり利益をのせず、工事費で稼ぐビジネスモデルなのでしょうね。だから、フロントは不必要な工事までやろうとする。必然的にフロントの質は落ちますよね。

>>3945 検討板ユーザーさん
G社には退職金制度がないそうです。
だからフロントが工事報酬目当てで不要な工事をやりまくるので問題化されるのです。工事費と呼ぶのは正確ではなく、不透明なバックマージンで稼ぐと表現すべきです。

>>3945 検討板ユーザーさん
スケールメリットを享受しているのは管理会社だけってことね。消費者はメリットどころかブランド料を上乗せされた費用を支払っている。
エレベーターの更新工事などはメーターに圧力かけバックマージンたんまりもらっているんだろうな。

そういうことするから独立系に付け込まれるんだよ。スケールメリットとほざくなら消費者に還元してから言え！

エレベーターの更新工事をするときは、独立系ではなく
現在使用しているメーカーに依頼した方がいいですよ。

>>3948 匿名さん
そういう低次元な話ではない。よく読め

第三者管理方式の委託契約を結んでしまって後悔しているマンション管理組合で、民法で規定される説明義務違反などを理由とする契約解除の請求をめぐって訴訟を起こしたケースはあるのだろうか。

行政に相談してもだいたいマンション管理士だから、区分所有法や適正化法はともかくとして、民法にすら全く疎いし、訴訟で解決すべきだなどという助言は絶対に得られない。

集団訴訟という方法で訴訟コストを下げる方法もあるかもしれないと思う。

第三者管理では、具体に何を説明すべきでしょう？

例えば、管理者が管理会社で理事会を廃止するケースで、修繕積立金保管口座、や有価証券（積立型マンション保険、すまい・る債、等）の名義を管理者に変更する場合、管理会社が倒産すると債権者の財産に帰属する可能性があるとか。

＜参考資料＞
・第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
　平成11年2月4日

ですから、○○管理組合代行管理会社名義というので、○○管理組合というのが入っているから、これは管理会社が破産したときに破産財団に組み込まれないんじゃないかという誤解をしている人がいると思うのですね。法務省、この点どうでしょうか。

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

>>3951 匿名さん
スレを間違えてらっしゃる気がします。二回目ですけど。。。

警鐘になって良いかと思います
この会社が第三者管理方式の管理者におさまる物件増えてますから

>>3951 匿名さん
なんでこんな古い議論を持ち出してるんですか？
ちゃんと理解してます？

>>3947 匿名さん
スケールメリットを享受するのは管理会社に決まってるじゃないですか。事業規模が大きくて、仕入れが安いから、他社と同じ値段で売っても利益が出る。どの業界でも同じ事です。
トヨタに行って、利益が出てるならスズキと同じ値段で車を売れって言いますか？ラーメンを食べに行って、利益を還元しろって言いますか？
高いと思ったら安いものを選べば良いだけです。
ただ、いくら安いからって、どこで作ったか分からないような食材は買わないでしょ。
G社は論外だって話です。

>>3955 評判気になるさん
合人社―合人社エンジニアリングー下請け三社の構図がきちんと頭の中に入ってますか？

そんなことを知っている者がいるんですか。

>>3956 匿名さん

理解してますよ。
管理会社があって、系列の工事会社があって、その協力会社がいるって構図自体は珍しくないですよね。
問題は本当に必要な工事かどうか、協力業者のレベルはどうかだと思いますよ。

>>3958 検討板ユーザーさん
合人社エンジニアリングはトンネル会社です。
下請け三社は系列の工事会社ではありません。
全然理解できてないね。心を入れ替えて勉強しなさい。

>>3959 匿名さん

申し訳ない。
多分あなたより理解出来てる。
と言うか、マンションの川上から川下まで仕事で関わってきてるから、当たり前なんだが。
合人社エンジニアリングがトンネル会社なのは知ってるが形式上、系列の工事会社。工事業許可だって取ってるでしょう。
下請け三社は協力会社と言ってるんです。
工事の世界を知らなければ、協力会社と言う言葉は知らないですよね。
みんながこの世界にいる訳ではないので、知らない事は責めません。

>>3955 評判気になるさん
だからそもそも他社と同じ値段じゃないって話しをしているんだが？
デベで他社と同じ値段ならわざわざ信頼できない独立系になんか鞍替えしない。ズレた話しをして論点ずらすな。

デベ系もあんたみたいなポンコツフロントばかりだからG社のような管理会社が蔓延るんだよ。

このスレで以前ここのフロントたちが管理組合員に変なあだ名付けて遊んでるって話を読んだときは、まさかって思ったけど、うちのマンションの管理組合員にもやっていたことが発覚した。。。同じフロントなのか？

>>3961 匿名さん
同じ値段で出してもって言ってるでしょ。同じ値段だなんて言ってないですよ。
デベと独立系の違いは認識されてるじゃないですか。
安かろう悪かろうなんですよ。G社は論外ですが。
でも、デベもポンコツばかりですか？
ちなみに私はフロントじゃないですよ。ポンコツかも知れないけど。

>>3962 匿名さん
管理員さんもフロントの区分所有者達に対する陰口に耐えられなかったという書き込みありましたね。
陰で言ってることを区分所有者さんが聞いてしまったという事ですね。

>>3964 eマンションさん
違います。
フロントがその区分所有者をマークするために、あだ名を付けて個人ファイルを作成していて、それがフロントのミスで、各理事たちにメールの添付ファイルとして配信されてしまったんです。うちは修繕積立金が潤沢にあるマンションなんです。だから、いろいろと邪魔されたくなかったのではないでしょうか。第三者管理方式の早期導入も企んでいます。

>>3965 匿名さん
ひでぇ
あだ名をファイルにしていることも異常だけど、それを送ってしまうようなミスはもっと異常。でもそれを理由に解約できますね！

合人社計画研究所に管理を任せるのは絶対止めた方が良い。不誠実、嘘、大規模修繕工事はもちろん全ての定期点検、随時工事の元請けになって利益を搾取します。

>>3965 匿名さん
驚愕！
ココに管理を任せて何年目ですか？

>>3968 検討板ユーザーさん
まだ１年半だけど、最初から第三者管理方式への移行を提案していました。

>>3969 匿名さん
１年半、修繕積立金を守っているんですね。
管理組合がしっかりしているんだなぁ、素晴らしい！

>>3970 3968さん
いや、激減してます。だから、リプレイスに尽力した区分所有者たちはもう真っ青になっています。責任逃れは許しません。

>>3971 匿名さん
やはりココの通常パターンなのですね。
またリプレイスの話が出てきていると思うのですが、それは可能ですか？
直ぐに再リプレイスもココのパターンです。

おぷれじさんってここの系列管理会社多いですが悪評どう思ってるんですかね
小規模マンションはそもそも引き受けてくれる管理会社少ないんで仕方がないっていうのは本当ですか

元理事長でGの内通者が内通者だったくせに、リプレイスの音頭を取ろうとしている区分所有者がいるので自分は様子見しています。そいつは理事長や理事の就任期間を二年にする案を出そうとして、この次は管理会社と離れたあとは新たな管理会社か修繕会社とくっついて甘い汁を吸おうとしているのではないかと勘繰っています。Gが管理者になる最悪パターンの第三者管理方式への移行は阻止できそうです。これ以外にもGのフロントはいろいろやらかしているので、リプレイスの理由付けは十分あるのですが、リプレイスのネックになるのは管理委託費の値上げです。
この点について、すべての区分所有者を納得させるのは容易ではありません。

第三者管理を管理会社にまかせたらだめですよ。
勘ぐるのはいけません。
常に正論で堂々と戦わなければ無理が生じます。

>>3975 匿名さん
上から目線のアドバイスはいりません。

>>3974 匿名さん

当方もG社より第三者管理方式に変更させられそうで困っているのですが、どうすれば阻止できたのかお聞かせ願えないでしょうか。

>>3977 口コミ知りたいさん
お住まいの地域のマンション管理連合会にご相談ください。
強引な第三者管理方式変更に関しては、
苦情がたくさん寄せられているでしょうから、力になってもらえますよ。

>>3978 匿名さん
>お住まいの地域のマンション管理連合会にご相談ください。

「一般社団法人　日本マンション管理士会連合会」ですか？
「特定非営利活動法人　全国マンション管理組合連合会」ですか？

>>3979 匿名さん
「特定非営利活動法人　全国マンション管理組合連合会」のほうを最初はお勧めします。なぜかというと、マンション管理は広い分野に関わっているので、
第三者管理方式について不勉強な方もたくさんいらっしゃるからです。

>>3980 匿名さん
>第三者管理方式について不勉強な方もたくさんいらっしゃるからです。

主語がないので、意味不明です。
「一般社団法人　日本マンション管理士会連合会」には、第三者管理方式について不勉強な人がいるということですか？

>>3981 匿名さん
いいえちがいます。
マンション管理士一般についてです。
ピンキリな印象を受けます。

管理会社が第三者管理方式の変更を強引に推し進めるときは理事長がぐるになっているケースが多い。そこで、有志五人くらい集めて「第三者管理方式検討委員会」なるものを設立して、1枚～３枚程度の短い批判的報告書を理論的にまとめあげて公表し、全管理組合員に配布するのが良いと思う。このやり方で阻止できるはず。理事長がしっかりしていれば、まず総会決議には持ち込まれないはずですけど。

>>3973 通りがかりさん
何よりも場所です。小規模でも都内千代田区近郊なら先ず管理会社は嫌がりません。

>>3973 通りがかりさん
小規模マンションがリプレイス先を探すなら、近隣のマンションに入っている管理会社がどこか探ってみるといいと思います。人手不足が深刻な業界なので、近隣のマンションの管理のついでにという感じで引き受けてくれるかもしれません。いくつかあたってみて評判の良いところを選ぶとか、大規模修繕が控えていることで釣るとか、理事会回数が少ないとか、会議はズームでOKとか、フロントにとってやりやすい環境が整備されていることを強調するのも良いかもしれません。

>>3978 匿名さん
回答ありがとうございます。以前県内のマンション管理組合連合会に相談に行ったところ、色々な資料を下さり、理事長に渡すよう言われました。その通りしたのですが、結局進んでしまっています。
他の方もおっしゃる通り、理事長がぐるなのでしょうね。ちらしを配布してみようと思います。ちなみに、このスレのアドレスを配布するのはよろしくないですよね？

>>3986 マンション検討中さん

次のようなリンクを20くらい挙げて、その中にここのスレのリンクを入れるくらいなら、大丈夫なのでは？合人社エンジニアリングについてのスレも忘れずに。ここのスレには主観的な意見もあるかもしれないので、個々人の判断に任せるとすればよいのではないでしょうか。

ー国土交通省『外部専門家決用ガイドライン』、過去の検討会、現在のワ―キンググループ資料のリンク

―有力新聞雑誌はいずれも有料記事ですが、日本経済新聞『マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ』　2023年7月24日　週間エコノミスト　マンションの第三者管理がはらむ利益相反めぐり国交省がWG　2023/09/05

―第三者管理方式の問題を指摘したマンション管理士たちのブログ
『管理者を変えたいなら全員の実印を用意しろ』など

ー第三者管理方式の問題を指摘したマンション管理士たちのYOUTUBE
『【話題】第三者管理はマンション管理の救世主か？』
『【戻れない】第三者管理方式、安易な移行は気を付けて！』など

ーマンション管理組合連合会の会長・副会長らがまとめた意見書・報告書
「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」への全管連の意見書

―「外部の専門家を活用したマンション管理のパターン」議論に関して
（平成25年に書かれたものだが、志が正しい。）
『「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」報告書案についての意見
「外部管理者総会監督型」批判と、「コミュニティ活動」に関して』など

そして、この映像インパクトは大きかった。
―NHKクローズアップ現代
2023年12月19日(火)
“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか”　とくに
「第三者管理の落とし穴」
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/

あと、「第三者管理方式」のスレもここにあります。

マンション管理新聞社

マンション管理会社の団体の【マンション管理業協会】における「適正評価制度」によるランキング記事と、国の認定制度の認定件数

【マンション管理適正評価制度】

https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/

ココは、この業界団体の評価制度でさえ、参加ゼロ、国の認定制度も認定ゼロのようです

>>3989 ココ＝G

＞＞3881の続き
※今年の締めは「政治とお金」
*国場幸之助/1973/1/10生まれ
「週刊文春」2023/10/26号
2023/9岸田内閣国土交通副大臣
国場組創業者一族
２０１７年分と１９年分の収支報告書で、計６２０万円分の記載漏れ
「週刊文春」2018/10/25号がOOトラブル報道
しかし岸田首相は人脈を評価
2022年2月には党総裁特別補佐官に任命
「世界平和統一家庭連合」（旧統一教会）との接点を確認

*山本計至
2011/04/10　統一地方選・衆院補選
岡山県議選/南区（定数：4）/5位.落選　山本計至/（元）衆院議員秘書/無所属/41歳
2011年に㈱合人社計画研究所に入社。
現在、SPC14社の取締役の他
合人社エンジニアリング（株）代表取締役--社保加入？
㈱合人社グループ／㈱合人社計画研究所取締役 経営企画本部長

(株)コクバ合人社ファシリティーズ/代表取締役会長
(株)国場組と業務提携
ハウズイング合人社沖縄(株)/代表取締役
(株)沖縄合人社/代表取締役
等々

>>3987
>>3988
>>3989
みなさま、情報ありがとうございます。色々なサイトを調べた結果、このスレが1番危機感を感じられたので、他のサイトにまぎらせてみようと思います。

>>3989 マンション検討中さん

Gは「監事廃止」に異様に固執するから、評価制度の項目でそれが丸見えになってしまうから、参加不可能なんですよ。（笑）

>>3992 匿名さん
有志をできるだけ集めてください。
単独で行動すると、管理会社のフロントと理事長（または内通者）が結託して事実無根の噂を流したり、村八分状態をつくろうとしますから、危険です。
これは体験談です。悪徳管理会社はここまでやるんだという信じられないくらい怖い経験をしました。

>>3991 匿名さん

この人の経歴知りたかったんだよねぇ
政治絡みなんだぁ
情報感謝！

>>3991 匿名さん
中央政界との結びつき強化中なんですね。
独立系の代表として国交省の検討会やワーキンググループなどの委員に選ばれたいのかな？

>>3994 匿名さん

当マンションは住人同士の交流は全くないため、村も形成されておりません。村八分を恐れなくてすむため、心置きなくやっていこうと思います。
ちなみに興味本位ですが、どのような怖い体験をされたかうかがえますか？

>>3997 匿名さん
いずれ週刊誌で詳しく読めるかもしれません。

Gの第三者管理方式導入は、理事長が丸め込まれてお膳立てして総会決議に持ち込まないと不可能です。全国の理事長さん、内通者にならないように気を付けてください。

>>3992 匿名さん
現在進行中の国土交通省の第三者管理方式に関するワーキンググループの配布資料に
問題点がまとめられていますので、参考にしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713399.pdf

それにしても、そこで指摘されている第三者管理方式の問題点のほとんどにG社が関与しているように見えます。監事廃止の問題や管理組合に不利な契約内容や解約できないようにされた契約書や通帳・印鑑等の保管体制など、すべてここで区分所有者たちが取り上げてきた問題です。

頑張ってください。

合人社は世間の批判を素直に受け止めないと
会社の存続はないでしょう。

もうそろそろ社会制裁が必要なレベルでは？
クロ現がそのトップバッターみたいな感じですかね。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

＊意見を書く前に読んでおくべき説明＊
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...

>>4000 匿名さん

現場のやり取りにはしっかり実社名が飛び交っています。
これは、大変珍しい事で出席者達もココは近いうちに何か起こるだろうと思っています。

>>4004
ココの社名しか出てこない状況らしく苦笑

>>4005 4004さん

議事概要に記載のA社はG社の間違いですかね？笑

>>4006 eマンションさん
ここの箇所もね。

④第三者管理者方式における、管理組合の財産の分別管理のあり方
第2回WGでいただいたご意見

「会員のネットワークを通じて、第三者管理者方式を採用しているケースを調査したところ、全て A 社だった。管理者業務と管理業務の契約が一体となっているとすれば、他者の介入を拒む形となる。契約書は別々にすべきだと考えている。」

合法的に管理組合を○○する方法をよく研究し尽くしていて驚く。

NHKは管理会社の実名を出して欲しかった。
全国の管理組合に向けた警告になったのに。

グレーでは実名は出せない
さらに追求した番組作ってもらえるようメールするとか
東京マガジンの噂の現場あたりも良さそう
文春砲あればなぁ
主婦層にESSEとかもいいか

>>4009 評判気になるさん
グレーでなく、ブラックだと思うが。

当事者の方は、物証を投稿してもらえませんか。第三者管理の議案書、管理規約、管理会社の説明資料の画像とか。

>>4011 匿名さん
あなたは誰でしょう？どこの所属ですか？

>>4011 匿名さん
個人情報の問題があるから、ここで頼むよりNPO団体に問い合わせたほうが良いのでは？

難しい管理会社だね。

>>4011 匿名さん
管理会社の区分所有者用の説明資料というのは、
ひとつは日経の広告で　あの第三者管理の図式イラストに少年風の”監事”の絵が描いてあるものだったけど、別の説明資料（まとめ方がとても稚拙で、頭の悪い大学生のレポートみたいな印象）には、はっきりと、「合人社の第三者管理は監事廃止です」と、はっきり書いてあった。こんな簡単な説明資料だけ渡されて、総会決議で理事会廃止と第三者管理方式変更に賛成票を入れてしまった区分所有者たちは、決議以前にもう少し自分たちで調べるとか、マン管センターとか管理組合連合会とか管理士連合とか相談してみればよかったのにと悔やまれる。自分が最初に相談した専門家たちからは、「どんな形でもいいから理事会は残さなくてはだめ」とか、「一度理事会を廃止してしまったら、再び設置するのは困難になる」とか、その他いろいろ適切なアドバイスをもらえた。

前者は日経でよく見かける広告、後者は合人社に直接連絡すればタダでもらえるのでは？

重要事項説明会で初めて管理契約書を目にする方々も多いと思いますができるだけ早めに資料請求する事が大事です
資料がなんだかんだいわれて見せてもらえないならせめて担当に質問すればある程度把握できる
総会できる場所がなさそうな物件はズーム等でやるのか確認するだけでも違和感がわく

今思えば、総会前に手渡された説明資料には、ここの第三者管理方式に関わる決定的なデメリット部分については、何一つ説明されていなかった。
社会常識から見ても、説明資料と呼べるレベルの内容ではなかった。
担当のフロントは『外部専門家活用ガイドライン』の存在すら知らなかった。

総会をネットでやるところも増えていますし第三者管理でも外部に監査依頼している所はいいと思います
管理会社が管理者になりしかも監事がいない物件は
絶対ダメです

来年こそはこことの縁が切れますように。

>>4011 匿名さん
これらは既にマスコミ入手済みです。
第三者管理の規約は全て内容がおなじだそうです。

>>4013 匿名さん
既に全てマスコミ入手済みです。

>>4018 評判気になるさん
自分も管理会社を絶対に管理者にするべきではないと思う。
とりわけ法の抜け道を研究しているような管理会社は危険きわまりない。

早く悪事が日の元に晒されて欲しい
ガイドラインが出たら少しはマシにならんか淡い期待してるんだが

Gの第三者管理方式に変更した管理組合では、管理者業務と管理業務の契約が一体化されていたのですか？その契約はいつ区分所有者にあきらかにされましたか？

>>4022
G社の第三者管理方式は、第三者管理者方式ではなく正しくは、理事会・監事なしの第三者理事長（第三者代表者）方式であり、管理組合にとっての危険性は第三者管理者方式よりも遥かに高いものと考えている。
管理会社を管理組合の代表者にすることの危険性は、仮に理事会を存続した上で理事長に就ける場合であっても解任し易さの程度以外は大きく変わらず、管理会社を当該マンションの所有権を有さない賃貸オーナーにするようなものと言える。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人なので、管理組合を代表しての契約はできず、代理契約を行うことになり、自己契約・双方代理に当たる利益相反取引を行う場合は区分所有者の事前承認がないと民法第108条の規定により無権代理となるが、代表者に就けば代理人ではなくなり同条の適用対象外とも考えられる。
区分所有法の「管理者」と標準管理規約の「管理者＝理事長（＝代表者）」の性格の相違については、ガイドライン策定WGの検討論点にも挙げられているが、議論が深堀されておらず、「管理者＝理事長」の発想に留まっているように見えるのは残念である。
管理会社を絶対に就けるべきではないのは、少なくとも法的には総会決議及び管理規約に基づき区分所有者の意向に従って管理を実施する代理人としての「管理者」ではなく、自身の意向に基づく管理を行い得る「代表者」であると考えている。
ここで、管理会社を用いる第三者管理を仮に想定してみると、実際に管理会社を就けることができるポジションは、「管理者」以外にはないと考えられる。代表者である理事長は論外として、理事会の平理事であっても、管理会社は管理委託を受託する利害関係者であり理事会の議決権を授与することも、理事会運営に係わるアドバイザー的役割を期待することも適切ではなく、当然ながら監視機関である監事も不適切である。
そして、管理会社を管理者にする管理体制では、利益相反取引等に対する監視体制を強化するだけでなく、区分所有者の1人が実際に管理組合の代表者であることが重要と考えられる。
区分所有法では区分所有者の代理人としての「管理者」は規定されているが、「代表者」の規定はなく代表権は区分所有者が総有するイメージであり、標準管理規約「別添1」の「外部管理者総会監督型」も同様である。これでは監視体制を統括する者がおらず、監視体制が機能しない懸念があり、何より管理者の委任契約を締結する際の管理組合側のカウンターパートが存在しないことになる。
一方、標準管理規約「別添1」では、区分所有者の代表者が第三者管理者を監視する管理体制として、「外部管理者理事会監督型」が図示されている。
これは、区分所有者が理事長に就く理事会が、理事会の外に置く第三者管理者を監視するもので、この体制でもよいかもしれないが、この理事会は業務執行機関というより監視機関として図示されており、監視機関としての性格を明確にするためには理事会は監事会とし、理事長は代表監事とする方が望ましいと思える。
もちろん、第三者管理者体制においても管理規約策定などの管理体制の根幹に係わる事項は区分所有者自ら行うべきであるが、管理規約の規定しだいで監事会で行うことは可能である。
なお、一般的な自己居住用マンションにおいて、実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、仮に理事会による管理が行き届いていないような状況であっても、その対策を講じるなら第三者管理よりは外部専門家をオブザーバーにして管理の適正化を図ることが適切と考えられる。
したがって管理会社を管理者にして第三者管理を実施する必要性は実際にはほとんどないと考えられるし、自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。

>>4025 匿名さん
「第三者管理方式について」スレの論客がこのスレに遠征中。
あなたの理論構築における最大の落とし穴は、あなた御自身がG社管理のマンションに住んだことがないということ。だから、この管理会社の怖さがよく理解できていません。

＞自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。
”第三者管理を検討する”のではなく、正しくは”検討させられる”わけです。
もちろん、第三者管理を総会決議まで持ってゆくには、理事長や内通者の協力なしに不可能です。
G社に対して批判的な組合員や第三者管理の導入に反対する組合員がいると、あらゆる手段を使います。実際に、自分は怖くなって警察にも相談に行きました。

＞実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、
Gのフロントがマンション内部の人間関係をあらしまくるのです。何でもないトラブルでも大げさに取り上げてわざと対立を大きくします。そうなると、理事のなり手がいなくなります。熱心にマンション管理について勉強したいと思う人もいなくなります。そういう状態を人工的に作り上げておいて、第三者管理をゴリ押しするのです。うちのマンションは管理不全を起こしたマンションでもなく、財政も健全なマンションであるにもかかわらずです。

このスレで同様の経験をされた方たちの書き込みを読んで、自分が経験したことは、担当のフロント個人の問題ではなく、全国で起きているのだと確信しました。

あなたは頭も良くマンション管理の専門家の一人なのでしょう。しかし、
あなたのレベルのマンション管理の専門知識を持つ区分所有者はほとんどいないでしょう。

ですから、外部専門家を適切に活用することは重要ですが、それと同時に管理組合員のスキルアップや理事会機能強化をいかに可能にするかという課題も重要だと思います。われわれは高い税金を払っているわけですから、マンション管理の分野で管理組合の利益を守るために、もっと充実した行政サービス（例　東京都豊島区レベルの無料の専門家派遣など）、訴訟のサポートなども提供されるべきだと思います。

すでに現在のワーキンググループで発表された実態調査があきらかにしたようにコストの問題は大きいです。監視体制を万全化するにはコストがかかり、管理組合に損害賠償訴訟などできるカネなどないことを知っている管理会社は管理組合に対して不誠実であり続けることでしょう。利益相反の問題だけでなく、管理会社を管理者に就任させてはいけない理由はここにもあります。

監事は実際に独りの専門家であるよりも、評議会のようなかたちで区分所有者数名に専門家を交えるほうが実際によく機能するのではないかと思います。

G社管理のマンションに引っ越してみてください。
多くのことが実体験として学べると思います。

最初からこの管理会社が管理者の新築マンションが増えていてその場合選択する余地無しなんです
理事会も外部監査もありません総会のみです
抽選くぐりぬけいよいよ契約というときに重要事項説明会の資料でそれを知ることになる
はたしてそこで契約せずにいられるか
担当はメリットしかいいません
実態がわからないまま契約した方々が多いと思います

>>4027 評判気になるさん
この場合、ヤバさに気づいても売り抜けるしか方法が無い。
実際に売り抜けた方は少なくない。

一方、ココの第三者管理から逃げられたマンションは驚くべき少なさです。

>>4027 評判気になるさん

NHKクローズアップ現代を見てゾッとした視聴者が全国にたくさんいると思われます。4027さんもせっかく手に入れたマンションが評判の悪い管理会社の管理だと知って悩んでおられる様子がよくわかります。
おそらく次の3つのオプションがあるように思います。

オプション１．管理会社を「説明義務違反」で訴える。しかし、「無効または取り消し、または解除の請求」まで行きつけるかどうか、または「損害賠償で終わるのか」やってみなければわからないので、弁護士に相談してみてください。まずは、弁護士保険に相談して、この案件が保険対象になるか聞いてみてください。保険対象になるのであれば、保険加入するかどうか決め、お住まいの都道府県で開業している専門弁護士を探します。（個人的考えですが、法正義のために戦ってあげるのに、なぜ訴訟費用を自己負担しなければならないのかわかりません。）
この場合、マンション管理士の資格を持つ弁護士が良いと思います。弁護士さんはコミュニケーション能力の高い人とそうでない人に極端に分かれる気がするので、話をしてみて気が合う人が好いと思います。
以下のサイトに「説明義務違反」をめぐる訴訟についての情報がよくまとめられているので、参考にしてください。https://column.greatsign.com/category/agreement/article/767

オプションその２　購入されたマンションを終の棲家とせずに、今すぐでなくとも高値で売れるうちに売り住み替えるのも良いのではないですか。10年以内にまともな管理会社が管理する新築マンションに引っ越せば、さまざまな技術進歩の恩恵を受けて、エネルギーコストも低い快適なマンションライフが過ごせると思います。

オプションその３　有志とともに「理事会設立」をめざします。クロ現のマンション評論家やその他の専門家の記事で読みましたが、デベロッパー系の新築マンションですでにそういう区分所有者らの動きがあったそうです。もちろん大変な労力ですが、専門家の指示を仰ぎながら進めれば、不可能ではありません。管理会社は協力的でないどころか妨害しようとするでしょうが、管理費や修繕積立金の高額値上げがある時期にすぐに行動を起こせば他の区分所有者も同調してくれる可能性が高いでしょう。
その際には、クローズアップ現代に連絡して、カメラを回すことをどうぞお忘れなく。マンション管理の「第三者管理方式」と利益相反の問題は情報もしくは知識として、社会全体で共有されるべきだと思います。